大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[510: 匿名さん]

大規模修繕工事の場合、その内容によって金額は大きくちがってきます。
基本工事だけの最低限の工事から、現状よりグレードを高めたり、
バリアフリーとかの改良工事、ＬＥＤ化、各階の通路のシートを
張り替えたり、植栽にまで広げたりするとかなり工事費は嵩んできます。
勿論、配管工事とかが入ればもっと高くなります。
第１回目の大規模修繕工事でいうならば、100戸程度のマンションでいえば、
最低限の基本工事だけなら50万でもできるでしょう。
しかし、新築時の状態に近いとこまでもっていく工事であれば、1戸あたり
90万～100万が相場といえます。

[511: 匿名さん]

>507
1戸当たり150万でも見積もりはいいでしょう。
それはぼったくりではなく、数ある相見積業者の中から
そこを選んだ組合に問題があるのですよ。
通常は、そういった会社は選ばれないでしょう。

[512: 匿名さん]

>507
ぼったくりとかいっているけど、ちゃんと相見積を取り、
説明会とかをすれば、そういう会社は選ばれる筈はない。
相見積を出す会社が全てぼったくりの場合は、それはぼったくりとは言わず、
適正価格ということになる。
騙されるというのは、それを選んだ組合が悪い。

[514: 匿名さん]

>513
同感です。

相場が５０～７０万円だと知っていて、１５０万円の見積りを選ぶことは有り得ません。
それは、詐欺のような手口で、相場が１５０万円だと信じ込ませ、１５０万円に決めさせるよう誘導したからです。

ぼったくり悪徳管理会社や悪徳業者たちの常套手段です、

[515: 匿名さん]

>514
相見積を取っているの？
説明会を行っているの？
相見積は殆どが150万の見積もりということはないでしょう。
それを選んだのは、管理組合でしょう。
悪徳管理会社であろうと悪徳業者であろうと、相見積に参加するのはいいでしょう。
しかし、そういった業者を選ぶのは管理組合ですよ。
普通の業者選定の方法を取っている組合なら、ぼったくりの業者を選ぶことはありません。
510の書き込みを読んでどう思いますか？
私は業者ではなく、理事長ですよ。
あまりに書き込み内容が貧相ですよ。同じことの繰り返しばかりで。

[516: 匿名さん]

>>513も>>514も、結局は前提条件も積算根拠も示せず
思い込みで「大規模修繕工事の平均価格」を算定しているということですね。

[517: 匿名さん]

>515
現実に、世帯当たり１５０万円になるような見積りがあるのでしょうか？
長期修繕計画書で、高くても大規模修繕工事を行う予算として計上しているのは世帯当たりで高くても８０万円くらいです。
１００世帯のマンションだとすると、高く計上している世帯当たり８０万円で８０００万円の予算です。
これは、建物に何の問題も起こらない場合には、大規模修繕工事の予算としては十分に余る金額です。

長期修繕計画では、何か問題があった場合でも、何とかできるように、金額に余裕をもたせているのです。

だから、問題なければ世帯当たり５０～７０万円なので、５０００～７０００万円で大規模修繕工事が行え、余裕として残った予算で、グレードアップ工事を行うことも可能だと言うことです。

なのに、世帯当たり１５０万円だとすると、１億５０００万円ですから、長期修繕計画で余裕を見た８０００万円よりも７０００万円も高くなるのに、居住者が賛成する可能性はゼロです。

もし決まったとすると、足りない分は銀行から借り入れするしか方法はないでしょう。
しかし、銀行が７０００万円も出すはずがありません。
何故なら、次回の大規模修繕工事にも、同じだけの出費が考えられますので、それに向けて修繕積立金を２倍以上に増やす必要があるので、それに加え、今回の借り入れの返済費用を上乗せして支払える可能性が非常に低いからです。

それよりも、銀行が、そんな世帯当たり１５０万円なんて大規模修繕工事の費用を認めるわけがありません。

[518: 匿名さん]

