大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[916: 匿名さん]

>915
それは、教科書通りの答えですが、そんな誰にでも分ることをわざわざ自分が特定されるかも知れない写真を載せて質問するでしょうか？
場所によっては、地震が影響しているかも知れませんし、竜巻で何か飛ばされたものが当たったことが影響しているかも知れません。

また909は、一気に剥がれたのか、徐々に剥がれが広がったのかによって原因は変わります。

そのようなことがあるので、素人のように写真だけで調べることもせず、教科書に当てはめた結論を出すようなことをしてはいけないのです。
それで結論が出せるなら、調査は不要と言うことになります。

[917: 匿名さん]

>915
「１級コンサルタント」がこんなのばかりだとすると、コンサルタントを依頼する人はいなくなるでしょう。

[918: マンション住民さん]

1級建築士の間違いでは？

[919: 匿名さん]

>915
一級コンサルタントさん、素人にわかるように詳しく教えてください。

＞タイル目地亀裂から雨水が侵入したことによるタイル接着力の低下
タイル目地はモルタルなので、雨水は浸入するのが普通だと思いますので、全てのタイル仕上げのマンションに起こることになりますので、どうも理解できないのです。

＞ポップアウト現象と言われるコンクリ表面破裂
この写真はどの部分なのかがどうしてわかったのかが不思議なので、何故、どの部分かがわかったのかが知りたいです。
それから、ポップアウト現象の原因は何なのか教えて下さい。

素人にもわかるように教えて下さい、お願いします。

[920: 匿名さん]

>915
一級コンサルタントさん、「安全性の瑕疵」と言うのを初めて聞きました。
どう言う意味なのかわかりませんので詳しく教えて下さい。

[921: マンション住民さん]

　瑕疵に関する部分の最高裁判決は以下のとおりである。

　「建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」とは、居住者等の生命、身体又は財産を危険にさらすような瑕疵をいい、建物の瑕疵が、居住者等の生命、身体または財産に対する現実的な危険をもたらしている場合に限らず、当該瑕疵の性質にみ、これを放置するといずれは居住者等の生命、身体又は財産に対する危険が現実化することになる場合には、当該瑕疵は、建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵に該当すると解するのが相当である。

[922: 匿名さん]

１級コンサルタントと名乗る人は、質問に対して答えてくれるのでしょうか？
もしかしてだが、１級コンサルタントと名乗る人とマンション住民さんと名乗る人は同一人物ではないかと言うことも有り得ますが、そんなことをすれば、この掲示板の規約違反になるので、成りすますようなことはしないと思いますが、気にはなります。
タイル目地はもとより水が染み込むものですし、タイルも同様に水が染み込むものです。
また、コンクリートも水が染み込むものです。
タイル目地の亀裂から雨水が侵入したと書いていますが、亀裂はいつ誰が見つけたのかと言うことになります。
亀裂が入ったのなら、その原因は何なのかを示すべきです。
写真だけからの情報だと、タイルが剥がれた最上部を確認するには、足場などが必要でしょう。
最低でも、建物全体を直接確認する必要があります。
あくまでも推測ですが、タイル目地に亀裂が入っていたとしても、雨水が浸入するには、かなり亀裂の幅が広く、最低でも剥がれ落ちた範囲全体に入っていたことになります。
そんな亀裂が入るなら、タイルが剥がれ落ちる前に、普通なら、広範囲に他の現象が起きるでしょう。
管理会社は年に一度の建物点検を行いますが、雨水が原因であるなら、こうなるかなり前から別の現象が広範囲に出ていたはずなので、ちゃんとチェックしていれば、その時点で発見でき、こうなる前に対処できたのではないでしょうか。

一枚の写真だけから、あのようになった原因の可能性を幾つか出すことはできますが、断定が出来るものではありません。

[923: 匿名さん]

>921
マンション住民さん、一級コンサルタントさんが書いたことなので、一級コンサルタントさんに質問したことについてのことですね。
なるほど、「安全性に関する瑕疵」なら文章として理解できますが「安全性の瑕疵」だと意味がわからなかったのです。
まさか一級コンサルタントさんが、素人が話すときのように、誤解を招くような文章の間違いをするとは思えなかったのですが、大事な部分を省略したのですね。
ところで、一級コンサルタントさんへの質問に対してマンション住民さんが答えたのは何故ですか？
良かったら教えて下さい。

[924: 匿名さん]

