大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[936: 匿名さん]

調査しなければ補修計画が立てられない。
当然売主が調査し管理組合に報告するもの。
全タイル打音検査は常識。

[937: 匿名さん]

コンクリート躯体の防水？
不思議なことを言いますね。
それでは、コンクリートのままで他に仕上げの無い、打ちっ放しと呼ばれる建物は防水なんてしていませんが、どうしていると思っているのでしょう？
しかもタイルは水を通しますよ？

[938: 匿名さん]

調査するのは、原因じゃなくて、どこまでタイルが浮いてるかどうかだけです。
そして、範囲を設定して補修するだけのことです。
剥がれた原因を調査などしません。

[939: 匿名さん]

>936
浮いたタイルは、どう処理するのか知ってますか？

[940: 匿名さん]

>935
タイルが防水だとは、初めて聞きました。
何処で仕入れた情報ですか？

[941: 匿名さん]

タイル剥がれたら、これを機会に全部剥がしたらいい。
そうしたらタイルの剥がれ事故はなくなる。

[942: 匿名さん]

>外壁のタイル剥落は品確法の保証部位だよ。

外壁を構成してる要素だから当然だろう。

[943: 匿名さん]

>941
タイルを剥がすとは、やはり何も知らないのですね。
だから、タイルが防水の役目などと言うことを書くのでしょうね。

[944: 匿名さん]

>942
話を誤魔化したいと言う気持ちからの出鱈目ですね。
ネットでい見つかること以外、現実の題記後修繕工事のことなど何も知らないのでしょう。

[945: 匿名さん]

工事をする技術的なことは、それぞれの専門家に任せればいいんだよ。
監視チェックとして、設計・監理のプロを雇うんだから、素人は口を
出さない方がいいよ。
修繕専門委員のメンバーに建築士がいるとやっかいだよね。
設計コンサルタントを高い金を払って雇ってるのに、中途半端に口をだして、
設計・監理業者と対立し、やる気をなくさせてしまうからね。
マンションの住民には、建築士やその他の技術者はいらないしいない方がいい。

[946: 匿名さん]

>945
ネットで調べれば建築士の一般的な知識の内容はほとんど見つかります。
後は、それがいつの情報で、本当のことなのか、素人が知ったかぶりで書いたものかを選別してやれば、誰でも建築士程度の知識を知ることができます。
それくらい知っていないと、管理会社が悪いことをしようと思えば幾らでもでき、それを防ぐことが出来なくなりますよ。
マンションのことを考えた工事を提案する管理会社ばかりではありません。
管理は良心的で満足できたとしても、工事部門は別です。
自らを守る知識くらいは持っているべきです。

このタイルが落下した件ではなく一般の大規模修繕工事の場合、タイルが浮いていると、目地に穴をあけて接着剤を注入する工法で対応できるのなら、そのほうが安全で工費も安いのですが、浮いているからと言って全て剥がして張り替えると言うのはタイルの費用なども含め、工費は高くなります。
このことを知っているかどうかで、浮いている部分は全て貼り直すのと、注入できる部分は注入で出来ない部分だけを貼り直すとした違いだけで、小規模なマンションであっても１００万円くらいの違いが出ることがあります。

これは、工法を説明する時、管理会社などの工事会社側が「浮いたタイルは全て張り替えたほうが安全なので張り替える方法を取ります。」と説明しただけで、接着剤の注入を説明しなくても、皆が納得すれば工費が高くなる方法で工事を行い、後で居住者が注入のことに気付いたとして何を言われても、覆すことは非常に困難なのです。

基本的に、注入法でも張り替えでもその寿命の違いは変わらないのが一般的です。
これに関して、データを取って研究結果が出ている訳でもなく、実際に施工された実例でも注入だからまた剥がれたと言うような事例がたくさんあると言うことを聞いたこともないと言うことしか言えませんが、少なくとも、公式のものとして、注入は張り替えよりも寿命が短いと言うようなことは発表されのを聞いたことはありません。

ただ、安くできればそれが良いと言うのは問題です。

例えば、安くできる部分は安くして、しなくて良い部分は次回まで伸ばすと言う判断が素人で知識がなければ出来ないのです。
しかし、これは今金が掛かってもやったほうがいい、そうすることで後々安くつくと言う判断したほうが良いこともあるのです。
この判断は総会決議なのですが、一方の考えに誘導されず、出来るだけ公平な判断をするには、どちらを選ぶかを決めるには、正しい情報を知ることが必要だと言うことです。
偏った情報で、管理会社が工費の高いほうを、安全だし何処でもこれを選んでいると言ったのを聞くと、それを選んでしまうことになるのです。

間違ったことではありませんが、管理会社の懐は潤いますが、修繕積立金を無駄に使わされたマンション側の懐はさみしくなり終戦積立金の徴収額を上げると言うことになるのです。

[947: 匿名さん]

ここは、分譲マンションを購入した人でなくても、スレタイに準じる知識や経験がなくても、書き込んでいいのでしょうか？

[948: 住まいに詳しい人]

もちろんです。私は戸建に住んでますが、ここに常駐してます脳内「マンション住民」です。

[949: 匿名さん]

だから、現実の世界では有り得ないような話になってしまうことがあるのですね。

[950: 匿名さん]

実際に分譲マンションを購入したかどうかを明らかにしないので、問題が起こるのですね。

[951: マンション住民さん]

