大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[776: 匿名さん]

駐車場は２階建ての自走式駐車場です。
建築士は５０年以上は問題ないといっています。
修繕積立金への振り替えは毎年固定ですが、総額から積立金を引いた金額は管理費に充当しています。
各戸１台ですが、マンションの所有分が２６０台で残りは隣の有料駐車場を借りています。
同じ料金にしてあります。
駐車場使用料からの分は、積立金が２，４００万で管理費計上分が１，６００万ほどあります。
駐車場使用料は、月１３，０００円です。

ワンフロア１３０台　車路を含め　形状不明　１０００坪以上

２６０台　１３０００円　満車で　２０８万円／月　２４９６万円／年　税込？

なのに

積立金２４００万円　監理費計上分１６００万円　合計４０００万円

計算が合わない

[777: 匿名さん]

駐車場は２階建ての自走式駐車場です。
建築士は５０年以上は問題ないといっています。
修繕積立金への振り替えは毎年固定ですが、総額から積立金を引いた金額は管理費に充当しています。
各戸１台ですが、マンションの所有分が２６０台で残りは隣の有料駐車場を借りています。
同じ料金にしてあります。
駐車場使用料からの分は、積立金が２，４００万で管理費計上分が１，６００万ほどあります。
駐車場使用料は、月１３，０００円です。

ワンフロア１３０台　車路を含め　形状不明　１０００坪以上

２６０台　１３０００円　満車で　２０８万円／月　２４９６万円／年　税込？

なのに

積立金２４００万円　監理費計上分１６００万円　合計４０００万円

計算が合わない

[779: 匿名さん]

隣の敷地分の収入だろうな

[780: 匿名さん]

>777
２６０台×１３０００円×１２ヶ月＝４０５６００００円
４０００万-２４００万＝１６００万　　計算しなおせよ

[781: 匿名さん]

話を、おかしな方向に向けようとしているようですね。
駐車場は大規模修繕工事の対象ではないので、本題の建物に戻しましょう。


＞１戸当たり９０万円程度でした。約４００戸のマンションです。

１戸の部屋面積は何平米ですか？
何棟のマンションですか？
外廊下ですか内廊下ですか？
工事内容を教えて下さい。
オプション工事は行いましたか？
オプション工事を行ったとすると、どんな工事を行い、金額は幾らでしたか？


１戸当たりの金額で表すのであれば、一部屋が６０㎡クラスの部屋なのか１００㎡クラスの部屋なのかでも、その金額は大きく違ってきます。
また、１棟で４００戸と４棟で４００戸とでは、外壁面積が２割くらい違ってくることで、大規模修繕工事で金額の割合が非常に大きな足場などの面積が違ってくるからです。

第一回目の大規模修繕工事なので築１０～１５年くらいの分譲マンションのはずなので、２０年以上前の分譲マンションとは違い、バリアフリーなど基本設計に手を入れるような部分があるとは思えないのですが、もしかして、大幅な改造工事などを行った可能性もあるのですが、それを含んで考えてしまうと、それはその分譲マンション特有の金額になってしまい、他の分譲マンションと比較できる内容ではないからです。

自動車を買ったと値段の比較をしても、軽四輪にオプションを付けていない自動車と、大型高級セダンにフルオプションを付けた自動車とを比べても意味がないのと同じです。

[782: 匿名さん]

大規模修繕工事を行う時、業者の選定や工事内容と金額については、総会で決議しますから、工事内容や金額を書いた見積書と工事概要について、全ての住人に配布されていますので、知らない人はいませんから、答えられて当然のことです。
行う前なら分らないこともありますが、行った後ですからね。

４００戸と言っても、何棟になっている何階建ての建物かわからないし、一部屋の大きさや付帯設備なども不明だし、普通は行わない工事を行ったかも知れないから、１戸当たり９０万円かかったと言われても、それが妥当なのか不当なのか判断することすらできないね。

[785: 匿名さん]

確かに、架空の４００戸だとか駐車場が自走式２階建て２６０台だとか、つじつまの合わないことばかりだから、これ以上書くと、訳が分からなくなるから書けないだろうね。

本当のことを書いたのなら答えられるけど、そうじゃないから質問されても困るよね！

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[786: マンション住民さん]

国土交通省からマンション修繕積立金に関するガイドラインが出ているから、目安はコレでいいじゃない？
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

[787: 匿名]

例え一棟１００世帯×４棟＝４００世帯であろうと、一棟４００世帯だろうと足場代は同じですよ。

一戸建てが定期的にやる美観＆防水のための工事なら一世帯あたり３０万～５０万が妥当金額です。

[788: 匿名さん]

