大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[651: 匿名さん]

>650
あなたには、私が書いた内容が、相見積もりを取る以前のことだと言うことが理解できないようですね。
これらの認識があって、見積りをとったり、相見積もりを取って比較することが出来ると言うことです。

単に出された見積りを見た素人が、何を基準にして、どのように判断すればいいと言うのでしょう？

相見積もりを何社から取ろうが、それらが全て繋がっていたとすると、出された見積り全てが所謂「ぼったくり」の金額であったとすると、何の基準もないマンション住人は、全てぼったくりの金額の中で検討することになるのです。

例えば、１０社から見積りを取ったが、９社は管理会社経由で取ったもので、１社は近所で評判が高い工務店だとした場合、基準を知らないと、９社の悪徳業者が出したぼったくり金額の９千万～１億円前後で揃っているのに対して、評判が高い工務店の金額が６千万円だったとした場合、圧倒的に悪徳業者が出した、ぼったくり金額のほうが正しいように思え、安いのは「安かろう悪かろう」になるのではないかと考えてしまい、金額が揃っている悪徳業者が出した、ぼったくり金額の中から選んでしまうことになるのが常です。

しかしここで、私が書いた内容を理解しているのなら、基本的な工事の金額をその他を分けて考え、基本的な工事でも、妥当な数量と単価かどうかを判断すれば、９社は揃って１億円くらいだったが、それは全てが、ぼったくり金額だと言う正しい判断が下せるので、たった１社であったが、適正な金額を見積もった工務店が正しいと判断することが出来るのです。

後は、悪徳業者が出した、ぼったくり金額は除外し、適正な見積りを出した１社を目安の金額にし、別の業者を探し、見積りを依頼すればいいのです。

[652: 匿名さん]

>651
あなたは、設計・監理というものを知っていますか？
出てきた見積もりをどういう基準で判断すればいいのか？
設計・監理業者が、出てきた相見積の中で、各部分で他と比べ
かなりの額が違う場合は、その業者に対して何故高いのか、何故安いのかを
聞き取り調査をしますよ。
そして、違う材料を使っていた場合は、要項書通りで見積もりを再提出させますよ。
安いところは、何か洩れているかもしれませんので、そういったチェックをプロの
一級建築士（設計・監理）が指摘するのです。
それに、相見積を取る場合は、公募、管理会社推薦、地元の優良業者、大手ゼネコンへの
相見積参加を要請しますよ。
管理会社経由の推薦業者も1社から2社はあるでしょうがね。
当然見積書の公開は、理事や専門委員会の目の前で一斉に開封します。
その中から、いい業者を専門委員会で5～6社選び、後日ヒアリングを行うのです。
大規模修繕工事の進め方で、業者選定方法の勉強をされたらいかがですか。
見積もりを取るのに、基本的な工事云々は関係ないのです。
そのマンションが、修繕個所、仕様、材料等を要項書

[653: 匿名さん]

>652
設計管理は、私の仕事の一部ですから知っています。

[654: 匿名さん]

>653
ということは、あなたは一級建築士なんですね。
設計・監理は一級建築士しかできないことになってますので。
それだったら、応募業者に見積要綱書と見積明細書を送って
見積書を提出させるということは分かっていますね。
そして出てきた要綱書や明細書を見て、不自然なとこがあれば
修正等をする役割があることを知ってますよね。
そういう仕事を、建築のプロがやればぼられるということはありませんよ。
設計・監理社は見積もりで不自然なとこがあれば、見積もり内容を見て、
修正をかけさせたりしますからね。

[655: 匿名さん]

>654
あなたは本当に知らないようですね。
一級建築士でなくても実務は出来るのです。
ちなみに私は１級ではなく２級です。
最初は、見積りを提出する側の仕事をしていましたが、今では見積りを依頼する側の仕事をしていますので、出す側のことも知っているのです。

[656: 匿名さん]

>655
二級建築士でそんな基本的なこともしらないの？
大規模修繕工事の設計・監理は一級建築士じゃないとできないと
記載されているよ。
それに、実務はできるとは何？
見積もりをだすということ？そんなのは誰でもできるよ。

[657: 匿名さん]

>655
設計・監理の仕事の内容が分かっていなくて二級建築士なの？

[658: 匿名さん]

「あい見積もり」を取るには、幾つかの方法があります。

その前に、説明しておくべきことがあります。

ちなみに、「相見積もり」のように「相」と表記したものと、「合い見積もり」のように「合」と表記したものとがありますが、同じ意味で使っている場合もありますが、別の意味で使っている場合もあります。

別の意味で使っている場合、簡単にその違いを書きます。

「相見積もり」は、どちらかと言うと、業者の力量を見ると言う意味もあり、概略だけを伝え業者任せで、複数の業者から業者の独自の見積りを取ることです。
この場合、同じ概略であっても、各々の見積り内容は同じだとは限らないのです。
よって、全ては見積もった業者の責任下となるので、何か問題が起こった場合、施主側は徹底的に責任を追及することも出来るような見積りの取り方を意味します。

「合い見積もり」は、施主側から見積り内容を決めて業者に説明し、その内容に沿った見積りを業者に出させるようにすることです。
施主側からの見積り内容は、工事項目だけの場合もありますが、時には、工事項目の中の作業項目まで決められているものや、数量まで決められているものもあります。
これは、例えると、製造業などで用いられるような、どんな質の何と言う材料を何トン買うのなら幾らで売ってこれるのか、と言う方法に似ています。
よって、業者側の技量が発揮できないだけでなかく、施主側が指定した通りの工事だけを要求しているので、後で何か起こった場合、施主の言う通りに工事するしかなかったため、業者に責任を追及するのが難しいことになる見積りの取り方を意味します。

よって、次のような見積りを依頼する方法は、「合い見積もり」となってしまい、業者への責任は半減されてしまうのです。
この方式は、施主側が建築に関する詳しい知識と経験が必要不可欠な方式とも言えます。

＞相見積をとる場合は、要項書を見積もり参加業者に送付して、
＞それに基づいて見積もり金額を出すんだよ。
＞その要項書には、修繕個所、仕様、材料、その他が同じ基準となるように
＞見積もらなくてはならないんだ。
＞それじゃなきゃ比較ができないからね。


詳しく説明すると、この数十倍にもなりそうな長い文章となりますので控えます。

一般の分譲マンションで大規模修繕工事などの工事を行う場合、時間を掛けることが「ぼったくり」や無駄な工事を防回避し、必要な工事範囲などを決め、居住者全員で積み立てた修繕積立金を無駄なく有効に使うことが出来るはずです。

例えば、床の長尺シートを張り替える場合、業者によって、面積の出し方が違ったり、同じ材料を使っても単価が違ったりします。
廊下の長さが１００ｍで幅が１.５ｍだとすると、長尺シートの製品幅が１.８ｍだとすると、材料は１.８ｍで１００ｍ分が必要になるのに、数量指定をして１５０㎡だとしてしまうと、業者は実際の施工で出てしまう幅０.３ｍの半端が１００ｍ分出てしまうので、それを単価に上乗せしないと赤字になってしまうことになるのです。

また、塗装などにしても、見た目の平面的な「見付け面積」で数量指定した場合、実際の塗装場所は平面だけでなく、両側が回り込んでいるなど、実際に施工中の一工程として行い、仕上がれば別の仕上げなどで隠されてしまう「取り合い部分」などもあるのですが、専門職じゃないと知らないような部分もあるので、これも単価に上乗せしないと赤字になってしまうことになるものもあります。

工事項目や数量指定をした見積書をチェックするには、専門家の知識と経験が必要になるのです。

業者任せで行う場合、業者が責任もって見積もった内容ですので、全て丁寧に説明してくれるのです。
また、こうすると、何故、この業者は高いのか、安いのかが理解できるようになりますので、ぼったくりに気が付く切っ掛けにもなるのです。

ぼったくり業者は、施主から工事項目や数量などを指定されるほうを好むようです。
しかも、１社で行うのではなく、よくあるのは、悪徳管理会社がマンション側から指定された工事内容で、複数の業者から見積りを取るようにするので、簡単に価格の談合が行えるのです。
マンション側は、工事内容や数量なども指定したと言うことで、「ぼったくり」は防いだと思い込んでいるので、簡単に騙されてしまうのです。