>515
他人を侮辱するような人が理事長ですか。
呆れてしまいますね。

あなたが理事長だと言うのなら、あなたが購入した分譲マンションの長期修繕計画書を見て下さい。
大規模修繕工事は、何年目になっていますか？

組まれている大規模修繕工事の予算を世帯数で割ると幾らになりますか？

理事長なら、全ての書類を持っているのが当然ですので、直ぐに調べることができますよ。

嘘なら、調べるのに時間がかかるでしょうね。

[519: 匿名さん]

>>518
人にあれこれ要求する前に
高くても世帯当たり８０万円という長期修繕計画の
工事内容を詳細に教えて。どの場所を、どのように修繕するのかを。

これまでにも、繰り返し具体的な数字を連呼しているのだから
当然、その根拠はあるよね。資料は持っているよね。

もっとも、でまかせなら、根拠も示せないでしょうが。

[520: 匿名さん]

>519

順番が逆ですよ？

それを言うなら、先に、あなたが世帯当たり１５０万円の根拠を出すべきです。


理事長じゃないし、分譲マンションも購入したことが無いので、長期修繕計画書のことを知らないのではないですか？

だから、話を変えないとまずいのではないですか？
　

[521: 匿名さん]

>519
あなたは理事長だと書きました。
理事長なら、あなたが保管している管理書類の中に、長期修繕計画の詳細な書類がありますから、そこにあなたが要求したことが書かれています。
もし詳細まで書いていないのなら、あなたが管理会社に聞けばいいのです。
この掲示板に書いても、嘘だとか何とか言うだけで信用しないのですから、自分で確認すればいいのです。

あなたが分譲マンションを購入していて、今は理事長なら、簡単なことです。

[522: 匿名さん]

>>520
私は、515ではないよ。
管理組合理事長でも無いし、まして監理会社や工事業者でも無い。
たんなるマンションの住民。

ずっと、「大規模修繕工事の平均価格」の
工事内容や積算根拠を聞いている者だけど、
全然答えてもらってないよね。

人の質問そらしたり、質問で返すんじゃ無いよ。

[523: 匿名さん]

>519

あなたが５１５で書いた内容を、もう一度、ご自分でお読み下さい。


No.515 by 匿名さん　2013-10-28 15:03:22
>514
相見積を取っているの？
説明会を行っているの？
相見積は殆どが150万の見積もりということはないでしょう。
それを選んだのは、管理組合でしょう。
悪徳管理会社であろうと悪徳業者であろうと、相見積に参加するのはいいでしょう。
しかし、そういった業者を選ぶのは管理組合ですよ。
普通の業者選定の方法を取っている組合なら、ぼったくりの業者を選ぶことはありません。
510の書き込みを読んでどう思いますか？


　　　　私は業者ではなく、　理事長　　ですよ。


あまりに書き込み内容が　　貧相　　ですよ。同じことの繰り返しばかりで。



どうです、酷いでしょう？

[524: 匿名さん]

>522
あなたが５１５じゃないと言うのなら、あなたが大好きな「ソース」を示し、あなたが５１５ではないことを証明しない限り、あなたの言うことを信用することは出来ないのではないでしょうか？

と言うのは、あなたがいつも使う手ですよね。

[525: 匿名さん]

>>524
また、話のすり替えをしようとする。

結局、「大規模修繕工事の平均価格」の根拠は無いんだよね。

[527: 匿名さん]

>523
ところで、１戸当たり１５０万とかいっているけど、実際そんなにかかったの？
もし、そうであるなら、相見積はとらなかったんではないの？
しっかりした、選定方法で工事業者を選んだのであれば、１戸当たり１００万以内で
できるでしょうからね。
ただ、５０万なのか１００万なのかは、そのマンションのグレードであり、積立金の
余裕度で違ってくるでしょうね。勿論修繕個所にもよるけど。
相見積を7社に依頼した場合、全てが悪徳業者ばかりではないでしょう。
その中から組合は、いい業者を選べばいいんですよ。
どうして、悪徳業者に騙されるなというんだろう。不可解極まりないよ。

[528: 匿名さん]