>787
部屋の大きさを全て同じで、４棟が完全にセパレートされていると仮定します。

１部屋は、短辺が７ｍ、ベランダと共用廊下を含んだ長辺が１５ｍとし、階高を３ｍとします。

１棟で１００世帯を簡単にすると、ワンフロア１０世帯の１０階建てが４棟で４００世帯です。
ワンフロアの短辺が１５ｍ、長辺が７０ｍ、高さ３０ｍなので、壁面積は５１００平方メートルです。
４棟だと２０４００平方メートルです。

１棟で４００世帯だとすると、同じ１０階建てならワンフロアの短辺１５ｍで同じでも、長辺は２８０ｍで高さ３０ｍなので１７７００平方メートルになります。

更に、出入口が単純に考えて、１棟で２か所なら４棟だと４倍になりますので、その分も増えますし、実際には、エレベーターや階段の分もありますので、その差はもう少し多くなり２割近くになります。

[789: 匿名さん]

例えば

＞１部屋は、短辺が７ｍ、ベランダと共用廊下を含んだ長辺が１５ｍとし、階高を３ｍとします。

＞１棟で１００世帯を簡単にすると、ワンフロア１０世帯の１０階建てが４棟で４００世帯です。

これを、ワンフロア５世帯・２０階建てにすると

ワンフロアの短辺が１５ｍ、長辺が３５ｍ、高さ６０ｍなので、壁面積は６０００平方メートル
４棟だと２４０００平方メートル

ワンフロアの短辺が１５ｍ、長辺は１４０ｍ、高さ６０ｍなので、壁面積は１８６００平方メートル

４棟で２４０００平方メートル、１棟で１８６００平方メートル、だから、１.３倍になる。
　

[790: 匿名さん]

計算するまでもない、妻面が増えるので表面積が増えるのは当たり前です。

[791: 匿名さん]

>786

壁面積だけをみても、７８８や７８９のようなことがあるので、国土交通省のガイドラインは、現実を知らない役人が勝手に作っただけのものですから、当てはまるものよりも当てはまらないもののほうが圧倒的に多く、現実には即しないものなのです。

[792: マンション住民さん]

目安なんだから、1.5倍くらいの差は許容範囲なんじゃないの？
仕様を明確にしたって、業者ごとに２～３割は見積金額違うじゃん。

[794: 匿名さん]

1.5倍を目安とは言いません。

１億円が目安だと言われ、１億５千万円だと言われ、目安通りだと言うとは、まともではありませんね。

1.5倍が目安だと言ってると、常日頃から、そんなことをしてぼったくってるからだと思われますよ。

[797: 匿名さん]

疑問ですが、
ワンフロア１０世帯の１０階建てが４棟で４００世帯のマンションを
同時に修繕工事するのと、
一棟ずつ順番に修繕するのと
どちらが安くつくのでしょうか？
想像できるのは、足場の運搬費が安くなるのと、
東日本大震災で職人が不足していて人件費が高騰しているので、
一棟ずつ順番に修繕した方が安くなると、私は予想します。

[800: 匿名さん]

>797
それは当然の疑問ですね。

足場代に限って言えば、同時に行っても、２回や４回に分けて行っても、見積りでは同じです。
しかし、業者によっては、業者内部の諸事情で、安くする業者も中にはいると思いますので、交渉次第です。
ただ、現場管理費など、工期に比例して増加する費用があるので、４回に分けて行うと最大で４倍の現場管理費など工期に比例する費用が加算されます。


大規模マンションで、完全にセパレートした複数棟になっている場合、大きく分けると２種類の方法があります。

疑問の通りで、業者の規模により社員や職人、協力業者の規模が違います。

大手ゼネコンなどなら、何業者も同時に使えるので４棟同時工事が出来ます。

しかし、それほど大きくない地元の信頼できる大手業者などだと４棟同時工事は時期などにより難しいこともあります。


マンション側として、考えないといけないのは、工期です。

業者の規模によっても違いは出ますが、１棟の工期が３～４か月くらいですが、４棟同時でも同じ大きさが４棟ですから、職人の数さえ集まれば、同程度の工期で行えます。

４棟を別々に行うのなら、１年近くの工期になってしまいます。

同じ敷地内で、棟が変わるとは言え、１年間工事中となっても良いかどうかと言う問題があります。


業者側のことですが、４回に分けて工期が長くなると現場管理費は増えますが、１回で行うなら、職人を有効に使うことが出来ますし、職人にしても１日を有効に使えることにもなるので、値引きしてくれる可能性が高くなります。


私が４棟の大規模修繕工事を行うと考える場合、業者の立場で仕事の依頼が多くて困っているのでないのなら、４棟別々に行うほうが有り難いでしょう。

私がマンション側の立場なら、輪唱で「カエルの歌が」「カエルの歌が」と、ずれて歌出だすように、１棟目をはじめ、最初の工事工程が終わると２棟目に移れるようにしていけば、少ない職人で工期も４倍じゃなく２倍以内で終わることが出来るような工事方法を業者に依頼します。