色んな搾取するテクニックを持った悪徳管理会社や悪徳業者からみれば、数年前まで盛んに行われていて今もひっそり行われている「リフォーム詐欺」などと同様で、簡単に騙すことが出来るのです。
施主側が、騙されないようにと工事内容な数量を指定することが、施主側の油断を招くので、かえって騙し易いことも熟知しているのです。


皆さんで積み立てた大事なお金です。
騙されないよう、無駄に使わないように心掛けて下さい。
　

[659: 匿名さん]

>656
>657

単なるネットで得たような知識なのですね。

正式な設計管理を行う責任者は一級建築士の資格が必要です。

しかし、分譲マンションで行うとすると、設計管理は複数人で行います。

船の操縦は、船舶免許を持っていなくても、船舶免許所持者が同船していれば違反にはならないのと同じようなものです。

外科手術で、医師免許を持っていなくても、看護師免許を持っていれば医師免許を持っている医師に代わり、手術の手伝いを出来るのと同じようなものです。

自動車でも、運転免許を持っていなくても仮運転免許を取れば、運転免許所持者が同乗することで、一般道路を運転免許所持者と同様に運転が出来るのと同じようなものです。

これくらいのことは、ご存じですよね？

[660: 匿名さん]

>659
マンションで設計・監理を依頼するのは一人ですよ。
まずあなたのは、設計・管理で字がちがってますよ。
プロなら、こんな簡単な当たり前のことを間違う筈がないのですがね。
元請会社の現場監督は、工事内容のチェックはするでしょうが設計・監理ではありません。
設計・監理って本当に知ってます？

[661: 匿名さん]

>658
例えば、外壁塗装を行う場合、同じ材料、同じ面積に吹付を行う場合、
職人の熟練度によって、塗料の使用量が違ってきますよね。
熟練度の高い職人の場合は、同じ使用料を少なくしても、同じ効果が
でるように吹付をするのです。
しかし、こんな技術的なことは見積もりとは関係ないことですよ。
見積要綱書の中に、面積や使用材料、修繕個所等が記載されていますので、
見積もりに参加する業者は、それに沿って見積もりをだし、設計・監理や管理組合は、それで
業者を選定するだけなんですよ。
そして、実際の工事では、その通りに仕事がされているかを設計・監理（設計コンサルタント）
がチェックするのです。
例えば、塗装でいえば、見積もりに提出された通りの量を使っているのかを、塗料缶に通しナンバーを
書いてごまかしができないようにして写真に取っておくとかをするのです。
設計・監理はこんなことも仕事としてやるんですよ。
不正を防止するためにね、そのために高いお金を払っているのですから。

[662: 大規模修繕工事業者]

大規模修繕工事を難しく考え過ぎの方がいるようですが大規模修繕など簡単で容易です。
世帯数が小さい大きいも関係ありません。
役員や住民が自ら努力するなり調べるなりとマンション住民の為にと考えないズボラ役員や住民が多過ぎるために、事を複雑にして何でもかんでも他人任せや管理会社任せや業者任せにしてしまうから、ぼられてしまうのです。
役員や住民が自分達のマンションを守るんだと言う強い意識と団結力があれば何でもかんでも他人任せにして高額に、ぼられることありません。
設計や管理など無駄な人件費は省きましょう。

[663: 匿名さん]

>662
小規模マンションの場合は、設計・監理や建物診断とかを別々の業者に任せる
ことはできないけど、うちなんかは、400戸以上のマンションだから、設計・監理も
当然つけるよ。

[664: 匿名さん]

>660
すいません、ご指摘の通り、変換ミスをしていました。
「設計監理」でした。

マンション側から依頼するのは一個人ではなく、設計事務所か個人事業主で、個人の設計士に依頼する例は知りません。
マンション側からすれば、何の保証もない一個人に依頼するのは、非常にリスキーだからです。

昔のバブル時代なら、設計監理を設計事務所に依頼することもありましたが、今は非常に珍しいことです。

今、設計監理を依頼する可能性のあるマンションは、マンション数の数％にしかならないような、数百世帯にもなるような大型マンションの中の一部です。

例えば、２００世帯以下のマンションだと、設計監理を依頼するマンションは非常に珍しく、まず無いと思います。
設計監理に掛かる費用対効果を考えると、無駄な出費となるからです。

１００世帯のマンションで設計監理を依頼すれば、それだけで大規模修繕工事費用が１割増しくらいになってしまいます。
５０世帯のマンションで設計監理を依頼すれば、それだけで大規模修繕工事費用が２割増し近くになってしまいます。

世帯数が少なくても、設計監理で行う仕事量のさが、あまりないからです。

現場管理だと、世帯数の違いに比例するような感じですが、設計監理は世帯数が多くても少なくても、作業量で見れば、そんなに違いが出ないからです。


悪徳管理会社や悪徳業者は、これまでに、誤った多くの情報を世間に与え続けていますので、このような間違った情報が、本当のことになってしまっているのです。


あなたは詳しいと自負されているので、ちょっと専門的なことを書きます。

外壁のシールですが、意図的に悪い設計監理で建てられたマンションは、普通の設計監理で建てられたマンションと同じシール材を使って同じ業者が建てたとしても、意図的に悪い設計監理で建てられたマンションのシールは１０年くらいで大規模修繕工事を考えないといけない建物になるのに、普通の設計監理で建てられたマンションは１５年経っても大丈夫な状態である理由を知っていますよね？

それと同じで、設計監理を入れたからと、必ず良いことになるとは限らないのです。

また、悪い設計監理だと、次期の大規模修繕工事が１０年で行えるようにすることも簡単なことですし、大規模修繕工事が終わってから、何か起こったとしても、工事中の手抜きなどではないので業者に責任はないと逃げることも簡単になってしまうのです。


言い換えれば、マンション側と業者の「一対一」ではなく、マンション側と設計監理と業者と言う「一対二」と言う、本来マンション側に近い中立であるはずの設計監理が、設計監理の責任ではないと言い張ることで、業者を庇うことになってしまうのです。


残念なことに私は、このような事を何度か目の当りにしてきました。
金にはなりますが、大きなストレスになります。

だから私は施主側を望み、今は施主側にいるのです。

[665: 匿名さん]

>664
私は、マンションの住民ですけど、マンションの大規模修繕工事は数多く
みてきましたよ。
設計監理を入れるマンションは100戸程度のマンションでも活用されています。
設計・監理会社に支払う金額は大規模修繕工事費でみますと、その分がまるまる
上乗せされるようになりますが、設計・監理会社を使わず元請会社に丸投げしたと
しても、業者の仕事内容のチェックは元請会社がやらなければならなくなるので
設計監理会社に支払う金額がまるまる上乗せということにはなりませんよ。
ボランティア活動としてマンションの管理に関する相談を受けてますので、いつも
一級建築士や業者の話しが聞けます。情報もたくさん取り入れることができます。
設計・監理会社をいれないとしたら、相見積を取るときの要綱書はつくれないので、
ただ見積もりを出してくださいというだけなんですね。
見積は元請会社の選定のときしかやらないのですよね。

[666: 匿名さん]

>661
＞例えば、外壁塗装を行う場合、同じ材料、同じ面積に吹付を行う場合、
＞職人の熟練度によって、塗料の使用量が違ってきますよね。
＞熟練度の高い職人の場合は、同じ使用料を少なくしても、同じ効果がでるように吹付をするのです。

これは誤解です。
塗装は塗料の厚みが全てです。
薄ければ当然長持ちはしませんが、厚過ぎても長持ちしません。
メーカーで指定された厚みじゃないと最適な効果が出ないのです。

特に、薄い場合、明らかな違いが出ます。

あなたは塗装に付いて塗ることしか見ていないのですが、塗装で一番大事なのは、下地処理です。

上塗りに関することは、塗料自体が非常に良くなっていますので、アルバイトでもきれいに仕上げることができますし、持ちも変わりません。

しかし、下地処理は違います。

教科書で勉強しただけでは失敗します。

これに関しては腕の差がはっきり出ますし、持ちが違います。

下地処理が悪いと、塗装面が浮いて剥がれてしまうのです。

剥がれた塗装部分には、何の問題もないのです。


＞しかし、こんな技術的なことは見積もりとは関係ないことですよ。

これも違いまして、このような技術的な部分が見積りに一番関係するのです。
だから、専門家が見積りを見れば、その業者の力量を知ることも出来るのです。

あなたが言っているのは、このための設計監理のはずですが、違うのですか？



＞見積要綱書の中に、面積や使用材料、修繕個所等が記載されていますので、
＞見積もりに参加する業者は、それに沿って見積もりをだし、設計・監理や管理組合は、それで業者を選定するだけなんですよ。

