23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その48）

[住まいに詳しい人]

好調物件もチラホラと現れ、
復調へ向かってるかに見せた首都圏のマンション市場でした。
しかしここ短期間のうちにギリシャの財政不安から拡がる暗雲が
日本にも近づきつつあるよーにも見えます。

さて、ここからはどーなるのか？　
皆様の理性的な議論を期待しております 。

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

前スレ　その47：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73893/

[951: 匿名さん]

>とくにNYはじめ、超巨大都市と言われるところはそう。

いやNYでも独身だけ。家族もちは普通、郊外プール付き。

[952: 匿名さん]

>>949-950
とりあえず落ち着けよ
興奮すると日本語が不自由になることがあるが
教授って時々日本語が母国語なのか怪しいことがあるねぇ

[953: 住まいに詳しい人]

>>941
汚染物質が埋まったままの土地で
鉄筋も少なく、ジャブコンでOKという特区をつくって
1/2の価格でガンガン売るとか？

特区をつくってやるべきことは反対のこと。
既存の耐震性の低い木造住宅を強制的に廃して、
充分な広さの道路と空地には豊富な植栽を施し、
RCの安全な住宅を増やすことなんだけどね。

[954: 匿名さん]

>>953
そんなことしても経済効果が無いです。
既存の木造住宅密集地域は成行き任せでしょ。
都心に近接して再開発する価値があるとこだけきれいになって、大部分は変わらずです。

[955: 匿名さん]

再開発するのは明治通りより内側、
京島、千駄木、富久町といった辺りまでで、郊外はやらないです。

[956: 匿名さん]

「デフレ進行中にローンを組んで家を買う」

≒「借金して下がる株を買う」

いくら金利が低くても不合理な行為だな

[957: 匿名さん]

割高外周区は値下がり必死の模様

http://www.mlit.go.jp/report/press/land02_hh_000049.html

[958: 匿名さん]

読んだけど、他の地方都市より首都圏の住宅契約数持ち直してるけど。
そえより都心部のオフィスビルや店舗の空洞化が懸念されてるね。
大丈夫か？都心部。
大崎や麻布のタワマンはスーパーが撤退したり誘致できないで苦労してるみたいだね。

[959: 匿名さん]

オフィス需要？？
どうなんでしょうね。今だったら住宅にしたほうがいいと思います。

[960: 匿名さん]

安ければ借りるよ…問題ない

[961: 匿名さん]

＞いやNYでも独身だけ。家族もちは普通、郊外プール付き。

NY知らないんだね。マンハッタンのアッパーあたりには、ファミリーで大きめの部屋に住んでるファミリーはいくらでもいます。べつにプアなわけではなく、億以上する高級物件でね。郊外プール付きって、西海岸や中西部でもあるまいし、そんなのは必ずしも多くはないし、郊外だって豪華アパートメントはあります。欧州は言わずもがな。

[962: サラリーマンさん]

ホント建築・不動産業界って信用できないな･･･。鉄筋の不足やら、検査機関がスルーしたり･･･。
職人も仕事が雑なのが多いし･･･。

【毎日新聞　2010年6月12日　東京朝刊】
建築確認取り消し：介護施設で強度不足　検査機関が不備見逃す－－広島
　広島市西区で０６年に着工された介護老人保健施設を巡り、民間検査機関「日本ＥＲＩ」（本社・東京都）が０５～０７年、建築計画の不備を見逃したまま、３回にわたって建築確認済証を出していたことが分かり、広島市は１１日、建築確認を取り消した。同市によると、建物の耐震性を確保するための「構造計算書」と、建物の基礎や柱などの詳細を記した「構造図」が不整合で、通常の使用に耐える強度が確保されていなかった。耐震強度も不足し、施設開所のめどは立っていないという。厚生労働省によると、大規模な福祉施設で建築確認が取り消される事態は極めて異例。