>921
マンション住人さん、あなたが一級コンサルタントさんでないと信じたいので、違うときっぱり否定してもらいたいのです。

[925: マンション住民さん]

コンクリート躯体に亀裂が・・・・・

[926: 匿名さん]

>925
マンション住人さん、質問されているのに無視するのですか？

それから、この写真で指摘している亀裂ですが、この写真からは亀裂のようなものとしか言えないと思います。
しかも、亀裂だとすると、非常に不自然な亀裂ですね。

まずは、質問に対して答えるべきだと思います。

[927: 匿名さん]

１級コンサルタントさんも書き逃げのような状況ですね。

[928: 匿名さん]

壁面のタイルが剥がれ落ちたからと言って、それが施工不良によるものだと断言することは出来ません。
一般的に、施工不良の可能性が高いのは確かですが、それは教科書でのことであり、実際のことではありません。
本当の原因が、地震であったり、施工不良と言えないコンクリートが不良品であったり、タイルの接着剤が不良品であったと言うことの可能性もあるのです。
また、設計に原因があったと言う可能性もあります。

普通、あのような写真１枚で質問されれば、少なくともこれくらいのことは直ぐに浮かんで然るべきことです。

このように物事を考えないだけでなく、調査もせず、調査が出来ないなら聞き取りをするのは必要最低限の行為なのですが、それをせずに判断してしまうような愚かなことをしていては、正しい判断が出来ないだけでなく、間違った判断をしてしまうことになります。

出来る限りの情報を集め、相手のことを考えた判断をするのは、当然のことだと思います。

そうすることで、大規模修繕工事の費用だけでなく、その時期も極端に違うものになってしまうのです。

１０年毎に傷んでいるとか考えず、教科書のように決められた工事を全て行えば、それはそれで安心と考えることも出来るのですが、マンションはそれぞれ違うので、まだまだしなくても良い工事を行ったり、する必要のない工事まで行ってしまうことになるので、無駄な工事が多くなるだけでなく、周囲の自然環境も良く道路からも離れていて地震も起こらないような場所なので１０年で行う必要はなく１５年とか２０年でも良いなどと判断もしないため、無駄に無駄を重ねてしまうのです。

修繕積立金が幾らあっても足りなくなってしまうのです。

それに比べ、マンション毎に詳しくみていれば、大規模修繕工事の時期を延ばしたり、無駄な工事はしないようにすることで、無駄な金を支払うことを防げるので、居住者の皆に要らぬ金銭的な負担を与えないようにも出来るのです。

皆さん、他もやってるなどと言う言葉で騙そうとする人もいますので、そんな言葉に乗せられて騙されないようにして下さい。
修繕積立金は大事なマンションの資産です。
理事長になったら、管理会社などから言われると、他人の金だと勘違いして金銭感覚が狂ってしまい、独断かのように無駄かもしれない工事を認めようとすることもありますので、十分注意し、理事であれば理事長が勘違いしないよう助けてあげて下さい。

[929: 匿名さん]

この一筆を売主から取った理事長がいた。

[930: 匿名さん]

>929
マンション住民さんではないのですか？
１級コンサルタントさんでしょうか？

このように、原因調査をしないと原因が分らないのです。
調査をしても原因を特定できるとは限りませんが、およその見当は付けられますので、どの時点での何が原因である可能性が高いと言うことくらいまでは言えますので、後は、関係者たちが集まり話し合い、どうするのかを決めるのが一般的だと思います。

中には、力関係で物事を強引に決めてしまうこともありますが、それは特殊な場合です。

[931: 匿名さん]

>>929は施工不良以前の、1996.7.21の別府マンション訴訟で示された最高裁判決主文の「建築物の基本的な安全性に関する瑕疵」に当たるでしょう。タイルが落下して死傷事故になる可能性があります。

[932: 匿名さん]

何階からタイルが落ちたのかが良くわかりませんが、写真に写ってる信号などから、８階付近のようにみえます。
８階だとすると２５ｍ前後の高さかも知れません。
無風ならマンションの敷地から外には落ちないと思いますが、風があれば話は変わります。
この量のタイルが一度に落ちれば、それらが人を直撃すれば、命に係わる結果になるでしょう。

しかしこの剥がれ方は興味深いです。
単なる施工ミスとは思えません。
実際に施工した順を追って、どのように貼り進めたのかも情報として欲しいですね。
残っているタイルのほとんどが浮いているのなら原因追求は容易くなるのですが、しっかり付いていれば難しいでしょう。

