23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その48）

[住まいに詳しい人]

好調物件もチラホラと現れ、
復調へ向かってるかに見せた首都圏のマンション市場でした。
しかしここ短期間のうちにギリシャの財政不安から拡がる暗雲が
日本にも近づきつつあるよーにも見えます。

さて、ここからはどーなるのか？　
皆様の理性的な議論を期待しております 。

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

前スレ　その47：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73893/

[871: 匿名]

都心の会社と埋立地の往復だけの半生でした

[872: 匿名さん]

>>869さん

いるいる、そういうの一杯いる。
もともと倉庫街かトラック車庫、あるいは造船会社のドック。
人が「住まない」ところだったんだ。

築地市場の移転先と同様、地盤には何が含まれているか分からないし、ましてや湾に面した「液状化地帯」。
杭を打ったって、ズブズブ潜っていくだけでしょ。
近く流れてる川だって水が澱んだ運河だし、これからの季節「臭い」がきついよ。

まあ、「蓼食う虫も・・・」って諺もあるくらいだから、購入は自己責任で。

[873: 匿名さん]

。。。という事にしたいのですね（笑）ほんと、ご苦労様。

[874: 匿名さん]

ＣＴＡいよいよ第２期販売開始！

　【１ＬＤＫ】　４７．７６㎡　　　３，０９０万円～
　【２ＬＤＫ】　６０．８７㎡　　　３，９００万円～
　【３ＬＤＫ】　７３．０１㎡　　　５，３２０万円～

[875: マンコミュファンさん]

>>873

地歴は、嘘を言いません。
地権者や行政は、嘘を言いますが。

主観で地歴は変わりません。
冷静、客観的に判断をしましょう。

[876: 匿名さん]

安月給で

毎日コンビニ弁当食べながら

高級だのセレブだのと

戯言並べて

埋立地の残念タワマン買い煽り


汚染で消えゆく絶滅危惧種だな。
危惧じゃなくて期待種か。

[877: 匿名さん]

買い煽りなんて必要ないくらい売れてるけどね。

[878: 匿名さん]

そして、中古の在庫が積み上がる。

[879: 匿名さん]

郊外から隣県は新規着工が増えてるそうです。
都内はデベも見放してさっぱり。

[880: 匿名さん]

はぁ？今日の日経くらい読んだら？
あ、ごめん 東京版だから読めないのか。

[881: 匿名さん]

郊外には正しい情報もいかないんだよね。

[882: 匿名さん]

>>879
割高外周区の新規着工がストップ状態ですね。
再開されたときにどれくらいの下げを演じるかワクワクしますね。
２割安はかたいですかね？

[883: 匿名さん]

下げ要因もあるし、上げる要因もあるのでまだよくわからないですね～。
ただ上がるとしても既に天井に近いので上値は抑えられるだろうし、
下げた時のほうが深そうなので今はよほど気に入る物件じゃない限り様子見が無難かな。

都内はタワーはともかく建替え案件なども徐々に出てくるでしょうし、
資材価格の高騰とアジアリスク(特に中国)が心配ですが。

[884: 匿名さん]

>>883
割高外周区の土地供給力はまだまだあります。
少子化が進むと学校が閉鎖されていっぱい土地がでてきます。

[885: 匿名さん]

国土交通省が１１日発表した２０１０年版の土地白書で、家計の「住宅取得能力」が０１年をピークに下がっていることがわかった。住宅価格が０６年から上昇したことが原因だ。取得能力は、家計の可処分所得から推定した今後３０年間のローン返済可能額と貯蓄額の合計を、首都圏のマンション（７０平方メートル）の平均価格で割って判定した。不動産価格がピークだった１９９０年を１００として指数化すると、バブル崩壊後の住宅価格の下落で、０１年時点の取得能力は３５３にまで高まった。この年が、価格と資金調達可能額のバランスで、最も住宅が取得しやすかったことを意味する。その後はなだらかな下落基調をたどり、最新の０８年時点の指数は２４４と０１年の７割程度まで低下した。リーマン・ショック後は住宅価格が値下がりに転じているうえ、低金利で住宅ローンの返済負担も軽くなっているが、一方で雇用・所得環境が悪化しているため、取得能力の低下傾向が続く可能性がある。

[886: 匿名さん]

大量供給される見込みが無いって事は、値段下がらないってことなんですかね。

[887: 匿名さん]

売れないから供給されないだけで中古も足引っ張られるだけです。

[888: 匿名さん]