これに関しては、私が書いた前述の通り、言わばプロ同士の入札と言う状態で、この見積りによって行われた工事で問題が起こっても、業者に責任を負わせることは出来ないのです。
公共工事で事故が起こった場合、業者よりも公共工事を行った役所の責任になるのと同じようなものです。

それに、設計監理は業者の選定は行いませんので、誤解しないで下さい。


＞そして、実際の工事では、その通りに仕事がされているかを設計・監理（設計コンサルタント）がチェックするのです。
＞例えば、塗装でいえば、見積もりに提出された通りの量を使っているのかを、塗料缶に通しナンバーを書いてごまかしができないようにして写真に取っておくとかをするのです。

実際に工事全ての工程で、あなたが書いた内容のチェックを行うとすると、設計監理は現場に常駐する必要がありますし、工程は同時進行で複数の工程が行われますので、小さな現場でも一人で行うことは不可能ですから、少なくとも２人が常駐する必要があります。


＞設計・監理はこんなことも仕事としてやるんですよ。
＞不正を防止するためにね、そのために高いお金を払っているのですから。

設計監理の仕事をしているので知っています。
あなたの書いた内容は、現場管理と混同している部分が多いですね。
実際に行ったことがないので仕方ないですが、ネットで調べただけでは理解できないと思います。

[667: 匿名さん]

>664
現在は、大規模修繕工事業者には、瑕疵保険に加入させるのが一般的です。
そうすることによって、5年補償をさせるのです。10年補償まであります。
又、施工会社が倒産しても、保険で補償ができるようになっているのです。
万全の体制で工事に臨んだとしても、悪徳業者はいますよ。それは元請会社ではなく、
下請けや孫請け業者ですけどね。
大きな会社は、企業の存続が必要ですので、信用は大切にしますからね。
元請会社とは、1年点検や2年点検、10年点検を無償でやる契約を結ぶのが普通ですよ。
だから、元請会社はいい加減な工事は下請けや孫請け会社にはさせないようにしますよ。

[668: 匿名さん]

>666
設計・監理会社が業者の選定は行いませんとかそんな常識的なことは分かってますよ。
設計・監理会社は、マンション側の立場で専門的な役割をしていくのです。
塗料缶の写真撮影に関しては、事前に業者に持ち帰らないように通知されてますよ。
現場監督もそんなことは了承済みというか常識の範囲です。
だから、常駐してなくてもいいんですが、毎日数時間は現場にこなければならないでしょうね。
そういう一級建築士を二人も雇う必要はありませんよ。どうせ、工事は夜間とか土・日・祝日は
やらないのですから。
それから、あなたは二級建築士ですから、設計・監理の仕事は法的に認められていません。
設計・監理の仕事の内容が分かっていないですね。
単なるチェックだけではありませんよ、設計・監理の仕事は。

[669: 匿名さん]

>666
設計・監理業者の選定と決定

＊設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に依頼します。
　　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　　　施工業者や材料メーカー、管理会社とも関係のない者が理想。
　　　プロポーザル方式もあります。

　　　　　プロポーザル方式とは、主に業務の委託先や建築物の設計者を選定する際に、
　　　　複数の者に目的物に対する企画を提案してもらい、その中から、優れた提案を行っ
　　　　た者を選定するやり方です。

＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。
　　　見積書は開封しないで、後日複数の委員立ち会いのもと開封する。
　　　工事要綱書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　　　　　　　　　文書のこと。
＊仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
　　　工事の目的と範囲を明確にし、建物の部位ごとの修繕・改修方法や要求性能を
　　　規定するものです。
※設計・監理者の役割
　　１）着工前の業務
　　　　　工事管理契約
　　　　　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法
　　　　　工事請負契約の記名押印
　　　　　施行実施計画の承認
　　　　　居住者への工事説明会の実施（管理組合が主催）
　　２）施工中の業務
　　　　着工・・・現場監督に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

　　　　中間検査
　　　　　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
　　　　竣工検査
　　３）竣工後の業務
　　　　　監理報告
　　　　　　　施工会社は、工事監理者に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　　　　点検
　　　　　　　工事が終了した後も、工事請負契約に基づいて定期的に点検が行われま
　　　　　　す。これには、設計・監理業者が立ち会います。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。

　　　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計図　　仕様書
　　　　工事範囲　　数量表
　　　　概算工事費調査
　　　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　　　算方式で精算します。

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で

＊施工業者選定の検討・・・・専門委員会で

[670: 匿名さん]

>668
あなたの話には、一貫性がないようです。
流れに沿った展開をしてもらわないと話が出来ません。

あなたの書いた内容だと、常駐しないと対応が不可能です。
それは、あなたが指摘したことを実行させるには、少なくとも毎朝、仕事を始める前に、使用材料の確認を行う必要があるからです。

[671: 匿名さん]

使用した塗装の空き缶は捨てないで一か所にまとめておくということですよ。
勝手に業者が処分しないように通達はしておくのです。
だから常駐までは必要ありません。
しかし、毎日数時間は現場にきて、打ち合わせや現場での指導、工事のチェック等を
するのが設計・監理者ですよ。
普通、朝礼のときにきて注意点等を話していますよ。
あなたこそ一貫性がありませんよ。
設計・監理の仕事の内容は６６９に書き込みましたけど、分かりましたか？

[672: 匿名さん]

>670
設計・監理は基本的には常駐ですよ。
事務所も当然作りますしね。
そうでなければ、設計・監理に支払う金額が大きすぎますよ。
うちの場合は、1年半の工事でしたが、2,500万以上支払っていますから。

[673: 匿名さん]

訂正します。
2,300万でした。

[674: 匿名さん]

>671
あなたは書く内容は、その場しのぎばかりです。
塗料の話だけに絞るのは、何か意味があるのでしょうか？

悪徳業者なら、塗料の缶をすり替えることくらい考えて用意していますので、あなたが言う内容だと意味がありません。

毎朝朝礼をするような大きな現場でなら、設計監理は必要でしょうが、わずか１００～２００世帯の分譲マンションで毎朝朝礼をするようなことはありませんし、朝礼するような場所を確保することも出来ないでしょう。

これで分りました、あなたが言っているのは、新築工事の時のことです。
大規模修繕工事とは違うのです。

[675: 匿名さん]

>674
塗料の話をしたのは分かりやすいからですよ。
塗料の缶を取り替えたりできないように、コンサルタントが、その缶に
通しナンバーをペンキで記入するといっているでしょう。
あなたは、何かといえばぼられる、騙されるといっていますが、世の中の
業者は悪徳業者ばかりではありませんよ。
殆どはまともな会社で、一部悪徳業者もいるということでしょう。
わずか100戸、200戸では、設計・監理はそんな細かいことまではできないといってますが、
それをやらなければ設計・監理としての役割を果たしていないということですよ。
設計・監理に依頼しなければ自分たちで優良な業者を選定し、ぼられたり、
手抜きされたり、材料をごまかされたりするのを防止しなければなりませんが、
知識のない住民ではそんなことはできないでしょう。
もし、一級建築士が住民の中にいたとしても、毎日現場で監視とかをする訳にはいきませんしね。
あなたは、どうやって悪徳業者をえらばないようにすればいいと思っているんですか？
設計コンサルタント（設計・監理業者）の仕事の内容は理解できましたか？669に書き込み済み
二級建築士でも設計・監理の仕事はできるといっていましたが、できなかったでしょう。
100戸・200戸のマンションでも設計・監理会社をつけているマンションは多いというのは
まだ分かってませんね。
あなたは、技術屋です。建築士や設計コンサルタントではありません。
あまりにも、知識が乏しいですよ。
素人の私より、大規模修繕工事については勉強不足ですよ。

[676: 匿名さん]

