大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[776: 匿名さん]

駐車場は２階建ての自走式駐車場です。
建築士は５０年以上は問題ないといっています。
修繕積立金への振り替えは毎年固定ですが、総額から積立金を引いた金額は管理費に充当しています。
各戸１台ですが、マンションの所有分が２６０台で残りは隣の有料駐車場を借りています。
同じ料金にしてあります。
駐車場使用料からの分は、積立金が２，４００万で管理費計上分が１，６００万ほどあります。
駐車場使用料は、月１３，０００円です。

ワンフロア１３０台　車路を含め　形状不明　１０００坪以上

２６０台　１３０００円　満車で　２０８万円／月　２４９６万円／年　税込？

なのに

積立金２４００万円　監理費計上分１６００万円　合計４０００万円

計算が合わない

[777: 匿名さん]

駐車場は２階建ての自走式駐車場です。
建築士は５０年以上は問題ないといっています。
修繕積立金への振り替えは毎年固定ですが、総額から積立金を引いた金額は管理費に充当しています。
各戸１台ですが、マンションの所有分が２６０台で残りは隣の有料駐車場を借りています。
同じ料金にしてあります。
駐車場使用料からの分は、積立金が２，４００万で管理費計上分が１，６００万ほどあります。
駐車場使用料は、月１３，０００円です。

ワンフロア１３０台　車路を含め　形状不明　１０００坪以上

２６０台　１３０００円　満車で　２０８万円／月　２４９６万円／年　税込？

なのに

積立金２４００万円　監理費計上分１６００万円　合計４０００万円

計算が合わない

[779: 匿名さん]

隣の敷地分の収入だろうな

[780: 匿名さん]

>777
２６０台×１３０００円×１２ヶ月＝４０５６００００円
４０００万-２４００万＝１６００万　　計算しなおせよ

[781: 匿名さん]

話を、おかしな方向に向けようとしているようですね。
駐車場は大規模修繕工事の対象ではないので、本題の建物に戻しましょう。


＞１戸当たり９０万円程度でした。約４００戸のマンションです。

１戸の部屋面積は何平米ですか？
何棟のマンションですか？
外廊下ですか内廊下ですか？
工事内容を教えて下さい。
オプション工事は行いましたか？
オプション工事を行ったとすると、どんな工事を行い、金額は幾らでしたか？


１戸当たりの金額で表すのであれば、一部屋が６０㎡クラスの部屋なのか１００㎡クラスの部屋なのかでも、その金額は大きく違ってきます。
また、１棟で４００戸と４棟で４００戸とでは、外壁面積が２割くらい違ってくることで、大規模修繕工事で金額の割合が非常に大きな足場などの面積が違ってくるからです。

第一回目の大規模修繕工事なので築１０～１５年くらいの分譲マンションのはずなので、２０年以上前の分譲マンションとは違い、バリアフリーなど基本設計に手を入れるような部分があるとは思えないのですが、もしかして、大幅な改造工事などを行った可能性もあるのですが、それを含んで考えてしまうと、それはその分譲マンション特有の金額になってしまい、他の分譲マンションと比較できる内容ではないからです。

自動車を買ったと値段の比較をしても、軽四輪にオプションを付けていない自動車と、大型高級セダンにフルオプションを付けた自動車とを比べても意味がないのと同じです。

[782: 匿名さん]

大規模修繕工事を行う時、業者の選定や工事内容と金額については、総会で決議しますから、工事内容や金額を書いた見積書と工事概要について、全ての住人に配布されていますので、知らない人はいませんから、答えられて当然のことです。
行う前なら分らないこともありますが、行った後ですからね。

４００戸と言っても、何棟になっている何階建ての建物かわからないし、一部屋の大きさや付帯設備なども不明だし、普通は行わない工事を行ったかも知れないから、１戸当たり９０万円かかったと言われても、それが妥当なのか不当なのか判断することすらできないね。

[785: 匿名さん]

確かに、架空の４００戸だとか駐車場が自走式２階建て２６０台だとか、つじつまの合わないことばかりだから、これ以上書くと、訳が分からなくなるから書けないだろうね。

本当のことを書いたのなら答えられるけど、そうじゃないから質問されても困るよね！

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[786: マンション住民さん]

国土交通省からマンション修繕積立金に関するガイドラインが出ているから、目安はコレでいいじゃない？
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[787: 匿名]

例え一棟１００世帯×４棟＝４００世帯であろうと、一棟４００世帯だろうと足場代は同じですよ。

一戸建てが定期的にやる美観＆防水のための工事なら一世帯あたり３０万～５０万が妥当金額です。

[788: 匿名さん]

>787
部屋の大きさを全て同じで、４棟が完全にセパレートされていると仮定します。

１部屋は、短辺が７ｍ、ベランダと共用廊下を含んだ長辺が１５ｍとし、階高を３ｍとします。

１棟で１００世帯を簡単にすると、ワンフロア１０世帯の１０階建てが４棟で４００世帯です。
ワンフロアの短辺が１５ｍ、長辺が７０ｍ、高さ３０ｍなので、壁面積は５１００平方メートルです。
４棟だと２０４００平方メートルです。

１棟で４００世帯だとすると、同じ１０階建てならワンフロアの短辺１５ｍで同じでも、長辺は２８０ｍで高さ３０ｍなので１７７００平方メートルになります。

更に、出入口が単純に考えて、１棟で２か所なら４棟だと４倍になりますので、その分も増えますし、実際には、エレベーターや階段の分もありますので、その差はもう少し多くなり２割近くになります。