数売れないところは供給も少ないです。
杉並区とか武蔵野市とか、かなり割高感があるとこがそうです。

でも・・本格的な価格調整までの時間稼ぎにすぎません。

[889: 匿名さん]

杉並区、武蔵野市で年間５００戸程度
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html

頑張って供給を増やした世田谷区は値崩れを起こしています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[890: 匿名さん]

郊外の良い場所が下がって都心部はいよいよ四面楚歌。

[891: 匿名さん]

板橋区、練馬区あたりも売れていないようです。

エンドの希望価格との乖離がでかい。

[892: 匿名さん]

じゃ、どこを買ってるんでしょうかね？

[893: 住まいに詳しい人]

>>888
阿佐ヶ谷駅の南口に仲良く並ぶ
『プラウド阿佐ヶ谷』と『パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス』
2008年販売の野村は＠410万円、2010年販売の三菱は＠350万円。

杉並区も順調に下がってます。

[894: 匿名さん]

＠250万円以下にならないとって感じじゃない？
後３０％超ダウン？

[895: 匿名さん]

>>893
逆算して地価を計算すると、
地価が半額くらいになったと考えてよろしいでしょうか？

[896: 匿名さん]

マンションにおける土地の割合なんて超少ないよ。
建築資材と建築費用が下がった。（グレードダウンも含むかも）というのが納得いく説明。

とりあえずグレードダウンを疑ってみたら？

[897: 匿名さん]

350万くらいなら、すぐ売れちゃうんじゃない？

[898: 匿名さん]

７０ｍ２で８７００万円が７４００万円に
躯体部分が２５００万円として
逆算した土地代金はそれぞれ６２００万円、４９００万円
２０％下がった計算になります。

それにしても、７０ｍ２を７４００万円で買う人がいるのかねｗ

[899: 匿名さん]

郊外は駅近じゃないと売れないし、
駅近になると高過ぎるしで、
割高外周区の前途は多難です。
地価の大幅な調整が必要なんでしょうね。

[900: 匿名さん]

駅近でＤＩＮＫＳ向けの狭い物件なら、坪単価が高くても総額が安くなってどうにか売れるのでは？子供が出来たら引っ越さないといけませんがｗ

[901: 匿名さん]

高すぎると思うなら、千葉でも埼玉でも行くしかないんじゃないですかね。
どこかで折り合いがつく場所がありますよ。

[902: 匿名さん]

新宿勤務のＤＩＮＫＳ
２ＬＤＫで４５ｍ２
坪単価３５０万円
総額４７００万円
これが典型的な郊外駅近割高マンション購入者の実像？

ファミリー層は同じ価格帯の千葉の３ＬＤＫとかに行くでしょうね。

[903: 匿名はん]

おお４５㎡ではローンが組めないよ。
キャッシュで買うのかな

[904: 匿名さん]

正解は６０ｍ２で６３００万円。

購入者は周辺の戸建て老夫婦でした。

ジャンジャンｗ

[905: 匿名さん]

郊外駅近マンション＝老人ホームマンション
割高外周区で売れるのはこんなマンションですか？

[906: 匿名さん]

ＤＩＮＫＳは通勤に便利な都心部でしょ。
駅近でもファミリー向けの広めなのは総額が高くなり過ぎて売れ残りが続出みたいです。周辺の老夫婦向けにの小ぶりな間取りに絞ったほうが良さそうです。

[907: 匿名さん]

「デフレ進行中にローンで家を買う」

≒　「借金して下がる株を買う」

[908: 匿名さん]

しかし、ファミリー層がどんどん他に出ていくと将来が心配ですね。

[909: 匿名さん]

郊外はバスの便が悪いから老人にとって駅近はＭＵＳＴ。

[910: 匿名さん]

住処に苦労させられるなんておかしくないか？

安い賃貸で心豊かにくらしたほうがいい。

住処に縛られるなんて本末転倒もいいとこ！

[911: 匿名]

老人は管理費の高いマンションは避けます。一戸建からの住み替え需要なんてマンデベの妄想です。

[912: 匿名さん]

そこは買えない地域なんだよ。もっと郊外、、、もっと駅遠くになればどんどん安くなって、君に折り合う物件に出会えるかもね。

[913: 匿名さん]

老人は駅近のマンションに引っ越す事多いよ。
病院が近くにあって、便利な場所。
子供が独立しちゃったら、広い部屋必要ないしね。

[914: 匿名さん]