>674
あなたは、瑕疵保険とか1年点検・2年点検とかは知っているんですか？
又、元請は地元であろうと大手ゼネコンであろうとやることは同じことです。
元請がやるのは、現場監督が下請け・孫請けの業者に仕事をさせ、その仕事を
チェックし、もし瑕疵があれば無償でやりかえるものですよ。
いくら孫請け業者が悪徳であっても、元請とマンションとの契約で工事は
すすめられるのですから、補償は元請会社がすることになるのです。
元請会社は、大手ゼネコンは勿論そうですが、地元の建設会社にしても、そこそこ
大手であり、会社の継続性を保つために、信用は大切にしますし、仕事もちゃんと
やりますよ。
そうしなければ、うわさが広まり、その会社には仕事がいかなくなるでしょうからね。
左官・とび職・吹付・電気・シーリングとかの業者は元請に使われるだけですが、それでも
ちゃんとやらなければ、やり直しさせられますし、次からの仕事がこなくなりますよ。
設計・監理会社に依頼しなくて、各部分ごとに零細業者と契約してやるような工事では、
ぼられたり、手抜きとかがある確率は高くなるでしょうが。

[677: 匿名さん]

>675
あなたは他の人と私とを混同して誤解しているのではないでしょうか？
私は、大規模修繕工事において、例えば３００世帯以下なのに、設計監理を依頼するような無駄なことはしなくても良いと言っているのです。
ぼったくりに遭うのを防ぐために塗料の缶や使う材料をチェックするなどをして、ぼったくられないようにするのが設計監理だと言い出したのは、あなたです。

新築マンションなら設計通りにゼロから作るので、施工業者が間違わないか、以前千葉県市川市であったような鉄筋不足などの、手抜きなのか単なる間違いなのかによるミスを防ぐために、設計監理は必要ですが、大規模修繕工事で躯体である構造体を壊して新たに作るなどの工事が主体ではない工事に、設計監理は不要なのです。

基本的に設計監理とは、何かを作る時、それを新たに設計し、設計通りに作らせるようにチェックしながら作業を監視することです。

修繕積立金が、何百万円も余っているのであれば、設計監理を依頼しても良いですが、基本的には不要です。

これは、悪徳管理会社などが、マンションから大規模修繕工事に理由をこじつけて、新築現場では当然行われることを理由にし、設計士に稼ぐ場を増やすためだと言いながら、設計士に渡る金の大半をピンハネできるように考えだされたものでもあるのです。

大規模修繕工事の工事中、マンションの理事たちが毎日、設計士が来ているかどうか確認することはありませんし、設計士が来てチェックしていたことにして、口裏を合わせればいいだけのことなので、設計士は名義を貸しているだけでいいのです。
だから、設計士には名義料だけで、残りは管理会社が受け取ることを考えて広められたことなのです。

稀に、僅か１００世帯くらいのマンションが設計事務所に依頼することもあるようですが、その場合の金額と悪徳管理会社が係わっている場合の金額が、それほど変わらなくても、実際の業務内容と設計士が受け取る金額は、全く違うのです。

良心的な設計士だと、１００世帯くらいのマンションの大規模修繕工事に設計監理は不要だと教えてくれるのですが、そうでない設計士だとすると、仕事がもらえるなら、ましてや大規模修繕工事の設計監理と言う、手間の掛からない、美味しい仕事なら、喜んで引き受けるでしょう。

[678: 匿名さん]

>676
＞あなたは、瑕疵保険とか1年点検・2年点検とかは知っているんですか？

基本的なことは知ってるつもりです。
ただ、保険の専門家ではありませんので、各社から出されていて、色々変更される保険内容の細かい部分まで知っているのかと言われると、そこまでは知りません。
点検については普段の業務の中の一つですので、知っています。


＞又、元請は地元であろうと大手ゼネコンであろうとやることは同じことです。
＞元請がやるのは、現場監督が下請け・孫請けの業者に仕事をさせ、その仕事をチェックし、もし瑕疵があれば無償でやりかえるものですよ。

建前は、その通りですが、実情は違います。
大手ゼネコンであっても、瑕疵があるのなら、それを施主側が証明しないと無償でやり替えることはしません。
力関係で、施主側が強ければ、瑕疵を認めるかも知れませんが、そうでないのなら、これまでに問題となったような欠陥住宅や、役所が行った分譲住宅の液状化で建物が傾いて住めなくなった問題のように、明らかに瑕疵があると思われるが証拠を立証できないので有耶無耶にされてしまうことが非常に多いのですが、知らないですか？


＞いくら孫請け業者が悪徳であっても、元請とマンションとの契約で工事はすすめられるのですから、補償は元請会社がすることになるのです。
＞元請会社は、大手ゼネコンは勿論そうですが、地元の建設会社にしても、そこそこ大手であり、会社の継続性を保つために、信用は大切にしますし、仕事もちゃんとやりますよ。
＞そうしなければ、うわさが広まり、その会社には仕事がいかなくなるでしょうからね。

その通りです。
だから、設計監理などと言う、無駄に金を支払い、誰かの懐だけが潤うシステムを使う必要は無いと言っているのです。


＞左官・とび職・吹付・電気・シーリングとかの業者は元請に使われるだけですが、それでもちゃんとやらなければ、やり直しさせられますし、次からの仕事がこなくなりますよ。

電気・シーリングと言うのは、大規模修繕工事の基本的な工事には含まれませんが、その通りです。


＞設計・監理会社に依頼しなくて、各部分ごとに零細業者と契約してやるような工事では、 ぼられたり、手抜きとかがある確率は高くなるでしょうが。

この意味が良く分りません。
これは、大規模修繕工事のことではないですね。
零細業者と言うよりも、所謂、職人さんとかペンキ屋と呼ばれるような専門職などの個人事業主と言うことでしょうか？
そうなら、そのような人たちのほうが、手抜きをするような人の割合は非常に少ないはずです。
そのような人たちは、近隣の人たちからの依頼で工事を行うことが主なので、手抜きをすれば、すぐ噂が広まり、仕事の依頼がなくなってしまいます。
仕事の出来が良くても、値段が高過ぎれば同じことです。

こう言うことを言ってるのではないのでしょうか？

[681: 匿名さん]

>677
設計・監理の仕事は下記ですよ。
こういった仕事を設計・監理に依頼しなければ誰がやるんですか？
全ておまかせですか？
設計・監理業者の選定と決定

＊設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に依頼します。
　　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　　　施工業者や材料メーカー、管理会社とも関係のない者が理想。
　　　プロポーザル方式もあります。

　　　　　プロポーザル方式とは、主に業務の委託先や建築物の設計者を選定する際に、
　　　　複数の者に目的物に対する企画を提案してもらい、その中から、優れた提案を行っ
　　　　た者を選定するやり方です。

＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。
　　　見積書は開封しないで、後日複数の委員立ち会いのもと開封する。
　　　工事要綱書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　　　　　　　　　文書のこと。
＊仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
　　　工事の目的と範囲を明確にし、建物の部位ごとの修繕・改修方法や要求性能を
　　　規定するものです。
※設計・監理者の役割
　　１）着工前の業務
　　　　　工事管理契約
　　　　　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法
　　　　　工事請負契約の記名押印
　　　　　施行実施計画の承認
　　　　　居住者への工事説明会の実施（管理組合が主催）
　　２）施工中の業務
　　　　着工・・・現場監督に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

　　　　中間検査
　　　　　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
　　　　竣工検査
　　３）竣工後の業務
　　　　　監理報告
　　　　　　　施工会社は、工事監理者に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　　　　点検
　　　　　　　工事が終了した後も、工事請負契約に基づいて定期的に点検が行われま
　　　　　　す。これには、設計・監理業者が立ち会います。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。

　　　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計図　　仕様書
　　　　工事範囲　　数量表
　　　　概算工事費調査
　　　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　　　算方式で精算します。

[682: 匿名さん]

>678
大規模修繕工事で瑕疵があれば、１年点検・２年点検等で無償でやってくれますよ。
何故瑕疵を施主が証明しなければいけないんですか？
そういう契約になっているんですよ。
工事をした個所に瑕疵があれば無償でやるとね。
零細企業である左官とかとび職が手抜きをするのを、元請会社や設計・監理会社が
監視するんですよ。
手抜きとか未熟な者が工事をされると、元請会社の信用に傷がつきますし、瑕疵は
無償でやらなければならなくなりますからね。
手抜きをするのは、元請会社ではなく、零細の孫請けの職人ですよ。
元請会社は実際は工事とかはしませんから。監督をするのですから。
設計・監理に依頼しなければ、見積もりをとるときはどうするのですか？