何よりも、裁判で決着をつけるほどの証拠を探し出すには、足場を掛けて色んな測定をし検査をし証拠を見つけ出すには数百万円もの金が必要ですし、弁護士費用も高額です。
そんな費用を使うなら、その費用で修理ができてお釣りがきますね。

[933: 匿名さん]

>>392
売主が調査するのですから、管理組合は費用の心配はないでしょう。

[934: 匿名さん]

売主が直すのに、わざわざ無駄な金を出して調査することはありません。
マンション側が調査すると言うのは、売主が直す気がない時で、売主を訴えようとするときのことです。
普通、そんなことにはなりません。

[935: 匿名さん]

外壁のタイル剥落は品確法の保証部位だよ。
タイルは美観の飾りだけじゃないよ。コンクリート躯体の防水。

[936: 匿名さん]

調査しなければ補修計画が立てられない。
当然売主が調査し管理組合に報告するもの。
全タイル打音検査は常識。

[937: 匿名さん]

コンクリート躯体の防水？
不思議なことを言いますね。
それでは、コンクリートのままで他に仕上げの無い、打ちっ放しと呼ばれる建物は防水なんてしていませんが、どうしていると思っているのでしょう？
しかもタイルは水を通しますよ？

[938: 匿名さん]

調査するのは、原因じゃなくて、どこまでタイルが浮いてるかどうかだけです。
そして、範囲を設定して補修するだけのことです。
剥がれた原因を調査などしません。

[939: 匿名さん]

>936
浮いたタイルは、どう処理するのか知ってますか？

[940: 匿名さん]

>935
タイルが防水だとは、初めて聞きました。
何処で仕入れた情報ですか？

[941: 匿名さん]

タイル剥がれたら、これを機会に全部剥がしたらいい。
そうしたらタイルの剥がれ事故はなくなる。

[942: 匿名さん]

>外壁のタイル剥落は品確法の保証部位だよ。

外壁を構成してる要素だから当然だろう。

[943: 匿名さん]

>941
タイルを剥がすとは、やはり何も知らないのですね。
だから、タイルが防水の役目などと言うことを書くのでしょうね。

[944: 匿名さん]

>942
話を誤魔化したいと言う気持ちからの出鱈目ですね。
ネットでい見つかること以外、現実の題記後修繕工事のことなど何も知らないのでしょう。

[945: 匿名さん]

工事をする技術的なことは、それぞれの専門家に任せればいいんだよ。
監視チェックとして、設計・監理のプロを雇うんだから、素人は口を
出さない方がいいよ。
修繕専門委員のメンバーに建築士がいるとやっかいだよね。
設計コンサルタントを高い金を払って雇ってるのに、中途半端に口をだして、
設計・監理業者と対立し、やる気をなくさせてしまうからね。
マンションの住民には、建築士やその他の技術者はいらないしいない方がいい。

[946: 匿名さん]

>945
ネットで調べれば建築士の一般的な知識の内容はほとんど見つかります。
後は、それがいつの情報で、本当のことなのか、素人が知ったかぶりで書いたものかを選別してやれば、誰でも建築士程度の知識を知ることができます。
それくらい知っていないと、管理会社が悪いことをしようと思えば幾らでもでき、それを防ぐことが出来なくなりますよ。
マンションのことを考えた工事を提案する管理会社ばかりではありません。
管理は良心的で満足できたとしても、工事部門は別です。
自らを守る知識くらいは持っているべきです。

このタイルが落下した件ではなく一般の大規模修繕工事の場合、タイルが浮いていると、目地に穴をあけて接着剤を注入する工法で対応できるのなら、そのほうが安全で工費も安いのですが、浮いているからと言って全て剥がして張り替えると言うのはタイルの費用なども含め、工費は高くなります。
このことを知っているかどうかで、浮いている部分は全て貼り直すのと、注入できる部分は注入で出来ない部分だけを貼り直すとした違いだけで、小規模なマンションであっても１００万円くらいの違いが出ることがあります。

これは、工法を説明する時、管理会社などの工事会社側が「浮いたタイルは全て張り替えたほうが安全なので張り替える方法を取ります。」と説明しただけで、接着剤の注入を説明しなくても、皆が納得すれば工費が高くなる方法で工事を行い、後で居住者が注入のことに気付いたとして何を言われても、覆すことは非常に困難なのです。

