大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[583: 匿名さん]

>580
>581
違う人間に見せたいのですか？
それは無理ですよ。
匿名掲示板と言うが本当に匿名だと誤解しているようですが、誰がどの書き込みをしたのかは明らかなのです。

あなたが「グレードアップ工事」と称するものは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではないことから、基本工事ではありませんので除外すべきものであることは、何度も書いていますが、あなたが理解出来ていないだけのことです。

あなたが言う「ＬＥＤ化」とは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではありませんので、グレードアップ工事です。
新築当初からＬＥＤ照明が付いているマンションは、ＬＥＤ照明に替える工事が必要ないからです。

あなたが購入した分譲マンションの修繕積立金は毎月１３０００円と言うことですか？

あなたが購入した分譲マンションは、築何年目ですか？

長期修繕計画で、最終的に幾らの修繕積立金を予定しているのですか？

私が購入した分譲マンションは、築１５年くらいになる分譲マンションの８０㎡程度の部屋で、入居当時の修繕積立金は６０００円くらいでした。
今は長期修繕計画を見直したこともあり１００００円くらいに下がっています。

これは、修繕委員会を作り、建築や金の動きに詳しい人を居住者から選出し、雛形の工事計画などを見直した結果です。

工事時期を無理のない範囲で遅くし、無理のない範囲で無断な部分を省略しますが、長期的に見て必要な部分には必要なだけのお金を使うなどのことを、居住者全員に報告し、必要があれば臨時総会を開いたりし、理事会単独では決めないようにしたことで実現できました。

まだまだ理想的な状況とは言えませんが、少なくとも、悪意のある管理会社や悪徳業者などから押し付けられた金額と内容で、言いなりに工事を行うような愚かなことは無くなりました。

大規模修繕工事に大金を掛けるより、毎日の維持清掃に費用を使ったほうが良い部分もあるところにはお金を使うようにしているのです。

大規模修繕工事で荒稼ぎを目論んでいる人にとっては、反対して潰しておかないといけない、邪魔な意見ですよね。

[584: 匿名さん]

>577
576だけど、前期高齢管理士さんではないよ。
書いている論調が違うのがわからないのかな？

[585: 匿名さん]

>581
>582

違う人間に見せたいのですか？
それは無理ですよ。
匿名掲示板と言うが本当に匿名だと誤解しているようですが、誰がどの書き込みをしたのかは明らかなのです。

あなたが「グレードアップ工事」と称するものは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではないことから、基本工事ではありませんので除外すべきものであることは、何度も書いていますが、あなたが理解出来ていないだけのことです。

あなたが言う「ＬＥＤ化」とは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではありませんので、グレードアップ工事です。
新築当初からＬＥＤ照明が付いているマンションは、ＬＥＤ照明に替える工事が必要ないからです。

あなたが購入した分譲マンションの修繕積立金は毎月１３０００円と言うことですか？

あなたが購入した分譲マンションは、築何年目ですか？

長期修繕計画で、最終的に幾らの修繕積立金を予定しているのですか？

私が購入した分譲マンションは、築１５年くらいになる分譲マンションの８０㎡程度の部屋で、入居当時の修繕積立金は６０００円くらいでした。
今は長期修繕計画を見直したこともあり１００００円くらいに下がっています。

これは、修繕委員会を作り、建築や金の動きに詳しい人を居住者から選出し、雛形の工事計画などを見直した結果です。

工事時期を無理のない範囲で遅くし、無理のない範囲で無断な部分を省略しますが、長期的に見て必要な部分には必要なだけのお金を使うなどのことを、居住者全員に報告し、必要があれば臨時総会を開いたりし、理事会単独では決めないようにしたことで実現できました。

まだまだ理想的な状況とは言えませんが、少なくとも、悪意のある管理会社や悪徳業者などから押し付けられた金額と内容で、言いなりに工事を行うような愚かなことは無くなりました。