[789: 匿名さん]

例えば

＞１部屋は、短辺が７ｍ、ベランダと共用廊下を含んだ長辺が１５ｍとし、階高を３ｍとします。

＞１棟で１００世帯を簡単にすると、ワンフロア１０世帯の１０階建てが４棟で４００世帯です。

これを、ワンフロア５世帯・２０階建てにすると

ワンフロアの短辺が１５ｍ、長辺が３５ｍ、高さ６０ｍなので、壁面積は６０００平方メートル
４棟だと２４０００平方メートル

ワンフロアの短辺が１５ｍ、長辺は１４０ｍ、高さ６０ｍなので、壁面積は１８６００平方メートル

４棟で２４０００平方メートル、１棟で１８６００平方メートル、だから、１.３倍になる。
　

[790: 匿名さん]

計算するまでもない、妻面が増えるので表面積が増えるのは当たり前です。

[791: 匿名さん]

>786

壁面積だけをみても、７８８や７８９のようなことがあるので、国土交通省のガイドラインは、現実を知らない役人が勝手に作っただけのものですから、当てはまるものよりも当てはまらないもののほうが圧倒的に多く、現実には即しないものなのです。

[792: マンション住民さん]

目安なんだから、1.5倍くらいの差は許容範囲なんじゃないの？
仕様を明確にしたって、業者ごとに２～３割は見積金額違うじゃん。

[794: 匿名さん]

1.5倍を目安とは言いません。

１億円が目安だと言われ、１億５千万円だと言われ、目安通りだと言うとは、まともではありませんね。

1.5倍が目安だと言ってると、常日頃から、そんなことをしてぼったくってるからだと思われますよ。

[797: 匿名さん]

疑問ですが、
ワンフロア１０世帯の１０階建てが４棟で４００世帯のマンションを
同時に修繕工事するのと、
一棟ずつ順番に修繕するのと
どちらが安くつくのでしょうか？
想像できるのは、足場の運搬費が安くなるのと、
東日本大震災で職人が不足していて人件費が高騰しているので、
一棟ずつ順番に修繕した方が安くなると、私は予想します。

[800: 匿名さん]

>797
それは当然の疑問ですね。

足場代に限って言えば、同時に行っても、２回や４回に分けて行っても、見積りでは同じです。
しかし、業者によっては、業者内部の諸事情で、安くする業者も中にはいると思いますので、交渉次第です。
ただ、現場管理費など、工期に比例して増加する費用があるので、４回に分けて行うと最大で４倍の現場管理費など工期に比例する費用が加算されます。


大規模マンションで、完全にセパレートした複数棟になっている場合、大きく分けると２種類の方法があります。

疑問の通りで、業者の規模により社員や職人、協力業者の規模が違います。

大手ゼネコンなどなら、何業者も同時に使えるので４棟同時工事が出来ます。

しかし、それほど大きくない地元の信頼できる大手業者などだと４棟同時工事は時期などにより難しいこともあります。


マンション側として、考えないといけないのは、工期です。

業者の規模によっても違いは出ますが、１棟の工期が３～４か月くらいですが、４棟同時でも同じ大きさが４棟ですから、職人の数さえ集まれば、同程度の工期で行えます。

４棟を別々に行うのなら、１年近くの工期になってしまいます。

同じ敷地内で、棟が変わるとは言え、１年間工事中となっても良いかどうかと言う問題があります。


業者側のことですが、４回に分けて工期が長くなると現場管理費は増えますが、１回で行うなら、職人を有効に使うことが出来ますし、職人にしても１日を有効に使えることにもなるので、値引きしてくれる可能性が高くなります。


私が４棟の大規模修繕工事を行うと考える場合、業者の立場で仕事の依頼が多くて困っているのでないのなら、４棟別々に行うほうが有り難いでしょう。

私がマンション側の立場なら、輪唱で「カエルの歌が」「カエルの歌が」と、ずれて歌出だすように、１棟目をはじめ、最初の工事工程が終わると２棟目に移れるようにしていけば、少ない職人で工期も４倍じゃなく２倍以内で終わることが出来るような工事方法を業者に依頼します。

こうすることで、大手業者じゃなくても工事可能になるので、選択できる業者が広がりますので、競争意識から良い業者を適正価格で選ぶことにつながるからです。


良心的なコンサルタントなら、このような提案をするでしょうが、大手ゼネコンなどに依頼し、同時工事で行ったほうが品質が安定するなどと言う屁理屈を言ったり、自分が儲かる方法を選ばせるように仕向けるコンサルタントが多いので、注意が必要なのです。
ぼったくりまではしなくても、コンサルタントは短期で高額な収入を選びたいからです。

これは、ごく一般的なことですし、ごく一部でもありますので、特に大規模物件にお住まいの人は、悪徳業者にぼったくられたのではなくても、知らない間に少しづつ無駄な金を使ってしまっていることが多いのです。
コンサルタントに支払う金もそうです。
管理会社のアドバイスをえながら、業者と疑問をぶつけて話し合えば、悪徳コンサルタント以上のことが出来るからです。