基本的に、注入法でも張り替えでもその寿命の違いは変わらないのが一般的です。
これに関して、データを取って研究結果が出ている訳でもなく、実際に施工された実例でも注入だからまた剥がれたと言うような事例がたくさんあると言うことを聞いたこともないと言うことしか言えませんが、少なくとも、公式のものとして、注入は張り替えよりも寿命が短いと言うようなことは発表されのを聞いたことはありません。

ただ、安くできればそれが良いと言うのは問題です。

例えば、安くできる部分は安くして、しなくて良い部分は次回まで伸ばすと言う判断が素人で知識がなければ出来ないのです。
しかし、これは今金が掛かってもやったほうがいい、そうすることで後々安くつくと言う判断したほうが良いこともあるのです。
この判断は総会決議なのですが、一方の考えに誘導されず、出来るだけ公平な判断をするには、どちらを選ぶかを決めるには、正しい情報を知ることが必要だと言うことです。
偏った情報で、管理会社が工費の高いほうを、安全だし何処でもこれを選んでいると言ったのを聞くと、それを選んでしまうことになるのです。

間違ったことではありませんが、管理会社の懐は潤いますが、修繕積立金を無駄に使わされたマンション側の懐はさみしくなり終戦積立金の徴収額を上げると言うことになるのです。

[947: 匿名さん]

ここは、分譲マンションを購入した人でなくても、スレタイに準じる知識や経験がなくても、書き込んでいいのでしょうか？

[948: 住まいに詳しい人]

もちろんです。私は戸建に住んでますが、ここに常駐してます脳内「マンション住民」です。

[949: 匿名さん]

だから、現実の世界では有り得ないような話になってしまうことがあるのですね。

[950: 匿名さん]

実際に分譲マンションを購入したかどうかを明らかにしないので、問題が起こるのですね。

[951: マンション住民さん]

分譲マンションには住んだことあります。
でもマンションは老朽化するとコンクリートの建設ガラでしかありません。
マンションは専有部分と敷地部分は切り離せません。
その点、戸建は建物がぼろになって築25年を超えて建物価値ゼロになっても土地が残ります。
不動産は「土地」です。土地は経年劣化や老朽化はありません。

[952: 匿名さん]

＞マンションは専有部分と敷地部分は切り離せません。
＞その点、戸建は建物がぼろになって築25年を超えて建物価値ゼロになっても土地が残ります。
マンションはボロになっても土地は残ります、そして
＞不動産は「土地」です。土地は経年劣化や老朽化はありません。

[953: 匿名さん]

>951
分譲マンションに住んだことはあっても、自分で買ったことがないので知らないのでしょう、と言うよりも知らないほうが不思議ではないでしょうか。
あなたが書いた内容は現実の世界では間違いだと言われると思います。

[954: 匿名さん]

少なくとも、分譲マンションを買った人は、マンションの土地はどうなっているのか、知っていますからね。
重要事項説明でも説明される１つですね。

[955: 匿名さん]

マンションの敷地（土地）は分筆されてないですね。敷地権ですから利用権みたいなものです。
敷地権は専有部分にくっついているので分離できません。

[956: 匿名さん]

不思議なことを言いますね。
戸建て同様、土地は残りますし建て直しもできます。

[957: 匿名さん]

土地と建物の所有権分離を言ってるのでしょう。
戸建は土地と建物は別べつに売却や取得が出来ます。
ところが区分所有建物は専有部分と敷地権は分離できません。
すなわち別べつに売却や取得が出来ないということでしょう。

[958: 匿名さん]

マンションはなぜか共用部分の登記がない。法定共用部分、規約共用部分とも。

[959: マンション投資家さん]

共用部分を登記なんかしたら、全区分所有者を甲区に書かないといけない。
しかもローンの抵当権は共同担保として共用部分の持分にまで及ぶ。
しかも権利変動があるたびに変更登記が必要。
ところで、この登記費用は誰が負担するのか？
少なくとも管理組合法人でない限り、管理組合名義で所有権登記はできない。

[960: 匿名さん]

重要事項説明の時に質問したとしても、こんなに分り易い説明は返ってこないでしょうね。

[961: 匿名さん]

区分して所有されている建物の部分を所有する権利は区分所有権ですが、これに対応する土地についての権利を「敷地利用権」といいます。敷地利用権は、マンションの建っている土地が区分所有者で共有されているときは、土地全体の何分の何という形で決められています。
区分所有権と敷地利用権は一体のものとされていて、別々に処分することはできません。