　施設は医療法人ワカサ会（広島市）が計画。同市によると、構造計算書と構造図は設計会社のエナプラン（広島市）が手がけ、前田建設工業（東京都）と河井建設工業（広島市）の共同企業体（ＪＶ）が施工し、０７年末の完成予定だった。ＥＲＩが０５年８月に建築確認をした後、老健施設の基準改正に伴う設計変更があり、０７年１１月までに３回、改めて確認済証を出した。

　しかし０９年７月、建築計画の不備を指摘する情報が同市に寄せられ、ＥＲＩに照会。建築確認をした３設計で強度不足があることを確認した。屋上を支えるはりで鉄筋の本数が足りないなどだった。建築基準法は、０５年に全国で相次いだ耐震データ偽装事件を受けて改正され、検査が厳格化された。しかし今回の建設手続きは、法改正前に始まっていた。

[963: 匿名さん]

同じ外周区でも価格がリーズナブルな江戸川区平井の物件は好調に売れいるみたいだ。

[964: 匿名さん]

じゃ、平井にいけば？それでも買えなきゃ千葉ですね。
他のところを買えばいいだけですよ。

[965: 匿名さん]

>>964
本当の売れ筋は
５０００万円～６９００万円
都心部３ＬＤＫですよね。

[966: 匿名さん]

高価格帯は都心部限定になりそう。
郊外はどこまで下がる？

[967: 匿名さん]

都心部の高額物件も軒並み大手が下げに応じている。
大手で下げないというところも内々には応じている。
それでも苦戦中ということだな。
比べて、交渉して買うよい時期だとは思うよ。
ただ、もう少し下がるね。あわてて手を出さないほうがよい。
ユーロの問題は大きいし、中国のバブルも上海万博終了あたりが
あやしいし、、

オフィスの賃貸需要はどんどん会社が外周に移転したり、圧縮して
都心はガラガラだし、都心の駐車場は一月で6万円～が2万6千円～と
はいるチラシが変化した。
何かがおかしいよね。

こりや民主党がなんとかしてくれるのかね。

[968: 匿名さん]

>>966
３０００万円～４５００万円
７０ｍ２の３ＬＤＫとして
坪１４０万円～２１０万円のレンジです。
今このレンジに入っている外周区は江戸川区、葛飾区、足立区だけですが、
練馬区、板橋区が仲間入り寸前です。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

[969: 匿名さん]

>>967
坪単価300万円超になると実需が小さくて都心部でもあまり売れていないですね。
景気が良くならないと坪単価300万円超は難しいですね。

[970: 匿名さん]

969さんへ

確かに、都心部の高額物件も坪単価450万円超の物件は完璧に
高止まりです。坪420万円まで値引きしても動かないとのこと。

大手はこれ以上下げても販売してしまうか悩みどころでしょう
個別対応でこなしている中にはお得な取引といえるものがでてきていると
思われますが、年末にお得だったかというとそれ以上に下がって
再販狙いの場合は疑問になりかねない状況です。

買うなら今か？年末か？来年か？

微妙ですね。

[971: 匿名さん]

都心はデベ強気で値上げモードでしょ。値下げなんて、相手にされないよ。

[972: 匿名さん]

港区の即入居可物件です
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/area/search/?geo=13103&p...
買うとしたら投資目的なんでしょうが、景気が悪くて高い家賃だと借りる人もいないから、だれも買わない。
多少値下げして売れるレベルじゃないから、デベは景気回復待ちで塩漬けにするしかなさそう。

[973: 匿名さん]

投資目的なら坪単価が安い中央区が現実的ですよ。

[974: 匿名さん]

景気が回復するまで塩漬けねぇ。
景気回復すると考えることに無理があるが。
これからは、少子高齢化、増税路線でみんな手取りが減るよ。
日本を支えた産業も、衰退傾向だし。

そのうち、デベの吊り上げ、塩漬けも破綻する。

[975: 匿名さん]

>>969
都心部って何？
坪300以下は都心でもないだろ

[976: 匿名さん]

もう、だんだん高くなってきましたよね。

[977: 住まいに詳しい人]