大規模修繕工事に大金を掛けるより、毎日の維持清掃に費用を使ったほうが良い部分もあるところにはお金を使うようにしているのです。

大規模修繕工事で荒稼ぎを目論んでいる人にとっては、反対して潰しておかないといけない、邪魔な意見ですよね。

[586: 匿名さん]

>584
お前さん、何を仰ってるんでしょうか？
論調が違うなんてこと、そのようなことだけで、違う人かどうか、わかると仰るのでござんしょうか？
俺も同じ人間だけどよ～、色んな表現ができんだぜ！
わあってんの？
と言うことは、どなたでも簡単に他人に成りすますことも十分可能だと言うことです。

584さん、おわかりになられたでしょうか？

[587: 前期高齢管理士]

＞５８５

退屈だから口を挟むが、

５８１と５８２が同一人物だと？
根拠は「本当に匿名だと誤解しているようですが、誰がどの書き込みをしたのかは明らかなのです。」

ハッタリは傷口を拡げるだけです。同一人と推定できるのは掲示板の管理者位です。
（管理者には投稿者が利用したサーバーアドレスは見えますから）

[588: 匿名さん]

これはこれは、本題から逃げ出した、何の管理士なのか全く不明な前期高齢管理士さん。
はったりではありません。
あなたが言うように、少なくとも掲示板の管理者には特定することができますよ。

[589: 匿名さん]

>585
わたしのマンションは、築１４年で昨年１回目の大規模修繕工事が終わったとこですよ。
１戸当たり９０万程度かけました。
お蔭様で、新築同様に全てが新しく見え、とても１４年経っているマンションにはみえません。
修繕積立金は、13,000円程度ですが、長期修繕計画に基づいて算出していますので、値上げは
必要ありません。
ただ、消費税の値上げ分は計算外でしたので、将来的には５％程度の値上げは必要となるでしょう。
勿論、値上げが遅れれば５％以上の値上げが必要にはなりますが。
長期修繕計画には、１２～１３年ごとにやってくる大規模修繕工事以外に、エレベーターの交換、
消防施設や高置水槽の交換、給排水管・ガス管の更新工事、インターホンの更新工事等が含まれていますよ。
あなたのとこの、修繕積立金はそれでは話にならない金額なので、早いうちに値上げをしないと、
値上げ幅が大きくなるだけだよ。
日常の清掃云々は問題外、それは管理費会計の問題。

[590: 前期高齢管理士]

＞５８８

あなたが管理者ならハッタリではないでしょうが、投稿者が言えばハッタリです。

＞少なくとも掲示板の管理者には特定することができますよ。
ネットに関する知識も無く、早とちりで信じるのか？
私は「推定できるのは」と教えてあげたのに…。
利用したサーバーアドレスでは同一人物とは断定できません。

少なくとも５８１の投稿者は笑っているでしょうよ。

コテハンは投稿者判別の記号に過ぎません。詮索の意味があるのですか？
日本国内閣総理大臣とでも名乗れば、人物が特定できて安心しますか？

[591: 匿名さん]

>585
>工事時期を無理のない範囲で遅くし、無理のない範囲で無断な部分を省略しますが、長期的に見て必要な部分には必要なだけのお金を使うなどのことを、居住者全員に報告し、必要があれば臨時総会を開いたりし、理事会単独では決めないようにしたことで実現できました。

マンション管理に関する知識の乏しい方ですね。
大規模修繕工事もそうですが、修繕積立金の取り崩しは、総会の普通決議が必要なのですよ。
理事会単独では、決めないようにするとか、居住者全員に報告するとか、それぐらいの
レベルなんですね。
私は、576だよ。

[592: 匿名さん]

>585
爆笑もんですね、誰も大規模修繕で荒稼ぎするとかアタマおかしいでしょう。
何処の業者も当たり前に利益は確保するんだし、それでメシ喰うんだから。
心配症の被害妄想かな。
心配なら工事部門別に競争入札したら良いでしょ、暇な理事さんいるんならね。
何も全部を管理会社にマル投げしなくても良いよ、総会開いて好きにやりなよ。勝手だから。