[962: 不動産業者さん]

だからマンションは「土地持ち」の感覚がない。
土地は利用権、実際はコンクリの塊を持ってるってこと。
だからマンション持ちは「地主」とは言わない。
地主といわれるには土地をもってないとダメ。

[963: 匿名さん]

誰かに釣られ、スレ趣旨逸脱の話を展開されていますね。
スレ趣旨に戻りましょう、削除されてしまいますよ。

[964: 周辺住民さん]

もうすぐ１０００だから埋立が始まってるようです。

[965: 匿名さん]

削除されてもレス番は進むからいいのでは？

[966: 不動産購入勉強中さん]

そろそろラストですね。

[967: 匿名さん]

ここを暇つぶしの遊び場としている人は、そのような考えなのですね。
管理者はご存じなのでしょうか？

[968: 働くママさん]

I don't no .でしょう。

[969: 匿名さん]

残念中学生以下の英語力。

[970: ビギナーさん]

Yes We Can !　今、来てるね。

[972: 匿名]

宅建主任者が宅建取引士の士業に変わるね。

[973: マンション投資家さん]

先生ですね。

[974: 匿名さん]

へーえ、士業の仲間入りできるんだ。
弁護士、公認会計士、企業診断士、社会保険労務士、マンション管理士、司法書士等
士がついているね。
良かったね。

[975: 匿名]

取引士の改称はＴＰＰと関係あるのですか？

[976: 匿名]

アメリカの宅建資格と同等に格上げするのだろう。

[977: 住まいに詳しい人]

>弁護士、公認会計士、企業診断士、社会保険労務士、マンション管理士、司法書士等

マンション管理士だけが名称独占のみで具体的な独占業務が何もないね。

[978: 匿名さん]

弁護士さえ食えない時代だ、後は推して知るべし。

[979: 匿名]

地位の向上が目的だろう。

[980: マンション住民さん]

マンション管理士の資格持ってる人はいますか？
具体的にどのように活用してますか？

[981: 匿名さん]

>980
このスレタイを読みましたか？

[982: 匿名さん]

大規模修繕のアドバイザーにマンション管理士を頼む場合があるね。

[983: 匿名さん]

浪費に過ぎない。

[984: 匿名さん]

まんかんしなんて入れるだけ時間の無駄
バカしかいない

[985: 匿名さん]

私も、アドバイザーやコンサルタントを雇うのは、無駄な浪費になると思います。

例えば、アドバイザーやコンサルタント料が安く見せていても、マンション側に提案する工事内容は、工事業者が喜ぶ内容を選び、それは、すべき工事だとマンション側を説得し、そこにキックバック用の金額を上乗せした見積りを、選定した全業者に提出させ、どの業者に決まってもマンション側からもらう安く見せたアドバイザーやコンサルタント料金に加え、高額になる大規模修繕の数千万円以上の見積りに混ぜ込んだ数十万円の高額なキックバックを混ぜ込んでいるのですが、それは単に倫理的にどうかと言うものであり、違法でもなんでもないのです。

[986: 匿名さん]

マンション管理士試験は合格率10%切る難関試験ですよ。

[987: 匿名さん]

合格率と言うのは、一種のマジックです。
点数で合否を決める場合でも、人気が無ければ難しくても合格する実力のある人ばかりが受ければ合格率は高くなります。
しかし、兎に角受けて通ればもうけものだと思って受ける人が多いと、合格率が低くなるのは当たり前です。

ところで、知識があって資格を持っていても、営業力がなければ何の役にもたたないですし、営業力があっても、マンション側の意向を汲み取る力がなければ、やはり役に立ちません。

だから、食っていくために、少ない仕事で大きな利益を上げないと成り立たない商売なので、違法にならないぎりぎりの無駄な工事までを提案していくしかないマンション管理士が多いのでしょう。

ここでも言われているように、まともな考えをしているボランティアのようなマンション管理士はいないし、それはマンション側も知っていることが多いので、もはや需要が減少したため飽和状態になっていて、資格は持っているが転職したり、仕事の取り合いになっているようです。

儲かると言われた時代は短かったですね。

だから、大規模修繕工事に入れると言うのは、余程お金が余っているマンションくらいでしょう。

[988: 匿名さん]

理事会の役員でマンション管理士の資格持ってる人はいるのですか？
管理会社のフロント担当は、管理業務主任者とマンション管理士の資格持ってます。
名刺交換したときに、フロント担当の人の名刺に書いてありました。
私の名刺には、書くべき国家資格がないので引け目を感じました。

