大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[561: 匿名さん]

>545

あなたは「ゼネコン」の意味を知っていますか？
何故「ゼネコン」と呼ばれるのかを知らないのではないですか？
だから、次のような意味のわからないことを書くのです。

＞ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
＞下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
＞リーチが長ければ倍額もあり得ます。

[562: 匿名さん]

「ゼネコン」とは

「ゼネコン」とは、英語の「ＧＥＮＥＲＡＬ ＣＯＮＴＲＡＣＴＯＲ.」の略称です。

「ＧＥＮＥＲＡＬ ＣＯＮＴＲＡＣＴＯＲ.」とは、元請業者のことです。
　

[563: 匿名さん]

＞ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
＞下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
＞リーチが長ければ倍額もあり得ます。
＞
＞施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。


これを書いた「前期高齢管理士」さんこそ、幻想です。

「管理士」とは、何の管理士なのでしょう？
　

[565: 匿名さん]

>545
＞前期高齢管理士

管理士って、何の管理士なんだろう？
ゼネコンの意味を知らないのだから、マンションや建築関係は除外できるよな。

[566: 匿名さん]

>>550
548だが、別にあなたに対して何も言ってないけど。

このスレには、以前から
・マンションの平均的な大規模修繕価格は一世帯５０～７０万
・一世帯１００万もするのはぼったくり業者
と主張する方がいる。

しかし、大規模修繕と一口に言っても、その内容（種類）はさまざま。
また、同じ工事でもマンションの規模・構造によっても異なることもある。
だから、「平均的な大規模修繕価格は一世帯５０～７０万」の
工事内容を聞いている。

同様に、｢平均的」と言った場合、算出の元となった調査対象が不明だし、
５０～７０万円をどういう積算で出したのかも根拠不明。
資材ならどのようなものを使ったとか、足場の単価はいくらぐらいとかね。

いずれにしろ、基準となるものの内訳もわからずにする価格の比較など意味が無い。
しかし、いくら上記のことを尋ねても、その人は決して答えることは無く、
巧みに論点をずらしていったり（例　管理組合や理事の稚拙さ、大手と下請けの話）、
自分の意見に同調しない人間は、ぼったくり工事業者か管理会社、
そしてこれらに洗脳されている・買収されている役員と言い出して、ごまかす。
そういう人がいるんですよ。

時間があったら、このスレの書き込みを最初から見てみると良いよ。

[568: 匿名さん]

前期高齢管理士は、ゼネコンのことを知らないのが分ったので、知ったかぶりをしているのも明らかになったね。

545の内容が、致命的だったよ。

ここに書き込む人には、一般的になっている専門用語を目にしたことはあっても、ちゃんと意味が分かっていなくて雰囲気で使う人がいるね。

だから、前期高齢管理士のように、詳しい振りをしようとして頓珍漢なことを書いてしまい、ばれてしまうんだね。
　

[569: 匿名さん]

戸当たり１００万円以上が当たり前だとか、１５０万円になることもあると言っていたのは、全て前期高齢管理士が何役もして書いていたってことのようですね。

戸当たり５０～７０万円が適正な金額ですからね。

[570: 前期高齢管理士]

私が＞５４５で５４０に対して発言したら＞５６１以降意味不明の投稿が多いですね。
一体何人の匿名さんか書きこんだのやら…（５４０さんかい？）

＞５６１　：　ゼネコンの定義を書いてごらん。
＞５６３　：　私の方が幻想との根拠を書いて下さい。
＞５６５　：　何の管理士か、適当に想像して下さい（レベルの低い意味の無い冷やかしです）
＞５６８　：　反応が無いので再投稿ですか？　致命的なポイントを具体的に示さないと…
＞５６９　：　コテハンに対して匿名が勝手な憶測。想像は構いませんがわざわざレスする事かい？

さて、各指摘レスは投稿した本人には伝わるよね。反論なり、回答なりするのなら当該レス№位は
名乗って下さいね。（別に回答を期待していませんが…）

[571: 匿名さん]

>570

ゼネコンの意味を知らない前期高齢管理士さん、ゼネコンとは何か、既に５６２に書き込まれていますよ。
ここにコピペを貼っておきます。


No.562 by 匿名さん　2013-10-29 21:20:17

「ゼネコン」とは

「ゼネコン」とは、英語の「ＧＥＮＥＲＡＬ ＣＯＮＴＲＡＣＴＯＲ.」の略称です。

「ＧＥＮＥＲＡＬ ＣＯＮＴＲＡＣＴＯＲ.」とは、元請業者のことです。

[572: 匿名さん]

>570

ゼネコンの意味を知らない前期高齢管理士さん、ゼネコンとは「元請業者」のことです。

なのに、それを知らない前期高齢管理士さんは、下記のように書きました。

＞ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
＞下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
＞リーチが長ければ倍額もあり得ます。
＞
＞施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。



「ゼネコンが元請業者になったとしても」って、それこそ幻想です。

ゼネコンが元請業者なのですから、「元請業者になったとしても」なんて書くことこそ、ゼネコンが元請業者であることを知らなかったと言う証明です。
　

[573: 前期高齢管理士]

相変わらず自分の元レス№すら掛けない投稿ですね。

＞５７１　：　５６２の投稿は（辞書的な意味で）解っています。
　　　　　　　通常使用する場合は、「一切を請負う能力を有する総合建築業者」を指すのが一般的。

＞５７２　：　そこの書き方の事ですか。百歩譲っても「幻想」とは表現しませんがね。
　　　　　　　ゼネコン（総合建築業者）が必ず元請けになるとは限りません。
　　　　　　　中途半端な知識では、議論を挑むどころか揚げ足取りにもなりませんよ。

[574: 匿名さん]

>573
ゼネコンは、元請業者なので、下請けを使うのが前提であり、そのことを知らないのは、建築やマンション管理に全くかかわったことのない人だけですよ。
工務店でも、大規模修繕工事などの大きな工事をする時には、下請けを使うのが当たりまえですからね。

[575: 匿名さん]

＞ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
＞下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
＞リーチが長ければ倍額もあり得ます。
＞
＞施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。

こんなことを書く人が、ゼネコンのことを知っているとは思えません。

[576: 匿名さん]

>575
元請が自社で工事をすることは絶対ないといっているのが分からないの？
ゼネコンのことを知っているとか知らないとか関係ないことしかいえないようだね。
１戸当たり１００万前後かけられるマンションがうらやましいんじゃないの。
それだけかけて、大規模修繕工事ができるマンションは、資産価値も落ちないし、
住民も快適なマンションライフがおくれるだろうね。
１戸当たり５０万で最低の工事しかできないマンションとは全然違う出来映えだろうね。
最低の工事とは、外壁の塗装と補修、屋上防水、鉄部塗装ぐらいしかやらないからね。

[577: 匿名さん]

>576
＞元請が自社で工事をすることは絶対ないといっているのが分からないの？
＞ゼネコンのことを知っているとか知らないとか関係ないことしかいえないようだね。

前期高齢管理士さん、今回は匿名さんですか。

あなたは、私が書いた５７４を読み、繰り返しただけです。

＞No.574 by 匿名さん　2013-10-30 20:56:44
＞>573
？ゼネコンは、元請業者なので、下請けを使うのが前提であり、そのことを知らないのは、建築やマンション管理に全くかかわったことのない人だけですよ。
＞工務店でも、大規模修繕工事などの大きな工事をする時には、下請けを使うのが当たりまえですからね。



＞１戸当たり１００万前後かけられるマンションがうらやましいんじゃないの。

うらやましいかどうかの問題ではありません。
５０～７０万円で出来るのに、何故１００万円にもなってしまうのかが問題なのです
部屋の大きさの違いや用いられている素材のグレードなどの違いを考慮し、高層タワーマンションとか、外壁タイルが１㎡当たり１０万円もするようなグレードだとか、一部屋が１５０㎡以上などと言う極端に一般とはかけ離れたマンションを除いた平均的と位置づけられるマンション特別な工事も行わず、現状維持を前提とした大規模修繕工事の相場が５０～７０万円なのに、それがどうして１００万円になるのかの説明もしないで、単に「１００万円掛けられるマンションがうらやましいんじゃないの。」と言ってるだけです。
先に例を挙げたような特別なマンションを除いた平均的なマンションで、１戸当たり１００万円を掛けるように修繕積立金を徴収しているマンションは存在しません。
長期修繕計画では、１０年目に大規模修繕工事が出来るように徴収することが前提で修繕積立金を聴取するようになっています。
１０年で１戸当たり１００万円を積み立てるには、大規模修繕工事費用だけで８，５００円になりますから、徴収する修繕積立金の平均徴収額は１万円を軽く超えてしまいます。
これは、一般的なマンションで徴収されている修繕積立金額の１.５～２倍に当たりますので、一般的なマンションではなくなるのです。