マンションの理事になったら、まるで会社の金を好き勝手に使えるかのように錯覚してしまう人もいるので、自宅で水道のパッキン交換に８千円支払うのは高いので、自分でホームセンターに行き、パッキンを１００円で買ってきて自分で交換すると言うことをしているのに、マンションのことだと他人の金が使えると勘違いしてしまう人もいるので、そんなことにならないよう、互いに注意しないといけませんね。

理事になっても、自分の財布から自分が稼いだ金を支払うことだと言うことを忘れてしまわないようにすればいいのですが、会社の経費を使うような気分になってしまう人がいるのです。

そんなことにならないようにして下さい。

[808: 匿名さん]

テレビドラマで近未来かのように取り上げている内容があるが、そのほどんとは実在することです。
数年後には、公になってしまうのでしょうが、今はまだ秘密にされているのです。

知らぬが仏ですね。

[809: 匿名さん]

>807
僕は弁護士だから知らない訳ないでしょう。

[811: 匿名さん]

>797

荒らしのような書き込みが多いので、見つけられないといけないので、改めて書き込みます。


それは当然の疑問ですね。

足場代に限って言えば、同時に行っても、２回や４回に分けて行っても、見積りでは同じです。
しかし、業者によっては、業者内部の諸事情で、安くする業者も中にはいると思いますので、交渉次第です。
ただ、現場管理費など、工期に比例して増加する費用があるので、４回に分けて行うと最大で４倍の現場管理費など工期に比例する費用が加算されます。


大規模マンションで、完全にセパレートした複数棟になっている場合、大きく分けると２種類の方法があります。

疑問の通りで、業者の規模により社員や職人、協力業者の規模が違います。

大手ゼネコンなどなら、何業者も同時に使えるので４棟同時工事が出来ます。

しかし、それほど大きくない地元の信頼できる大手業者などだと４棟同時工事は時期などにより難しいこともあります。


マンション側として、考えないといけないのは、工期です。

業者の規模によっても違いは出ますが、１棟の工期が３～４か月くらいですが、４棟同時でも同じ大きさが４棟ですから、職人の数さえ集まれば、同程度の工期で行えます。

４棟を別々に行うのなら、１年近くの工期になってしまいます。

同じ敷地内で、棟が変わるとは言え、１年間工事中となっても良いかどうかと言う問題があります。


業者側のことですが、４回に分けて工期が長くなると現場管理費は増えますが、１回で行うなら、職人を有効に使うことが出来ますし、職人にしても１日を有効に使えることにもなるので、値引きしてくれる可能性が高くなります。


私が４棟の大規模修繕工事を行うと考える場合、業者の立場で仕事の依頼が多くて困っているのでないのなら、４棟別々に行うほうが有り難いでしょう。

私がマンション側の立場なら、輪唱で「カエルの歌が」「カエルの歌が」と、ずれて歌出だすように、１棟目をはじめ、最初の工事工程が終わると２棟目に移れるようにしていけば、少ない職人で工期も４倍じゃなく２倍以内で終わることが出来るような工事方法を業者に依頼します。

こうすることで、大手業者じゃなくても工事可能になるので、選択できる業者が広がりますので、競争意識から良い業者を適正価格で選ぶことにつながるからです。


良心的なコンサルタントなら、このような提案をするでしょうが、大手ゼネコンなどに依頼し、同時工事で行ったほうが品質が安定するなどと言う屁理屈を言ったり、自分が儲かる方法を選ばせるように仕向けるコンサルタントが多いので、注意が必要なのです。
ぼったくりまではしなくても、コンサルタントは短期で高額な収入を選びたいからです。

これは、ごく一般的なことですし、ごく一部でもありますので、特に大規模物件にお住まいの人は、悪徳業者にぼったくられたのではなくても、知らない間に少しづつ無駄な金を使ってしまっていることが多いのです。
コンサルタントに支払う金もそうです。
管理会社のアドバイスをえながら、業者と疑問をぶつけて話し合えば、悪徳コンサルタント以上のことが出来るからです。

マンションの理事になったら、まるで会社の金を好き勝手に使えるかのように錯覚してしまう人もいるので、自宅で水道のパッキン交換に８千円支払うのは高いので、自分でホームセンターに行き、パッキンを１００円で買ってきて自分で交換すると言うことをしているのに、マンションのことだと他人の金が使えると勘違いしてしまう人もいるので、そんなことにならないよう、互いに注意しないといけませんね。

理事になっても、自分の財布から自分が稼いだ金を支払うことだと言うことを忘れてしまわないようにすればいいのですが、会社の経費を使うような気分になってしまう人がいるのです。

そんなことにならないようにして下さい。
　

[812: 匿名さん]

これだけ信用に値しないレスも珍しい
設計コンサルタントとかこんなレベルの人間が名乗るのでしょうね

[813: 匿名さん]

大規模修繕工事は、足場を組むだけではないよ。
３回に分けようが４回に分けようが、足場を組みそれに伴ういろんな工事を
していくのだけどね。
足場を組むだけでは、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も行われない。

[815: 匿名さん]

>797です。
>813さんの補足
>足場を組むだけでは、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も行われない。
足場を組まないと、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も出来ない。
だから、大雑把に考えると
工事開始は足場を設置、終了は足場を撤去と考えると分かりやすいね。
工期をずらす考えは、
複数棟が同時建築ではないので、修繕費の積み上げに年数差があることを考慮してはとの思惑です。

