大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[985: 匿名さん]

私も、アドバイザーやコンサルタントを雇うのは、無駄な浪費になると思います。

例えば、アドバイザーやコンサルタント料が安く見せていても、マンション側に提案する工事内容は、工事業者が喜ぶ内容を選び、それは、すべき工事だとマンション側を説得し、そこにキックバック用の金額を上乗せした見積りを、選定した全業者に提出させ、どの業者に決まってもマンション側からもらう安く見せたアドバイザーやコンサルタント料金に加え、高額になる大規模修繕の数千万円以上の見積りに混ぜ込んだ数十万円の高額なキックバックを混ぜ込んでいるのですが、それは単に倫理的にどうかと言うものであり、違法でもなんでもないのです。

[986: 匿名さん]

マンション管理士試験は合格率10%切る難関試験ですよ。

[987: 匿名さん]

合格率と言うのは、一種のマジックです。
点数で合否を決める場合でも、人気が無ければ難しくても合格する実力のある人ばかりが受ければ合格率は高くなります。
しかし、兎に角受けて通ればもうけものだと思って受ける人が多いと、合格率が低くなるのは当たり前です。

ところで、知識があって資格を持っていても、営業力がなければ何の役にもたたないですし、営業力があっても、マンション側の意向を汲み取る力がなければ、やはり役に立ちません。

だから、食っていくために、少ない仕事で大きな利益を上げないと成り立たない商売なので、違法にならないぎりぎりの無駄な工事までを提案していくしかないマンション管理士が多いのでしょう。

ここでも言われているように、まともな考えをしているボランティアのようなマンション管理士はいないし、それはマンション側も知っていることが多いので、もはや需要が減少したため飽和状態になっていて、資格は持っているが転職したり、仕事の取り合いになっているようです。

儲かると言われた時代は短かったですね。

だから、大規模修繕工事に入れると言うのは、余程お金が余っているマンションくらいでしょう。

[988: 匿名さん]

理事会の役員でマンション管理士の資格持ってる人はいるのですか？
管理会社のフロント担当は、管理業務主任者とマンション管理士の資格持ってます。
名刺交換したときに、フロント担当の人の名刺に書いてありました。
私の名刺には、書くべき国家資格がないので引け目を感じました。

[989: 匿名さん]

>私の名刺には、書くべき国家資格がないので引け目を感じました。

仕事上の信用を得るのに自信がないので、管理業務主任者は不正予防に國が課している資格で両方共に國にすがっているだけです。
貴方は役員ならば組合員から選任された人格で対処するので引け目を感じるなんて理解できませんね。
一般に資格は業務に必要であるが、マンション管理士はその点無意味な資格で国土交通省の宣伝マンに過ぎません。
その業務は実力があればだれでも商売も出来ますが、マンション管理士を名乗れないだけです

[990: 匿名さん]

でも名刺に資格書けたら強いと思うよ。
管理会社や業者に対する牽制になる。
「お前らに騙されないぞ！」と。

[991: 匿名さん]

5分ほど話をすると、いつでも化けの皮ははがれますよ。

[992: 匿名]

ペーパー資格じゃだめ、実務を積んでないと。

[993: 匿名さん]

マンション管理士は管理組合役員を経験してないと実務は積めないでしょう。
戸建にしか住んだことないマンション管理士なんていますから。

[994: 匿名さん]

皆さんの言うように、理事でマンション管理士の資格を持っている人がいれば、管理会社も一目置くことになるでしょうが、単なる資格所有者であってペーパーだと分ると、悪質な管理会社であれば、マンションの理事に資格所有者がいることを逆に利用されてしまうことにもなるでしょう。

この逆の場合のほうがいいでしょうね。

管理会社側の資格所有者が、ペーパーだったり、単なる知識だけで実際の経験が乏しい場合、管理会社側には資格所有者であることがプレッシャーになり、管理組合側から、マンションの現状を事細かに確認していくことで、管理組合側も分ったつもりで実は分っていなかったと言うことを防げますし、管理会社側も資格所有者だから黙って言うことを聞いていればいいんだと言う態度ではなく、管理組合側の意向を良く聞いて、それに適した判断を知識の中から探し出し、解決策に結び付けると言う理想的な形になる可能性が高いですね。