[684: 匿名さん]

>683
もとい！
普通はタイル屋＋塗装屋＋足場屋の三業者のみで済むのです。

無駄な業者を沢山入れるのは特に控えましょう。

大規模修繕工事費は主に中間手数料と人件費が多くを占めてますから中間手数料を省き人件費がかからない工事になるよう努力をしましょう！

[685: 匿名さん]

>683
まだそんなことをいっているのですか。大規模修繕工事は、悪くなったとこを
予防も含めてやるものですがそれだけではありません。
当然足場を組むことになりますが、そのときにベランダの防水、窓枠のシーリング、
共用廊下のシート防水など、高級感や靴音防止も含めてやりますよ。
共用廊下の塗装や玄関扉の塗装、廊下の照明設備の塗装等見える部分は全て新しく
塗り替えたりもします。
そうすることによって、資産価値の防止と住民の快適なマンションライフがおくれるのです。
あなたのいう大規模修繕工事は、最小限やらなければ危険等が伴うものしか考えて
いないようですね。
それだったら、経費は安くて済むでしょう。
しかし、マンションによってそれぞれ価値観が違うのです。
あなたもいっているように、美観が大切なのです。
あなたのは、元請会社も介在せず、ただ管理組合と各業者ごとに契約を結んで最低限の
工事しかしないということなんですね。
それだったら、通常のマンションの大規模修繕工事とは乖離しているので話しにもなりません。
正規の手続きを踏んだマンションは、ぼられている、悪徳業者が介在しているの
オンパレードですからね。

[686: 匿名さん]

>683
だから設計・監理をしらなかったり、二級建築士でもできるといったり
してたんですね。
要は単なる左官屋、とび職、ペンキ屋等の技術屋さんなんでしょう。
あなたが知らないことは、いろいろ書き込んだので理解できましたか？
しっかり勉強してください。

[687: 匿名さん]

訳の分からない業者書き込みがありますが、大規模修繕工事とは美観と防水の工事のみです。
マンション住民さんは、ここんとこ、しっかりと覚えて置いて下さい。

一戸建てが１０年定期にやる美観と防水の工事と全く同じです。
マンションも一戸建てと同じ工事です。

[688: 匿名さん]

>685
残念ながら、683は、私ではありません。
建築士資格を持っていても、ペーパーライセンスの建築士資格所持者が沢山います。
建築士資格を持っていないので、工事申請などは出来ないが、工事に関する知識と経験は豊富なので、我々の世界では建築士資格所持者が現場で教えてもらうことも良くあることですので、資格所持者であることを誇示するような人は少ないです。
私も、現場で設計事務所の建築士資格所持者と打ち合わせをしていても、私より知らない人のほうが多いですし、良心的な一級建築士資格所持者なら、私に色々聞いて、現場の現状を正しく把握しようとするのです。

例えば、医師免許所持者だと言って、全てが脳の外科手術が出来る訳ではなく、同じ資格なのに、得手不得手が極端にあることはご存じでしょう。
建築士資格も同じなのです。
一級や二級と言うのも、単に法的に定めただけのことで、宮大工が全員、一級建築士資格を持っている訳ではないのと同じです。

在来工法の戸建てを行っている建設会社などの場合、今の一級建築士資格所持者で、まともな図面を引ける人は、非常に少なくて、大抵は、大工から教えてもらい図面を引いていることが多いのです。

大規模修繕工事は、新築ではないので、わざわざ無駄な設計監理を依頼する必要はないのです。

エントランスを面影も無いような大改造をするなど、躯体に関係するような申請業務が発生する場合なら、設計も関係しますので、設計監理を依頼しても良いでしょうが、通常の大規模修繕工事に関しては不要です。

[689: 前期高齢管理士]

大規模修繕に設計監理者（一般的に建築士）は不要だとの意見が多く投稿されています。

工事業者選定プロセスについては省略しますが、修繕・改修を多く手掛けている業者であれば
私も不要だと思っています。

（信頼したから選んだ）当該業者に設計を含め工事管理の責任を持たせればよい事です。
どなたかが触れていましたが、品質保証するのは施工業者です（設計監理者ではありません）

但し、業者保証を担保する為、住宅瑕疵担責任保険の一部である「大規模修繕かし保険」加入を
業者に義務付けると良いでしょう。

[690: 匿名さん]

小さいか大きいかの違いだけで、マンションだから大規模修繕工事と言うだけで、工事内容は一戸建ての防水修繕工事と全く同じなんです。

一戸建ての修繕工事に設計や監理など頼む人は皆無です。
監督か親方で十二分です！

信頼できる業者に頼んでいるのですから現場監督や親方に信用して任せれば何ら問題ありません。

ですから設計や監理など全く不要ですから無駄使い費用は一切省いて下さい。

[691: 匿名さん]

>690
信頼できる業者に依頼するのはどうやってやるのですか？
信頼できる業者が選べるなら建物診断もやらず、設計・監理も不要ですね。
手抜きやぼられることもないでしょうから、安心して全てお任せできますね。
例えば、大手ゼネコンは信頼できる業者にはいりますか？

[692: 匿名さん]

>688
一級建築士は、左官やとび職、ペンキ職人の仕事は普通はしません。
だから、ペンキ塗りの技術はペンキ塗りの職人には負けますし、
知識もありません。
しかし、総合的な知識はありますよ。
医者でも、血液の分析やレントゲン技師の仕事、調剤の仕事はできないでしょう。
しかし、総合的な医療の知識は一番ありますよ。

[693: 匿名]

中間手数料しか取らないブローカーの大手には勿論頼みません。
お金をドブに捨てているのと同じですから。

[694: 匿名さん]

>693
要は零細企業を大切にしてくれということですね。
元請なし、設計・監理なしで、各工事ごとに、管理組合と業者が
直接契約するということですね。
ペンキ職人、足場組業者、ガードマン依頼、窓枠シーリング業者
解放廊下のシート防水業者、ベランドのごみ廃棄処分業者、工事日程・作業の告知業者等々
建物診断は必要ないですよね。悪くなったとこだけしかやらないので。
相見積をとったりしたら、信頼できる業者ではなく、価格だけということになるので
相見積は取らないということですね。
勿論相見積を取っても細かい内容のことは分からないので、信用のおける業者に
任せるので相見積は必要ないですね。
要するに、全て大規模修繕工事はマンションの住民でやり、業者に全てお任せ
ということなんだね。
めでたしめでたし
しかし、危険個所や雨漏りの可能性のあるとこだけの工事でいいのかな？

[695: 匿名さん]

修繕積立金の少ない小規模マンションでは、実際問題として、
工事は最小限しかできないのは分かるけど。
そういうマンションには住みたくないね。

[696: 匿名さん]

>692
失礼ながら、あなたの言う総合的な知識とは、広く浅くと言われるものです。

実際に、一級建築士資格所持者が設計した図面通りに建物が建つことは稀です。
必ずと言っていいほど、施工途中に問題が発生します。
そのほとんどが、学校や教科書で習っただけの広く浅い豊富な知識が原因なのです。

設計では、単に仕上がった状態を図面にするだけで、設計士は、その仕上がりになるように実際に作る方法を知らないことが原因で、現場で幾ら工夫しても作ることが出来ないと言う問題が発生するのです。

その時に設計士が現場に来て、あれこれ自分でやろうとするのですが、実際に施工出来ないことが判明するので、設計変更が行われるのです。

設計士は医師同様、同じ資格であっても、得意分野と不得意分野があるのです。

マンションなどの建物を設計する場合、水回りが得意な設計士は水回りだけを設計し、躯体が得意な設計士は躯体だけを設計し、意匠が得意な設計士が意匠を設計することが良くあるのですが、設計時点でも問題が発生します。

躯体の設計が出来ても、排水管が通らないので躯体の変更を強いられたり、排水管を通したので躯体が変更になったら意匠が収まらないので、意匠変更するか、更に躯体を変更するか、もしくは、排水管を別のルートに通し直すかなどの問題が良く出ます。

あなたの知らない世界でしょうが、これが現実です。

[697: 匿名さん]