[816: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

質問です
1工区、2工区、3工区と3年かけて分譲されたマンションに住んでます
今年、1工区ができて4年目で来年修繕計画の見直しを予定しています
当初の修繕計画では、12年目から、工区順に1年ずつ大規模修繕の計画になっています。
どこかで周期をずらして、同時に大規模修繕にした方が、効率的な気がしています
実際はどうでしょう？

ちなみに私は会計担当の理事をしてます
建築のことはさっぱりわかりません

[818: まんかんし]

＞＞800
マンションの理事になったら、まるで会社の金を好き勝手に使えるかのように錯覚してしまう人もいるので、自宅で水道のパッキン交換に８千円支払うのは高いので、自分でホームセンターに行き、パッキンを１００円で買ってきて自分で交換すると言うことをしているのに、マンションのことだと他人の金が使えると勘違いしてしまう人もいるので、そんなことにならないよう、互いに注意しないといけませんね。

理事になっても、自分の財布から自分が稼いだ金を支払うことだと言うことを忘れてしまわないようにすればいいのですが、会社の経費を使うような気分になってしまう人がいるのです。

そんなことにならないようにして下さい。



☆そのとおりですが　理事長の尻をくすぐることの上手な管理会社です　更なる用心と総会での監視が大事です

[819: 匿名さん]

大規模修繕工事で一番高いのは、足場の設置及び解体代金です。
足場を組まないと出来ない工事は、まとめて行うべきです。

[820: 匿名さん]

足場どうするかですね
無駄な横槍を入れるレスのせいで流れ切られますね

[821: 匿名さん]

＞管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。

思慮に欠けるタイトルと思いきや、上記の喧伝だった。
これで分かる事は管理組合を始めから思慮に欠ける集団と捉えている思い上がった考えの持ち主だね。
これではお客は付かないよ。これがマン管士の総体と理解出来る好例だね。

[822: 匿名さん]

マンション管理士は本当にいらないからなぁ
きちんとした管理を知ってる人たちがきちんとした知識を教える場ができればいいと思う
でもそんなセミナーみたいなの聞くのは老害ばかりだし頑固だし、自分の地位を守りたいから
できれば他人に頼みたいのでしょうね
管理会社がしっかりやればいいのでしょうが、どこも民間ですから収益は稼がないといけない

マンション管理に興味があるのは、きちんとした真面目なホワイトカラーの人たち
実際にマンション修繕の現場で働くのはブルーカラーでも無い建設業
金額安くしようとすれば原材料なんてそんなにかわらないから人件費さげようとして前科持ちか外人にせざるをえない
そうなると中間に人がいないといけない構図だから金額が高くなるのは当たり前でしょう
そんなこと言うなら自分でやれ　って働いている人たち思ってるでしょうな

[825: 匿名さん]

理事会の議事録は自分たちで付けないと・・・

管理人に議事録つけさせてたら、自分達に都合の悪いところは書かなかったり、
曖昧な表現に変更していた。

働くママさん、善意なのかもしれませんが、管理会社に寄りすぎですよ。
管理会社は冷徹ですよ。儲け主義かどうかまでいくかはわかりませんが、
工事はなるべく関連企業に回すでしょう。

[826: 匿名さん]

＞管理人に議事録つけさせてたら、自分達に都合の悪いところは書かなかったり、曖昧な表現に変更していた。

魂を抜かれていますね。議事録は規約に規定されていますよ。

[827: パパさん元理事]

＞管理人に議事録つけさせてたら、自分達に都合の悪いところは書かなかったり、曖昧な表現に変更していた。

人に任せすぎ。
そして、なんでも理事会でしようと思わない事。
正しくは、管理員、フロントに議事録つけさせて理事会が修正する。
この修正ができない理事会が多いですね。

[828: 匿名さん]

（議長）
第四十一条 　集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。
（議事録）
第四十二条 　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

[829: 匿名さん]

最初から理事会の書記担当が作れば問題なし。

２週間後に議事録見せられたって忘れている。変なことが書いてあれば
修正はできるけど、抜けている事項を思い出すのは大変だよ。

[830: 匿名さん]

二週間前くらいの議事程度は覚えてるのが当たり前
わすれるくらいのものは元々いらない

[831: 匿名さん]

>830
２週間前の出来事は覚えていても、どんな話のニュアンスであったかとか、細かい部分などは覚えていないことや、自分に都合よく誤解してしまっていることも良くありますよ。
自分が普段から慣れていることや自分の仕事に関するようなことなら誤解も少ないでしょうが、大規模修繕などと言う、普通の人は経験したことがなかったり、２度目くらいの人だと、全く未知のこととも言えるので、２週間も明確に覚えている人は非常に少ないと思います。

[832: 匿名さん]

議事録）
第四十二条 　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
２ 　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
３ 　前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
４ 　第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
５ 　第三十三条の規定は、議事録について準用する。

[833: 匿名さん]

＞議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

こんなのあたりまえ。下書きを誰が作るかが重要だと言っているんだよ。

下書きが恣意的に書かれていたら、それを修正するのは大変だよ。自分達で
下書きしたほうが絶対に良い。

マンション管理士なんて、理事が勉強すれば取れる程度の資格だし、大事
なのは実務の経験のほうなので、資格だけあってもどうにもならない。

[834: 匿名さん]

>833
理事でマン管所有者がいいんじゃないの。

[835: 匿名さん]