ただ、管理会社側が単なる資格所有者で経験も乏しいペーパーだったとしても、悪意をもって資格を持っているんだから言うことを聞け、と言うような押し付けをしてくることもあり、そんな時、管理組合側が、その資格に屈服して大人しくなってしまうこともありますが、これこそ最悪の状態ですね。

大規模修繕工事に於いては、そのマンションにとっては無駄とも言える工事を、教科書通り行わせることにもなり、それを理図目で押し切られ、マンションの現状を客観的に正しく把握も出来ないので反論も出来ず、認めてしまった場合、予定外の出費が出ることとなるので、修繕積立金の徴収額を上げることにもなってしまうのです。

良くあるのが屋上防水工事ですが、大規模修繕工事で行うことにされていますが、実は、特殊な設計のマンションでない限り、足場無しで行える工事なのです。
大規模修繕工事を行う時に屋上防水などから雨水漏れが起こっていなくて、見るからに傷んでいないなら、工事する必要はないのですが、それを知っている人のほうが少ないため、大規模修繕工事で屋上防水をするのは当たり前だと誤解しているのです。

管理会社側が大規模修繕工事を仕切る時、悪意のある管理会社の場合でなくても、管理組合側がこのような誤解をしてくれているなら、それをわざわざ否定することなく、管理組合側の意向でもあるので、屋上防水をしっかり行いましょうと、しなくても良い高額な工事を、管理会社側から薦めることなく、管理会社側の責任でもなく、大きな利益が得られるようになるのです。

みなさん、このようなマジックに引っ掛からないようにして下さい。

[995: 匿名さん]

文句あるか？

[996: 匿名さん]

まるで幼児ですね。

[997: 匿名さん]

マンション管理士の理事長様！

[998: 匿名さん]

>994
まるで屋上防水はしなくてもいいような書き込みですね。
屋上防水は１２年～１３年周期でやるのが理想ですよね。
雨漏りがしだしてからやるんではなく、予防保全は必要です。
それに、大規模修繕工事を、各部ごとにやるのは非公立的ですし、
住民も工事が多いのは嫌ですしね。
又、部分的にやるのは、工事費も割高になります。
それに、修繕委員会や住民に対する説明会等負担が多くなりますよ。
計画修繕は必要です。

[999: キャリアウーマンさん]

みんなでかんがえましょう。

[1001: 匿名さん]

>998
あなたのような考え方が正しいと信じ込まされている人が、悪徳管理会社や悪徳マンション管理士たちのターゲットなのです。
分譲マンションだけの都市伝説ですよ。
一般の同じ鉄筋コンクリートのテナントビルやオフィスビルで、そんなに頻繁に屋上防水工事は行いません。
それを知らないから、分譲マンションの都市伝説を信じこまされているのです。

[1002: 匿名さん]

>998
大規模修繕工事は、工事費用の中でも多額の費用となる足場を建てるので、足場が無いと出来ない工事のみをすればいいのです。
屋上防水は、足場無しで行える工事です。
足場に合わせてしまうと１２～１３年で行うことになるので、漏れてもいないし傷んでもいないのに無駄な工事をすることになる費用が３０～４０年の間でみると３～４回行うことになってしまいます。
実際に雨漏りが起こったり、毎年行われる建物チェックで大規模修繕工事とは別に行うのであれば、３０～４０年の間で１～２回の工事で済みます。
屋上防水で雨水漏れが一番多いのは、防水端部の立ち上がりの末端です。
防水の平面部分から漏れることなど、まずありません。
防水端部の立ち上がりさえチェックしていれば漏れることは防げますし、漏れたとしても、防水をやり直すのではなく、漏れた部分だけを補修すればいいのです。
露出防水の寿命と言われているのは、平面のことではなく、端部の立ち上がりの部分に関してのことなのです。
それを細かく知らされないので誤解しているのです。
まあ、その誤解で、業者は高額な防水工事が受注できるし、１０年保証を出してマンションを安心させることが出来るのですが、実は工事業者側にすれば、普通に工事すれば、１０年で漏れることなどまず起こらないのを知っているのです。
漏れたとしても、端部を簡単に補修するだけですし、被害は保険がありますので、痛くもかゆくもないのです。
痛くもかゆくもないどころか、高額な工事を受注できるので、儲かるのです。