>>970
たしかに＠400～450クラスは真空地帯になっているかも。
めっきり供給がなくなっている。

従来＠600超だったクラスは＠550ぐらいまで下がっている感じ。
ブルーノート前の大和ハウスも入札価格からみて＠600は切るだろ。

一方で＠350～400クラスは、今でもガマン比べが続いているね。
耐えられずに値引きをはじめるのはどこになるか･･･。

[978: 匿名さん]

>>974
都心のマンションは大手独占で体力もあるからな。
元の切り上げで中国の富裕層が買ってくれるのを待っているのかもｗ

>>975
一般人は都心部でがまんしましょｗ

[979: 匿名さん]

>>977
＠350～400クラスは、今でもガマン比べ＞
麻布十番、五反田、大崎ですか？
たぶん値下げせずに塩漬けだな。

[980: 匿名さん]

＠350～400クラスは、今でもガマン比べ＞
麻布十番、五反田、大崎ですか？
たぶん値下げせずに塩漬けだな。

うううん、個人的にはいくつかあたったけど
微妙な値引きだな。
改装費を持つとか、数十万円の値引きとか、、
それじゃあ、待つしかないよね。
賃貸需要も今は動かないもの。

私は1年待ちで仕込み予定。
来年は思いっきり値引きしてねえ～

[981: 匿名]

↑仕込みって。お前単なる賃太郎だろ？

[982: 匿名さん]

練馬区と板橋区はずいぶん下がってきたけど、北区が高いのは何故でしょう？
板橋区と足立区にはさまれている区なのに。

[983: 匿名さん]

プラウド赤羽？シティタワー赤羽？
が吊り上げた？

[984: 匿名さん]

北区は人口減少区でマンションの販売数が少ないから平均坪単価は当てにならないよ。杉並区、武蔵野市も同じでめちゃくちゃ高い数字になっているでしょ。

[985: 匿名さん]

ジモティー需要がそろそろ底をつきかけているのかな？外周区に勢いが無くなってきたね。

[986: 匿名さん]

この人
内陸や富裕地区に対する恨(ハン)だけで
何年も張り付いてるのかね

[987: 匿名さん]

自身が大発展を疑いもせず購入した埋立地がさっぱりなので、
あちこちにあたりちらしてるのでしょう。

[988: 匿名さん]

団塊Ｊｒ最後の年代がただ今３６歳。
ポスト団塊Ｊｒの中心は千葉県出身者。
みなさん対策は考えてますか？

[989: 匿名さん]

>ポスト団塊Ｊｒの中心は千葉県出身者

だれかさんの地域限定の話だろ？
そりゃ城東にステップアップ（笑）するのは
千葉県出身者ばかりだろうて

[990: 匿名さん]

もういい加減、世田谷は下げ止まったでしょう。
あ、一応、世田谷も23区ですからね。

[991: 匿名]

バブル時の千葉県価格は今のトヨスくらいかな

[992: 匿名さん]

>>990
そうなると良いですねｗ
八幡山６ha明大グランドがすべて住宅地として再開発されたら・・
恐怖のシナリオが待っていますよ。ｗ

[993: 匿名さん]

妄想膨らませて幸せるに成れるんだから
うらやましいね

[994: 匿名さん]

世田谷は本当に下げ止まった。
抽選倍率も相当すごいよ。これは本当。

[995: 匿名さん]

広大な土地が突如現れるのが郊外の怖いところ。
少子化が進んで大学・高校経営が厳しくなって、グランドを手放すところが増えていくかも。
無くなっちゃう学校も出てくるかも。
それから企業が所有しているグランドもまだまだあるでしょ。
消化しきれないほどの土地が郊外にまだあるってことですよ。
下げ止まるはずがないでしょ。ｗ

[996: 匿名さん]

第一生命が株式会社化されたよね。

[997: 匿名さん]

>>989
江戸川区、江東区の東西線沿線が好調みたいです。
通いなれた沿線志向？

[998: 匿名さん]

大丈夫
世田谷区、杉並区、東京市部には市民運動家が官舎に多く住んでいるので
無意味な開発は訴訟と圧力で潰します

[999: 匿名さん]

>>989
ポスト団塊Ｊｒのお父さんは1985年以降に持家を取得した人が多く、千葉県に買った人が多いです。
だから、ポスト団塊Ｊｒは千葉県出身者比率が高くなります。