>こんなのあたりまえ。下書きを誰が作るかが重要だと言っているんだよ。

下書きも含めて議長が書くものです。
理事長の未経験者ですね。
総会の議案の要領を理事長自身が書いていれば総会の議事録なんて簡単です。

[836: 匿名さん]

＞２ 　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。

だけですよ。

[837: 匿名さん]

理事長は議事録の最終責任者でチェック役だよ。

自分で書いてどうする？

普通は書記役を作る。

[838: 匿名さん]

>835
普通議案書の素案はどこも管理会社が作成してるけどね。
出てきた素案を修正するのは理事長の役割だよ。

総会の議案の要領は、どこも決まっているでしょう。
第一号議案は、業務報告及び決算報告、それに監査報告。
第二号議案が、細則とかの改正とか
第三号議案が、管理委託契約の更新とか
第四号議案として、次期予算書案
　　ここには当然次期修繕工事とかの決議も含む
第五号議案が、理事の役員選出について
第六号議案として、その他
こんな決まりきったことは、管理会社に素案を作成させればいいんだよ。
修正は理事長がやるけどね。

[839: 匿名さん]

＞理事長は議事録の最終責任者でチェック役だよ。 自分で書いてどうする？

分かった、無能なロボット理事長なんだね。

[840: 匿名さん]

＞普通議案書の素案はどこも管理会社が作成してるけどね。 出てきた素案を修正するのは理事長の役割だよ。

正直ですね、ロボットそのものですね。
これでは管理会社の変更は勿論、管理会社に有利な議案しか出るわけないね。
自立した理事長を選出することが必要ですね。

[841: 匿名さん]

>840
管理会社に有利な議案とは何なの？
長期修繕計画については、計画案を理事会で検討し、計画通り実施
するかどうかは理事会で当然議論するし調査するでしょう。
また、その工事については、管理会社に依頼する訳でもないでしょう。
相見積を取る場合は、管理会社の推薦業者もその相見積に参加しても
いいでしょうが、理事も推薦業者を捜すでしょう。
そして、工事の時期、業者、予算額等の案を決めるのは理事会ですよ。
そうして、決まったのを理事会案として、総会に提案して決議するのでしょう。
管理会社の変更は悪ければ当然理事会で検討するでしょうね。
理事会がうまく機能していない管理組合のことをいっているのでしょうね。
管理会社には管理組合との委託契約の範囲以上のことはさせませんよ。
あくまで主導権は理事会です。

[842: 匿名さん]

大手の管理会社は、関連企業を持っているのが普通。

なるべくなら関連企業に仕事をさせたい。これ、普通。

私が前に住んでいたマンションは、理事が書記をしていた。
新しいマンションでは、管理人が書記している。違和感が
ある。
　

[843: 匿名さん]

>842
デベ系の管理会社だからといって、関連会社に工事を
依頼することはないよ。
全て、相見積を取り公平に扱うのが理事会の役割。
理事会の書記では、議事録はまとめられないよ。
理事会での報告とかだけでは、内容が分からないからね。
だから、管理会社に素案を作成させて、中身をチェック
する方が効率がいいんだよ。
管理員が書記をするというより、管理会社のフロントが作成しているけどね。

[844: 匿名さん]

＞自立した理事長を選出することが必要ですね。

賛成！

[845: 匿名さん]

自立した理事長とはどういう意味？

[846: 匿名さん]

管理会社におんぶにだっこばかりしている理事長よ。

[847: 匿名さん]

逆ですね。

[848: 匿名さん]

いろんな考え方があるな、と感心してますよ。

レベルの低い理事会だったら、管理会社におまかせのほうがいいかもね。
多少高くなったとしても・・・・。

[849: マンション住民さん]

十数年ごとの周期的な大規模修繕は、過去のマンション大規模修繕実績統計データから、
100万円/戸の±10%との結果が出てる。これを目安に管理組合は判断したらいい。

[850: 匿名さん]

＞100万円/戸の±10%との結果が出てる。

これが適応されるマンションは全てではありません。
どちらかと言うと、少数のマンションにしか適応されません。

これが適応されるマンションである大きな条件だけを挙げておきます。

管理会社が大手ゼネコン業者並の工事金額になる業者であること。
防水が傷んでいなくても、１０年毎に保証を付けると言う意味だけで屋上防水工事を必ず行うこと。
傷んでいなくても、共用廊下の長尺シートなどを張り替えること。
世帯数ではなく、世帯単位の専有面積が広いマンションであること。

です。

ワンルームマンションなどは、世帯が関係する共用部分の面積が狭くなるため、世帯当たりの負担額は安くなります。
表面積が同じマンションＡ・Ｂがあるとします。
基本的に大規模修繕工事費用の総額は変わらないとします。
Ａは４ＬＤＫばかりで５０世帯で世帯当たりが１００万円負担するとすると、Ｂは２ＬＤＫばかりで１００世帯なら５０万円負担となるからです。

また、立地の違いで工事内容も変わりますので、同じ条件のマンションを参考にしないといけないのです。

[851: 匿名さん]

マンションの塗料はマンションごとにかなり違う。空気の汚れも違う。

一律で判断できるわけがない。塗料によって、費用がかなり違うってこと
知っているの？　タワーかどうかでももちろん違う。

資格取っただけの管理士はどうしようもないね。

[852: 匿名さん]