それを知らなくて誤解している人は、業者とっては最高のお客様なのです。

[1003: 匿名さん]

偉い

[1004: 匿名さん]

つまり、業者やコンサルタントが、仕事をし易いように、儲かるように、勝手に常識だと作り上げたことを広め、洗脳していたと言うことですね。
　

[1005: 匿名さん]

>屋上防水で雨水漏れが一番多いのは、防水端部の立ち上がりの末端です。
>防水の平面部分から漏れることなど、まずありません。

防水端部の立ち上がり部分とは、排水の側溝の縁ですね。
ドレイン周りの清掃をしないと水たまりが出来て、それが防水層に浸透して漏水するのですか？
また平面から漏れることがないなら、トップコート保護とそうはあまり意味がないと言うことですか？

[1006: 匿名さん]

平場からも漏れるぞ
立ち上がりが多いだけ
収縮で切れやすいだけなので平場でも切れる
しかも切れてもわからない

分譲マンションは漏水の負担が個人にかかるので
揉めないように早めにやった方がいい

賃貸なら漏れてからでいいよ
保険入っていて確実に賠償できるならね

入ってない保険もあるから気をつけな
あと最上階のヤツなんてだいたい面倒な奴しか住んでいない

[1007: 匿名さん]

平場からも漏れるぞ
立ち上がりが多いだけ
収縮で切れやすいだけなので平場でも切れる
しかも切れてもわからない

分譲マンションは漏水の負担が個人にかかるので
揉めないように早めにやった方がいい

賃貸なら漏れてからでいいよ
保険入っていて確実に賠償できるならね

入ってない保険もあるから気をつけな
あと最上階のヤツなんてだいたい面倒な奴しか住んでいない

[1008: 匿名さん]

>1005
＞防水端部の立ち上がり部分とは、排水の側溝の縁ですね。

あなたがどの部分のことを言っているのかはわかりますが、そこではありません。
専門的な知識が少しあるようなので説明します。
これは、屋上防水について話していることなので、防水端部の立ち上がりと言うのは、パラペットのところです。
パラペットの上端から返しがありますが、その返しの少し下まで防水が立ち上がっていて、船となっています。
おわかりですか？

>1006
防水端部の立ち上がりが切れるのと、平面部が切れるのでは、全く意味が違います。
露出防水の場合、自然に平面部分が切れることは有り得ません。
良くあるアスファルトのシートをスラブに接着し、ジョイント部分を重ねて溶接しているタイプの防水は、トップコートを塗っていれば、自然に防水層の平面が切れることは有り得ません。
溶接部分が剥がれることはあります。
しかし、溶接部分が剥がれても、重ね合わされているので直ぐには漏れません。
平面部分から漏れるとなると、少なくとも１０年以上目視でチェックもしていないような場合でしょう。

また、どんなにちゃんと施工しても、防水層とスラブの間に水蒸気が入ることがあります。
その水蒸気が夏の気温で膨張して防水層が膨れてしまうことがあります。
その場合、防水層をカットして水蒸気を出し、接着剤を注入し、その上にかなり大き目にアスファルトシートを接着し周囲を溶接する補修方法が一般的ですが、これは新築の施工途中で良く起こる現象なので、引き渡し時に必ずと言っていいくらい屋上に存在するものです。

また、内部が水でたぷたぷしていない限り、漏れることはありません。

膨れが大きくなったら補修を考えれば良いと言うくらいのものです。

素人を誤魔化す方法は、いくらでもあるようですね。

[1009: 匿名さん]

ゼネコン勤務20年目突入です。
20年前に比べて工事単価も職人の人工もかなり下がっています。
土地代を除いて上物だけだと20年前と今では同じマンションが半額で建つくらい。
資材も塗料も改良が進んで性能は格段によくなっている。
なのにマンションの大規模修繕工事は10年に一度、管理会社による予算は20年前のまま。
作成を義務づけられている長期修繕計画の工事単価は25年や30年先も今と同じか多くなるように予想されている。
この先、下がることはあっても上がることなんか考えられないんだけど。