で、文章長すぎ、少しはまとめろや。

[593: 匿名さん]

No.581です、592もわたし、今爆笑中です。

[594: 匿名さん]

デベ系の管理会社の場合は、どうしても工事費は高くなる傾向
はあるけどね。

[595: 匿.名さん]

どなたかこの文章を日本語に翻訳してください。

>私が購入した分譲マンションは、築１５年くらいになる分譲マンションの８０㎡程度の部屋で、入居当時の修繕積立金は６０００円くらいでした。
>今は長期修繕計画を見直したこともあり１００００円くらいに下がっています。

築１５年の中古物件を購入？
修繕積立金は、６，０００円くらいから１０，０００円くらいに " 下がっています。 ” ？

[596: 匿名さん]

>595
あなたが普段書くように真似して書いたのです。
やはり、あなたでもそう思いますよね。

では、出来るだけ誰にでもわかってもらえるように書き直してあげますね。


私は１５年くらい前に、部屋の広さが８０㎡くらいの新築分譲マンションを購入しました。
入居当時、毎月支払う修繕積立金の金額は６０００円くらいでした。
数年前に長期修繕計画を大幅に見直したこともあり、計画通りなら、今の修繕積立金の支払額は１５０００円くらいの予定だったのに、１００００万円くらいに下げることができました。

ちなみに、当初の長期修繕計画だと、最終的に毎月の支払が２００００円を超える計画だったのですが、見直した後では、余裕を見た金額で毎月の修繕積立金の支払いは１５０００円くらいで済みそうです。

工夫すれば無駄に支払うこともなく、快適に住める環境を維持することが可能なのです。


これなら、初めて読む人でも、誤解しないで済むのではないでしょうか？

[597: 前期高齢管理士]

「匿.名さん」
貴方は心優しいイイ人ですね。
＞５８３や＞５８５の本文を熟読する人は居ませんでした。だから誰も突っ込まなかった。

本人に、訂正なり解説なりをして頂いては？
誰もこの方の思考回路の代理は出来ませんでしょう。

[598: 匿名さん]

>592
あなたのような人に、幾ら話しても無駄なのは分っていますが、正しいことを嘘だと思わせるような卑劣な行いを黙っている訳にはいきませんからね。

工事をして利益を得るのは当然の行為です。

しかし、意図的に工事時期を早めたり、工事費の水増しを当然かのように思わせることは許せません。

１５年毎に１億円の大規模修繕工事費用が掛かるのが妥当なのに、それをきっちり１０年毎で工事費用を水増しして行うようにするのとを比較してみます。

６０年で考えると、その間に１５年毎なら３回の大規模修繕工事が必要なので、３億円の費用が必要になります。

しかし、１０年毎に水増し大規模修繕工事を行うと、５回の水増し大規模修繕工事が必要なので、６億円以上もの費用を見込む必要があります。

大規模修繕工事だけで、２倍の費用が必要になるのです。

悪徳業者の人には、困る話ですよね。

[599: 匿名さん]

>597

何の管理士か全くわからない前期高齢管理士さん、ようやくゼネコンの意味は理解できたようで、うれしく思います。

しかし、畑違いなのですから、おとなしくしていたほうが良いと思いますよ。

リタイヤして暇なのでしょうが、ここは、あなたのような人が、知ったかぶりで書き込める場ではないのです。

[600: 匿名さん]

一人何役しているのでしょうね？

[601: 前期高齢管理士]

＞５９９

＞ようやくゼネコンの意味は理解できたようで、うれしく思います。

私の５９７の何処を読んでの判断？（相変わらずアンカーの打ち方が解らない方のようです）

[602: 匿名さん]

>598
なんか、修繕業者は皆悪徳だと思いこんでる被害妄想さんが煩いですね。
いやなら自分で工事したら良いんじゃない、ＤＩＹで頑張ってね。

この人もう相手してられんわ、さよならねぇ。

[603: 匿名さん]