[989: 匿名さん]

>私の名刺には、書くべき国家資格がないので引け目を感じました。

仕事上の信用を得るのに自信がないので、管理業務主任者は不正予防に國が課している資格で両方共に國にすがっているだけです。
貴方は役員ならば組合員から選任された人格で対処するので引け目を感じるなんて理解できませんね。
一般に資格は業務に必要であるが、マンション管理士はその点無意味な資格で国土交通省の宣伝マンに過ぎません。
その業務は実力があればだれでも商売も出来ますが、マンション管理士を名乗れないだけです

[990: 匿名さん]

でも名刺に資格書けたら強いと思うよ。
管理会社や業者に対する牽制になる。
「お前らに騙されないぞ！」と。

[991: 匿名さん]

5分ほど話をすると、いつでも化けの皮ははがれますよ。

[992: 匿名]

ペーパー資格じゃだめ、実務を積んでないと。

[993: 匿名さん]

マンション管理士は管理組合役員を経験してないと実務は積めないでしょう。
戸建にしか住んだことないマンション管理士なんていますから。

[994: 匿名さん]

皆さんの言うように、理事でマンション管理士の資格を持っている人がいれば、管理会社も一目置くことになるでしょうが、単なる資格所有者であってペーパーだと分ると、悪質な管理会社であれば、マンションの理事に資格所有者がいることを逆に利用されてしまうことにもなるでしょう。

この逆の場合のほうがいいでしょうね。

管理会社側の資格所有者が、ペーパーだったり、単なる知識だけで実際の経験が乏しい場合、管理会社側には資格所有者であることがプレッシャーになり、管理組合側から、マンションの現状を事細かに確認していくことで、管理組合側も分ったつもりで実は分っていなかったと言うことを防げますし、管理会社側も資格所有者だから黙って言うことを聞いていればいいんだと言う態度ではなく、管理組合側の意向を良く聞いて、それに適した判断を知識の中から探し出し、解決策に結び付けると言う理想的な形になる可能性が高いですね。

ただ、管理会社側が単なる資格所有者で経験も乏しいペーパーだったとしても、悪意をもって資格を持っているんだから言うことを聞け、と言うような押し付けをしてくることもあり、そんな時、管理組合側が、その資格に屈服して大人しくなってしまうこともありますが、これこそ最悪の状態ですね。

大規模修繕工事に於いては、そのマンションにとっては無駄とも言える工事を、教科書通り行わせることにもなり、それを理図目で押し切られ、マンションの現状を客観的に正しく把握も出来ないので反論も出来ず、認めてしまった場合、予定外の出費が出ることとなるので、修繕積立金の徴収額を上げることにもなってしまうのです。

良くあるのが屋上防水工事ですが、大規模修繕工事で行うことにされていますが、実は、特殊な設計のマンションでない限り、足場無しで行える工事なのです。
大規模修繕工事を行う時に屋上防水などから雨水漏れが起こっていなくて、見るからに傷んでいないなら、工事する必要はないのですが、それを知っている人のほうが少ないため、大規模修繕工事で屋上防水をするのは当たり前だと誤解しているのです。

管理会社側が大規模修繕工事を仕切る時、悪意のある管理会社の場合でなくても、管理組合側がこのような誤解をしてくれているなら、それをわざわざ否定することなく、管理組合側の意向でもあるので、屋上防水をしっかり行いましょうと、しなくても良い高額な工事を、管理会社側から薦めることなく、管理会社側の責任でもなく、大きな利益が得られるようになるのです。

みなさん、このようなマジックに引っ掛からないようにして下さい。

[995: 匿名さん]

文句あるか？

[996: 匿名さん]

まるで幼児ですね。

[997: 匿名さん]

マンション管理士の理事長様！

[998: 匿名さん]

>994
まるで屋上防水はしなくてもいいような書き込みですね。
屋上防水は１２年～１３年周期でやるのが理想ですよね。
雨漏りがしだしてからやるんではなく、予防保全は必要です。
それに、大規模修繕工事を、各部ごとにやるのは非公立的ですし、
住民も工事が多いのは嫌ですしね。
又、部分的にやるのは、工事費も割高になります。
それに、修繕委員会や住民に対する説明会等負担が多くなりますよ。
計画修繕は必要です。

[999: キャリアウーマンさん]