単純計算で分るように表現すると、こんなイメージでしょうか。

Ａは、１０階建てでワンフロアに１ＬＤＫの部屋が１０部屋ある１００世帯のマンション。
Ｂは、Ａと同じ外観で、１ＬＤＫの二部屋を一部屋とした４ＬＤＫがワンフロアに５部屋ある５０世帯のマンション。

ＡとＢの外観は、ほぼ同じなので、大規模修繕工事に関する費用もほぼ同じです。

大規模修繕工事の費用を５０００万円とします。

Ａは１００世帯なので、大規模修繕工事の費用負担額は、総額５０００万円を１００世帯で割った金額で、５０万円／世帯となります。

Ｂは５０世帯なので、大規模修繕工事の費用負担額は、総額５０００万円を５０世帯で割った金額で、１００万円／世帯となります。

また、管理費や修繕積立金なども、世帯当たりの面積の違いによって金額が変わるのは、ごく一般的なことであり、当然のことです。

なのに、世帯当たりの面積の違いによる負担割合が違うにも関わらず、世帯当たり１００万円が統計データから算出した間違いのない数値だと言うのは、単なる平均を出しただけであり、基本的な工事に掛かった金額のみではなく、オプション工事なども含まれていたり、大幅な改装工事なども含まれていたのかどうかも不明な金額から出したものですから、意味の無いものであると言うことです。

[853: 匿名さん]

不毛な議論ですね。

[854: 匿名さん]

事実はひとつです。

[855: マンション住民さん]

統計平均値だとしても100万円/戸の±10%は管理組合にとって判断の目安になります。
うちは600戸以上ですが、管理会社の出して来た1発目の予算見積は10億超えてます。
予算取りは業界では「原価の1.5倍で出す」とのことですが、正に当てはまります。
私は建築屋の理事長ですが、本業では予算取りの場合は御客に対して同じことをしてますから分かります。

[856: 匿名さん]

建築屋の理事長さんは、自分が住むマンションでも商売して儲ける、と言うことですね。
しかも、世帯当たり１５０万円などと言うのなら、一部屋が１５０～２００㎡の都内にある高級住宅地などの高価な限られた少数のマンションなのでしょう。
一般の話ではありません。

[857: 匿名さん]

大規模修繕工事をやる場合は、設計・監理が応募業者に対し、同じ修繕個所、
同じ仕様、同じ材料等での相見積を取るので、技術的なことは専門家に任せ
ればいいだけのこと。
足場や共用廊下のシート張り替え等についても、全て平米単価で計算し、材料の
品番まで指定して見積もりを出させるからね。
塗料も当然どのメーカーのどの品番と決められているから比較は簡単だよ。
コンサルタントは当然異常に価格が安い業者の見積もりもチェックして、数量落ち
とかも見逃さないからね。
当然専門委員会のメンバーは、そういった修正がされた相見積をみて、説明会を
聞き、どこの建設業者にすればいいかを決めればいいだけのこと。
専門的なことは、高いお金を払って契約している設計・監理のプロに任せれば
いいだけのこと、何も心配することないよ。

[858: 匿名さん]

８５７が書いた内容は、明らかに建築業者側の望みですね。

つまり、専門家と呼ばれる側の言いなりになって金を出せばいいんだ、と言っています。

まさか、この内容に疑問も持たず受け入れてしまう人はいないと思いますが、念のため書き込んでおきます。

この８５７の言う通りにすると言うことは、専門家側だけが儲かると言うことです。
　

[859: 匿名さん]

＞857

同意。

このスレッド読んで誤解する人（理事）がいるんじゃないかな？
ちょっと怖いスレッドだね。タイトル見て、きちんとした
メッセージが書かれていると誤解するような気がする。

[860: 匿名さん]

>857　>858
相見積を取る場合はどうやってとっているの？
ただ、漠然と工事個所だけ示し、それで見積もり額を提出させてるのかな？
使用材料とか使用量が分からなければ、高いのか安いのかの判断はできないでしょう。
設計コンサルタントを雇い、工事内容までチェックさせて手抜きとかの
防止もしないといけないでしょう。
餅屋は餅屋、技術的なことは専門家にまかせた方がいいでしょう。
専門家だけがもうかるというのではなく、マンションにとってもメリットは
大きいですよ。ちゃんとした工事ができるのですから。
それから、私は理事で大規模修繕工事の専門委員の経験があるものです。

[861: 匿名さん]

>860
合い見積もりの取り方ですが、幾つかの方法があります。

合い見積もりとは、管理会社が見積りを出したとすると、合い見積りを管理会社が別業者に依頼して出させるのではなく、マンション側が管理会社と無関係の工事会社に依頼して見積りをしてもらうことです。
管理会社が別業者に以来した場合、悪徳管理会社であったなら、業者に見積り金額を指定することをするから比較対象にはならないからです。


では、合い見積もりの取り方ですが、まず最初に見極めないといけないのは、工事内容が確定しているかどうかです。

工事内容が確定していると言うのは、見積りを取る前か取る時点で、業者が建物全体を調べて傷んでいる部分を見つけ出し、工事エリアを改修方法を決め、その工事範囲と同じ工法で行った場合の金額の違いを比べる方法です。

この場合、一般的には、最初に建物をチェックして見積りを出した会社が作成した見積書の工事内容と数量は残し、金額だけを抜いたものを提出してもらい、同じ数量で無関係の工事会社などに見積りを出してもらう方法です。