うらやましいかどうかではなく、平均的なマンションで１戸当たり１００万円を支払うのは、成金のように見栄を張って無駄金を溝に捨てる行為と同じなのです。
ぼったくり業者を喜ばせるだけなのです。
金持ちは、その辺り非常にシビアですから、無駄な金は出しませんよ。


＞それだけかけて、大規模修繕工事ができるマンションは、資産価値も落ちないし、
＞住民も快適なマンションライフがおくれるだろうね。

まるで悪徳ぼったくり業者が言う台詞ですね。
あなたは立派な悪徳ぼったくり業者になれる素質を生まれ持って備えているのでしょうね。


＞１戸当たり５０万で最低の工事しかできないマンションとは全然違う出来映えだろうね。
＞最低の工事とは、外壁の塗装と補修、屋上防水、鉄部塗装ぐらいしかやらないからね。

それは、最低の工事ではなく、基本の工事です。
つまり、悪徳ぼったくり業者と同じ思考回路での発言ですね。
出来栄えが全然違うとは、出来栄えが変わると言うことですが、それはどう言う意味ですか？
あなたは、どのように出来栄えが変わるのか説明出来るのですか？
悔しいので捨て台詞を吐いたので、説明なんてできないでしょう？

[578: 匿名さん]

　前期高齢管理士

なんの管理士なんだろう？
　

[579: 匿名さん]

　　ネイルサロン衛生管理士
　

[580: 匿名さん]

>577
あなたのいう1戸当たり50万～70万というのは、最低限の工事ということなんですね。
その基本工事というのは、外壁と屋上防水、鉄部塗装ぐらいのもんでしょう。
殆どのマンションは、それだけでは終わらないのですよ。
見える部分は全て、塗り替え、補修をしますよ。
それに、グレードアップの工事もします。
各階の廊下のシートを防音性のあるものに交換とかもしてますよ。
まさか、あなたのとこは、シートの交換もせず、汚くなったままじゃないでしょうね。
ＬＥＤ化とか植栽にまでも手を加えるのですよ。
駐車場や駐輪場の補修、ゴミ集積場の手直し、集会場の修理等はやってます？
そうすることによって、資産価値の低下を防ぐのです。
ただ、機能を新築時のものに回復させるだけでは、そのマンションの資産価値は大幅に
定価していくでしょうね。
ただ、積立金がなければ仕方ないでしょうが。
積立金の平均は、現在は13,000円程度ですが、年々あがっていますよ。
あなたのとこは、10,000以下なんでしょう。
そういうマンションは、最低限の工事しかできないでしょうがね。

[581: 匿名]

>577
知識無い者が、無理して自分の道理を通そうとすると、チンプンカンプンな文章になるね。
整理して端的に頼みますよ。

[582: 前期高齢管理士]

＞５７７

いちいち反応をする事でもないが、私でない事は５７６の投稿者だけが知っているよ。
匿名・匿名さんで投稿するのは一向に構わないが、他の匿名・匿名さんを推定、詮索するのは
滑稽ですよ。

ところで、引用符号の正しい使い方は覚えたほうが良いですよ。（常連さん達に笑われます）

[583: 匿名さん]

>580
>581
違う人間に見せたいのですか？
それは無理ですよ。
匿名掲示板と言うが本当に匿名だと誤解しているようですが、誰がどの書き込みをしたのかは明らかなのです。

あなたが「グレードアップ工事」と称するものは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではないことから、基本工事ではありませんので除外すべきものであることは、何度も書いていますが、あなたが理解出来ていないだけのことです。

あなたが言う「ＬＥＤ化」とは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではありませんので、グレードアップ工事です。
新築当初からＬＥＤ照明が付いているマンションは、ＬＥＤ照明に替える工事が必要ないからです。

あなたが購入した分譲マンションの修繕積立金は毎月１３０００円と言うことですか？

あなたが購入した分譲マンションは、築何年目ですか？

長期修繕計画で、最終的に幾らの修繕積立金を予定しているのですか？

私が購入した分譲マンションは、築１５年くらいになる分譲マンションの８０㎡程度の部屋で、入居当時の修繕積立金は６０００円くらいでした。
今は長期修繕計画を見直したこともあり１００００円くらいに下がっています。

これは、修繕委員会を作り、建築や金の動きに詳しい人を居住者から選出し、雛形の工事計画などを見直した結果です。

工事時期を無理のない範囲で遅くし、無理のない範囲で無断な部分を省略しますが、長期的に見て必要な部分には必要なだけのお金を使うなどのことを、居住者全員に報告し、必要があれば臨時総会を開いたりし、理事会単独では決めないようにしたことで実現できました。

まだまだ理想的な状況とは言えませんが、少なくとも、悪意のある管理会社や悪徳業者などから押し付けられた金額と内容で、言いなりに工事を行うような愚かなことは無くなりました。

大規模修繕工事に大金を掛けるより、毎日の維持清掃に費用を使ったほうが良い部分もあるところにはお金を使うようにしているのです。

大規模修繕工事で荒稼ぎを目論んでいる人にとっては、反対して潰しておかないといけない、邪魔な意見ですよね。

[584: 匿名さん]

>577
576だけど、前期高齢管理士さんではないよ。
書いている論調が違うのがわからないのかな？

[585: 匿名さん]

>581
>582

違う人間に見せたいのですか？
それは無理ですよ。
匿名掲示板と言うが本当に匿名だと誤解しているようですが、誰がどの書き込みをしたのかは明らかなのです。

あなたが「グレードアップ工事」と称するものは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではないことから、基本工事ではありませんので除外すべきものであることは、何度も書いていますが、あなたが理解出来ていないだけのことです。

あなたが言う「ＬＥＤ化」とは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではありませんので、グレードアップ工事です。
新築当初からＬＥＤ照明が付いているマンションは、ＬＥＤ照明に替える工事が必要ないからです。

あなたが購入した分譲マンションの修繕積立金は毎月１３０００円と言うことですか？

あなたが購入した分譲マンションは、築何年目ですか？

長期修繕計画で、最終的に幾らの修繕積立金を予定しているのですか？

私が購入した分譲マンションは、築１５年くらいになる分譲マンションの８０㎡程度の部屋で、入居当時の修繕積立金は６０００円くらいでした。
今は長期修繕計画を見直したこともあり１００００円くらいに下がっています。

これは、修繕委員会を作り、建築や金の動きに詳しい人を居住者から選出し、雛形の工事計画などを見直した結果です。

工事時期を無理のない範囲で遅くし、無理のない範囲で無断な部分を省略しますが、長期的に見て必要な部分には必要なだけのお金を使うなどのことを、居住者全員に報告し、必要があれば臨時総会を開いたりし、理事会単独では決めないようにしたことで実現できました。

まだまだ理想的な状況とは言えませんが、少なくとも、悪意のある管理会社や悪徳業者などから押し付けられた金額と内容で、言いなりに工事を行うような愚かなことは無くなりました。

大規模修繕工事に大金を掛けるより、毎日の維持清掃に費用を使ったほうが良い部分もあるところにはお金を使うようにしているのです。

大規模修繕工事で荒稼ぎを目論んでいる人にとっては、反対して潰しておかないといけない、邪魔な意見ですよね。

[586: 匿名さん]

>584
お前さん、何を仰ってるんでしょうか？
論調が違うなんてこと、そのようなことだけで、違う人かどうか、わかると仰るのでござんしょうか？
俺も同じ人間だけどよ～、色んな表現ができんだぜ！
わあってんの？
と言うことは、どなたでも簡単に他人に成りすますことも十分可能だと言うことです。

584さん、おわかりになられたでしょうか？

[587: 前期高齢管理士]

＞５８５

退屈だから口を挟むが、

５８１と５８２が同一人物だと？
根拠は「本当に匿名だと誤解しているようですが、誰がどの書き込みをしたのかは明らかなのです。」

ハッタリは傷口を拡げるだけです。同一人と推定できるのは掲示板の管理者位です。
（管理者には投稿者が利用したサーバーアドレスは見えますから）

[588: 匿名さん]

これはこれは、本題から逃げ出した、何の管理士なのか全く不明な前期高齢管理士さん。
はったりではありません。
あなたが言うように、少なくとも掲示板の管理者には特定することができますよ。

[589: 匿名さん]

>585
わたしのマンションは、築１４年で昨年１回目の大規模修繕工事が終わったとこですよ。
１戸当たり９０万程度かけました。
お蔭様で、新築同様に全てが新しく見え、とても１４年経っているマンションにはみえません。
修繕積立金は、13,000円程度ですが、長期修繕計画に基づいて算出していますので、値上げは
必要ありません。
ただ、消費税の値上げ分は計算外でしたので、将来的には５％程度の値上げは必要となるでしょう。
勿論、値上げが遅れれば５％以上の値上げが必要にはなりますが。
長期修繕計画には、１２～１３年ごとにやってくる大規模修繕工事以外に、エレベーターの交換、
消防施設や高置水槽の交換、給排水管・ガス管の更新工事、インターホンの更新工事等が含まれていますよ。
あなたのとこの、修繕積立金はそれでは話にならない金額なので、早いうちに値上げをしないと、
値上げ幅が大きくなるだけだよ。
日常の清掃云々は問題外、それは管理費会計の問題。