相続する家が無い人は、
買える人はどんどん他に出て行って、買えない人が賃貸で残る。
これが割高外周区の現実です。

老人が価格維持に一役買っているのも割高外周区の現実。
子供に戸建てを譲って、老夫婦は駅近マンション住まい。

[915: 匿名さん]

高いと思うなら、割安な千葉や埼玉まで足を伸ばすのも良いでしょう。
割高だけど、千葉にいくよりマシ。

[916: 匿名さん]

価格維持のメカニズムも少子化が進んでいくと、その内に破たんします。
老夫婦が住んでいたマンションをだれが買う？
高い値段で買える人がその時にいる？

[917: 匿名]

老人がマンション買うって説はよく聞くけどレアケースじゃないの？
エビデンスなんかあるの？

[918: 匿名さん]

集合住宅は賃貸で。
世界の常識。

[919: 匿名さん]

限られたエリア内の不動産のバトンリレーが割高外周区の価格維持の根本的仕組み。
高値で買っても高値で受けてくれる人がいればリレーは続く。
しかし、このリレーがうまく回らなくなった時に破たんが訪れる。
地方から出てきて賃貸住まいの人にバトンリレーに参加する資力はありません。

[920: 匿名さん]

久しぶりに覗くと相変わらずだね

城東の同一業者の書き込みだけで３分の１は占めそうだ

[921: 匿名さん]

東京から地方に移転してのんびり暮らせるのが幸せ。
マンションなんぞに呪縛された人生なんて死んだほうがマシ！

[922: 匿名さん]

「都心にマンションを買う＝縛られた生き方」
「都心にマンションを買う＝ローンで苦労する」
stereo typeな物の考え方しかできないって、やだねぇ。

世の中には、セカンド、サードでマンションを買う人もいるのだよ。しかも、キャッシュで。
きみたちには想像できない世界だよね。

[923: 匿名さん]

都心部の地価が上がりそうですよ。

大都市圏戦略基本法
東京・大阪の湾岸地域などを「国際戦略総合特区」に指定し、容積率などの規制緩和に加えて法人税などを優遇する。

[924: 匿名さん]

「総合特区」で投資呼び込み＝政府の新成長戦略案
6月9日23時16分配信 時事通信
政府が月内に取りまとめる新成長戦略の行程表の概要が9日、明らかになった。2011年度中に、大都市圏で「国際戦略総合特区」を認定し、大胆な規制緩和や税制の優遇措置を認める。民間企業の投資を呼び込むのが狙いで、20年までに特区1カ所当たり1兆円の投資を実現するとの目標を掲げた。　

[925: 匿名さん]

商業地価に便乗して地上げ

それが裏目に出て高すぎてマンション売れず

しかしダボハゼは夢を見続けるのでした

チャンチャン♪

アホ

[926: 匿名さん]

「海洋」
「観光」
「航空」
「国際展開・官民連携」
「住宅・都市」
の５分野を中心に成長戦略を提示。東京や大阪などの大都市を経済成長のけん引力と位置付け、投資や人材を呼び込む「大都市圏戦略基本法」（仮称）の制定を求めた。

[927: 物件比較中さん]

特区に集まるんかいな。
円高で皆、海外へ出て行ったよ。
この円高っぷりを相殺するくらいのメリットはあるのか・・・。
手遅れでは？

相変わらず、やってることが後手後手で一貫してない。

[928: 匿名さん]

>大都市圏で「国際戦略総合特区」を認定し、大胆な規制緩和や税制の優遇措置を認める。民間企業の投資を
>呼び込>むのが狙いで、20年までに特区1カ所当たり1兆円の投資を実現するとの目標を掲げた。　

東京都は港区・中央区・江東区が対象となる予定。

[929: 匿名さん]

国の成長に結びつくかどうかは別にして、
これで
都心部居住と職住近接がさらに促進されて行く事が確実になりました。
今後のマンション選びの参考にすべきでしょう。

[930: 匿名さん]

新宿等の内陸部の凋落が確実になったねｗ

[931: 物件比較中さん]

大失敗するに一票。

[932: 匿名さん]

山手線西側のアパート地帯のスラム化が進むでしょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[933: 匿名さん]

>>929
教授のオリンピックに続く新たなネタか

職住接近と何の関係があるんだ？

つか何年似たようなネタで念仏唱えてるの？

何年たっても川向こうだよwww

[934: 匿名さん]

早くID表示制にならんかねここも

業者が減ってスッキリするのに

[935: 匿名さん]

外国人の住宅投資も優遇されるのかな？

[936: 匿名さん]