あらかじめ膨大な予算があって、これくらいあるけどできますか？
なんだから、高くなる。
監督だって新築工事のように一級建築士を持っている人じゃなくてもいいし。
本当にありがたい現場。
正直、今、大規模修繕工事できっちり外壁をきれいにしたら次は10年後じゃなくて15年先でも充分なんだけど。
大規模修繕工事費用がどうしてあんなに高いかというと管理会社が儲けるため。
管理会社主導でない入札制にしたらもっと安くなります。
それがなかなかむずかしいんだけど。

[1010: 匿名さん]

大規模修繕に反対すると、登記簿とられて、権利関係調べられ、
その内容を理事や入居者に言いふらされちゃうんですか。
東急コミ、超怖いです！　
こんな事件を知ったら、怖くて彼らに意見は出来ないです。
大規模修繕が高くても我慢するしかないですね。

2013年2月28日読売新聞より、
登記情報の暴露はプライバシーの侵害　管理会社東急コミュニティーへ賠償命令

マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、
東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」(東京)と社員に損害賠償を求めた訴訟で、
東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」
と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、
判決は「仮差し押さえは他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

東急コミュニティーの話「判決を確認しておらず、コメントをさし控えたい」

[1011: 匿名さん]

>No.1010
これほんと？
ちょっとすごすぎて信じられないんだけど。
なんか小説に出てきそうな。
しかも昭和の頃の。
東急コミュニティーってかなりの大手だよな。
ドラマの見すぎなんじゃないの？
わかりやすい悪者が出てくるドラマって嫌いじゃないけど平成っぽくないよなぁ。
2013年って去年だろ？
ほんとにほんと？

[1012: 匿名さん]

商売で傷みつけられてるようですね。チクるより商売に努力しましょう。

[1013: 匿名さん]

>1009
その間にどんだけ多くの工事屋が潰れたり、撤退したりしたと思ってるのでしょう？
まともに継続することができない業界が、仕事のために国交省のガイドラインに口出して
そのおかげで長期修繕計画出てんだけど…
その上、漏れが発生しなければ中に水入っていても対応しない業界構造もある
自分が儲かったにも関わらず、作っておしまいの業界構造自体がおかしい

[1014: 匿名さん]

1,000レスになると、スレ主じゃないのに勝手に継続すれを
たてる奴がいるけど、無責任極まりないよな。
ただスレを立て直すだけで後は知ら顔だからな。
閉鎖になったスレは殆どが消滅してしまう。
ここもそろそろかな？

[1015: 匿名さん]

大規模修繕工事について質問したいけど、新スレで問題提起した方が
いいのかな？

[1016: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときは、設計・監理会社を
活用すべきですか？

[1017: まんかんし]

>>1016

まず修繕箇所の設定に建築士へ依頼　修繕計画を各建築会社へ相見積もり
最初の建築士が作成する修繕計画書が大事
勿論建築士募集も相見積もりで
但し１円でも安いからという選択理由はいただけません
理事会全員で相手と面談すべき
最後は人格での選択でしょう

大手の管理会社への委任はコスト増加の一因
地場で起業し経営者と面談できる管理会社が良いでしょう
全国規模の大手はどこもまともなところはありません

[1018: 匿名さん]

大手の管理会社が悪いといってもねえ。
大きいということは、それだけ需要があるというものだよ。

[1019: 匿名さん]

地場の管理会社ほど能力がないからねえ。
フロントの知識のないことといったら、この上ないよ。

[1020: 匿名さん]

地場の管理会社では、人材確保ができないと思うよ。
教育面も弱いだろうし。

[1021: 匿名さん]

小さい管理会社だと、他の仕事と兼務が殆どだよ。

[1022: 匿名さん]

小さな管理会社で、フロントが２～３名しかいないとこあるからね。
それもほかの仕事と兼務とか。

[1023: 匿名さん]

長期修繕計画に、専有部分の枝管部分も計画にいれている
マンションありますか？
修繕積立金の額を教えてください。

[1024: 匿名さん]

専有部分の配管は、専有部分でするものでしょう。

[1025: 匿名さん]