[590: 前期高齢管理士]

＞５８８

あなたが管理者ならハッタリではないでしょうが、投稿者が言えばハッタリです。

＞少なくとも掲示板の管理者には特定することができますよ。
ネットに関する知識も無く、早とちりで信じるのか？
私は「推定できるのは」と教えてあげたのに…。
利用したサーバーアドレスでは同一人物とは断定できません。

少なくとも５８１の投稿者は笑っているでしょうよ。

コテハンは投稿者判別の記号に過ぎません。詮索の意味があるのですか？
日本国内閣総理大臣とでも名乗れば、人物が特定できて安心しますか？

[591: 匿名さん]

>585
>工事時期を無理のない範囲で遅くし、無理のない範囲で無断な部分を省略しますが、長期的に見て必要な部分には必要なだけのお金を使うなどのことを、居住者全員に報告し、必要があれば臨時総会を開いたりし、理事会単独では決めないようにしたことで実現できました。

マンション管理に関する知識の乏しい方ですね。
大規模修繕工事もそうですが、修繕積立金の取り崩しは、総会の普通決議が必要なのですよ。
理事会単独では、決めないようにするとか、居住者全員に報告するとか、それぐらいの
レベルなんですね。
私は、576だよ。

[592: 匿名さん]

>585
爆笑もんですね、誰も大規模修繕で荒稼ぎするとかアタマおかしいでしょう。
何処の業者も当たり前に利益は確保するんだし、それでメシ喰うんだから。
心配症の被害妄想かな。
心配なら工事部門別に競争入札したら良いでしょ、暇な理事さんいるんならね。
何も全部を管理会社にマル投げしなくても良いよ、総会開いて好きにやりなよ。勝手だから。

で、文章長すぎ、少しはまとめろや。

[593: 匿名さん]

No.581です、592もわたし、今爆笑中です。

[594: 匿名さん]

デベ系の管理会社の場合は、どうしても工事費は高くなる傾向
はあるけどね。

[595: 匿.名さん]

どなたかこの文章を日本語に翻訳してください。

>私が購入した分譲マンションは、築１５年くらいになる分譲マンションの８０㎡程度の部屋で、入居当時の修繕積立金は６０００円くらいでした。
>今は長期修繕計画を見直したこともあり１００００円くらいに下がっています。

築１５年の中古物件を購入？
修繕積立金は、６，０００円くらいから１０，０００円くらいに " 下がっています。 ” ？

[596: 匿名さん]

>595
あなたが普段書くように真似して書いたのです。
やはり、あなたでもそう思いますよね。

では、出来るだけ誰にでもわかってもらえるように書き直してあげますね。


私は１５年くらい前に、部屋の広さが８０㎡くらいの新築分譲マンションを購入しました。
入居当時、毎月支払う修繕積立金の金額は６０００円くらいでした。
数年前に長期修繕計画を大幅に見直したこともあり、計画通りなら、今の修繕積立金の支払額は１５０００円くらいの予定だったのに、１００００万円くらいに下げることができました。

ちなみに、当初の長期修繕計画だと、最終的に毎月の支払が２００００円を超える計画だったのですが、見直した後では、余裕を見た金額で毎月の修繕積立金の支払いは１５０００円くらいで済みそうです。

工夫すれば無駄に支払うこともなく、快適に住める環境を維持することが可能なのです。


これなら、初めて読む人でも、誤解しないで済むのではないでしょうか？

[597: 前期高齢管理士]

「匿.名さん」
貴方は心優しいイイ人ですね。
＞５８３や＞５８５の本文を熟読する人は居ませんでした。だから誰も突っ込まなかった。

本人に、訂正なり解説なりをして頂いては？
誰もこの方の思考回路の代理は出来ませんでしょう。

[598: 匿名さん]

>592
あなたのような人に、幾ら話しても無駄なのは分っていますが、正しいことを嘘だと思わせるような卑劣な行いを黙っている訳にはいきませんからね。

工事をして利益を得るのは当然の行為です。

しかし、意図的に工事時期を早めたり、工事費の水増しを当然かのように思わせることは許せません。

１５年毎に１億円の大規模修繕工事費用が掛かるのが妥当なのに、それをきっちり１０年毎で工事費用を水増しして行うようにするのとを比較してみます。

６０年で考えると、その間に１５年毎なら３回の大規模修繕工事が必要なので、３億円の費用が必要になります。

しかし、１０年毎に水増し大規模修繕工事を行うと、５回の水増し大規模修繕工事が必要なので、６億円以上もの費用を見込む必要があります。

大規模修繕工事だけで、２倍の費用が必要になるのです。

悪徳業者の人には、困る話ですよね。

[599: 匿名さん]

>597

何の管理士か全くわからない前期高齢管理士さん、ようやくゼネコンの意味は理解できたようで、うれしく思います。

しかし、畑違いなのですから、おとなしくしていたほうが良いと思いますよ。

リタイヤして暇なのでしょうが、ここは、あなたのような人が、知ったかぶりで書き込める場ではないのです。

[600: 匿名さん]

一人何役しているのでしょうね？

[601: 前期高齢管理士]

＞５９９

＞ようやくゼネコンの意味は理解できたようで、うれしく思います。

私の５９７の何処を読んでの判断？（相変わらずアンカーの打ち方が解らない方のようです）

[602: 匿名さん]

>598
なんか、修繕業者は皆悪徳だと思いこんでる被害妄想さんが煩いですね。
いやなら自分で工事したら良いんじゃない、ＤＩＹで頑張ってね。

この人もう相手してられんわ、さよならねぇ。

[603: 匿名さん]

>601

前期高齢管理士さん、あなたが書いたこれのことですよ。


No.545 by 前期高齢管理士　2013-10-29 11:30:11

＞５４０

ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
リーチが長ければ倍額もあり得ます。

施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。



ゼネコンとは、元請業者のことですし、工務店でも下請けを使うのは当然のことです。

[604: 匿.名さん]

>>601 前期高齢管理士さん
お久しぶりです。

この方の解釈に従えば、つぎの文章も間違っていることになりますね。

” 大手ゼネコンは、自らが受注した工事について、中堅ゼネコンを下請け業者とすることがある。”

[605: 前期高齢管理士]

＞匿.名さん

本当に久しぶりですね（元気にされていましたか？）
最近はコテハン仲間の投稿が減って、議論が出来ず寂しい思いをしています。

匿名さんの相手をしていたら、ご指摘の様な方に付きまとわれるし…。

相手の言い回しに拘ったり、僅かな知識で大言壮語をしたり…
居るんですよ、色々な管理組合とお付き合いしているとこの様な方が。
実活動では慣れていますがね。（あしらい方には気をつかいます）

[606: 匿.名さん]

>>596
>>>595
>あなたが普段書くように真似して書いたのです。
>やはり、あなたでもそう思いますよね。

たとえば、どの投稿のことでしょうか？

わたしは、基本的にダラダラ投稿をしません。箇条書きを使います。
以前からこの掲示板に参加されている常連の方ならご存知です。

[608: 匿名さん]

>>607
オタク、もういい加減スレ違いな投稿は辞めなさい、非常に迷惑、気分害されます。

[609: 匿名さん]

>608
あれ？
慌てて書き込んだので、間違ってしまったのでしょうか？

「匿.名さん」じゃなく「匿名さん」のままですよ。

おそらく、前期高齢管理士のキャラとは違うことを表現したい、と言うことなのですね。


大規模修繕工事の基本的な工事なら、特殊なタワーマンションや他では使わないような高い材料などを用いているマンションではなく、一般的なマンションで、戸別の占有面積の違いや、建物形状の違いなどを考慮して、世帯当たりの金額の目安にするのなら、５０～７０万円になると言うことです。
　

[610: マンション住民さん]

こんばんは。築3年目、800戸のマンション住人です。
来年(4年目)、防水保護塗装を960万円かけて実施する計画になっています。（4年毎に実施計画)
6年目には、鉄部塗装と給水ポンプのオーバーホールを1820万円で実施する計画（6年毎に実施計画)
12年目には外壁改修塗装換、防水改修など68627万円で実施する計画です。
（消費税は5%で計算）

これは販売元がマンションを売ったときに作った長期修繕計画なんですが、
この数字はぼったくりを想定した数字なんでしょうか？

ほっておくと、この数字をベースに事が進んでいくので、何か根拠があれば理事会に提言したいと思います。
なお、これ以上の細かい情報は売主に貰っていないので不明です。

[612: 匿名さん]

>610

８００戸と言っても、タワーのように背の高い建物１棟での８００戸か、１５階建て・１０階建て・６階建ての３棟での８００戸なのかが分らないと、答えようがありませんし、修繕積立金の金額が分りませんが、できるだけ推測してみます。