みんなでかんがえましょう。

[1001: 匿名さん]

>998
あなたのような考え方が正しいと信じ込まされている人が、悪徳管理会社や悪徳マンション管理士たちのターゲットなのです。
分譲マンションだけの都市伝説ですよ。
一般の同じ鉄筋コンクリートのテナントビルやオフィスビルで、そんなに頻繁に屋上防水工事は行いません。
それを知らないから、分譲マンションの都市伝説を信じこまされているのです。

[1002: 匿名さん]

>998
大規模修繕工事は、工事費用の中でも多額の費用となる足場を建てるので、足場が無いと出来ない工事のみをすればいいのです。
屋上防水は、足場無しで行える工事です。
足場に合わせてしまうと１２～１３年で行うことになるので、漏れてもいないし傷んでもいないのに無駄な工事をすることになる費用が３０～４０年の間でみると３～４回行うことになってしまいます。
実際に雨漏りが起こったり、毎年行われる建物チェックで大規模修繕工事とは別に行うのであれば、３０～４０年の間で１～２回の工事で済みます。
屋上防水で雨水漏れが一番多いのは、防水端部の立ち上がりの末端です。
防水の平面部分から漏れることなど、まずありません。
防水端部の立ち上がりさえチェックしていれば漏れることは防げますし、漏れたとしても、防水をやり直すのではなく、漏れた部分だけを補修すればいいのです。
露出防水の寿命と言われているのは、平面のことではなく、端部の立ち上がりの部分に関してのことなのです。
それを細かく知らされないので誤解しているのです。
まあ、その誤解で、業者は高額な防水工事が受注できるし、１０年保証を出してマンションを安心させることが出来るのですが、実は工事業者側にすれば、普通に工事すれば、１０年で漏れることなどまず起こらないのを知っているのです。
漏れたとしても、端部を簡単に補修するだけですし、被害は保険がありますので、痛くもかゆくもないのです。
痛くもかゆくもないどころか、高額な工事を受注できるので、儲かるのです。

それを知らなくて誤解している人は、業者とっては最高のお客様なのです。

[1003: 匿名さん]

偉い

[1004: 匿名さん]

つまり、業者やコンサルタントが、仕事をし易いように、儲かるように、勝手に常識だと作り上げたことを広め、洗脳していたと言うことですね。
　

[1005: 匿名さん]

>屋上防水で雨水漏れが一番多いのは、防水端部の立ち上がりの末端です。
>防水の平面部分から漏れることなど、まずありません。

防水端部の立ち上がり部分とは、排水の側溝の縁ですね。
ドレイン周りの清掃をしないと水たまりが出来て、それが防水層に浸透して漏水するのですか？
また平面から漏れることがないなら、トップコート保護とそうはあまり意味がないと言うことですか？

[1006: 匿名さん]

平場からも漏れるぞ
立ち上がりが多いだけ
収縮で切れやすいだけなので平場でも切れる
しかも切れてもわからない

分譲マンションは漏水の負担が個人にかかるので
揉めないように早めにやった方がいい

賃貸なら漏れてからでいいよ
保険入っていて確実に賠償できるならね

入ってない保険もあるから気をつけな
あと最上階のヤツなんてだいたい面倒な奴しか住んでいない

[1007: 匿名さん]

平場からも漏れるぞ
立ち上がりが多いだけ
収縮で切れやすいだけなので平場でも切れる
しかも切れてもわからない

分譲マンションは漏水の負担が個人にかかるので
揉めないように早めにやった方がいい

賃貸なら漏れてからでいいよ
保険入っていて確実に賠償できるならね

入ってない保険もあるから気をつけな
あと最上階のヤツなんてだいたい面倒な奴しか住んでいない

[1008: 匿名さん]

>1005
＞防水端部の立ち上がり部分とは、排水の側溝の縁ですね。

あなたがどの部分のことを言っているのかはわかりますが、そこではありません。
専門的な知識が少しあるようなので説明します。
これは、屋上防水について話していることなので、防水端部の立ち上がりと言うのは、パラペットのところです。
パラペットの上端から返しがありますが、その返しの少し下まで防水が立ち上がっていて、船となっています。
おわかりですか？