[1000: 匿名さん]

>>999
いいねぇ
極ローカルな環境に生きてる人はお気楽で

[1001: 匿名さん]

都心はグローバルまっしぐらだもんね。中国にインド、東南アジア系とかごった煮状態。

[1002: 匿名さん]

半ば郊外の都区内だけど、近くの大きな公園に久々に行って驚いた。
中国語、英語、スペイン語・・・
肌の色も白黒黄色～
ハーフの子供たちもちらほら見かけたし、ほとんどアメリカの都市部の公園状態。
いい方向に進んでるね。

[1003: 匿名さん]

住環境が良ければ、郊外でも外国人も移ってくるでしょう。
低レベルの日本人が張り合ってる所より、一定以上のレベルの外人が雑居してる方がいいねｗ
くだらん足の引っ張り合いからは、身を遠ざけていられそうだし。

[1004: 匿名さん]

自分が向上するのではなく、他人の足を引っ張ることで平等化しようというのが今の日本人。
自分は税金を払いたくないけど、他人の払った税金を回して欲しいというのが今の日本人。
もはや、この国にはパワーはないし、発展もない。
そんな国の土地やマンションが上がるはずがない。

[1005: 匿名さん]

都心なら安泰。

[1006: 匿名さん]

たしかに強欲・風俗・アジア系の需要はあるね（苦笑）

[1007: 住まいに詳しい人]

WBSで、日本で起業する若い中国人を特集していたけど、
もーウィンブルドン現象を期待するしかないのかねぇ。

そーなると間接的ではあっても、住宅も内外の競争に晒される。
周辺環境も含めて住宅の質を上げないと、商品価値が評価されない。
マンションデベだけでできることには限界もあるわけで、
個人の所有権を過度に重視した住宅政策も転換は避けられないかも。

[1008: 匿名さん]

＞強欲・風俗・アジア系の需要

こういうこと言ってるプア日本人は、貧しい住宅街にいなさい。
都心郊外を問わず、国籍を問わず、優良地域には優良な人が集まるだろう。

[1009: 匿名さん]

>>1007
都心部マンションの優位性がさらに高まっちゃいますね。

[1010: 匿名さん]

1004さんに同意。
一部頑張ってる人達に対して、
政府が先陣きって、どうしようもない層に利益を優先させようとしてる。

中長期的に、不動産価格は下がる。
ユーロの二の舞。

[1011: 匿名さん]

がんばってる層って漢検親子とかホリエモンとか？

[1012: 匿名さん]

５月の首都圏マンション販売、４カ月連続増　マンション用地は「過熱状況」

不動産経済研究所（東京・新宿）が15日午後発表した５月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新規発売戸数は前年同月比7.1％増の3779戸だった。豊洲地区など都区部で大型物件の供給があり、４カ月連続での増加となった。月間契約率も6.4ポイント上昇し77.0％となり、同研究所は「好調さが継続している」と分析している。
総合商社系や電鉄系といった大手のデベロッパーが都区部の用地確保を進め、地価が上昇している。１戸あたり価格の平均も前年同月比で2.5％上昇し 4663万円となった。このため、同研究所は「（マンション用地の）地価は過熱状況にあり、販売価格も上昇を続ける可能性が高い」とみている。
近畿圏の新規発売戸数は前年同月比24.9％増の1763戸と４カ月ぶりに増加に転じた。前年に供給戸数が抑えられていた反動が出たほか、ゴールデンウイークに合わせ話題物件の新規供給があったという。

[1013: 匿名さん]

デベの在庫圧縮はまだ続いてるみたいですよ。

[1014: 匿名さん]

値下がりだよ

[1015: 匿名さん]

>>1013
割高外周区だけは新規着工がストップ状態になっています。

[1016: 匿名さん]

折り合いつくまでストップでしょう。

[1017: 匿名さん]

売れるとこと売れないとこの差が激しくなってきましたね。

[1018: 匿名さん]

売れないとこは最終的に
スラム街。

[1019: 匿名さん]