>601

前期高齢管理士さん、あなたが書いたこれのことですよ。


No.545 by 前期高齢管理士　2013-10-29 11:30:11

＞５４０

ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
リーチが長ければ倍額もあり得ます。

施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。



ゼネコンとは、元請業者のことですし、工務店でも下請けを使うのは当然のことです。

[604: 匿.名さん]

>>601 前期高齢管理士さん
お久しぶりです。

この方の解釈に従えば、つぎの文章も間違っていることになりますね。

” 大手ゼネコンは、自らが受注した工事について、中堅ゼネコンを下請け業者とすることがある。”

[605: 前期高齢管理士]

＞匿.名さん

本当に久しぶりですね（元気にされていましたか？）
最近はコテハン仲間の投稿が減って、議論が出来ず寂しい思いをしています。

匿名さんの相手をしていたら、ご指摘の様な方に付きまとわれるし…。

相手の言い回しに拘ったり、僅かな知識で大言壮語をしたり…
居るんですよ、色々な管理組合とお付き合いしているとこの様な方が。
実活動では慣れていますがね。（あしらい方には気をつかいます）

[606: 匿.名さん]

>>596
>>>595
>あなたが普段書くように真似して書いたのです。
>やはり、あなたでもそう思いますよね。

たとえば、どの投稿のことでしょうか？

わたしは、基本的にダラダラ投稿をしません。箇条書きを使います。
以前からこの掲示板に参加されている常連の方ならご存知です。

[608: 匿名さん]

>>607
オタク、もういい加減スレ違いな投稿は辞めなさい、非常に迷惑、気分害されます。

[609: 匿名さん]

>608
あれ？
慌てて書き込んだので、間違ってしまったのでしょうか？

「匿.名さん」じゃなく「匿名さん」のままですよ。

おそらく、前期高齢管理士のキャラとは違うことを表現したい、と言うことなのですね。


大規模修繕工事の基本的な工事なら、特殊なタワーマンションや他では使わないような高い材料などを用いているマンションではなく、一般的なマンションで、戸別の占有面積の違いや、建物形状の違いなどを考慮して、世帯当たりの金額の目安にするのなら、５０～７０万円になると言うことです。
　

[610: マンション住民さん]

こんばんは。築3年目、800戸のマンション住人です。
来年(4年目)、防水保護塗装を960万円かけて実施する計画になっています。（4年毎に実施計画)
6年目には、鉄部塗装と給水ポンプのオーバーホールを1820万円で実施する計画（6年毎に実施計画)
12年目には外壁改修塗装換、防水改修など68627万円で実施する計画です。
（消費税は5%で計算）

これは販売元がマンションを売ったときに作った長期修繕計画なんですが、
この数字はぼったくりを想定した数字なんでしょうか？

ほっておくと、この数字をベースに事が進んでいくので、何か根拠があれば理事会に提言したいと思います。
なお、これ以上の細かい情報は売主に貰っていないので不明です。

[612: 匿名さん]

>610

８００戸と言っても、タワーのように背の高い建物１棟での８００戸か、１５階建て・１０階建て・６階建ての３棟での８００戸なのかが分らないと、答えようがありませんし、修繕積立金の金額が分りませんが、できるだけ推測してみます。


＞来年(4年目)、防水保護塗装を960万円かけて実施する計画になっています。（4年毎に実施計画)

防水保護塗装ですが、普通、４年毎ではなく５年毎で、毎年の建物点検の状況でかわりますが、都内の空気の悪い場所でなら、最初は６～７年くらいで行うのが一般的です。
郊外や空気のきれいな場所に建っているのなら７～８年で行うことが多いです。

防水保護塗装だけなら足場は不要なので、９６０万円と言う高額なことから推測すると、屋上の面積は１５００㎡以上はありそうですので、タワーマンションではない２棟か３棟に分かれた建物のようですね。