>695
基本的に、大規模マンションでも小規模マンションでも、平米当たりで徴収する修繕積立金の金額は、それほど変わりません。
小規模マンションには無駄な施設などがありませんので、修繕積立金が割安になるのは良くあることです。
故に、小規模マンションだから工事を最小限にすると言うのは誤解です。

[698: 匿名さん]

>696
大規模修繕工事は、建設ではありません。
あくまで補修工事が中心ですよね。
設計は必要ないのです。

[699: 匿名さん]

>697
30戸のマンションが足場を組むのと300戸のマンションが組むのとでは、
1戸当たりの工事費はかなり違ってきますよ。
私は、積立金の少ない小規模マンションと限定していますよ。
大規模マンションでも、積立金がなければ、最低限の工事しかできませんが。

[700: 匿名さん]

段取りとしては、まず最初は管理会社に見積りを取らせ、管理会社の見積りを臨時総会で長く検討し、今は不要な無駄な工事を省いて行き、工事内容が決定したら、同じ工事内容を作成し、大手や中小零細も含めて、最低１０社は見積ります。

そこから金額の一番安い会社から３社を臨時総会を開いて面接し質問応答をします。

そこで決まった１社でやらせるだけです。

以上の通りで大規模修繕工事の見積りや会社選択など輪番制の役員でも誰しもできる超かんたんな仕事ですわ。

[701: 匿名さん]

世帯数が多くなれば多くなるほど一世帯あたりの単価は必ず安くなるのが当たり前で常道です。

１００世帯以下の小規模ファミリーマンションで一世帯あたりの単価が７０万なら、、、
１００世帯以上の大規模ファミリーマンションなら一世帯あたりの単価は５０万位に必ずなります。
しかし、ぼったくり業者が入ると世帯数が増えても安くなりません。

[703: 匿名さん]

>700
なんだ、管理会社の見積もりが中心になるのか。
多分、デベ系の管理会社のマンションなんだろうね。
同じ工事内容とは、仕様や材料、修繕個所が同じということなんだろうね。
あなたのとこのやり方では、悪徳業者や信用がおける業者かどうかは分かりませんね。
手抜きとかはどうやってチェックするのかな。全てお任せしかないですね。
業者の見積もりを取るときは、まず、修繕個所、仕様、材料等を同一にして
相見積を取り、でてきた見積もりをみて、積立金がすくなければ何をカットするか等を
決めていくもんだけどね。
それに、あなたの書き込みでは、元請業者はいないようだけど、修繕個所ごとに
相見積を取り、説明会を開き一番いい業者に発注するということかな？

[704: 匿名さん]

>702
ここに参加している業者は、自称二級建築士しかいないのでは？
彼は技術屋に間違いないだろうが。
もし、他にいたとしても、自分の会社に工事依頼がくる訳でもなし、
何のメリットはないよ。
誰も1戸当たり100万以上とはいっていないのでは。
スレタイにあるように、80万から100万での話しですよ。
工事は、最低限の工事だけでなく、当然改修工事やグレードアップ化も含まれますが。

[705: 匿名さん]

>698
696には書いていませんが、あなたと同じ理由で私は、大規模修繕工事に設計監理は不要だと書き続けています。

[706: 匿名さん]

>699
足場を見積もる時にどうするかご存じですか？

簡単に説明します。

足場を組む壁面の面積を算出します。
その面積に足場の単価を掛けて足場代を出します。

よって一般的な分譲マンションの場合、足場面積が広いから割安だとか、足場面積が狭いから割高だと言うことはありません。

もし、足場面積が狭いから割高になると言う説明をする業者がいれば、それは、その業者が素人相手に足場代で儲けようとしているからです。

一般的には、足場はレンタルで、レンタル費用は１本だから割高にはなりませんし、１万本だから割安になることもないからです。

かえって、足場面積が広い方が、搬入搬出と運搬費用が高くなりますので、運搬費用も含めると、広い面積のほうが少し高くなるくらいです。

[707: 匿名さん]

>700
そう言うやり方だから、悪徳業者のターゲットにされてしまうのです。
悪徳業者が一番やり易いマンションの典型的な例です。

[708: 匿名さん]

基本的な大規模修繕工事の金額を世帯当たりにすると言うことで、金額のマジックが使えるため、素人を騙し易くなるのです。

一般的な分譲マンションとは、外壁がタイル仕上げで、共用廊下が長尺シート張り、共用施設として理事会が行える会議室が一つある程度で、６０～８０㎡くらいの間取りのマンションのような分譲マンションのことで、タワーなどは含まれません。

このような一般的な分譲マンションで、例えば全世帯が７０㎡の１００世帯が１棟になっているとした場合、世帯当たりの基本的な金額を無理矢理出すのなら、６０万円程度でしょう。

１世帯当たり６０万円なら、１００世帯で６０００万円の工事費用になります。

これにエントランスを工事して豪華にするとか、バリアフリーに対応していなかったのでバリアフリーにする工事をすると言うグレードアップ工事を行った場合、エントランスの広さや内容にもよりますが、だいたいの費用が３００万円だったとすると、１００世帯当たりにすると、１世帯当たり３万円の増加となります。

例えば、追加工事やグレードアップ工事で１０００万円の費用が増加したとしても、世帯当たりでみると僅か１０万円の増加に過ぎないと勘違いしてしまうのです。

しかし、総額でみれば、６０００万円だったものが７０００万円になっているのです。

６０００万円が７０００万円になると聞くと、１０００万円も上がったのは何故だ？と誰もが思うでしょうが、１世帯当たり１０万円高くなっただけですと言うと、文句はおろか疑問すら持たない人が多くなるのです。

このような理由で、総額の工事費の話をするのでなく、世帯当たりの金額の話にすれば、高額な値上げを素人に説明し易く、認めさせ易いので、悪徳業者は世帯当たりの話をしたがるのです。


みなさん、騙されないようにして下さい。
　

[709: 前期高齢管理士]

相も変わらず「戸当り」の議論が続いていますね。スレ本文の冒頭で触れられた所為でしょうか？

２週間前に＞５４５でも簡単に書きましたが、マンション個々の構造・仕様はマチマチです。
それぞれの建物で全体の修繕工事費が幾ら掛かるか、それが妥当な額かを検討すべきです。

費用が高額又は低額になる要因は、色々な方が書かれています。（この議論を進めるべきです）

最終的に発注金額が決まれば、戸当りの負担額が幾らになるかが認識出来ます。
（専有面積の平米当りの負担額方が認識し易い。修繕積立金も平米当りでの算出でしょ？）

いい加減にナンセンスな「戸当り」から始める議論は止めたら…

[710: 匿名さん]

>706
大手建設業者は足場をレンタルしませんよ。
自前でもってますから。

[711: 匿名さん]

>709
1戸当たりはダメといってるけど、分かりやすいからね。
㎡単価で話しする者は全然いないでしょう。
但し、業者の見積もりは殆ど㎡単価で計算してますよ。
ここでの話しはあくまで1戸当たりの方が分かりやすいでしょう。
屋上防水、外壁・タイルの洗浄・補修、窓枠のシーリング、
各階の廊下のシートの張り替え、ＬＥＤ化、玄関のバリアフリー化、
廊下の天井や照明の塗装、各戸の玄関扉の塗装、外構の手直し、植栽、
鉄部塗装等々　全て㎡単位では出しにくいですからね。

[713: 前期高齢管理士]

＞７１１
修繕積立金が平米当りで算出されている事すら知らない（関心のない）区分所有者は結構います。

＞ここでの話しはあくまで1戸当たりの方が分かりやすいでしょう。
管理組合役員でもない一区分所有者の疑問ならそれでもいいでしょう。
（それにしては、些細な事までの議論や知識の披歴が多いこと）

しかし、大規模修繕を控えた理事会理事（長）がこの様な尺度での議論は如何かと思います。

[714: 匿名さん]

>713
修繕積立金の1戸当たり月の必要額の算出根拠は、床面積だけではありません。
長期修繕計画で算出しているマンションの方が多いと思いますよ。
自分のとこのマンションの工事であれば、設計・監理業者もつけますし、
設計コンサルタント、建物診断、元請業者の選定についても、相見積・説明会も
実施しますし、施工に関しては、厳しくチェックしてもらいますよ。
当然、管理組合としては、相場というものも勉強します。

[715: 匿名さん]

>712
足場だけのことは論じていないでしょう。

[716: 前期高齢管理士]