>1006
防水端部の立ち上がりが切れるのと、平面部が切れるのでは、全く意味が違います。
露出防水の場合、自然に平面部分が切れることは有り得ません。
良くあるアスファルトのシートをスラブに接着し、ジョイント部分を重ねて溶接しているタイプの防水は、トップコートを塗っていれば、自然に防水層の平面が切れることは有り得ません。
溶接部分が剥がれることはあります。
しかし、溶接部分が剥がれても、重ね合わされているので直ぐには漏れません。
平面部分から漏れるとなると、少なくとも１０年以上目視でチェックもしていないような場合でしょう。

また、どんなにちゃんと施工しても、防水層とスラブの間に水蒸気が入ることがあります。
その水蒸気が夏の気温で膨張して防水層が膨れてしまうことがあります。
その場合、防水層をカットして水蒸気を出し、接着剤を注入し、その上にかなり大き目にアスファルトシートを接着し周囲を溶接する補修方法が一般的ですが、これは新築の施工途中で良く起こる現象なので、引き渡し時に必ずと言っていいくらい屋上に存在するものです。

また、内部が水でたぷたぷしていない限り、漏れることはありません。

膨れが大きくなったら補修を考えれば良いと言うくらいのものです。

素人を誤魔化す方法は、いくらでもあるようですね。

[1009: 匿名さん]

ゼネコン勤務20年目突入です。
20年前に比べて工事単価も職人の人工もかなり下がっています。
土地代を除いて上物だけだと20年前と今では同じマンションが半額で建つくらい。
資材も塗料も改良が進んで性能は格段によくなっている。
なのにマンションの大規模修繕工事は10年に一度、管理会社による予算は20年前のまま。
作成を義務づけられている長期修繕計画の工事単価は25年や30年先も今と同じか多くなるように予想されている。
この先、下がることはあっても上がることなんか考えられないんだけど。

あらかじめ膨大な予算があって、これくらいあるけどできますか？
なんだから、高くなる。
監督だって新築工事のように一級建築士を持っている人じゃなくてもいいし。
本当にありがたい現場。
正直、今、大規模修繕工事できっちり外壁をきれいにしたら次は10年後じゃなくて15年先でも充分なんだけど。
大規模修繕工事費用がどうしてあんなに高いかというと管理会社が儲けるため。
管理会社主導でない入札制にしたらもっと安くなります。
それがなかなかむずかしいんだけど。

[1010: 匿名さん]

大規模修繕に反対すると、登記簿とられて、権利関係調べられ、
その内容を理事や入居者に言いふらされちゃうんですか。
東急コミ、超怖いです！　
こんな事件を知ったら、怖くて彼らに意見は出来ないです。
大規模修繕が高くても我慢するしかないですね。

2013年2月28日読売新聞より、
登記情報の暴露はプライバシーの侵害　管理会社東急コミュニティーへ賠償命令

マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、
東京都内の男性(59)が東証１部上場の「東急コミュティー」(東京)と社員に損害賠償を求めた訴訟で、
東京地裁(志田原信三裁判官)は２７日、「不法行為に当たる」として同社側に１０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。

判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は２００９年２月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」
と発言したり、他の理事に配ったりした。

同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、
判決は「仮差し押さえは他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

東急コミュニティーの話「判決を確認しておらず、コメントをさし控えたい」

[1011: 匿名さん]

>No.1010
これほんと？
ちょっとすごすぎて信じられないんだけど。
なんか小説に出てきそうな。
しかも昭和の頃の。
東急コミュニティーってかなりの大手だよな。
ドラマの見すぎなんじゃないの？
わかりやすい悪者が出てくるドラマって嫌いじゃないけど平成っぽくないよなぁ。
2013年って去年だろ？
ほんとにほんと？

[1012: 匿名さん]

商売で傷みつけられてるようですね。チクるより商売に努力しましょう。

[1013: 匿名さん]

>1009
その間にどんだけ多くの工事屋が潰れたり、撤退したりしたと思ってるのでしょう？
まともに継続することができない業界が、仕事のために国交省のガイドラインに口出して
そのおかげで長期修繕計画出てんだけど…
その上、漏れが発生しなければ中に水入っていても対応しない業界構造もある
自分が儲かったにも関わらず、作っておしまいの業界構造自体がおかしい

[1014: 匿名さん]

1,000レスになると、スレ主じゃないのに勝手に継続すれを
たてる奴がいるけど、無責任極まりないよな。
ただスレを立て直すだけで後は知ら顔だからな。
閉鎖になったスレは殆どが消滅してしまう。
ここもそろそろかな？

[1015: 匿名さん]

大規模修繕工事について質問したいけど、新スレで問題提起した方が
いいのかな？