＞来年(4年目)、防水保護塗装を960万円かけて実施する計画になっています。（4年毎に実施計画)

防水保護塗装ですが、普通、４年毎ではなく５年毎で、毎年の建物点検の状況でかわりますが、都内の空気の悪い場所でなら、最初は６～７年くらいで行うのが一般的です。
郊外や空気のきれいな場所に建っているのなら７～８年で行うことが多いです。

防水保護塗装だけなら足場は不要なので、９６０万円と言う高額なことから推測すると、屋上の面積は１５００㎡以上はありそうですので、タワーマンションではない２棟か３棟に分かれた建物のようですね。


＞6年目には、鉄部塗装と給水ポンプのオーバーホールを1820万円で実施する計画（6年毎に実施計画)

鉄部塗装は６年毎が一般的ですが、塗装だけで幾らの金額なのでしょう？

給水ポンプは、どんなポンプが何台あるのかが分らないので教えてもらう必要があります。


＞12年目には外壁改修塗装換、防水改修など68627万円で実施する計画です。（消費税は5%で計算）

「外壁改修塗装換」「防水改修」と言う工事の内容が全く分りませんので答えようがないのですが、大規模修繕工事のことだと思いますので、これも建物の状態を毎年チェックしていれば、伸ばすことができます。
今、都内や、トラックなど振動が激しい場所のマンションでも、１２～１５年くらいが多く、その他の場所や郊外なら１５～１８年くらいが多くなっています。
特に、１９００年代の建物より、２０００年代に建てられた建物のほうが使われている物の寿命が長くなっているものが多いので、大規模修繕工事の工事間隔は長くなっています。


＞これは販売元がマンションを売ったときに作った長期修繕計画なんですが、
＞この数字はぼったくりを想定した数字なんでしょうか？

最初に書きましたが、これだけでは何とも言えません。


＞ほっておくと、この数字をベースに事が進んでいくので、何か根拠があれば理事会に提言したいと思います。
＞なお、これ以上の細かい情報は売主に貰っていないので不明です。

これ以上の細かい情報が無いのは不自然です。
もし知らされていないなら、管理会社に要求してもらう必要があります。
分譲マンションの所有者ですから、管理会社が拒否することは出来ません。
要求したのに管理会社が拒否すれば、ぼったくりであると言えそうです。

[613: マンション住民さん]

>612
610です。回答ありがとうございます。
ご指摘どおり　15階建ての4棟構成です（端はルーフバルコニーを用意するため階段状）

6年目の鉄部塗装は1590万円になっています。

全体的に周期を短めに設定しているみたいですね。

細かい情報というのは、面積や台数といった情報でしょうか？
修繕計画段階でどこまで細かい内容を持っているのが正解なのか少しわからなかったもので。

まずは、この周期でやる必要があるのかどうかから見直しですね。

[614: 契約済みさん]

目安ですね。
それも、最も高い金額と最も短い周期。

[615: 匿名さん]

>613

給水用のポンプですが、台数だけではなく、どのようなポンプなのかは、マンションの基本的なことですので、細かいことではありませんので、普通の管理会社であれば、聞けば直ぐに調べて教えてくれます。

給水ポンプには大きく分けて２種類があります。
ひとつは、水中ポンプと言うもので、文字通り、建物に設置されている受水槽タンク内部の水中に設置されているものです。
もうひとつは、陸上ポンプと言うもので、受水槽タンクの外に設置されているものです。

給水方式が幾つかあるので、それによって、ポンプのオーバーホールが必要になることがあるのかも知れませんが、私が知る限り、ポンプを使用途中でオーバーホールすると言うのは聞いたことがありません。

だから、もしかすると私が知らない、特殊な給水システムに使う特殊なポンプなのかも知れないと思ったのですが、築３年のマンションですから、給水ポンプを扱っているメーカーは世界で探したとしても見つかるはずなのです。

余程特殊な給水システムなのか、管理会社が悪徳管理会社で、そのように有りもしない給水システム専用のポンプだから、オーバーホールが必要なんだと言っているのかも知れないからです。


鉄部塗装ですが、１５階建てが４棟の８００戸だとすると、１５９０万円の金額からすると、塗装すべき鉄部が多いと思います。
築３年と言う最近のマンションでありながら、アルミ素材やステンレスなどの素材を用いず、わざわざ維持費が掛かる鉄に塗装と言う方式を選らんだと言うのは、デザイナーズマンションに良く見られるのですが、８００戸で４棟に分かれているデザイナーズマンションと言うのは聞いたことがありませんので、もしそうだとすると、検索すれば直ぐに見つけられるくらい珍しいものになると思いますので、違うでしょう。

ただひとつ考えられる理由があります。

意匠設計士が、メンテナンスフリーのアルミやステンレスを使わず、鉄に塗装を選ぶ理由は、建築費を安くすることが出来ると言う理由です。

鉄の強度が必要な部分だと、ステンレスにメッキを用いるのでメンテナンスフリーとなり、維持費が掛からないのですが、鉄に塗装としたことで、材料費は３分の１から４分の１くらいになってしまうからです。

でも、こんな選択をするデベロッパーは、少ないと思います。


ここで判断を求めるのなら、もっと情報が必要ですね。

[616: 匿名さん]

>613
管理会社がデベ系の場合は、早めの工事、高めの工事費となる傾向があります。
多分、お宅のマンションはデベ系であり、管理会社はそこの系列ではないんですか？
管理会社によっては、工事をせかしてくるとこがありますから。そういう管理会社は、
殆どがその工事は系列の業者がやっています。
工事については、管理会社主導ではなく、あくまで組合主導でやることです。
そして、相見積を取る場合、管理会社の推薦も含めて、組合推薦や公募をして
厳正にやるべきです。
当然、見積書は厳封で理事や修繕委員会の前で開封します。
決して管理会社に任せないことでしょうね。
説明会をやるにしても、最終的に業者を決めるときは、管理会社を外して決めるように
すれば問題はないと思います。
ただ、工事の時期については、要検討です。これも管理会社任せではだめでしょうね。

[617: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

なるほど、一度、専門家に見てもらった方がよさそうですね
ありがとうございました

[618: 匿名さん]

>617
専門家と言いますが、どのような専門家かで状況は変わります。
法的に適正かどうかを判断する専門家なら、決められた時期よりも早く行うことは問題ないので大丈夫だと言われるのが関の山です。
金額が適正かどうかを判断する専門家なら、マンションの状態に関係なく、これまでのデータなどから得た情報だけで判断するだけなので、どのようになるかは分りませんが、あなたのマンションに即した意見がだされるかどうかはわかりません。
少なくとも、マンション居住者全員が、皆のマンションをどのように維持管理して行きたいかに即した内容で、建物の状態を把握した上で、適正な選択肢を示し、各々のメリットとデメリットを説明でき、長期に渡り、あなたのマンションを継続して診てくれるような専門家がいればいいのですが、そんな人はなかなか見つかりません。
結局、あなたのような問題意識をしっかりと持った居住者たちが、率先して自分たちで実情を確かめながら、管理会社と協議し、進めることが、無駄な金を専門家のような人たちに支払うことをせずに済む、マンションにとっても良い選択肢です。
他人任せにしないことです。

[619: 匿名さん]

結局、オプション工事も無しで、特に問題が無く特別な金のかからないマンションでも、戸当たり１００万円以上になるのは当たり前って言うのは、嘘だったってことですか？

[620: 匿名さん]

そんなことはないでしょう。
彼は、盛んに基本的な最低限の工事といっていましたからね。
その最低限の工事なら７０万程度でもできるが、それ以外に
いろんな工事があるから、１００万もありえるといってましたよ。
オプションでも、給排水管まで入ってくる２回目の大規模修繕工事なら
１００万は軽くオーバーするでしょうから。
勿論、給排水管を除いても９０万～１００万はオプション次第ではかかるでしょう。

[621: 匿名さん]

普通に考えれば、１戸当たり９０万はかけて工事をしたいですね。
ぼられてるとかいわずに、ぼられないとしてだよ。
ぼられずに、１００万程度の工事をすれば、すばらしく甦るでしょうからね。

[622: 匿名さん]

金を掛ければ綺麗になると考えているのは、悪徳業者から洗脳された人くらいです。
もしくは、悪徳業者の言い分です。

実際には、特殊なマンションを除いた一般的なマンションだと、一部屋当たりの面積などの違いにより、５０～７０万円が妥当な金額です。

[623: 匿名さん]

>622
基本的な最低限の工事ならそれでできるでしょうが。

[624: 匿名さん]

基本的な大規模修繕工事の金額は、超高層などのタワーマンションや、高級マンションで一部屋が１５０㎡以上で何億円もするようなマンションでない限り、５０㎡～８０㎡くらいの一般的な分譲マンションであれば、戸当たり５０～７０万円です。