＞6年目には、鉄部塗装と給水ポンプのオーバーホールを1820万円で実施する計画（6年毎に実施計画)

鉄部塗装は６年毎が一般的ですが、塗装だけで幾らの金額なのでしょう？

給水ポンプは、どんなポンプが何台あるのかが分らないので教えてもらう必要があります。


＞12年目には外壁改修塗装換、防水改修など68627万円で実施する計画です。（消費税は5%で計算）

「外壁改修塗装換」「防水改修」と言う工事の内容が全く分りませんので答えようがないのですが、大規模修繕工事のことだと思いますので、これも建物の状態を毎年チェックしていれば、伸ばすことができます。
今、都内や、トラックなど振動が激しい場所のマンションでも、１２～１５年くらいが多く、その他の場所や郊外なら１５～１８年くらいが多くなっています。
特に、１９００年代の建物より、２０００年代に建てられた建物のほうが使われている物の寿命が長くなっているものが多いので、大規模修繕工事の工事間隔は長くなっています。


＞これは販売元がマンションを売ったときに作った長期修繕計画なんですが、
＞この数字はぼったくりを想定した数字なんでしょうか？

最初に書きましたが、これだけでは何とも言えません。


＞ほっておくと、この数字をベースに事が進んでいくので、何か根拠があれば理事会に提言したいと思います。
＞なお、これ以上の細かい情報は売主に貰っていないので不明です。

これ以上の細かい情報が無いのは不自然です。
もし知らされていないなら、管理会社に要求してもらう必要があります。
分譲マンションの所有者ですから、管理会社が拒否することは出来ません。
要求したのに管理会社が拒否すれば、ぼったくりであると言えそうです。

[613: マンション住民さん]

>612
610です。回答ありがとうございます。
ご指摘どおり　15階建ての4棟構成です（端はルーフバルコニーを用意するため階段状）

6年目の鉄部塗装は1590万円になっています。

全体的に周期を短めに設定しているみたいですね。

細かい情報というのは、面積や台数といった情報でしょうか？
修繕計画段階でどこまで細かい内容を持っているのが正解なのか少しわからなかったもので。

まずは、この周期でやる必要があるのかどうかから見直しですね。

[614: 契約済みさん]

目安ですね。
それも、最も高い金額と最も短い周期。

[615: 匿名さん]

>613

給水用のポンプですが、台数だけではなく、どのようなポンプなのかは、マンションの基本的なことですので、細かいことではありませんので、普通の管理会社であれば、聞けば直ぐに調べて教えてくれます。

給水ポンプには大きく分けて２種類があります。
ひとつは、水中ポンプと言うもので、文字通り、建物に設置されている受水槽タンク内部の水中に設置されているものです。
もうひとつは、陸上ポンプと言うもので、受水槽タンクの外に設置されているものです。

給水方式が幾つかあるので、それによって、ポンプのオーバーホールが必要になることがあるのかも知れませんが、私が知る限り、ポンプを使用途中でオーバーホールすると言うのは聞いたことがありません。

だから、もしかすると私が知らない、特殊な給水システムに使う特殊なポンプなのかも知れないと思ったのですが、築３年のマンションですから、給水ポンプを扱っているメーカーは世界で探したとしても見つかるはずなのです。

余程特殊な給水システムなのか、管理会社が悪徳管理会社で、そのように有りもしない給水システム専用のポンプだから、オーバーホールが必要なんだと言っているのかも知れないからです。


鉄部塗装ですが、１５階建てが４棟の８００戸だとすると、１５９０万円の金額からすると、塗装すべき鉄部が多いと思います。
築３年と言う最近のマンションでありながら、アルミ素材やステンレスなどの素材を用いず、わざわざ維持費が掛かる鉄に塗装と言う方式を選らんだと言うのは、デザイナーズマンションに良く見られるのですが、８００戸で４棟に分かれているデザイナーズマンションと言うのは聞いたことがありませんので、もしそうだとすると、検索すれば直ぐに見つけられるくらい珍しいものになると思いますので、違うでしょう。