できれば将来性があるところに住みたいけど、今はお金が無い(笑)

[937: 匿名さん]

適度に便利で普遍性が高い。

不動産価値の大原則。

[938: 匿名さん]

不透明な時代になって従来の不動産の原則が通用しなくなってます。

[939: 匿名さん]

＞集合住宅は賃貸

なんか意味不明のレスだが、これは大ウソ。
どこでも大都市部は集合住宅所有の居住者は相当いる。
とくにNYはじめ、超巨大都市と言われるところはそう。
土地の有効利用を進めれば、そうなるのが自然の摂理で当たり前。
無駄に土地を浪費したいなら、田舎に行きなさい。

[940: 匿名さん]

裕福なじいさん　ばあさん達は　ゴテゴテした街並みが少しはすっきりして歓迎かもね。

ギラギラした連中が、そのなんとか特区へ団体で移動することを早く望みます。

[941: 匿名さん]

なんとか特区ってのは、住宅やMS作ろうって話なのかいな？
たんに企業の投資誘致を図るというだけで、住宅やMSの話とは直接関係ないと思うが。

[942: 匿名さん]

ニトリ、介護、医療系の会社、パチンコ業界
とかが特区に入るのかな！？

[943: 匿名さん]

>>941
全ての道は城東マンションの爆ageに繋がる

彼の長年変わらないスタンスですw

[944: 匿名さん]

オリンピックの誘致に失敗したら築地市場。　　　築地市場が失敗したら、なんとか特区。

なんとか特区が決まれば湾岸マンションも売れる。　　　こうゆう理屈でしょ。

石原は鹿島の意向とうり。

[945: 匿名さん]

大地震がきたら、やぶれかぶれの大惨事。

[946: 匿名さん]

どうあがいたところで
「割高外周区」
がうれるじだいはにどとこないでしょう。

[947: 匿名さん]

今まさに埋立地に大量完成在庫が。

[948: 匿名さん]

風が吹けば桶屋が儲かり、結果城東のマンションの価値が上がる

北京で蝶が羽ばたくとカリブでハリケーンが起こり城東のマンションの価値が上がる

みなさん復唱してください

[949: 匿名さん]

約束の地を
城東に入れようと
割高外周区の業者
必死過ぎｗ
約束の地は「都心部」と呼びましょう。

[950: 匿名さん]

業者の用語連発ｗ
どうあがいたところで
「割高外周区」
がうれるじだいはにどとこないでしょう。

「割高外周区」は業者用語じゃないです。

[951: 匿名さん]

>とくにNYはじめ、超巨大都市と言われるところはそう。

いやNYでも独身だけ。家族もちは普通、郊外プール付き。

[952: 匿名さん]

>>949-950
とりあえず落ち着けよ
興奮すると日本語が不自由になることがあるが
教授って時々日本語が母国語なのか怪しいことがあるねぇ

[953: 住まいに詳しい人]

>>941
汚染物質が埋まったままの土地で
鉄筋も少なく、ジャブコンでOKという特区をつくって
1/2の価格でガンガン売るとか？

特区をつくってやるべきことは反対のこと。
既存の耐震性の低い木造住宅を強制的に廃して、
充分な広さの道路と空地には豊富な植栽を施し、
RCの安全な住宅を増やすことなんだけどね。

[954: 匿名さん]

>>953
そんなことしても経済効果が無いです。
既存の木造住宅密集地域は成行き任せでしょ。
都心に近接して再開発する価値があるとこだけきれいになって、大部分は変わらずです。

[955: 匿名さん]

再開発するのは明治通りより内側、
京島、千駄木、富久町といった辺りまでで、郊外はやらないです。

[956: 匿名さん]

「デフレ進行中にローンを組んで家を買う」

≒「借金して下がる株を買う」

いくら金利が低くても不合理な行為だな

[957: 匿名さん]

割高外周区は値下がり必死の模様

http://www.mlit.go.jp/report/press/land02_hh_000049.html

[958: 匿名さん]

読んだけど、他の地方都市より首都圏の住宅契約数持ち直してるけど。
そえより都心部のオフィスビルや店舗の空洞化が懸念されてるね。
大丈夫か？都心部。
大崎や麻布のタワマンはスーパーが撤退したり誘致できないで苦労してるみたいだね。

[959: 匿名さん]

オフィス需要？？
どうなんでしょうね。今だったら住宅にしたほうがいいと思います。

[960: 匿名さん]

安ければ借りるよ…問題ない

[961: 匿名さん]