こうすることで、大手業者じゃなくても工事可能になるので、選択できる業者が広がりますので、競争意識から良い業者を適正価格で選ぶことにつながるからです。


良心的なコンサルタントなら、このような提案をするでしょうが、大手ゼネコンなどに依頼し、同時工事で行ったほうが品質が安定するなどと言う屁理屈を言ったり、自分が儲かる方法を選ばせるように仕向けるコンサルタントが多いので、注意が必要なのです。
ぼったくりまではしなくても、コンサルタントは短期で高額な収入を選びたいからです。

これは、ごく一般的なことですし、ごく一部でもありますので、特に大規模物件にお住まいの人は、悪徳業者にぼったくられたのではなくても、知らない間に少しづつ無駄な金を使ってしまっていることが多いのです。
コンサルタントに支払う金もそうです。
管理会社のアドバイスをえながら、業者と疑問をぶつけて話し合えば、悪徳コンサルタント以上のことが出来るからです。

マンションの理事になったら、まるで会社の金を好き勝手に使えるかのように錯覚してしまう人もいるので、自宅で水道のパッキン交換に８千円支払うのは高いので、自分でホームセンターに行き、パッキンを１００円で買ってきて自分で交換すると言うことをしているのに、マンションのことだと他人の金が使えると勘違いしてしまう人もいるので、そんなことにならないよう、互いに注意しないといけませんね。

理事になっても、自分の財布から自分が稼いだ金を支払うことだと言うことを忘れてしまわないようにすればいいのですが、会社の経費を使うような気分になってしまう人がいるのです。

そんなことにならないようにして下さい。

[808: 匿名さん]

テレビドラマで近未来かのように取り上げている内容があるが、そのほどんとは実在することです。
数年後には、公になってしまうのでしょうが、今はまだ秘密にされているのです。

知らぬが仏ですね。

[809: 匿名さん]

>807
僕は弁護士だから知らない訳ないでしょう。

[811: 匿名さん]

>797

荒らしのような書き込みが多いので、見つけられないといけないので、改めて書き込みます。


それは当然の疑問ですね。

足場代に限って言えば、同時に行っても、２回や４回に分けて行っても、見積りでは同じです。
しかし、業者によっては、業者内部の諸事情で、安くする業者も中にはいると思いますので、交渉次第です。
ただ、現場管理費など、工期に比例して増加する費用があるので、４回に分けて行うと最大で４倍の現場管理費など工期に比例する費用が加算されます。


大規模マンションで、完全にセパレートした複数棟になっている場合、大きく分けると２種類の方法があります。

疑問の通りで、業者の規模により社員や職人、協力業者の規模が違います。

大手ゼネコンなどなら、何業者も同時に使えるので４棟同時工事が出来ます。

しかし、それほど大きくない地元の信頼できる大手業者などだと４棟同時工事は時期などにより難しいこともあります。


マンション側として、考えないといけないのは、工期です。

業者の規模によっても違いは出ますが、１棟の工期が３～４か月くらいですが、４棟同時でも同じ大きさが４棟ですから、職人の数さえ集まれば、同程度の工期で行えます。

４棟を別々に行うのなら、１年近くの工期になってしまいます。

同じ敷地内で、棟が変わるとは言え、１年間工事中となっても良いかどうかと言う問題があります。


業者側のことですが、４回に分けて工期が長くなると現場管理費は増えますが、１回で行うなら、職人を有効に使うことが出来ますし、職人にしても１日を有効に使えることにもなるので、値引きしてくれる可能性が高くなります。


私が４棟の大規模修繕工事を行うと考える場合、業者の立場で仕事の依頼が多くて困っているのでないのなら、４棟別々に行うほうが有り難いでしょう。

私がマンション側の立場なら、輪唱で「カエルの歌が」「カエルの歌が」と、ずれて歌出だすように、１棟目をはじめ、最初の工事工程が終わると２棟目に移れるようにしていけば、少ない職人で工期も４倍じゃなく２倍以内で終わることが出来るような工事方法を業者に依頼します。

こうすることで、大手業者じゃなくても工事可能になるので、選択できる業者が広がりますので、競争意識から良い業者を適正価格で選ぶことにつながるからです。


良心的なコンサルタントなら、このような提案をするでしょうが、大手ゼネコンなどに依頼し、同時工事で行ったほうが品質が安定するなどと言う屁理屈を言ったり、自分が儲かる方法を選ばせるように仕向けるコンサルタントが多いので、注意が必要なのです。
ぼったくりまではしなくても、コンサルタントは短期で高額な収入を選びたいからです。

これは、ごく一般的なことですし、ごく一部でもありますので、特に大規模物件にお住まいの人は、悪徳業者にぼったくられたのではなくても、知らない間に少しづつ無駄な金を使ってしまっていることが多いのです。
コンサルタントに支払う金もそうです。
管理会社のアドバイスをえながら、業者と疑問をぶつけて話し合えば、悪徳コンサルタント以上のことが出来るからです。