ただひとつ考えられる理由があります。

意匠設計士が、メンテナンスフリーのアルミやステンレスを使わず、鉄に塗装を選ぶ理由は、建築費を安くすることが出来ると言う理由です。

鉄の強度が必要な部分だと、ステンレスにメッキを用いるのでメンテナンスフリーとなり、維持費が掛からないのですが、鉄に塗装としたことで、材料費は３分の１から４分の１くらいになってしまうからです。

でも、こんな選択をするデベロッパーは、少ないと思います。


ここで判断を求めるのなら、もっと情報が必要ですね。

[616: 匿名さん]

>613
管理会社がデベ系の場合は、早めの工事、高めの工事費となる傾向があります。
多分、お宅のマンションはデベ系であり、管理会社はそこの系列ではないんですか？
管理会社によっては、工事をせかしてくるとこがありますから。そういう管理会社は、
殆どがその工事は系列の業者がやっています。
工事については、管理会社主導ではなく、あくまで組合主導でやることです。
そして、相見積を取る場合、管理会社の推薦も含めて、組合推薦や公募をして
厳正にやるべきです。
当然、見積書は厳封で理事や修繕委員会の前で開封します。
決して管理会社に任せないことでしょうね。
説明会をやるにしても、最終的に業者を決めるときは、管理会社を外して決めるように
すれば問題はないと思います。
ただ、工事の時期については、要検討です。これも管理会社任せではだめでしょうね。

[617: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

なるほど、一度、専門家に見てもらった方がよさそうですね
ありがとうございました

[618: 匿名さん]

>617
専門家と言いますが、どのような専門家かで状況は変わります。
法的に適正かどうかを判断する専門家なら、決められた時期よりも早く行うことは問題ないので大丈夫だと言われるのが関の山です。
金額が適正かどうかを判断する専門家なら、マンションの状態に関係なく、これまでのデータなどから得た情報だけで判断するだけなので、どのようになるかは分りませんが、あなたのマンションに即した意見がだされるかどうかはわかりません。
少なくとも、マンション居住者全員が、皆のマンションをどのように維持管理して行きたいかに即した内容で、建物の状態を把握した上で、適正な選択肢を示し、各々のメリットとデメリットを説明でき、長期に渡り、あなたのマンションを継続して診てくれるような専門家がいればいいのですが、そんな人はなかなか見つかりません。
結局、あなたのような問題意識をしっかりと持った居住者たちが、率先して自分たちで実情を確かめながら、管理会社と協議し、進めることが、無駄な金を専門家のような人たちに支払うことをせずに済む、マンションにとっても良い選択肢です。
他人任せにしないことです。

[619: 匿名さん]

結局、オプション工事も無しで、特に問題が無く特別な金のかからないマンションでも、戸当たり１００万円以上になるのは当たり前って言うのは、嘘だったってことですか？

[620: 匿名さん]

そんなことはないでしょう。
彼は、盛んに基本的な最低限の工事といっていましたからね。
その最低限の工事なら７０万程度でもできるが、それ以外に
いろんな工事があるから、１００万もありえるといってましたよ。
オプションでも、給排水管まで入ってくる２回目の大規模修繕工事なら
１００万は軽くオーバーするでしょうから。
勿論、給排水管を除いても９０万～１００万はオプション次第ではかかるでしょう。

[621: 匿名さん]

普通に考えれば、１戸当たり９０万はかけて工事をしたいですね。
ぼられてるとかいわずに、ぼられないとしてだよ。
ぼられずに、１００万程度の工事をすれば、すばらしく甦るでしょうからね。

[622: 匿名さん]

金を掛ければ綺麗になると考えているのは、悪徳業者から洗脳された人くらいです。
もしくは、悪徳業者の言い分です。

実際には、特殊なマンションを除いた一般的なマンションだと、一部屋当たりの面積などの違いにより、５０～７０万円が妥当な金額です。

[623: 匿名さん]