三菱地所　東京・晴海で８８３戸のタワーマンション着工

　三菱地所と鹿島建設は６月15日、東京・晴海で総戸数８８３戸の大規模タワーマンションを着工した。「中央区晴海二丁目マンション計画」（仮称）で、２棟・総戸数１８００戸を供給するプロジェクトの１期工事となる。

[1020: 匿名さん]

>>1018
環七沿線のアパート密集地帯ですね。

[1021: 匿名さん]

気配値では都心⇒都心部⇒外周区のようですね。

[1022: 匿名さん]

売れているところのマンション用地は逼迫して値上がり？
予想以上に速い展開だけど、もうちょっとゆっくり行ったらどうよ。

[1023: 匿名さん]

大手不動産株が高い、政府「新成長戦略」に「大都市圏戦略法」制定盛り込む
6月15日10時2分配信 サーチナ
　大手不動産株が高い。三菱地所 <8802> 、三井不動産 <8801> 、東京建物 <8804> が3日続伸し、NTT都市開発 <8933> は5連騰。政府が月内に閣議決定する予定の「新成長戦略」の柱の一つに「大都市圏戦略基本法」の制定など大都市のインフラ整備を促す施策が盛り込まれる見通しで、大都市での再開発案件を抱える大手不動産株に先回り買いが流入している。

[1024: 匿名さん]

売れ筋は4700万円～6500万円だったみたい。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

[1025: 匿名さん]

売れないとこで供給が減って行けは当然契約率は高くなる。今はそんな感じでしょ。

[1026: 匿名さん]

1000戸売り出して５００戸売れれば契約率50％

１００戸売り出して７０戸売れたら契約率70％

どの時代が売れてるのかなあ・・・

[1027: 匿名さん]

大手が在庫圧縮しながらも新規用地取得に動き出してるってさ。
当面は弾が少ないけどそのうち大量に売り出すんだろ。
買い手も大手から少しずつ所得回復してるのかな？

[1028: 匿名さん]

>>1027
割高外周区の供給圧力は潜在的に高いのは事実だけど、
売れそうもないエリアだけに、すぐにデベが手を出すとは思えませんが、
しばらく間を置く必要がありそう。

[1029: 匿名さん]

都心、都心部は好調だけど郊外は厳しいんだってさ。

三井不動産レジデンシャルは５月、１戸あたり平均価格２億３４０９万円の超高級マンション１１戸（東京都港区）を売り出したところ、９日間で売れた。野村不動産が２月に東京都のＪＲ板橋駅前で売り出したマンションは、当初の３２５戸が約１週間で完売。抽選漏れの人向けに追加販売した７６戸、２期販売の２２２戸も間もなく完売した。
不動産業界関係者によると、昨年秋から年始にかけて各社のモデルルームにも来場者のにぎわいが戻り始めるなど、需要回復の兆しがみられるようになったという。
昨年末、政府が補正予算で住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の住宅ローン金利引き下げを打ち出したほか、税制改正では、住宅購入資金を親が援助をする際の贈与税の非課税枠を５００万円から１５００万円に拡大。こうした住宅取得支援策が追い風になったようだ。
ただ、不動産経済研究所の分析によると、マンション購入者の６割強は親の援助を受けられる団塊ジュニアという。「東京湾岸エリアなど、大手不動産が手がける都心の物件の人気が全体を押し上げている。郊外は依然として厳しい」としている。

[1030: 匿名さん]

もう仕入は相当加熱してる。というか、売りが少ない過ぎるんだよな。都心のマンション用地は、法人が売りに出さないと出ない。

不動産処分する法人が少な過ぎる。

[1031: 匿名さん]

郊外は安くなったから広い戸建ても簡単に建てられる。
同じ郊外でも経済性が高いところに人が集まって行きそうです。

　ＵＲ都市機構募集販売本部は、千葉ニュータウン印旛日本医大駅圏にある一戸建て住宅用地、約２万平方㍍の取得を希望する事業者に譲渡する。申し込み受け付けは６月24日、25日の２日間。事業者は７月下旬に決定する。最低譲渡価額は11億０８５０万０２５０円（１平方㍍当たり５万５０００円）。