この方法だと、金額の比較は簡単で良いのですが、工事内容と範囲に落ち度があった場合、その責任は業者ではなくマンション側となってしまいます。


もう一つの方法は、大規模修繕の意図だけをマンション側で決め、業者を数社選び、各々の業者に建物をチェックさせて業者独自の見積りを出してもらう方法です。

手間はかかりますが、業者の得手不得手が明確にでることが多く、見落としが少なくなり、同じ部分の工事でも、別の工事方法があるのが分ったり、同じ部分の同じ工事なのに、数量に大きな差があったりしますので、金額だけでなく、業者の技術力と経験の違いを見分けることにもつながります。


うちの場合、悪徳管理会社と言われている管理会社でしたので、実際には、まだ大規模修繕工事をしなくてもよい１０年目に僅か５０世帯のマンションなのに７０００万円と言う、当時の修繕積立金の積立額を少し上回る工事金額を提示してきて、来年行わないと雨漏れが起こったり大変なこととなり、今の理事の責任となりますと言うとうなことを理事会で演説したそうです。
理事たちは、自分たちでは手に負えないと考えたので、他のマンションに習い、修繕委員会を発足させました。
その修繕委員の１人として、私も選ばれました。

管理会社が出した見積りを建築関係者がチェックしたところ、建物を見るまでも無く、おかしい部分を幾つか指摘しました。
その後の理事会で報告する時、管理会社は６０００万円の見積りを出してきたのです。
内容をチェックすると、内容はほとんど変わらず、金額だけが変わっていたのです。

こんなことがあり、管理会社は大規模修繕工事から除外することにしました。

理事会と修繕委員の間で、最初に書いた通り、２つの方法に意見は分かれましたが、初めての工事なので、制約は付けず、色んな業者にみてもらうことになりました、

業者は、理事や修繕委員だけでなく、居住者全員から推薦してもらった業者に依頼しました。

大手ゼネコンから他の管理会社系の工事会社や、近所の工務店までの５社に見積りを依頼しました。

管理会社系の工事会社は、うちの悪徳管理会社とよく似た話をしていましたが、金額は５０００万円くらいでした。
大手ゼネコンや他の工務店などは、ほぼ同じ意見で、それは、この建物はまだそんなに傷んでいない状態なので、１０年で大規模修繕工事を行うのはお金の無駄になりますが、やれと言うならありがたいので工事させて頂きます、と言うような結果でした。
多少の汚れはあるが、建物として大切な防水などに関する部分は、まだ柔軟性がありまだまだ大丈夫だと言うことで、各社の見積り金額も安かったのです。

それらの中では、大手ゼネコンが一番高く４０００万円、その他の工務店は３０００万円前後でした。

工事内容も違いますし、工事金額の中でも金額的割合が大きい足場を自社で持っているのかレンタルなのかなどでも百万円単位の違いになることなどもわかりました。

業者の話をじっくり聞いた結果を総会で報告し、大規模修繕工事は１０年目で行わず、１５年を目安にして再度検討し直すと言うことに総会決議となって決まりました。

また、大規模修繕工事を１０年で行う長期計画が１５年で行う長期計画に変わったため、予定されていた修繕積立金の値上げ計画を見直すこととなり、毎月４０００円を上げる予定が、１０００円の値上げに変更されました。

うちの場合、悪徳管理会社でしたが、普通の管理会社であっても、コンプライアンスを重視するため、うちのようなボッタクリはしませんが、決まり通り、１０年毎に大規模修繕工事を行い、屋上の１０年保証を更新し続けることになると思いますが、屋上の１０年保証と言うのも疑問で、雨漏れが起こったとしても、必ずしも屋上防水から漏れたと決めつけることは出来ないことが多く、保証が使えない場合も多いそうですし、一般のビルで１０年毎に屋上防水をして保証を付けると言うようなことをしているビルは非常に少ないそうです。
漏れたら手直しをすると言うことで、漏れなければ５年毎にトップコートと言う紫外線をカットする塗料を塗るだけで良いそうです。

うちの場合、１５年目を予定していますが、何も問題は起きていないので、また伸びる可能性が高いです。

[862: 匿名さん]

>861
大規模修繕工事は、快適なマンションライフを送るためにも行うものです。
周期については、普通１２年～１３年で行うのが一般的となっています。
悪くなってからやるとかえって工事費は高いものになります。予防保全
それから相見積の取り方ですが、同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様であれば、
管理会社からも見積もりを取っても構わないでしょう。
塗料ひとつとっても、使用量が少なければ安くなります。安い塗料の場合も同じです。
私のところは、大手ゼネコン、地元の建設会社の８社の応募がありました。
当然管理会社の推薦業者もふくまれていました。
そして決まったのは、大手ゼネコンの一つでした。見積もり額が安く、説明会での
評価も高かったのが、決まった理由です。

工事費については、１戸当たり８０万～１００万が標準でしょう。
勿論、高くすることも安くすることもできます。それは、そのマンションの積立金の額
にもよります。
本来は設計・監理のプロを採用するのがいいんでしょうが、５０戸では大変でしょうね。
工事が仕様通り、又使用量とか材料も予定のものが使われているのかどうかのチェックは
施工会社にお任せなんですね。
手抜きとかするのは、元請ではなく、下請け、孫請けの業者がするんですからね。
本来は、コンサルタントが、例えば使用した塗料缶を通し番号をつけて写真に撮ったり
してチェックするんですけどね。