>622
基本的な最低限の工事ならそれでできるでしょうが。

[624: 匿名さん]

基本的な大規模修繕工事の金額は、超高層などのタワーマンションや、高級マンションで一部屋が１５０㎡以上で何億円もするようなマンションでない限り、５０㎡～８０㎡くらいの一般的な分譲マンションであれば、戸当たり５０～７０万円です。

長期修繕計画でも、戸当たりにすれば５０～７０万円くらいで計画されています。

なのに、戸当たり１００万円以上も掛かるとなると、最初の大規模修繕工事で修繕積立金が足りなくなり、一時金として全戸から３０～５０万円を徴収しないと工事が出来なくなります。

実際に、悪徳管理会社や悪徳業者に騙されて、一時金として徴収されたり、そんな金を一時金として払うことが出来ないので銀行から何千万円も借り入れることになったと言うマンションもあったようです。

戸当たりで考えるなら、５０～７０万円です。
　

[625: 匿名さん]

>624
基本的な工事だけでいいの？
共用廊下のシート防水（靴音防止と高級感）、バルコニーの防水、
窓枠のシーリング、玄関ホールの整備や模様替え、高齢化対策、
駐車場や植栽、ＬＥＤ化、舗装改修工事等いろんな補修個所があるけどねえ。
単なる、外壁の塗装、躯体改修工事、屋上防水、鉄部塗装だけではねえ。
劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げ
ることを改良といいます。
改良も含めた修繕を、定期的に継続的に繰り返し行うことで、建物の耐用年数を延ばして
いくことになります。
それに、資産価値の確保と快適なマンションライフをおくるためにもね。
基本的なとこしかできないマンションもあるけど、だからといって、ぼられるを
繰り返しても、負け　犬の遠吠えにしか聞こえないけど。

[626: 匿名さん]

>624
修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて算出されており、
給排水管やエレベーター更新、高置水槽の取り替え、消防設備や
インターホンの更新工事等、殆どが組み入れられているよ。
それで積立金は、徴収されているから、借り入れとかはまったく考えられないよ。
あなたのとこの、修繕積立金は何を根拠に算出されているの？
たぶん、そういうのではなく、勘で積み立てられているようだね。

[627: 匿名さん]

>625

物事には、それに適した考え方があります。

マンションの状態や住人の考え、もしかすると管理会社に水増しされたり、水増しではないにせよ、特にしなくて良いことをしたりしたものや、オプション工事を含めた総額で話をしても意味がないと言うことです。

まず、１０００棟あれば９９０棟は同じように考えて良い大規模修繕工事の基本的な部分の金額の目安を知らないと、高いのか安いのかさえ判断することが出来ないのです。

例えば、Ａさんから、車を買いたいが幾らくらい必要かと聞かれ、Ｂさんは２００万円くらいだと言うが、Ｃさんは、いやいや５００万円は必要だと言うのと同じなのです。
つまり、Ａさんが、どのメーカーのどのモデルを買いたいかどうかさえ分からないのに、更に、オプションの有る無しで、金額は大幅に違って来ると言うことです。

Ａさんは、定価１５０万円の車を考えているので、Ｂさんは偶々近い車を想定したので、諸経費を含め、２００万円くらいの金額は、ほぼ当たっていたのですが、Ｃさんは５００万円ですからオプションを含めても定価１５０万円の車が５００万円になるはずはありません。

しかし、Ｃさんは、定価１５０万円が定価の車でも、エンジンをフルチューンして、サスペンションを替え、シートをメーカー以外のところにオーダーした高価な皮にして、オープンカーに改造したら５００万円にはなると言っているのと同じことです。

まず、定価が幾らなのかを決めても、オプションを付けたり、タイヤとホイールを高価なものに交換するかどうかを含めてしまうと、それが高いのか安いのか、誰にも判断できなくなります。