長期修繕計画でも、戸当たりにすれば５０～７０万円くらいで計画されています。

なのに、戸当たり１００万円以上も掛かるとなると、最初の大規模修繕工事で修繕積立金が足りなくなり、一時金として全戸から３０～５０万円を徴収しないと工事が出来なくなります。

実際に、悪徳管理会社や悪徳業者に騙されて、一時金として徴収されたり、そんな金を一時金として払うことが出来ないので銀行から何千万円も借り入れることになったと言うマンションもあったようです。

戸当たりで考えるなら、５０～７０万円です。
　

[625: 匿名さん]

>624
基本的な工事だけでいいの？
共用廊下のシート防水（靴音防止と高級感）、バルコニーの防水、
窓枠のシーリング、玄関ホールの整備や模様替え、高齢化対策、
駐車場や植栽、ＬＥＤ化、舗装改修工事等いろんな補修個所があるけどねえ。
単なる、外壁の塗装、躯体改修工事、屋上防水、鉄部塗装だけではねえ。
劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げ
ることを改良といいます。
改良も含めた修繕を、定期的に継続的に繰り返し行うことで、建物の耐用年数を延ばして
いくことになります。
それに、資産価値の確保と快適なマンションライフをおくるためにもね。
基本的なとこしかできないマンションもあるけど、だからといって、ぼられるを
繰り返しても、負け　犬の遠吠えにしか聞こえないけど。

[626: 匿名さん]

>624
修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて算出されており、
給排水管やエレベーター更新、高置水槽の取り替え、消防設備や
インターホンの更新工事等、殆どが組み入れられているよ。
それで積立金は、徴収されているから、借り入れとかはまったく考えられないよ。
あなたのとこの、修繕積立金は何を根拠に算出されているの？
たぶん、そういうのではなく、勘で積み立てられているようだね。

[627: 匿名さん]

>625

物事には、それに適した考え方があります。

マンションの状態や住人の考え、もしかすると管理会社に水増しされたり、水増しではないにせよ、特にしなくて良いことをしたりしたものや、オプション工事を含めた総額で話をしても意味がないと言うことです。

まず、１０００棟あれば９９０棟は同じように考えて良い大規模修繕工事の基本的な部分の金額の目安を知らないと、高いのか安いのかさえ判断することが出来ないのです。

例えば、Ａさんから、車を買いたいが幾らくらい必要かと聞かれ、Ｂさんは２００万円くらいだと言うが、Ｃさんは、いやいや５００万円は必要だと言うのと同じなのです。
つまり、Ａさんが、どのメーカーのどのモデルを買いたいかどうかさえ分からないのに、更に、オプションの有る無しで、金額は大幅に違って来ると言うことです。

Ａさんは、定価１５０万円の車を考えているので、Ｂさんは偶々近い車を想定したので、諸経費を含め、２００万円くらいの金額は、ほぼ当たっていたのですが、Ｃさんは５００万円ですからオプションを含めても定価１５０万円の車が５００万円になるはずはありません。

しかし、Ｃさんは、定価１５０万円が定価の車でも、エンジンをフルチューンして、サスペンションを替え、シートをメーカー以外のところにオーダーした高価な皮にして、オープンカーに改造したら５００万円にはなると言っているのと同じことです。

まず、定価が幾らなのかを決めても、オプションを付けたり、タイヤとホイールを高価なものに交換するかどうかを含めてしまうと、それが高いのか安いのか、誰にも判断できなくなります。

誰もが、同じオプションを付けるとは限りませんし、タイヤとホイールを高価なものに交換するとも限らないのに、自分がそうするからと、それが基準だと言われても困りますからね。

その基本的な金額として、戸当たりで表現するのなら、５０～７０万円だということです。

[628: 匿名さん]

>626

長期修繕計画書を見たことがないようですが、あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？

購入時に、簡単であれ、重要事項説明の場で、その説明は必ず行われますので、分譲マンション購入者本人であれば、知っていて当然のことだからです。

最初の大規模修繕工事では、給水管などの工事は含まれません。

３回目に給水管などの予定はされますが、あくまでも予定であるとされています。

しかも、給水管などのことは、大規模修繕工事とは別の項目になっています。

分譲マンション購入者本人であれば、知っていて当然のことなのですが、どうして知らないのでしょう？

[629: 匿名さん]

>628
確かに給排水管の工事は、３０年前後ですね。
６２０で第１回目にはないと書き込んでいるんですけどね。
長期修繕計画が、分譲時にあるところはないでしょう。
長期修繕計画だけではあまり参考にはならないですよね。
分かります？
長期修繕計画には、その内訳書がなければ何を工事するのかが
分かりませんからね。
内訳書見たことあります？ないでしょうね。
マンション管理に関することなら、何でも質問してみてください。
即答しますよ。
工事、点検費の相場、規約改正の仕方、滞納金について、義務違反者対策、管理会社の事務管理委託費、
高圧一括受電、電子ブレーカー、瑕疵保険、標準管理規約の不明な点等なんでもいいですよ。

[630: 匿名さん]

>628
追伸
長期修繕計画は、現在は30年でたてますので、給排水管も入っているとこも
ありますよ。
それに、5年ごとに作成するんであれば、10年経過したマンションであれば、
当然給排水管、エレベーターの更新とかも入っている筈ですよ。

[631: 匿名さん]

>629
あなたは分譲マンションを購入した本人だと言うことで、いいのですね？
私は分譲マンションを購入した本人で、仕事は建築関係者でして、建築関係者と言ってもいろいろありますので簡単に言うと、分譲マンションはありませんが、賃貸マンションや賃貸ビルなどを所有しているのオーナーさん側での仕事をしています。
なので、長期修繕計画の詳しい内容を管理会社に問い合わせて聞きました。
しかしこれは、私が建築関係者だからではなく、分譲マンションを購入した人なら誰でも教えてもらえることです。
実際には、我々が行うような細かいものではなく、管理会社がこれまでに調べたり、実際に行ったことをまとめ、それらの内容から、各々のマンションならこんな感じだろう、と言うことで出しているだけでした。
これは、新しい工法が出るかも知れませんし、法令などが改正されたりすることの含みもあるからです。
つまりこれは、マンション管理に関することになりますが、実際にはマンション管理ではなく建築工事に関することです。

[632: 匿名さん]

>631
アバウトな長期修繕計画は殆どのマンションでは作成しています。
しかし、これは管理会社のフロントでも簡単に作成できます。ソフトにただ打ち込んで
アバウトな計画書を作成するものです。あなたのいっているのはこのことでしょう。
又、修繕修繕積立金はそれに基づいて算出されていないとこが多いようです。
普通５年ごとに作成し直すのが理想ですが、なかなかそこまでのレベルにはなっていません。
それで、大規模修繕計画のときに、詳細な長期修繕計画を作成するとこも多いようですが、
その時には、長期修繕計画の内訳書まで作成します。工事に携わった設計コンサルタントが行います。
そうすれば、各修繕ごとに工事内容の詳細と工事費が分かります。
不可解なのは、管理会社に聞かなくても管理組合はもっていると思いますよ。
うちの組合では、長期修繕計画のコピーは組合員全員に概略の計画として配布しています。
長期修繕計画に基づいて修繕積立金の算出をしていますので、値上げするときの説得資料
として配布しました。
ただ、内訳書については配布しませんでしたが。

[633: 匿名さん]

>632
あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？
と、あなたに何度も問いましたが、返事がなく、無視されているのは何故でしょう？
分譲マンションを購入した本人かどうかを明確にすると問題があるからですか？
「分譲マンションを購入した本人」だと書いて、もし嘘なら「身分詐称」になりますからね。
私が何故こだわるのか説明します。
あなたが分譲マンションを購入した本人なら、自分が所有しているマンションの色んな書類を元に話の展開が出来ますが、そうでないなら、あなたはネットで調べたり、ネットで聞きかじったことや、想像したことで話を展開するしかないので、ありもしない架空のマンションについて話が展開されるからです。
ありもしない架空のマンションだと、何でも有りにすることが出来るので、現実とは違うものになるからです。

あなたが分譲マンションを購入した本人であるのなら、答えは簡単ですが、違うなら、答え難いと思うのでしょうが、それは違います。
分譲マンションを購入したことが無いのなら無いと明確にすることで、現実の話を展開することが出来るからです。
将来、分譲マンションを購入するための知識として役立てることが出来るからです。

今は分譲マンションを購入していなくても、持っているかのように見栄を張る必要はないのです。
見栄をはれば見透かされます。

あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？

[634: 匿名さん]

>633
632でうちの組合では云々と書き込んでいるでしょう。
これを読めば、マンションの住民で理事ということが分かる筈ですがね。
理事の経験者であれば分かることでしょう
理事の経験がなければ、ここにきませんし書き込むこともないでしょう。
それにね、身分詐称は滑稽ですよ。ここは匿名掲示板ですよ。
あなたの書き込んでいるのも詐称（建築関係者）かもしれませんよ。
629でも書き込んでますが、マンション生活25年（2軒目）で理事長や各種専門委員会の
経験者ですよ。
それ以外にも、外部のマンションに関する委員も各種してますよ。
マン管の資格保有者でもあります。

