大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[916: 匿名さん]

>915
それは、教科書通りの答えですが、そんな誰にでも分ることをわざわざ自分が特定されるかも知れない写真を載せて質問するでしょうか？
場所によっては、地震が影響しているかも知れませんし、竜巻で何か飛ばされたものが当たったことが影響しているかも知れません。

また909は、一気に剥がれたのか、徐々に剥がれが広がったのかによって原因は変わります。

そのようなことがあるので、素人のように写真だけで調べることもせず、教科書に当てはめた結論を出すようなことをしてはいけないのです。
それで結論が出せるなら、調査は不要と言うことになります。

[917: 匿名さん]

>915
「１級コンサルタント」がこんなのばかりだとすると、コンサルタントを依頼する人はいなくなるでしょう。

[918: マンション住民さん]

1級建築士の間違いでは？

[919: 匿名さん]

>915
一級コンサルタントさん、素人にわかるように詳しく教えてください。

＞タイル目地亀裂から雨水が侵入したことによるタイル接着力の低下
タイル目地はモルタルなので、雨水は浸入するのが普通だと思いますので、全てのタイル仕上げのマンションに起こることになりますので、どうも理解できないのです。

＞ポップアウト現象と言われるコンクリ表面破裂
この写真はどの部分なのかがどうしてわかったのかが不思議なので、何故、どの部分かがわかったのかが知りたいです。
それから、ポップアウト現象の原因は何なのか教えて下さい。

素人にもわかるように教えて下さい、お願いします。

[920: 匿名さん]

>915
一級コンサルタントさん、「安全性の瑕疵」と言うのを初めて聞きました。
どう言う意味なのかわかりませんので詳しく教えて下さい。

[921: マンション住民さん]

　瑕疵に関する部分の最高裁判決は以下のとおりである。

　「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住者等の生命、身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい、建物の瑕疵が、居住者等の生命、身体または財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず、当該瑕疵の性質にみ、これを放置するといずれは居住者等の生命、身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には、当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当である。

[922: 匿名さん]

１級コンサルタントと名乗る人は、質問に対して答えてくれるのでしょうか？
もしかしてだが、１級コンサルタントと名乗る人とマンション住民さんと名乗る人は同一人物ではないかと言うことも有り得ますが、そんなことをすれば、この掲示板の規約違反になるので、成りすますようなことはしないと思いますが、気にはなります。
タイル目地はもとより水が染み込むものですし、タイルも同様に水が染み込むものです。
また、コンクリートも水が染み込むものです。
タイル目地の亀裂から雨水が侵入したと書いていますが、亀裂はいつ誰が見つけたのかと言うことになります。
亀裂が入ったのなら、その原因は何なのかを示すべきです。
写真だけからの情報だと、タイルが剥がれた最上部を確認するには、足場などが必要でしょう。
最低でも、建物全体を直接確認する必要があります。
あくまでも推測ですが、タイル目地に亀裂が入っていたとしても、雨水が浸入するには、かなり亀裂の幅が広く、最低でも剥がれ落ちた範囲全体に入っていたことになります。
そんな亀裂が入るなら、タイルが剥がれ落ちる前に、普通なら、広範囲に他の現象が起きるでしょう。
管理会社は年に一度の建物点検を行いますが、雨水が原因であるなら、こうなるかなり前から別の現象が広範囲に出ていたはずなので、ちゃんとチェックしていれば、その時点で発見でき、こうなる前に対処できたのではないでしょうか。

一枚の写真だけから、あのようになった原因の可能性を幾つか出すことはできますが、断定が出来るものではありません。

[923: 匿名さん]

>921
マンション住民さん、一級コンサルタントさんが書いたことなので、一級コンサルタントさんに質問したことについてのことですね。
なるほど、「安全性に関する瑕疵」なら文章として理解できますが「安全性の瑕疵」だと意味がわからなかったのです。
まさか一級コンサルタントさんが、素人が話すときのように、誤解を招くような文章の間違いをするとは思えなかったのですが、大事な部分を省略したのですね。
ところで、一級コンサルタントさんへの質問に対してマンション住民さんが答えたのは何故ですか？
良かったら教えて下さい。

[924: 匿名さん]

>921
マンション住人さん、あなたが一級コンサルタントさんでないと信じたいので、違うときっぱり否定してもらいたいのです。

[925: マンション住民さん]

コンクリート躯体に亀裂が・・・・・

[926: 匿名さん]