誰もが、同じオプションを付けるとは限りませんし、タイヤとホイールを高価なものに交換するとも限らないのに、自分がそうするからと、それが基準だと言われても困りますからね。

その基本的な金額として、戸当たりで表現するのなら、５０～７０万円だということです。

[628: 匿名さん]

>626

長期修繕計画書を見たことがないようですが、あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？

購入時に、簡単であれ、重要事項説明の場で、その説明は必ず行われますので、分譲マンション購入者本人であれば、知っていて当然のことだからです。

最初の大規模修繕工事では、給水管などの工事は含まれません。

３回目に給水管などの予定はされますが、あくまでも予定であるとされています。

しかも、給水管などのことは、大規模修繕工事とは別の項目になっています。

分譲マンション購入者本人であれば、知っていて当然のことなのですが、どうして知らないのでしょう？

[629: 匿名さん]

>628
確かに給排水管の工事は、３０年前後ですね。
６２０で第１回目にはないと書き込んでいるんですけどね。
長期修繕計画が、分譲時にあるところはないでしょう。
長期修繕計画だけではあまり参考にはならないですよね。
分かります？
長期修繕計画には、その内訳書がなければ何を工事するのかが
分かりませんからね。
内訳書見たことあります？ないでしょうね。
マンション管理に関することなら、何でも質問してみてください。
即答しますよ。
工事、点検費の相場、規約改正の仕方、滞納金について、義務違反者対策、管理会社の事務管理委託費、
高圧一括受電、電子ブレーカー、瑕疵保険、標準管理規約の不明な点等なんでもいいですよ。

[630: 匿名さん]

>628
追伸
長期修繕計画は、現在は30年でたてますので、給排水管も入っているとこも
ありますよ。
それに、5年ごとに作成するんであれば、10年経過したマンションであれば、
当然給排水管、エレベーターの更新とかも入っている筈ですよ。

[631: 匿名さん]

>629
あなたは分譲マンションを購入した本人だと言うことで、いいのですね？
私は分譲マンションを購入した本人で、仕事は建築関係者でして、建築関係者と言ってもいろいろありますので簡単に言うと、分譲マンションはありませんが、賃貸マンションや賃貸ビルなどを所有しているのオーナーさん側での仕事をしています。
なので、長期修繕計画の詳しい内容を管理会社に問い合わせて聞きました。
しかしこれは、私が建築関係者だからではなく、分譲マンションを購入した人なら誰でも教えてもらえることです。
実際には、我々が行うような細かいものではなく、管理会社がこれまでに調べたり、実際に行ったことをまとめ、それらの内容から、各々のマンションならこんな感じだろう、と言うことで出しているだけでした。
これは、新しい工法が出るかも知れませんし、法令などが改正されたりすることの含みもあるからです。
つまりこれは、マンション管理に関することになりますが、実際にはマンション管理ではなく建築工事に関することです。

[632: 匿名さん]

>631
アバウトな長期修繕計画は殆どのマンションでは作成しています。
しかし、これは管理会社のフロントでも簡単に作成できます。ソフトにただ打ち込んで
アバウトな計画書を作成するものです。あなたのいっているのはこのことでしょう。
又、修繕修繕積立金はそれに基づいて算出されていないとこが多いようです。
普通５年ごとに作成し直すのが理想ですが、なかなかそこまでのレベルにはなっていません。
それで、大規模修繕計画のときに、詳細な長期修繕計画を作成するとこも多いようですが、
その時には、長期修繕計画の内訳書まで作成します。工事に携わった設計コンサルタントが行います。
そうすれば、各修繕ごとに工事内容の詳細と工事費が分かります。
不可解なのは、管理会社に聞かなくても管理組合はもっていると思いますよ。
うちの組合では、長期修繕計画のコピーは組合員全員に概略の計画として配布しています。
長期修繕計画に基づいて修繕積立金の算出をしていますので、値上げするときの説得資料
として配布しました。
ただ、内訳書については配布しませんでしたが。