[1032: 匿名さん]

割高外周区の場合、
ほんのちょっと通勤時間が長いのを我慢すれば安く立派な戸建てが買えるわけだから、
地縁でも無い限り現状の割高価格で売るのは難しい。

[1033: 匿名さん]

千葉のニュータウンで広い戸建と言われてもなあ。

爺　婆　だけにコンパクトで便利が良ければ考えるけど・・・

いまんとこを売れば、貯金と合わせて９０００万もって田舎へ行けば老後はオーケーかな。

[1034: 匿名さん]

郊外の戸建てか
都心部のマンションか
二者択一のシンプルな世界になりそう。

[1035: 匿名さん]

私鉄沿線の便利マンションもアリだと思います。

都心より３０００万位安くその分現金が多いほうが安心。

[1036: 匿名さん]

>>1035
足立区と葛飾区ですか？
外周区の中でベスト２の安さですから、
ありかもしれませんね。

[1037: 匿名さん]

都心のように利便性が高いわけでもなく、かといって郊外のように環境がいいわけでもない割高埋立地は、
大量の完成在庫をかかえ、今後も苦戦が続きそうですね。

[1038: 匿名さん]

私鉄沿線は利便性が劣っているし、乗り換えがあると交通費が高くなるけど、
その分マンションはかなり安くなりますね。
同じ私鉄でも都心に行かない支線になるとさらに安くなる。

[1039: 匿名さん]

東京駅起点で
武蔵小杉１９分、直通、赤羽２３分、乗り換え１回、成城学園３４分、乗り換え１回、三鷹２７分、直通、調布３５分、乗り換え１回、品川１０分、直通、田町７分、直通、豊洲１３分、乗り換え１回、葛西２４分、乗り換え１回、錦糸町８分、直通、秋葉原４分、直通

[1040: 匿名さん]

大手町起点で
（１０分圏内）
東西線　大手町～東陽町　９分、大手町～神楽坂　８分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分、大手町～永田町　８分
丸の内線　大手町～茗荷谷　１０分、大手町～赤坂見附　１０分
千代田線　大手町～西日暮里　１０分、大手町～赤坂　９分
（２０分圏内）
東西線　大手町～浦安　１９分、大手町～中野　１９分
半蔵門線　大手町～押上　１５分、大手町～渋谷　１５分
丸の内線　大手町～池袋　１５分、大手町～新宿　２０分
千代田線　大手町～綾瀬　１９分、大手町～代々木上原　１９分

[1041: 匿名さん]

武蔵小杉は横須賀線の新駅ができて、２０分圏内のグループに仲間入りです。
マンションは２０分圏内が目安でしょうか？

[1042: 匿名さん]

３０分超えるようなところはマンションの将来価値は赤信号ｗ

[1043: 匿名さん]

こう見ると武蔵小杉と浦安は便利ですね。

[1044: 匿名さん]

分かるが…川崎なんだよ、住所が川崎なんて…あり得ない

[1045: 匿名さん]

武蔵小杉、なんか武蔵小山と同列な感じがするけど、
川崎なんだよね。

[1046: 匿名さん]

私鉄沿線提案者ですが。
もう通勤の必要がありません。　　　ただ単に便利であれば、コンパクトでやすいほうがよい。

都心も買えるけど、現金をしこたま持っているのが安心ですよ。

[1047: 匿名さん]

川崎なんてまだいいぞ、浦安なんてお前千葉だぞ千葉！
でも世田谷の例えば成城学園とか等々力とかより東京駅
にぜんぜん近い。鉄道万歳って感じだな

[1048: 匿名さん]

地獄の沙汰もカネ次第。　　　親がよく言ってたな。　　　　ローン破たんほどみじめはない。
みなさん気をつけや。

[1049: 匿名さん]

>>1047
割高外周区危うしですなｗ
イメージもはげ落ちてきたみたいだしｗ

[1050: 匿名さん]

という事にしたいのですね（笑）
本当にお疲れ様です。