>925
マンション住人さん、質問されているのに無視するのですか？

それから、この写真で指摘している亀裂ですが、この写真からは亀裂のようなものとしか言えないと思います。
しかも、亀裂だとすると、非常に不自然な亀裂ですね。

まずは、質問に対して答えるべきだと思います。

[927: 匿名さん]

１級コンサルタントさんも書き逃げのような状況ですね。

[928: 匿名さん]

壁面のタイルが剥がれ落ちたからと言って、それが施工不良によるものだと断言することは出来ません。
一般的に、施工不良の可能性が高いのは確かですが、それは教科書でのことであり、実際のことではありません。
本当の原因が、地震であったり、施工不良と言えないコンクリートが不良品であったり、タイルの接着剤が不良品であったと言うことの可能性もあるのです。
また、設計に原因があったと言う可能性もあります。

普通、あのような写真１枚で質問されれば、少なくともこれくらいのことは直ぐに浮かんで然るべきことです。

このように物事を考えないだけでなく、調査もせず、調査が出来ないなら聞き取りをするのは必要最低限の行為なのですが、それをせずに判断してしまうような愚かなことをしていては、正しい判断が出来ないだけでなく、間違った判断をしてしまうことになります。

出来る限りの情報を集め、相手のことを考えた判断をするのは、当然のことだと思います。

そうすることで、大規模修繕工事の費用だけでなく、その時期も極端に違うものになってしまうのです。

１０年毎に傷んでいるとか考えず、教科書のように決められた工事を全て行えば、それはそれで安心と考えることも出来るのですが、マンションはそれぞれ違うので、まだまだしなくても良い工事を行ったり、する必要のない工事まで行ってしまうことになるので、無駄な工事が多くなるだけでなく、周囲の自然環境も良く道路からも離れていて地震も起こらないような場所なので１０年で行う必要はなく１５年とか２０年でも良いなどと判断もしないため、無駄に無駄を重ねてしまうのです。

修繕積立金が幾らあっても足りなくなってしまうのです。

それに比べ、マンション毎に詳しくみていれば、大規模修繕工事の時期を延ばしたり、無駄な工事はしないようにすることで、無駄な金を支払うことを防げるので、居住者の皆に要らぬ金銭的な負担を与えないようにも出来るのです。

皆さん、他もやってるなどと言う言葉で騙そうとする人もいますので、そんな言葉に乗せられて騙されないようにして下さい。
修繕積立金は大事なマンションの資産です。
理事長になったら、管理会社などから言われると、他人の金だと勘違いして金銭感覚が狂ってしまい、独断かのように無駄かもしれない工事を認めようとすることもありますので、十分注意し、理事であれば理事長が勘違いしないよう助けてあげて下さい。

[929: 匿名さん]

この一筆を売主から取った理事長がいた。

[930: 匿名さん]

>929
マンション住民さんではないのですか？
１級コンサルタントさんでしょうか？

このように、原因調査をしないと原因が分らないのです。
調査をしても原因を特定できるとは限りませんが、およその見当は付けられますので、どの時点での何が原因である可能性が高いと言うことくらいまでは言えますので、後は、関係者たちが集まり話し合い、どうするのかを決めるのが一般的だと思います。

中には、力関係で物事を強引に決めてしまうこともありますが、それは特殊な場合です。

[931: 匿名さん]

>>929は施工不良以前の、1996.7.21の別府マンション訴訟で示された最高裁判決主文の「建築物の基本的な安全性に関する瑕疵」に当たるでしょう。タイルが落下して死傷事故になる可能性があります。

[932: 匿名さん]

何階からタイルが落ちたのかが良くわかりませんが、写真に写ってる信号などから、８階付近のようにみえます。
８階だとすると２５ｍ前後の高さかも知れません。
無風ならマンションの敷地から外には落ちないと思いますが、風があれば話は変わります。
この量のタイルが一度に落ちれば、それらが人を直撃すれば、命に係わる結果になるでしょう。

しかしこの剥がれ方は興味深いです。
単なる施工ミスとは思えません。
実際に施工した順を追って、どのように貼り進めたのかも情報として欲しいですね。
残っているタイルのほとんどが浮いているのなら原因追求は容易くなるのですが、しっかり付いていれば難しいでしょう。

何よりも、裁判で決着をつけるほどの証拠を探し出すには、足場を掛けて色んな測定をし検査をし証拠を見つけ出すには数百万円もの金が必要ですし、弁護士費用も高額です。
そんな費用を使うなら、その費用で修理ができてお釣りがきますね。

[933: 匿名さん]

>>392
売主が調査するのですから、管理組合は費用の心配はないでしょう。

[934: 匿名さん]