マンションの理事になったら、まるで会社の金を好き勝手に使えるかのように錯覚してしまう人もいるので、自宅で水道のパッキン交換に８千円支払うのは高いので、自分でホームセンターに行き、パッキンを１００円で買ってきて自分で交換すると言うことをしているのに、マンションのことだと他人の金が使えると勘違いしてしまう人もいるので、そんなことにならないよう、互いに注意しないといけませんね。

理事になっても、自分の財布から自分が稼いだ金を支払うことだと言うことを忘れてしまわないようにすればいいのですが、会社の経費を使うような気分になってしまう人がいるのです。

そんなことにならないようにして下さい。
　

[812: 匿名さん]

これだけ信用に値しないレスも珍しい
設計コンサルタントとかこんなレベルの人間が名乗るのでしょうね

[813: 匿名さん]

大規模修繕工事は、足場を組むだけではないよ。
３回に分けようが４回に分けようが、足場を組みそれに伴ういろんな工事を
していくのだけどね。
足場を組むだけでは、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も行われない。

[815: 匿名さん]

>797です。
>813さんの補足
>足場を組むだけでは、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も行われない。
足場を組まないと、何の補修も・洗浄もベランダの補修等も出来ない。
だから、大雑把に考えると
工事開始は足場を設置、終了は足場を撤去と考えると分かりやすいね。
工期をずらす考えは、
複数棟が同時建築ではないので、修繕費の積み上げに年数差があることを考慮してはとの思惑です。

[816: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

質問です
1工区、2工区、3工区と3年かけて分譲されたマンションに住んでます
今年、1工区ができて4年目で来年修繕計画の見直しを予定しています
当初の修繕計画では、12年目から、工区順に1年ずつ大規模修繕の計画になっています。
どこかで周期をずらして、同時に大規模修繕にした方が、効率的な気がしています
実際はどうでしょう？

ちなみに私は会計担当の理事をしてます
建築のことはさっぱりわかりません

[818: まんかんし]

＞＞800
マンションの理事になったら、まるで会社の金を好き勝手に使えるかのように錯覚してしまう人もいるので、自宅で水道のパッキン交換に８千円支払うのは高いので、自分でホームセンターに行き、パッキンを１００円で買ってきて自分で交換すると言うことをしているのに、マンションのことだと他人の金が使えると勘違いしてしまう人もいるので、そんなことにならないよう、互いに注意しないといけませんね。

理事になっても、自分の財布から自分が稼いだ金を支払うことだと言うことを忘れてしまわないようにすればいいのですが、会社の経費を使うような気分になってしまう人がいるのです。

そんなことにならないようにして下さい。



☆そのとおりですが　理事長の尻をくすぐることの上手な管理会社です　更なる用心と総会での監視が大事です

[819: 匿名さん]

大規模修繕工事で一番高いのは、足場の設置及び解体代金です。
足場を組まないと出来ない工事は、まとめて行うべきです。

[820: 匿名さん]

足場どうするかですね
無駄な横槍を入れるレスのせいで流れ切られますね

[821: 匿名さん]

＞管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。

思慮に欠けるタイトルと思いきや、上記の喧伝だった。
これで分かる事は管理組合を始めから思慮に欠ける集団と捉えている思い上がった考えの持ち主だね。
これではお客は付かないよ。これがマン管士の総体と理解出来る好例だね。

[822: 匿名さん]

マンション管理士は本当にいらないからなぁ
きちんとした管理を知ってる人たちがきちんとした知識を教える場ができればいいと思う
でもそんなセミナーみたいなの聞くのは老害ばかりだし頑固だし、自分の地位を守りたいから
できれば他人に頼みたいのでしょうね
管理会社がしっかりやればいいのでしょうが、どこも民間ですから収益は稼がないといけない

マンション管理に興味があるのは、きちんとした真面目なホワイトカラーの人たち
実際にマンション修繕の現場で働くのはブルーカラーでも無い建設業
金額安くしようとすれば原材料なんてそんなにかわらないから人件費さげようとして前科持ちか外人にせざるをえない
そうなると中間に人がいないといけない構図だから金額が高くなるのは当たり前でしょう
そんなこと言うなら自分でやれ　って働いている人たち思ってるでしょうな

[825: 匿名さん]

理事会の議事録は自分たちで付けないと・・・

管理人に議事録つけさせてたら、自分達に都合の悪いところは書かなかったり、
曖昧な表現に変更していた。

働くママさん、善意なのかもしれませんが、管理会社に寄りすぎですよ。
管理会社は冷徹ですよ。儲け主義かどうかまでいくかはわかりませんが、
工事はなるべく関連企業に回すでしょう。