[635: 匿名さん]

>634
あなたが自分で分譲マンションを購入した本人であると書けばいいだけの話です。
マンション生活２５年目だと言うことは、ローンのこともあるので年齢は５０～６０才くらいですね。
マンション管理士の資格保有者だと言うと、それが仕事だと言うことですね。
私は仕事柄、ビル管理士の資格を取るはめになり何とか取れましたが、単に、資格所有者と言うだけで、現場では資格の有る無しなんて関係なく、経験と現場での実作業のことが分っていないと単なるお飾りです。
私は現場経験がありますので、現場経験の無い有資格者と話をすると、大きなギャップがあるのが分りました。
現場経験のない有資格者は、理論とかデータばかりで、その建物の中などを実際に見ることなく、勉強した内容のまま、つまり雛形の対応しか言えないのです。
それに、現場では違うことがあると言うと、それは現場がおかしいかのように、本で勉強したことが全てであるとしか思っていないようなのです。
だから、工事の金額についても同じで、単価表での話しか出来ないので、現場に応じた工法の違いにより工程が変わったりするので単価表は使えないですし、単価表に載っていな作業などについても同様なのですが、受け入れようとしないのです。
現場で実際に作業したこともない有資格者は、役に立たないのですが、日本の制度は、それを分っていながら天下り先を増やす目的で、矛盾と知りながら改善しようともしないのです。

あなたが、そのような現場で作業したこともなく、現場のことを知らない、本で勉強しただけの有資格者でないことを祈ります。

[636: 匿名さん]

>635
資格はもっているけど、輪番制の理事が回ってくるので取っただけで、それを仕事には
していないよ。
マンション管理の総合的な知識が必要だから取っただけのことですよ。
しかし、建築・設備等の技術的な知識はないけど、理論的には幅広い知識が身につきましたよ。
うちのマンションの大規模修繕工事の時は、専門委員会としてやったんだけど、理論を
身につけたお蔭で、技術的なことが良くわかりましたよ。
それから、消防施設、給排水管、ガス管や汚水管、給湯管、浄化水槽、エレベーター、インターホン、
監視カメラ、高圧一括受電や電子ブレーカー等技術的なことも良く理解できました。
工事の時の相見積の取り方、建物診断業者、設計・監理、元請会社の仕事の内容まで理解できましたよ。

[637: 匿名さん]

ペーパーライセンスですね。

[638: 大規模修繕工事業者]

一般的に当たり前の話だから知っているとは思うが、大規模修繕工事費用はマンションの世帯数が多ければ多いほど、一世帯あたりの単価は大幅に下がることを頭に入れて置いて下さい！

[639: 匿名さん]

>637
電気とか左官、とび職、給排水管とかだけの知識しかない者より
総合力はあるよ。
大規模修繕工事だけでみても、どれだけの技術者がいると思うの？
一人で全てはできないよ。
技術者はその中のほんの一部しか知らない・できないからね。

[640: 匿名さん]

>636
>639

資格だけで実務には無関係なら、ペーパーライセンスと言われて仕方ないですね。
私は、父親が工務店をしていたので、学生時代はアルバイトで職人さんたちに色々教えてもらい、工学部の建築学科卒業で、ゼネコンや設計事務所などで、木造住宅からビルまで、実際の設計から現場管理までの経験があり、今は個人の資産家が持っている数棟の賃貸ビルや賃貸マンションなどをオーナー代行のような形で維持管理していますので、ビル管理士の資格を取ることになってしまったので、あなたが誤解しているような、単なる職人ではないと思います。

これまでに専業で資格所有者だと言う人たちに数十人ですが会って打ち合わせなどをしましたが、そのほとんどがペーパーライセンスと言われるような人でした。

経験豊富だと自負するマンション管理士もいましたが、出てくるものは教科書通りで、データや他のマンションでは、と言うことばかりしか言えず、この建物のことを自分の目で確かめもしないで能書きばかり言う人が多かったです。

勉強しているので、色んな知識は豊富なのですが、実際に経験していないことばかりなので、教科書通りで応用が出来なく融通も利かないのです。

別のマンションで行ったと言うのを突っ込んで聞いてみると、結局、自分は現場を眺めていただけで、作業場所に立ち会わず、スーツにネクタイ姿で軍手をしなくても良い状態でしか眺めていないだけだったと言う人ばかりでした。

実際に作業をしろとは言いませんが、せめて、作業着で軍手をし、職人さんたちが作業しているのと同じ場所で地面に寝転がり、床下に入ったりして、体験することくらいはしないと分らないことが沢山あるのです。

それを知らないと、見積りを見ても、何故この場合、他とは違いこんな内容で、こんな金額になるのかが理解できないことも多いのです。

例え、業者が良心的で、がんばって無駄な部分をカットしたりして安い見積りを出したとしても、何故この金額になったのかさえ分からずに、単に他と比べて安いとしか理解できない人に資格は不要です。

例えば弁護士でも色んな弁護士がいます。
単に資格だけを持っている弁護士、色んな刑事事件をこなしている弁護士、悪徳会社や指定暴力団について、悪事を働いても捕まらないようにする弁護士など、色んな弁護士がいます。
しかし、どれも同じ資格で差はありません。

資格さえ持っていれば良いのではなく、実務に於いての経験と言うバックグラウンドが必要不可欠なのです。

中には、資格は持っていないが、資格所有者など足元にも及ばない知識と経験を兼ね備えた職人さんもいますよ。

資格の有る無しだけで、持ち出された意見を判断するような人にも問題はありますが、資格を持っているだけなのに、私は資格所有者だから、私の言うことは本で勉強したことだから正しいと言うような人にも問題はあると思います。

つまり、総合力の問題でもなく、現場を直接見て触れるのは当然のことで、一人の意見や考えで物事を決めてはいけないと言うことです。

[641: 匿名さん]

>640
技術的なことはその専門家に任せればいいだけのことです。
大規模修繕工事でも、建物診断業者、設計・監理業者、元請会社が
行いますが、それぞれ知識や技術はありますが、それをいかに使いこなすかが
大切なことです。使いこなすというより、いかに優秀な信頼できる業者を選ぶかです。
依頼者はわからなくても、その道の専門家がそれぞれの仕事をこなしていくのです。
総合的な知識と技術的な知識とは別物なんですよ。
いかにマネジメントしていけるかが大切なことですよ。
あなたは、技術屋の域を出ていません。
工事をする場合、その住民がへたに口出しするとやりにくくないですか？
例えば、住民の中に一級建築士がいたりしてね。ところどころ口出しされたりすると。

[642: 匿名さん]

>640
私は資格はあるけど、それで商売をしている訳でもないしね。
マンションの理事長をするので自己啓発として資格を取っただけのことだよ。
何にもしない理事長よりはいいでしょう。

[643: 匿名さん]

>641
＞技術的なことはその専門家に任せればいいだけのことです。

お役所仕事の典型ですね。

あなたが言うように、技術的なことは専門家に任せるのなら、技術者の言う通りになってしまいますよ。

失礼ながら、あなたには何を言っても聞く耳持たない、馬の耳に念仏と言う状態のようです。

私が書いた内容を熟読する時間もなく即答していることからも、私の意図を理解することのない返答ですので、あなたはその類の人間ではないかと思いました。



これ以後は、あなたではない人のために書きます。



私は、自分でビル管理士の資格を取ろうと思いもしなかったのですが、オーナーに言われて取りました。
資格を取る前、資格所有者の人たちを援護するようにしていたのですが、同じ資格をとってみると、これまで私のことを無資格者だと見ていた人の態度が一変したのには驚きました。

これまで口には出していませんが「君は資格を持っていないんだから」と言うことが多かったのですが、私が資格を取ってからは、資格を取る前と同じことを言っているのに、資格を取ってからは、私の意見を非常に尊重してくれるようになったのです。

私は、それを痛感しましたので、自分が有資格者になったが、これまで通り、末端の職人さんの意見も聞いていたことを忘れないように心掛けていますし、今も忘れてはいません。

テナントの皆さんが、言い辛いことでも、察して聞いてあげるようにしないと、オーナーが持っているビルたちの状態が分らなくなるのです。
毎日、使っているのはテナントの皆さんだからです。

分譲マンションも同じで、と言うよりも、テナントは賃貸ですが、分譲マンションは個人所有者の集合体です。

素人であれ、子供であれ、住んでいて何か気がついたことがあるのなら、その気付いたことの中に、大規模修繕工事で行うべき、考慮すべきことが含まれているかも知れないのです。

大規模修繕工事に個人的な部分は組み込めませんが、共用部分に関することは盛り込むべきであり、同じことが起こっていても気づいていない人がいることも良くあるので、大規模修繕工事で全体を改修することにつながることもあります。