＞７１４

長期修繕計画を根拠に積立必要総額を算出していますが、各戸負担は専有面積割合でしょ？

[717: 匿名さん]

>716
＞長期修繕計画を根拠に積立必要総額を算出していますが、各戸負担は専有面積割合でしょ？

あなたの持ってる分譲マンションはどうなっているのでしょう？

私の持ってる分譲マンションの場合、専有面積だけではなく、ルーフバルコニーの有る無や、ベランダやポーチの面積の違い、階数によっての差があります。

その差は、きっちりとした面積の差ではなく、何種類かに分けて決めています。

[718: 匿名さん]

>710
＞大手建設業者は足場をレンタルしませんよ。
＞自前でもってますから。

嘘を書いてはいけませんね。

足場を持つと言うことは、常に足場を使う仕事を頻繁に行う必要がありますし、大規模修繕工事が集中する時期に、新築の物件を同時進行していた場合の足場を自前で持つとなると、物凄い量の足場が必要になりますので広大な倉庫が必要です。
そんな広大な倉庫を借りる賃貸料か、土地を購入して倉庫を建てれば、相当な費用が掛かりますので、圧倒的にレンタルするほうが安くなるのです。
しかも、必ずしも持っている足場で足りるとは限らないですし、使わない時には相当な量の足場が長期に渡り使わないままになってしまいますし、その手入れに掛かる手間と費用も無視できませんからね。

[719: 匿名さん]

>716
各戸負担のことだったんですね。それはその通りです。

[720: 匿名さん]

>718
大手ゼネコンともなれば、年間を通して足場は使いますよ。
それでも集中して足りない場合は、その分はレンタルということになるでしょう。
倉庫も借りる必要はありません。当然自前の倉庫がありますよ。
拠点となる数か所の田舎に倉庫をつくりそこから搬出すればいいだけのことです。

[721: 匿名さん]

郊外のエリアにあり、地元の建物などで、大規模修繕工事などの短期で終わる補修工事などを主体にしている工事会社の中には、社長個人が持っている広い空地があるなら、足場を持っていても採算は合うでしょうね。

[722: 匿名]

例えば３００世代なら１億～１億５千万が大規模修繕工事金額の相場でしょう。
高額でやろうとする業者口コミには馬の耳に念仏が妥当です。

[723: 匿名さん]

>720
昔なら大手ゼネコンは自前で足場をもっていたところもありましたが、今は採算が合わないので持ちません。
関連子会社にレンタル部門を持っていて、それを使うのです。

[724: 匿名さん]

ゼネコンなどは、大規模修繕工事を積極的に行いません。
新築物件がメインです。

ゼネコンが足場を持ってるとしたら、とんでもない量の足場になりますよね。

足場は高く積み重ねられないので、戸建てのニュータウンのように一山ごとに積み下ろしで入って来る大型トラックが十分すれ違える通路が必要ですよね。

相当不便で都心から離れている田舎じゃないと確保できない広さですし、盗まれないよう監視が必要ですし、金利や固定資産税などを支払って採算が合うでしょうか？

足場で得られる利益は、せいぜい１㎡当たり１０～２０円です。

大規模修繕工事が３か月だとして、幅１００ｍ、奥行き２０ｍ、高さ５０ｍの足場で得られる利益は１０万円～２０万円です。

間を開けずに使えたとしても年間４回転だから最高でも４０～８０万円です。

これだけの足場を保管するのに通路を含んだ必要な面積は、おそらく幅２０ｍ、奥行き２０ｍの４００㎡くらいでしょう。
１００坪くらいの面積が必要ですね。

田舎で１００坪なら安く買えますが、実際にはこの何十倍もの足場が必要になるのですが、まずは１００坪で考えると、幾ら田舎だからと言っても商業目的ですから色んな税金が掛かりますし、所有物ですから経費で落とすこともできませんよね。

それに、運搬費や管理費、運搬するトラックのことや運転手などを考えると、１００坪で年間８０万円で合うとは思えません。

[725: 前期高齢管理士]

＞７１７

何をムキになっているのやら…。（傷口を拡げる丈ですよ）
＞７１４（多分あなた）での「算出根拠は、床面積だけではありません」とのレスを正した丈です。
「長期修繕計画で算出している」についても同様です。

＞あなたの持ってる分譲マンションはどうなっているのでしょう？

階数・分譲価格等に関わらず専有面積割合です。（百円未満は切り捨て）
あなたの所の具体的事例を示して頂けたら幸いです。

「ルーフバルコニー」「ベランダやポーチ」は共用部分の中の専用使用部分です。
専有部分ではありません。（共用部分の概念がお解りでないようですね）

尚、ルーフバルコニーや専用庭は毎月使用料を取っているマンションは結構あります。

[726: 匿名さん]

>725
714と717は同一人物ではありませんよ。
714は私ですけどね。

[727: 匿名さん]

>724
>足場で得られる利益は、せいぜい１㎡当たり１０～２０円です。
そんなに利益がないんなら、リースなんかしてたら全然もうからないでしょう。
リース業者は、土地を買って倉庫を作っても儲かるんでしょうね。
大手ゼネコンは、年間を通して殆ど足場は使ってますよ。
大規模修繕工事だけでなく、建設のときも使いますしね。
リース業者がそれで儲かるんだったら、大手ゼネコンがやっても儲かるんでは？

[728: 前期高齢管理士]

＞７２６

ご丁寧にどうも…
では、７１４で仰った「床面積だけではない」その他の算出方法を示して下さい。

（もしかして、算出「根拠」と拠出「方法」を混同された投稿だったのでしょうか？）

[729: 匿名さん]

>728
私は、1戸当たり月の必要修繕積立金の算出方法と勘違いしてました。
719で訂正をしてたんですが。

[730: 匿名さん]

>727
リース業者は、建設会社が自前で持っている足場が年間に使う回数、つまり回転率が違うのです。

それから、あなたは足場の㎡単価を知っているはずですので分るでしょうが、レンタル足場での単価と自前足場での単価が違うのはご存じですよね？

言うまでもなく、レンタル足場のほうが単価は高いのです。

当然ご存じだと思っていたので説明するまでもないと思っていたのですが、業者の見積りは、自前の足場でもレンタル足場でも、それらの原価に１０～２０円を上乗せして単価にしているので、単価の比較的大きな差が生まれるのです。

自前で足場を持っていて成り立つ数少ない建設業者は、地元を中心に工期が長い新築より、工期が短い大規模修繕工事などを主体とした仕事が絶えずに続いている建設業者などです。
これだと、工期を調整すれば、現場から現場に足場を運搬することも頻繁にあるので、持っている全ての足場を保管する必要がないのです。
稀に保管できない時には、運搬用のトラックに載せたままにしておくとか、協力業者の倉庫に分散して一時置かせてもらうなどが出来ますし、最悪の時は、倉庫を借りて置くくらいですので、倉庫代も非常に安く出来るのです。
新築を主体とした建設業者では、新築工事の仕事が切れた期間、足場を自前の倉庫に置かないといけなくなるので合わないのです。

リース業者は、前述のように、仕事で足場が必要な業者が沢山いますから、常に全ての足場を保管する必要がありませんので成り立つのです。

[731: 匿名さん]

>725

自称、前期高齢管理士と言うからには、何かの管理士資格を持っているからでしょうが、何の管理士資格所持者なのですか？

＞階数・分譲価格等に関わらず専有面積割合です。（百円未満は切り捨て）
＞あなたの所の具体的事例を示して頂けたら幸いです。

私の購入した分譲マンションの具体的な事例は、既に知らせていますが、改めて聞くと言うことは、書いた内容が理解できないのですか？


＞「ルーフバルコニー」「ベランダやポーチ」は共用部分の中の専用使用部分です。
＞専有部分ではありません。（共用部分の概念がお解りでないようですね）

その通りで、そのことは、あなたに改めて説明してもらわなくても知っていますよ。


＞尚、ルーフバルコニーや専用庭は毎月使用料を取っているマンションは結構あります。

使用料金として取っているか、修繕積立金に含めて取っているかどちらかです。
だから、「結構あります。」ではありません。

角部屋や最上階の場合、中部屋と比べると大規模修繕工事に関係する面積が広いので、割高になるはずなのですが、あなたのマンションでは、均一だとは、初めて聞きました。
角部屋や最上階の部屋の人たちは、中部屋の人たちに支払ってもらっているのに平等だと思っているとは、知らないとは怖いですね。
中部屋の人たちが知ったら、嫌な気持ちになるでしょうね。