しかし、専有部分の枝管はいずれ必ず劣化しますからね。
その時、更新工事を全員ができるとは限りませんし。

[1026: 匿名]

専有部分の配管や配線の区分けは、管理規約でその責任範囲を決めているから、先ず規約を読んでからそれに従うべきだ。
不都合であれば、規約を変えなければ、それ以外のところで齟齬を起こしかねない。

[1027: 匿名さん]

>1026
専有部分の枝管を共用部分にすることはできませんよ。
費用負担だけを管理組合でやるだけのことです。
雑排水管の高圧洗浄も管理組合負担でやっているでしょう。

[1028: 匿名さん]

できれば管理組合が専有部分の枝管の更新工事まで
やれればいいけど、積立金がないからね。

[1029: by 匿名さん]

初投稿失礼します。
修繕工事についてですが法律が出来てしまったので仕方ありません。
お金の面に関してですが、一番高いのは足場です。長い間放置していますからね。
他の業者はヒーヒー言うほどの値段です。
材料費が高い上に低コスト。
利益を出しているのはオーナー様が選んだ管理会社です。

建物に関して無知な人もおおいいですので言っておきます。
外壁がタイルの場合は新築工事中に天変地異に寄ってくっつきが悪い場合があります。
それを修繕工事で調べ枚数をだし、危険箇所が無ければタイル工事はなし。
危険箇所があったらやる。

こんな具合にほとんどの業者も同じです。
防水１０年もちます？冗談ですよね（笑
これも天変地異で変わります。

チェックを怠るところは絶大な損失がでます。ででからじゃ遅いです。
現にタイルが落下して死にました。っとありますが、修繕工事の前にチェックを怠った側の責任です。

最近だと営業も無知な上に無能がおおすぎますよね。
どの業者が一番費用かかってしまうのか。オーナー様に説明出来ない人がおおすぎます。
無能です。
知識！知識！ハッキリ言います。
修繕工事の知識を完全に理解するのは１０年以上かかります。
たかが５年そこらの人がわかるはずもありません。

足場工事では無く、ブランコ工事などにすれば足場立てるよりも３０００万以上安くなります。
知らない人おおすぎますよね。

安さにこだわる余り忙しい時期に頼んでも相手は人間です。多少手抜きもされます。
当たり前です。

時期を考えず頼んだ側の無能さが原因です。
そこを謳い文句にするのは立派なクレーマーです。

知識は正しく身につけ、相手が人間なのを忘れず頼まなければ期待以上の事は起きませんよ。

[1030: 匿名さん]

大規模修繕工事の価格は、工事個所と仕様、材料等によって
大きく違ってきます。

[1031: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588955/

次スレ、その2を作りました

[1032: 匿名さん [男性]]

色々無知で書いてる人多くて笑えますね。
タイルは磁気なら水通りません。
半磁気でも中々通りません。
目地がしろくなる。白化現象と言うのですが、セメント類は骨材で出来ているのでカルシウムがういてきて白くなります。
カルシウムが浮くと言うことはタイルを貼った圧着面も…っとなりますが、セメントは40年固まり続けた後弱くなっていきます。
新築の時に左官屋が油を塗ったりしたのが原因での剥離が多いいです。
油とセメントは反発起きます。
磁石のプラスとマイナスと言えばわかるでしょうか。
分離ですね。

なので原因をさかのぼって追及しようとすると不可能に近いですよ。

[1033: 匿名さん [男性]]

連投申し訳ない。
タイル浮きの裁判で求められる事
新築の時の下地の状況※上記に書いてる事など

タイル貼りの時の状況
風、日差し、セメントと水の調合、塗り厚

経過してから…
地震が何度起きたか。
地震の強度は。
日差しが年間で東西南北の面にあたっているのか。

言えば言うほど出てきますが、全部調べ不具合があれば全額補償してくれますよ。

なのでオーナー様は他人に聞くのではなく自分で話し、何が大切なのか。
何を聞いて相手を判断するのか。
知識をつけたらよろしいかと存じ上げます。

オーナー様も任せてて安心。と言う時代は終わってるで個々が力をつけなければ。っと思います。
長々失礼しました。

[1034: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたします。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588955/
ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。