売主が直すのに、わざわざ無駄な金を出して調査することはありません。
マンション側が調査すると言うのは、売主が直す気がない時で、売主を訴えようとするときのことです。
普通、そんなことにはなりません。

[935: 匿名さん]

外壁のタイル剥落は品確法の保証部位だよ。
タイルは美観の飾りだけじゃないよ。コンクリート躯体の防水。

[936: 匿名さん]

調査しなければ補修計画が立てられない。
当然売主が調査し管理組合に報告するもの。
全タイル打音検査は常識。

[937: 匿名さん]

コンクリート躯体の防水？
不思議なことを言いますね。
それでは、コンクリートのままで他に仕上げの無い、打ちっ放しと呼ばれる建物は防水なんてしていませんが、どうしていると思っているのでしょう？
しかもタイルは水を通しますよ？

[938: 匿名さん]

調査するのは、原因じゃなくて、どこまでタイルが浮いてるかどうかだけです。
そして、範囲を設定して補修するだけのことです。
剥がれた原因を調査などしません。

[939: 匿名さん]

>936
浮いたタイルは、どう処理するのか知ってますか？

[940: 匿名さん]

>935
タイルが防水だとは、初めて聞きました。
何処で仕入れた情報ですか？

[941: 匿名さん]

タイル剥がれたら、これを機会に全部剥がしたらいい。
そうしたらタイルの剥がれ事故はなくなる。

[942: 匿名さん]

>外壁のタイル剥落は品確法の保証部位だよ。

外壁を構成してる要素だから当然だろう。

[943: 匿名さん]

>941
タイルを剥がすとは、やはり何も知らないのですね。
だから、タイルが防水の役目などと言うことを書くのでしょうね。

[944: 匿名さん]

>942
話を誤魔化したいと言う気持ちからの出鱈目ですね。
ネットでい見つかること以外、現実の題記後修繕工事のことなど何も知らないのでしょう。

[945: 匿名さん]

工事をする技術的なことは、それぞれの専門家に任せればいいんだよ。
監視チェックとして、設計・監理のプロを雇うんだから、素人は口を
出さない方がいいよ。
修繕専門委員のメンバーに建築士がいるとやっかいだよね。
設計コンサルタントを高い金を払って雇ってるのに、中途半端に口をだして、
設計・監理業者と対立し、やる気をなくさせてしまうからね。
マンションの住民には、建築士やその他の技術者はいらないしいない方がいい。

[946: 匿名さん]

>945
ネットで調べれば建築士の一般的な知識の内容はほとんど見つかります。
後は、それがいつの情報で、本当のことなのか、素人が知ったかぶりで書いたものかを選別してやれば、誰でも建築士程度の知識を知ることができます。
それくらい知っていないと、管理会社が悪いことをしようと思えば幾らでもでき、それを防ぐことが出来なくなりますよ。
マンションのことを考えた工事を提案する管理会社ばかりではありません。
管理は良心的で満足できたとしても、工事部門は別です。
自らを守る知識くらいは持っているべきです。

このタイルが落下した件ではなく一般の大規模修繕工事の場合、タイルが浮いていると、目地に穴をあけて接着剤を注入する工法で対応できるのなら、そのほうが安全で工費も安いのですが、浮いているからと言って全て剥がして張り替えると言うのはタイルの費用なども含め、工費は高くなります。
このことを知っているかどうかで、浮いている部分は全て貼り直すのと、注入できる部分は注入で出来ない部分だけを貼り直すとした違いだけで、小規模なマンションであっても１００万円くらいの違いが出ることがあります。

これは、工法を説明する時、管理会社などの工事会社側が「浮いたタイルは全て張り替えたほうが安全なので張り替える方法を取ります。」と説明しただけで、接着剤の注入を説明しなくても、皆が納得すれば工費が高くなる方法で工事を行い、後で居住者が注入のことに気付いたとして何を言われても、覆すことは非常に困難なのです。

基本的に、注入法でも張り替えでもその寿命の違いは変わらないのが一般的です。
これに関して、データを取って研究結果が出ている訳でもなく、実際に施工された実例でも注入だからまた剥がれたと言うような事例がたくさんあると言うことを聞いたこともないと言うことしか言えませんが、少なくとも、公式のものとして、注入は張り替えよりも寿命が短いと言うようなことは発表されのを聞いたことはありません。