分譲マンションには住んだことあります。
でもマンションは老朽化するとコンクリートの建設ガラでしかありません。
マンションは専有部分と敷地部分は切り離せません。
その点、戸建は建物がぼろになって築25年を超えて建物価値ゼロになっても土地が残ります。
不動産は「土地」です。土地は経年劣化や老朽化はありません。

[952: 匿名さん]

＞マンションは専有部分と敷地部分は切り離せません。
＞その点、戸建は建物がぼろになって築25年を超えて建物価値ゼロになっても土地が残ります。
マンションはボロになっても土地は残ります、そして
＞不動産は「土地」です。土地は経年劣化や老朽化はありません。

[953: 匿名さん]

>951
分譲マンションに住んだことはあっても、自分で買ったことがないので知らないのでしょう、と言うよりも知らないほうが不思議ではないでしょうか。
あなたが書いた内容は現実の世界では間違いだと言われると思います。

[954: 匿名さん]

少なくとも、分譲マンションを買った人は、マンションの土地はどうなっているのか、知っていますからね。
重要事項説明でも説明される１つですね。

[955: 匿名さん]

マンションの敷地（土地）は分筆されてないですね。敷地権ですから利用権みたいなものです。
敷地権は専有部分にくっついているので分離できません。

[956: 匿名さん]

不思議なことを言いますね。
戸建て同様、土地は残りますし建て直しもできます。

[957: 匿名さん]

土地と建物の所有権分離を言ってるのでしょう。
戸建は土地と建物は別べつに売却や取得が出来ます。
ところが区分所有建物は専有部分と敷地権は分離できません。
すなわち別べつに売却や取得が出来ないということでしょう。

[958: 匿名さん]

マンションはなぜか共用部分の登記がない。法定共用部分、規約共用部分とも。

[959: マンション投資家さん]

共用部分を登記なんかしたら、全区分所有者を甲区に書かないといけない。
しかもローンの抵当権は共同担保として共用部分の持分にまで及ぶ。
しかも権利変動があるたびに変更登記が必要。
ところで、この登記費用は誰が負担するのか？
少なくとも管理組合法人でない限り、管理組合名義で所有権登記はできない。

[960: 匿名さん]

重要事項説明の時に質問したとしても、こんなに分り易い説明は返ってこないでしょうね。

[961: 匿名さん]

区分して所有されている建物の部分を所有する権利は区分所有権ですが、これに対応する土地についての権利を「敷地利用権」といいます。敷地利用権は、マンションの建っている土地が区分所有者で共有されているときは、土地全体の何分の何という形で決められています。
区分所有権と敷地利用権は一体のものとされていて、別々に処分することはできません。

[962: 不動産業者さん]

だからマンションは「土地持ち」の感覚がない。
土地は利用権、実際はコンクリの塊を持ってるってこと。
だからマンション持ちは「地主」とは言わない。
地主といわれるには土地をもってないとダメ。

[963: 匿名さん]

誰かに釣られ、スレ趣旨逸脱の話を展開されていますね。
スレ趣旨に戻りましょう、削除されてしまいますよ。

[964: 周辺住民さん]

もうすぐ１０００だから埋立が始まってるようです。

[965: 匿名さん]

削除されてもレス番は進むからいいのでは？

[966: 不動産購入勉強中さん]

そろそろラストですね。

[967: 匿名さん]

ここを暇つぶしの遊び場としている人は、そのような考えなのですね。
管理者はご存じなのでしょうか？

[968: 働くママさん]

I don't no .でしょう。

[969: 匿名さん]

残念中学生以下の英語力。

[970: ビギナーさん]

Yes We Can !　今、来てるね。

[972: 匿名]

宅建主任者が宅建取引士の士業に変わるね。

[973: マンション投資家さん]

先生ですね。

[974: 匿名さん]

へーえ、士業の仲間入りできるんだ。
弁護士、公認会計士、企業診断士、社会保険労務士、マンション管理士、司法書士等
士がついているね。
良かったね。

[975: 匿名]

取引士の改称はＴＰＰと関係あるのですか？

[976: 匿名]

アメリカの宅建資格と同等に格上げするのだろう。

[977: 住まいに詳しい人]

>弁護士、公認会計士、企業診断士、社会保険労務士、マンション管理士、司法書士等

マンション管理士だけが名称独占のみで具体的な独占業務が何もないね。

[978: 匿名さん]

弁護士さえ食えない時代だ、後は推して知るべし。

[979: 匿名]

地位の向上が目的だろう。

[980: マンション住民さん]

マンション管理士の資格持ってる人はいますか？
具体的にどのように活用してますか？

[981: 匿名さん]

>980
このスレタイを読みましたか？

[982: 匿名さん]

大規模修繕のアドバイザーにマンション管理士を頼む場合があるね。

[983: 匿名さん]

浪費に過ぎない。

[984: 匿名さん]

まんかんしなんて入れるだけ時間の無駄
バカしかいない

[985: 匿名さん]

私も、アドバイザーやコンサルタントを雇うのは、無駄な浪費になると思います。

例えば、アドバイザーやコンサルタント料が安く見せていても、マンション側に提案する工事内容は、工事業者が喜ぶ内容を選び、それは、すべき工事だとマンション側を説得し、そこにキックバック用の金額を上乗せした見積りを、選定した全業者に提出させ、どの業者に決まってもマンション側からもらう安く見せたアドバイザーやコンサルタント料金に加え、高額になる大規模修繕の数千万円以上の見積りに混ぜ込んだ数十万円の高額なキックバックを混ぜ込んでいるのですが、それは単に倫理的にどうかと言うものであり、違法でもなんでもないのです。