[732: 匿名さん]

１階中部屋の住民だが

ＥＶは使ってなし、屋上の防水も関係しないけど、その大規模修繕の費用を負担させられる
嫌な気持ちだぜい

[733: 匿名さん]

>>732
釣りかい？

マジなら、そういう負担がいやなら一戸建てに住んだら。

それから、屋上防水は、１階中住戸も関係あるよ。
しみこんだ水が、上の階から順番に漏れ出てくるとは限らない。
ヒビ・裂け目などに沿って、中住戸のとんでもないところから漏れ出てくることはある。
そうなってから、大元の雨漏りの場所を探すのは大変。
雨水がしみこむ場所は、屋上だけで無く、外壁からもあるしね。

[734: 前期高齢管理士]

＞７３１

やはり、共用部分の概念がお解りでないようですね。

＞角部屋や最上階の場合～
あなたの様な解釈の人が「俺は一階だからエレベータ補修費相当分は払わない」なんて言うのです。

＞あなたのマンションでは、均一だとは、初めて聞きました。
私の投稿の何処を読んで「均一だ」と解釈したのですか？
専有面積割合で拠出する事は、それなりに「平等」です。

＞使用料金として取っているか、修繕積立金に含めて取っているかどちらかです。
初耳です。どなたか「私のマンションも修繕積立金に含めるやり方だ」という方レスをお願いします。
尚、使用料を取っていない所は、これ又結構あります。

他人のハンドルネームから具体的資格を詮索する暇が有ったら、もっと勉強しましょう。

[735: 匿名さん]

うちのマンションは、４棟約４００戸のマンションです。
私は、１４階東南の角部屋でルーバルつきの部屋です。
ルーバル、専用庭、玄関ポーチ、角部屋のバルコニーも含め使用料ありません。
当然各部屋のバルコニーも使用料はありません。
管理費等は専有部分の割合で算出されています。
ルーバル専用庭の使用量を取っているとこはかなりあると思いますが、最初から
使用料を取っていなかったのを、途中で総会決議で使用料を取ることは、特別の
利益に該当するということで、裁判で無効の判例が出ています。

[736: 匿.名さん]

>>735
>ルーバル専用庭の使用量を取っているとこはかなりあると思いますが、最初から使用料を取っていなかったのを、途中で総会決議で使用料を取ることは、特別の利益に該当するということで、裁判で無効の判例が出ています。

スレ違いですが・・・
最高裁は、つぎのように判断したのでは？

「有償化の必要性及び合理性が認められ、設定された使用料又はその範囲内の一定額をもって社会通念上相当な額と認められる場合には、専用使用権者は専用使用権の有償化を受忍すべきであり、特段の事情のない限り、その有償化決議はその権利に特別の影響を及ぼすものではなく、専用使用権者の承諾がなくても決議を有効とするのが相当である。」

[737: 匿名さん]

>734 前期高齢管理士さん、管理士って名乗っているからには、何かの管理士視覚持ってるんですよね？
教えてあげれば？
て言うか、気になるよね。
やっぱり知りたいから教えて？

[738: 匿名さん]

>736さん
ありがとうございます。
私は、駐車場の判例がそうだったので、ルーバルや専用庭も同じだろうという
単純な考えでいいのかなと思っていました。
もう一度調べ直しています。

[739: 匿.名さん]

>>738 さん

専用使用部分（駐車場を含めて）の有償化および専用使用料の増額については、
以下の二つの判例に行き着くと思います。

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20130823143410.pdf
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20130823113744.pdf

[741: 匿名さん]

スレ荒らしは無視か放置でお願います！

スレは「大規模修繕費用は、どうしてあんなにするの？」
…です。

超超かんたんです！

中間搾取業者が数多く介在するために、あんなにもこんなにも高くなってしまうのです。
そのようにならないようマンション理事会やマンション住民は検討には検討を重ねて、知識や知恵を絞り切って中間搾取業者をドンドン省くのが仕事です。

ですから怠慢理事会や怠慢住民の烏合の衆だと、あんなにもこんなにも高くなってしまうだけの話です。

小学生でも分かる超かんたんな回答だったでしょ!!!

[742: 匿名さん]

>741
＞中間搾取業者が数多く介在するために、あんなにもこんなにも高くなってしまうのです。
＞そのようにならないようマンション理事会やマンション住民は検討には検討を重ねて、知識や知恵を絞り切って中間搾取業者をドンドン省くのが仕事です。
＞ですから怠慢理事会や怠慢住民の烏合の衆だと、あんなにもこんなにも高くなってしまうだけの話です。

これは、正しい意見ではありますが、誤解している部分もあります。

中間搾取業者と呼ぶ中には、この場合、建築工事を行うのに必要な下請けなどの正当な業者も含まれているからです。

この場合の不当な中間搾取業者に当たるのは、下請けなどの振りをして不当な利益を架空の工事金額などを得るトンネル会社のことです。

建築工事を行うのに必要な下請けなどの業者は、必要な工事を行い正当な利益を得るだけですが、元請業者が搾取する方法は、その下請け業者などに紛れ込ませて不当な利益だけでなく、架空の工事費用を搾取しているのです。

これを同一視しているところが誤解している部分です。

[743: 匿名さん]

昔から行われてきた、詐欺をする為に広められた嘘の情報が広まり、嘘が誠かのように誤解されが、それを悪用し、その情報が嘘ですと指摘しなければ、騙そうとした訳ではない普通の業者が楽に不当な利益を得られるようになったことから悪徳業者が増えたのです。

悪徳業者は、自分たちが騙したのではない、嘘を誤解していることを正さず、その嘘に便乗しただけだと言うのです。

つまり、我々消費者が、嘘の情報を誠だと誤解していることも問題なのです。

故に、この掲示板で悪徳業者側の人たちは、詐欺師たちによって広められた嘘を誤解したままでいて欲しいので、躍起になって嘘が嘘だと暴かれないよう書き込んでくるのです。

[744: 匿名さん]

>739さん
二つの判例読ませて頂きました。
一つは、増額に関してのもの、もう一つは有償化決議に対してのものですが、
事例が複雑なところもあり、単に無償だった駐車場料を総会決議で有償にするのは
特別云々に該当するのかは判断に迷いがあります。判例では差し戻しも一部ありましたが。
というのは、駐車場だけでなく、専用庭やルーバルも含めて、分譲当初から無償だった
ものを有償化するのは特別の影響に該当する可能性も強いのではと思っております。
当然、専用使用部分を有償化するというなら、ベランダや専用ポーチまで範囲を広げ
なくてはいけないと思いますので。
長文だったので、時間のあるときにもう一度読み直してみます。
ありがとうございました。

[745: 匿名さん]

>734 前期高齢管理士さん、管理士って名乗るからには、何かの管理士資格持ってるからですよね？
答えれば済むだけなのに、どうして逃げるんだろう？

[746: 匿.名さん]

>>744

最後に一言・・・
マンション管理士がこの判例を知らなかったら、マンション管理士失格ですね。
（平成１７年度　マンション管理士試験　【 問８ 】 で出題されています。）

[747: 匿名さん]

>746さん
あなたはマンション管理に興味をもっていますね。
有資格者かＬＥＣ等の講師とかをされているのですか？
試験問題をみるということは、当らずといえど遠からずということですね。

[748: 匿名さん]

>746さん
Ｈ１７年の試験問題をみました。
分譲時無償であった駐車場を有償にするのは、受忍の範囲内ということですね。
問１から読み直してみましたが、私も資格を取って５年目を迎えており、かなり難解
に思えました。
良く、短期間で１回で合格できたと思いました。通信教育でした。
私は、士業としてやっているのではなく、単なるマンションの理事として２年間活用しただけで
現在は何もしてませんので、忘れるのでしょうね。
５年講習が来年やってきますけど、受講するつもりはありません。もう必要がありませんので。

[749: 匿名さん]

>734 前期高齢管理士さん、何の管理士資格を持ってるのですか？
　

[750: 匿名さん]

>741
>742
だからこそ管理会社経由で大規模修繕工事をやってはならないのです。
また大手に頼んではならないのです。
賢明な管理組合なら正道手段です。