＞いやNYでも独身だけ。家族もちは普通、郊外プール付き。

NY知らないんだね。マンハッタンのアッパーあたりには、ファミリーで大きめの部屋に住んでるファミリーはいくらでもいます。べつにプアなわけではなく、億以上する高級物件でね。郊外プール付きって、西海岸や中西部でもあるまいし、そんなのは必ずしも多くはないし、郊外だって豪華アパートメントはあります。欧州は言わずもがな。

[962: サラリーマンさん]

ホント建築・不動産業界って信用できないな･･･。鉄筋の不足やら、検査機関がスルーしたり･･･。
職人も仕事が雑なのが多いし･･･。

【毎日新聞　2010年6月12日　東京朝刊】
建築確認取り消し：介護施設で強度不足　検査機関が不備見逃す－－広島
　広島市西区で０６年に着工された介護老人保健施設を巡り、民間検査機関「日本ＥＲＩ」（本社・東京都）が０５～０７年、建築計画の不備を見逃したまま、３回にわたって建築確認済証を出していたことが分かり、広島市は１１日、建築確認を取り消した。同市によると、建物の耐震性を確保するための「構造計算書」と、建物の基礎や柱などの詳細を記した「構造図」が不整合で、通常の使用に耐える強度が確保されていなかった。耐震強度も不足し、施設開所のめどは立っていないという。厚生労働省によると、大規模な福祉施設で建築確認が取り消される事態は極めて異例。

　施設は医療法人ワカサ会（広島市）が計画。同市によると、構造計算書と構造図は設計会社のエナプラン（広島市）が手がけ、前田建設工業（東京都）と河井建設工業（広島市）の共同企業体（ＪＶ）が施工し、０７年末の完成予定だった。ＥＲＩが０５年８月に建築確認をした後、老健施設の基準改正に伴う設計変更があり、０７年１１月までに３回、改めて確認済証を出した。

　しかし０９年７月、建築計画の不備を指摘する情報が同市に寄せられ、ＥＲＩに照会。建築確認をした３設計で強度不足があることを確認した。屋上を支えるはりで鉄筋の本数が足りないなどだった。建築基準法は、０５年に全国で相次いだ耐震データ偽装事件を受けて改正され、検査が厳格化された。しかし今回の建設手続きは、法改正前に始まっていた。

[963: 匿名さん]

同じ外周区でも価格がリーズナブルな江戸川区平井の物件は好調に売れいるみたいだ。

[964: 匿名さん]

じゃ、平井にいけば？それでも買えなきゃ千葉ですね。
他のところを買えばいいだけですよ。

[965: 匿名さん]

>>964
本当の売れ筋は
５０００万円～６９００万円
都心部３ＬＤＫですよね。

[966: 匿名さん]

高価格帯は都心部限定になりそう。
郊外はどこまで下がる？

[967: 匿名さん]

都心部の高額物件も軒並み大手が下げに応じている。
大手で下げないというところも内々には応じている。
それでも苦戦中ということだな。
比べて、交渉して買うよい時期だとは思うよ。
ただ、もう少し下がるね。あわてて手を出さないほうがよい。
ユーロの問題は大きいし、中国のバブルも上海万博終了あたりが
あやしいし、、

オフィスの賃貸需要はどんどん会社が外周に移転したり、圧縮して
都心はガラガラだし、都心の駐車場は一月で6万円～が2万6千円～と
はいるチラシが変化した。
何かがおかしいよね。

こりや民主党がなんとかしてくれるのかね。

[968: 匿名さん]

>>966
３０００万円～４５００万円
７０ｍ２の３ＬＤＫとして
坪１４０万円～２１０万円のレンジです。
今このレンジに入っている外周区は江戸川区、葛飾区、足立区だけですが、
練馬区、板橋区が仲間入り寸前です。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_2....

[969: 匿名さん]

>>967
坪単価300万円超になると実需が小さくて都心部でもあまり売れていないですね。
景気が良くならないと坪単価300万円超は難しいですね。

[970: 匿名さん]

969さんへ

確かに、都心部の高額物件も坪単価450万円超の物件は完璧に
高止まりです。坪420万円まで値引きしても動かないとのこと。

大手はこれ以上下げても販売してしまうか悩みどころでしょう
個別対応でこなしている中にはお得な取引といえるものがでてきていると
思われますが、年末にお得だったかというとそれ以上に下がって
再販狙いの場合は疑問になりかねない状況です。

買うなら今か？年末か？来年か？

微妙ですね。