ただ、安くできればそれが良いと言うのは問題です。

例えば、安くできる部分は安くして、しなくて良い部分は次回まで伸ばすと言う判断が素人で知識がなければ出来ないのです。
しかし、これは今金が掛かってもやったほうがいい、そうすることで後々安くつくと言う判断したほうが良いこともあるのです。
この判断は総会決議なのですが、一方の考えに誘導されず、出来るだけ公平な判断をするには、どちらを選ぶかを決めるには、正しい情報を知ることが必要だと言うことです。
偏った情報で、管理会社が工費の高いほうを、安全だし何処でもこれを選んでいると言ったのを聞くと、それを選んでしまうことになるのです。

間違ったことではありませんが、管理会社の懐は潤いますが、修繕積立金を無駄に使わされたマンション側の懐はさみしくなり終戦積立金の徴収額を上げると言うことになるのです。

[947: 匿名さん]

ここは、分譲マンションを購入した人でなくても、スレタイに準じる知識や経験がなくても、書き込んでいいのでしょうか？

[948: 住まいに詳しい人]

もちろんです。私は戸建に住んでますが、ここに常駐してます脳内「マンション住民」です。

[949: 匿名さん]

だから、現実の世界では有り得ないような話になってしまうことがあるのですね。

[950: 匿名さん]

実際に分譲マンションを購入したかどうかを明らかにしないので、問題が起こるのですね。

[951: マンション住民さん]

分譲マンションには住んだことあります。
でもマンションは老朽化するとコンクリートの建設ガラでしかありません。
マンションは専有部分と敷地部分は切り離せません。
その点、戸建は建物がぼろになって築25年を超えて建物価値ゼロになっても土地が残ります。
不動産は「土地」です。土地は経年劣化や老朽化はありません。

[952: 匿名さん]

＞マンションは専有部分と敷地部分は切り離せません。
＞その点、戸建は建物がぼろになって築25年を超えて建物価値ゼロになっても土地が残ります。
マンションはボロになっても土地は残ります、そして
＞不動産は「土地」です。土地は経年劣化や老朽化はありません。

[953: 匿名さん]

>951
分譲マンションに住んだことはあっても、自分で買ったことがないので知らないのでしょう、と言うよりも知らないほうが不思議ではないでしょうか。
あなたが書いた内容は現実の世界では間違いだと言われると思います。

[954: 匿名さん]

少なくとも、分譲マンションを買った人は、マンションの土地はどうなっているのか、知っていますからね。
重要事項説明でも説明される１つですね。

[955: 匿名さん]

マンションの敷地（土地）は分筆されてないですね。敷地権ですから利用権みたいなものです。
敷地権は専有部分にくっついているので分離できません。

[956: 匿名さん]

不思議なことを言いますね。
戸建て同様、土地は残りますし建て直しもできます。

[957: 匿名さん]

土地と建物の所有権分離を言ってるのでしょう。
戸建は土地と建物は別べつに売却や取得が出来ます。
ところが区分所有建物は専有部分と敷地権は分離できません。
すなわち別べつに売却や取得が出来ないということでしょう。

[958: 匿名さん]

マンションはなぜか共用部分の登記がない。法定共用部分、規約共用部分とも。

[959: マンション投資家さん]

共用部分を登記なんかしたら、全区分所有者を甲区に書かないといけない。
しかもローンの抵当権は共同担保として共用部分の持分にまで及ぶ。
しかも権利変動があるたびに変更登記が必要。
ところで、この登記費用は誰が負担するのか？
少なくとも管理組合法人でない限り、管理組合名義で所有権登記はできない。

[960: 匿名さん]

重要事項説明の時に質問したとしても、こんなに分り易い説明は返ってこないでしょうね。

[961: 匿名さん]

区分して所有されている建物の部分を所有する権利は区分所有権ですが、これに対応する土地についての権利を「敷地利用権」といいます。敷地利用権は、マンションの建っている土地が区分所有者で共有されているときは、土地全体の何分の何という形で決められています。
区分所有権と敷地利用権は一体のものとされていて、別々に処分することはできません。

[962: 不動産業者さん]

だからマンションは「土地持ち」の感覚がない。
土地は利用権、実際はコンクリの塊を持ってるってこと。
だからマンション持ちは「地主」とは言わない。
地主といわれるには土地をもってないとダメ。

[963: 匿名さん]

誰かに釣られ、スレ趣旨逸脱の話を展開されていますね。
スレ趣旨に戻りましょう、削除されてしまいますよ。

[964: 周辺住民さん]

もうすぐ１０００だから埋立が始まってるようです。

[965: 匿名さん]

削除されてもレス番は進むからいいのでは？