[863: マンション住民さん]

築5年で管理会社の言いなりになって防水保護塗装工事をやるアホ管理組合が多い。

[864: 匿名さん]

＞合い見積もりとは、管理会社が見積りを出したとすると、合い見積りを管理会社が別業者に依頼して出させるのではなく、マンション側が管理会社と無関係の工事会社に依頼して見積りをしてもらうことです。

相見積をした事が無いようですね。
合ではなく相ですよ、即ち複数の業者に見積もりを出させて競合させ、その中から業者を選ぶのですよ。
組合が選ぶのは4社にして、その中から値段、手段、人材、工機の項目で業者を選ぶことです、必要なら組合員参加のもと業者の説明会を行い人気投票をすることも有ります。

[865: 匿名さん]

>864
その相見積の提出の仕方が問題なんですよ。
当然同じ条件でなければ、比較のしようがないですから。
相見積は開封厳禁で、修繕委員会の中で、開封をします。
相見積の金額だけでなく、説明会を開催して、マンションの工事の実績、
現場監督の資格とか経験の有無。
会社の業績とかを判断します。
そして、専門委員会で後日決定しますが、管理会社はその中には当然入りません。
総合評価方式を採用しているところもあります。

[866: 匿名さん]

同じ条件を作成するのは、専門委員会では無理ですよね。
又、工事の内容のチェックをするのも、専門委員会のメンバーでは無理。
結局、プロの設計コンサルタントが必要なんですが、小規模マンションでは
積立金の関係で難しいのが現状ということですね。

[867: 匿名さん]

>863
モルタルで保護されていない防水層の保護塗装と言うトップコートは、５年で塗るのが一般的です。

[868: 匿名さん]

>863
保護モルタルの無い防水部分があるマンションに限らず全ての建物で、紫外線などから防水層を守る働きをするトップコートを５年を目処に塗るのは一般的なことです。

[869: 匿名さん]

見積もりを各社にだしてもらい、

その項目名で仕様書を造り、再度見積もりをもらう。素人でも勉強すれば
十分可能。手間はかかるけど・・・

項目の意味は比較すれば十分理解可能。

塗装の下塗りが片や500万円、別の会社が800万円と書いてあれば、どうして
違うのかと調べたり、質問したりすれば良い。

[870: 匿名さん]

＞コンサルタントが、例えば使用した塗料缶を通し番号をつけて写真に撮ったり

そこまではやらない。それだったら、ずっと付きっきりで監視してなければ
ならない。その人件費のほうが高くつく。

ブランド名とか過去の実績は当然、一番の検討項目だよ。ブランドのある会社
はブランドを守るためにきちんとやる。

例えば、中国製の掃除機が5000円、パナの掃除機が10000円だったとする。
中国製の掃除機がすぐ壊れたらあきらめる。パナだったら、交換させる。
パナが3万円だったら、中国製を選ぶかもしれないけど、後悔するかもね。

[871: 匿名さん]

管理会社を変えるときってどういう方法とればいいんでしょうかね
うちは変えたってマンションに住んでいる人
教えてほしい。修繕費って管理会社との独占的なもともとの計画時点からでの癒着とかも考えられるし、
なんでもかんでも管理会社通してからいろんな事やものを決めていたら
それこそずーっと管理会社の思うつぼ
869さんの話みたいに各社見積もりを出しても間に管理会社
いろんな管理会社ごとの各社見積もりとりたいときどうすればいいのやら
そのほうが風通しがよくなる気がしてならない。
ちなみに毎年出てる満足ランキングが低いところから高いところに変えてみたいな
今の管理会社だと管理修繕計画とただの癒着派遣会社紹介のような感じだもの

[872: 匿名さん]

＞管理会社を変えるときってどういう方法とればいいんでしょうかね

それより管理委託契約期間はどうなっているの？
一年として毎年の通常総会で管理会社を更新するか否かの議題を出して、毎年人気投票するのが普通だよ。

[873: 匿名さん]

>870 > 使用した塗料缶を通し番号をつけて写真に撮ったり

工事監理が入っていればこんな事普通にやるよ

[874: 匿名さん]

コンサルタント会社が、使用した塗料缶を通し番号をつけて写真に撮ったりするのは、単なる、仕事してましたよと言うポーズです。
実際にコンサルタント会社が現場ですることはほとんどありません。
教科書の知識はあっても、現場の経験はありませんので、工事会社の現場監督や職人のほうが圧倒的に詳しいのです。
ところで、塗料の缶は４面ありますので、缶をくっつけて撮れば、１缶を４缶にすることが出来ますよ。
写真だから出来ることなのです。
コンサルタント会社のほとんどは、仕事が無い有資格者の集まりなのです。
修繕積立金が有り余っているのなら、コンサルタント会社を頼んでもいいかも知れませんね。

[875: 匿名さん]

管理会社を変えるには、まず、議事録作成を理事が取り戻すことが
先決。

議事録を管理会社が作っていて、管理会社の変更を促すような議事録を
作成するはずがない。

大規模修繕を依頼する会社の選択と同じで、相見積もりを取って選択
するだけの話。品川Vタワーは、管理会社をころころ変えるので有名。
品川Vタワーは、雨でも傘ささないで帰れるマンションとして有名。
たぶん、日本でもっとも高い坪単価のマンションのひとつだと思う。
飯田橋のほうが高いかな・・・