それを専門家任せにするようなお役所仕事をしていると、聞いていたのに行わなかったと言うことが起きます。

聞いていたので大規模修繕工事で一斉に行えば、金額が安くなっただけでなく、マンションの持ちが良くなったはずだと言うことが多いのです。

お役所仕事しかしない資格所有者の言うことに従うのが一番だと思っていると、金銭面的なことでも大変な目に遭うことが多いのです。

技術者がこの工法が良いので、この工法で行いますと言っても、それは一般的な分譲マンションの平均的なデータに基づくことですので、この分譲マンションに適しているとは言えないのです。

マンション住人の総意を組み、大規模修繕工事に掛けられる金額を考え、この部分に関しては技術者が薦める一般的に良いとされる工法ではなく、別の工法で行うことが、このマンションの状態と住人に総意に沿っていると言うことがあるのです。

技術者任せでは、このような判断をすることが不可能なのです。

みなさん、ペーパーライセンスの資格所有者は、信用しないほうが賢明ですよ。
　

[644: 匿名さん]

>643
ビル管理士なるものがどれぐらいのものかをちょっと調べてみたけど、
合格率７０．４％の資格なんですね。
私は大学は経済学部であり、建設・設備に関しては関心のない典型的な
文系人間ですよ。
しかし、資格を取るということにより、今まで経験のなかった建築・設備まで
勉強しましたよ。
勉強は、今まで知らなかったことだったので楽しかったですよ。
マンションは、技術的な知識を設計・監理（設計コンサルタント）にお金を払って
依頼するのですよ。その道のプロにね。
総体的な知識がそこそこあれば、理事はいいんですよ。

[645: 匿名さん]

>644
＞ビル管理士なるものがどれぐらいのものかをちょっと調べてみたけど、
＞合格率７０．４％の資格なんですね。

これこそ、あなたの本質であり、本音なのです。
その資格の本質を考えるのではなく、単なる上辺だけである合格率でしか判断しようとしないのです。

日本の誤解が生んだ試験制度の犠牲者である官僚と同じですね。
日本の東大などの国立大学は、受験者が受験の時だけ合格点が取れれば合格するので、人間性は無関係なのです。
だから、学習塾や家庭教師は、試験に受かるテクニックを重視して、合格さえすれば良いと言う、本来の勉強とはかけ離れたものが持て囃され、今もそれを信じて疑わない人がいますが、それと同じです。

例えばハーバードなどは、試験の点数ではなく、例え答えが出なくても、間違っていても、この問題を、どのように考えて答えようとしているのかを評価するのに加え、受験者がどのように育ってきたのか、何をどのように考えているのかを面接によって聞き、合否を判断するのです。

単に合格率で判断するような人が親だとすると、その家庭で育った子供の将来は恐ろしいとは思いませんか？



＞マンションは、技術的な知識を設計・監理（設計コンサルタント）にお金を払って依頼するのですよ。
＞その道のプロにね。
＞総体的な知識がそこそこあれば、理事はいいんですよ。

典型的な、勘違いしている官僚、お役所仕事ですね。



こんな考え方の人に、マンションの将来を任せる気になる人がいるとは思えません。
　

[646: 匿名さん]

>645
マンションの将来を任せる気になる人がいるとは思えませんといってるけど、
現実は理事長としてやってますけどね。
どういう試験制度であるにせよ、まず合格することが先決ですよ。
そういうやり方で合格した東大生が全てダメという訳ではないでしょう。
合格者の中にはいろんな考えをもった者がいますよ。
合格しなければ、どんな努力も報われません。
あなたの考え方はおもしろいですね。

[647: 匿名さん]

>645
わたしは総体的な知識がそこそこあればいいと思っていなかったので
資格にチャレンジしたのですよ。

[648: 匿名さん]

>646
あなたのような考えを持つ人が居るので、日本はこんな状態になっているのです。
だから有能な研究者は、そのほとんどが日本から出て行っています。

[649: 匿名さん]

大規模修繕工事の金額について話すのなら、出来るだけ同じような基準で話をしないといけないと言うことです。

ここ最近の分譲マンションであっても、山などの特殊な立地であったり、高層タワーや低層であっても外装やデザインに特殊で特注などの高価な素材などを用いたものや、分譲する一部屋の大きさが１５０㎡以上などの一般的ではない分譲マンションでない、一般的な範囲の分譲マンションで考えるべきだと言うことです。

また、駐車場などを含めてしまうと、平面で戸数分の用意がある自走式駐車場なのか、戸数の半分以下の機械式駐車場なのかで、金額が大幅に変わってしまうため、駐車場なども除外して話すべきだと言うことです。

大規模修繕工事の金額は、一般的に共通する項目についてのみの範囲で話をするべきで、個別の分譲マンションだけにしか起こり得ない「改造工事」や破損した部分の「補修・改修工事」、雨漏れなどに由来する「防水などの工事」などを含めず、モルタル仕上げの床に長尺シート仕上げにするとか、長尺シート仕上げの長尺シートを張り替えることなどのような分譲マンションの仕様を住人の意思で行う「グレードアップ工事」なども除外して話をしないと、元々の共用部分の床がタイル仕上げであるような分譲マンションと比較すれば、金額が大幅に上がるのは当然なので、除外した金額で話合わないといけないと言うことです。

大規模修繕工事の金額を、余り意味のない一部屋当たりで話すので、次のことを考慮しないといけないのです。

まず、一般的な分譲マンションであっても、ファミリーが対象に設計された世帯数が多く、複数の共用施設があり、一部屋の面積が７０～１００㎡であるような分譲マンションがあります。
それとは対照的に、独身などを対象に設計された都心の分譲マンションで、世帯数が少なく、共用施設もなく、一部屋の面積が４０～７０㎡であるような分譲マンションもあります。

一般的な分譲マンションと言っても、少なくともこれくらいの違いが存在しますので、それをまとめて一世帯当たり何万円だと言うことは出来ないのです。

しかしながら強引に一世帯当たりに必要な大規模修繕工事の基本的な工事部分だけに関する金額で話をすると言うのなら、一世帯当たり５０～７０万円と言うしかないのです。

悪徳業者などは、バブル時代の金を湯水のように使っていた時の金額で、グレードアップ工事なども含めた工事金額を持ち出して、タイプの違う分譲マンションなどお構いなく、一世帯当たり１００万円以上が当たり前だと言っているだけなのです。

例えば、良心的な業者が大規模修繕工事を行った場合でも、そのマンションがファミリータイプで共用施設が多く、付属の駐車場も含めた工事で、グレードアップ工事も含めた盛り沢山の大規模修繕工事の総額だとすると、一世帯当たり１００万円になるかも知れません。

悪徳業者は、このような実例を持ち出し、他の分譲マンションとは共通しない、グレードアップ工事が不要なのと同様に、不要な工事が含まれている盛り沢山の工事内容を説明せず、単なる金額だけを持ち出して、どんな分譲マンションでもこれくらい掛かるのは当たり前だと言い出しますので、実情を知らない人は簡単に騙されてしまうのです。

一般的な分譲マンションにおける大規模修繕工事の基本的な金額を、強引に一世帯当たりで表現するのなら、一世帯当たり５０～７０万円です。
　

[650: 匿名さん]

>649
相見積をとったことはないのだろうね。
相見積をとる場合は、要項書を見積もり参加業者に送付して、
それに基づいて見積もり金額を出すんだよ。
その要項書には、修繕個所、仕様、材料、その他が同じ基準となるように
見積もらなくてはならないんだ。それじゃなきゃ比較ができないからね。
だから、ぼられているとかいうことは考えられないよ。
ぼられているというか、高い見積もりを出した業者は当然外されることになるしね。
それから、見積もりをだしてくる業者が１戸当たりとかいう見積もりを出してくることは絶対ありません。
全てヘーベー数で算出されてますよ。
不要な工事の見積もりはだせません。要項書に記載してないから。
こんな基本的なことも分からずに、１戸当たり70万前後を連発してもねえ。

[651: 匿名さん]

>650
あなたには、私が書いた内容が、相見積もりを取る以前のことだと言うことが理解できないようですね。
これらの認識があって、見積りをとったり、相見積もりを取って比較することが出来ると言うことです。

単に出された見積りを見た素人が、何を基準にして、どのように判断すればいいと言うのでしょう？

相見積もりを何社から取ろうが、それらが全て繋がっていたとすると、出された見積り全てが所謂「ぼったくり」の金額であったとすると、何の基準もないマンション住人は、全てぼったくりの金額の中で検討することになるのです。

例えば、１０社から見積りを取ったが、９社は管理会社経由で取ったもので、１社は近所で評判が高い工務店だとした場合、基準を知らないと、９社の悪徳業者が出したぼったくり金額の９千万～１億円前後で揃っているのに対して、評判が高い工務店の金額が６千万円だったとした場合、圧倒的に悪徳業者が出した、ぼったくり金額のほうが正しいように思え、安いのは「安かろう悪かろう」になるのではないかと考えてしまい、金額が揃っている悪徳業者が出した、ぼったくり金額の中から選んでしまうことになるのが常です。

しかしここで、私が書いた内容を理解しているのなら、基本的な工事の金額をその他を分けて考え、基本的な工事でも、妥当な数量と単価かどうかを判断すれば、９社は揃って１億円くらいだったが、それは全てが、ぼったくり金額だと言う正しい判断が下せるので、たった１社であったが、適正な金額を見積もった工務店が正しいと判断することが出来るのです。

後は、悪徳業者が出した、ぼったくり金額は除外し、適正な見積りを出した１社を目安の金額にし、別の業者を探し、見積りを依頼すればいいのです。

[652: 匿名さん]

>651
あなたは、設計・監理というものを知っていますか？
出てきた見積もりをどういう基準で判断すればいいのか？
設計・監理業者が、出てきた相見積の中で、各部分で他と比べ
かなりの額が違う場合は、その業者に対して何故高いのか、何故安いのかを
聞き取り調査をしますよ。
そして、違う材料を使っていた場合は、要項書通りで見積もりを再提出させますよ。
安いところは、何か洩れているかもしれませんので、そういったチェックをプロの
一級建築士（設計・監理）が指摘するのです。
それに、相見積を取る場合は、公募、管理会社推薦、地元の優良業者、大手ゼネコンへの
相見積参加を要請しますよ。
管理会社経由の推薦業者も1社から2社はあるでしょうがね。
当然見積書の公開は、理事や専門委員会の目の前で一斉に開封します。
その中から、いい業者を専門委員会で5～6社選び、後日ヒアリングを行うのです。
大規模修繕工事の進め方で、業者選定方法の勉強をされたらいかがですか。
見積もりを取るのに、基本的な工事云々は関係ないのです。
そのマンションが、修繕個所、仕様、材料等を要項書

[653: 匿名さん]

>652
設計管理は、私の仕事の一部ですから知っています。

[654: 匿名さん]

>653
ということは、あなたは一級建築士なんですね。
設計・監理は一級建築士しかできないことになってますので。
それだったら、応募業者に見積要綱書と見積明細書を送って
見積書を提出させるということは分かっていますね。
そして出てきた要綱書や明細書を見て、不自然なとこがあれば
修正等をする役割があることを知ってますよね。
そういう仕事を、建築のプロがやればぼられるということはありませんよ。
設計・監理社は見積もりで不自然なとこがあれば、見積もり内容を見て、
修正をかけさせたりしますからね。

[655: 匿名さん]

>654
あなたは本当に知らないようですね。
一級建築士でなくても実務は出来るのです。
ちなみに私は１級ではなく２級です。
最初は、見積りを提出する側の仕事をしていましたが、今では見積りを依頼する側の仕事をしていますので、出す側のことも知っているのです。

[656: 匿名さん]

>655
二級建築士でそんな基本的なこともしらないの？
大規模修繕工事の設計・監理は一級建築士じゃないとできないと
記載されているよ。
それに、実務はできるとは何？
見積もりをだすということ？そんなのは誰でもできるよ。

[657: 匿名さん]

>655
設計・監理の仕事の内容が分かっていなくて二級建築士なの？

[658: 匿名さん]

「あい見積もり」を取るには、幾つかの方法があります。

その前に、説明しておくべきことがあります。

ちなみに、「相見積もり」のように「相」と表記したものと、「合い見積もり」のように「合」と表記したものとがありますが、同じ意味で使っている場合もありますが、別の意味で使っている場合もあります。

別の意味で使っている場合、簡単にその違いを書きます。

「相見積もり」は、どちらかと言うと、業者の力量を見ると言う意味もあり、概略だけを伝え業者任せで、複数の業者から業者の独自の見積りを取ることです。
この場合、同じ概略であっても、各々の見積り内容は同じだとは限らないのです。
よって、全ては見積もった業者の責任下となるので、何か問題が起こった場合、施主側は徹底的に責任を追及することも出来るような見積りの取り方を意味します。

「合い見積もり」は、施主側から見積り内容を決めて業者に説明し、その内容に沿った見積りを業者に出させるようにすることです。
施主側からの見積り内容は、工事項目だけの場合もありますが、時には、工事項目の中の作業項目まで決められているものや、数量まで決められているものもあります。
これは、例えると、製造業などで用いられるような、どんな質の何と言う材料を何トン買うのなら幾らで売ってこれるのか、と言う方法に似ています。
よって、業者側の技量が発揮できないだけでなかく、施主側が指定した通りの工事だけを要求しているので、後で何か起こった場合、施主の言う通りに工事するしかなかったため、業者に責任を追及するのが難しいことになる見積りの取り方を意味します。

よって、次のような見積りを依頼する方法は、「合い見積もり」となってしまい、業者への責任は半減されてしまうのです。
この方式は、施主側が建築に関する詳しい知識と経験が必要不可欠な方式とも言えます。

＞相見積をとる場合は、要項書を見積もり参加業者に送付して、
＞それに基づいて見積もり金額を出すんだよ。
＞その要項書には、修繕個所、仕様、材料、その他が同じ基準となるように
＞見積もらなくてはならないんだ。
＞それじゃなきゃ比較ができないからね。


詳しく説明すると、この数十倍にもなりそうな長い文章となりますので控えます。

一般の分譲マンションで大規模修繕工事などの工事を行う場合、時間を掛けることが「ぼったくり」や無駄な工事を防回避し、必要な工事範囲などを決め、居住者全員で積み立てた修繕積立金を無駄なく有効に使うことが出来るはずです。

例えば、床の長尺シートを張り替える場合、業者によって、面積の出し方が違ったり、同じ材料を使っても単価が違ったりします。
廊下の長さが１００ｍで幅が１.５ｍだとすると、長尺シートの製品幅が１.８ｍだとすると、材料は１.８ｍで１００ｍ分が必要になるのに、数量指定をして１５０㎡だとしてしまうと、業者は実際の施工で出てしまう幅０.３ｍの半端が１００ｍ分出てしまうので、それを単価に上乗せしないと赤字になってしまうことになるのです。

また、塗装などにしても、見た目の平面的な「見付け面積」で数量指定した場合、実際の塗装場所は平面だけでなく、両側が回り込んでいるなど、実際に施工中の一工程として行い、仕上がれば別の仕上げなどで隠されてしまう「取り合い部分」などもあるのですが、専門職じゃないと知らないような部分もあるので、これも単価に上乗せしないと赤字になってしまうことになるものもあります。

工事項目や数量指定をした見積書をチェックするには、専門家の知識と経験が必要になるのです。

業者任せで行う場合、業者が責任もって見積もった内容ですので、全て丁寧に説明してくれるのです。
また、こうすると、何故、この業者は高いのか、安いのかが理解できるようになりますので、ぼったくりに気が付く切っ掛けにもなるのです。

ぼったくり業者は、施主から工事項目や数量などを指定されるほうを好むようです。
しかも、１社で行うのではなく、よくあるのは、悪徳管理会社がマンション側から指定された工事内容で、複数の業者から見積りを取るようにするので、簡単に価格の談合が行えるのです。
マンション側は、工事内容や数量なども指定したと言うことで、「ぼったくり」は防いだと思い込んでいるので、簡単に騙されてしまうのです。


色んな搾取するテクニックを持った悪徳管理会社や悪徳業者からみれば、数年前まで盛んに行われていて今もひっそり行われている「リフォーム詐欺」などと同様で、簡単に騙すことが出来るのです。
施主側が、騙されないようにと工事内容な数量を指定することが、施主側の油断を招くので、かえって騙し易いことも熟知しているのです。


皆さんで積み立てた大事なお金です。
騙されないよう、無駄に使わないように心掛けて下さい。
　

[659: 匿名さん]

>656
>657

単なるネットで得たような知識なのですね。

正式な設計管理を行う責任者は一級建築士の資格が必要です。

しかし、分譲マンションで行うとすると、設計管理は複数人で行います。

船の操縦は、船舶免許を持っていなくても、船舶免許所持者が同船していれば違反にはならないのと同じようなものです。

外科手術で、医師免許を持っていなくても、看護師免許を持っていれば医師免許を持っている医師に代わり、手術の手伝いを出来るのと同じようなものです。

自動車でも、運転免許を持っていなくても仮運転免許を取れば、運転免許所持者が同乗することで、一般道路を運転免許所持者と同様に運転が出来るのと同じようなものです。

これくらいのことは、ご存じですよね？

[660: 匿名さん]

>659
マンションで設計・監理を依頼するのは一人ですよ。
まずあなたのは、設計・管理で字がちがってますよ。
プロなら、こんな簡単な当たり前のことを間違う筈がないのですがね。
元請会社の現場監督は、工事内容のチェックはするでしょうが設計・監理ではありません。
設計・監理って本当に知ってます？