>525
自分に都合の悪いことは、答えないで逃げるあなたの言うことを信じる人はいないでしょう。
理事長だと書いたのが嘘なら、あなたは嘘つきです。
もしも別人だとすると、理事長と書いた人が頻繁に書き込んでいたのに、何故突然書き込まなくなったのか不思議ですね。
しかも、自分が書いた内容に対して、私の答えを手ぐすね引いて待っていたにも関わらず、何も書き込まなくなったのですからね。

[530: 匿名さん]

>>528
おはようさん。
書かなくなったのは寝たから。
勝手に決めつけたり、
話をそらさないでくれ。

「大規模修繕工事の平均価格」の
工事内容や積算根拠を聞いているのだけれど、
相変わらず、全然答えてもらってないよ。

[531: 匿名さん]

>見積り金額が総会で認められたとしても、実は、その金額は一般的な金額より何割も高いと後で分った場合、決議を覆すことが出来るからです。


このボッタクリ連呼さんも、何で決議を無効にできるのか、ちっとも答えてくれないですね。

[532: 匿名さん]

みんな匿名だから、どれが誰のかも分からないね。
まとめると、大規模修繕工事は、１戸当たり５０万～１００万程度ということだよね。
ぼられないようにするためには、相見積を取り、説明会を開催し、管理組合でどこが
いいかを決めるということかな。
５０万と１００万の工事費の違いは、修繕個所、グレード、改良工事で違うということ。
ぼったくりを連呼する者がいるけど、ちゃんとした業者選定の手順を踏めば、例え
ぼったくり業者が相見積に参加しても、選ばれることはないよね。
こんなもんでどうかな。

[533: 匿名さん]

>530

＞書かなくなったのは寝たから。

＞No.515 by 匿名さん　2013-10-28 15:03:22
＞私は業者ではなく、　理事長　　ですよ。

１５時３分２２秒に書き込んだ直後に寝たのですか？

では、もう一人はどうしているのでしょうね？

あなたたちは、交代でしか登場出来ないようですが、何故でしょうね？

理事長なら、他人に聞くことなく、自分が持っているマンションの書類の中に、長期修繕計画書の詳しいものがあるので、それをみればいいのです。

あなたが疑いを持っている私に聞く必要はないのです。

自分で調べることが出来るのです。

自分で調べたら疑いようがないのです。

あなたは単に、暇つぶしに、色んなキャラになって、ここ以外のスレでも適当なことを書いて楽しんでるだけなのです。
　

[534: 匿名さん]

>532

大規模修繕工事の今の相場を世帯当たりに換算すると、５０～７０万円です。
　

[535: 匿名さん]

>532

一般的な分譲マンションにおける大規模修繕工事の今の相場を世帯当たりに換算すると、５０～７０万円です。

ワンルームや１ＬＤＫ・２ＬＤＫばかりの分譲マンションだと、世帯当たり金額は当然下がります。

世帯当たりの占有面積が８０㎡とかの広い３ＬＤＫや４ＬＤＫばかりの分譲マンションだと、世帯当たり金額は当然上がります。

３０階建てを遙かに超える分譲タワーマンションの場合、前述の占有面積の違いによる金額の違いの目安は同じですが、３０階建て以下の一般的な分譲マンションよりも大規模修繕工事の費用は高くなります。

しかし、分譲タワーマンションでの大規模修繕工事の実績数が少ないので、今もまだ大規模修繕工事の方法を模索中であるため、どれくらいの金額が妥当かは分らないのが現実です。

例えば、４０階建てで１世帯の占有面積が９０㎡くらいで、外装などに高額な素材を使っているような高級分譲タワーマンションなら、世帯当たり１００万円になるものもあると思います。
これを分譲マンション総数から見れば、１％にも満たない数ですが、大規模修繕工事費用が当然高くなる分譲タワーマンションを含むと数％にはなるので、これを一般的な目安の中に入れるべきではないので、別のカテゴリーとすべきものです。
　

[536: 匿名さん]

>534
状況によって違うといっているのが分からないんだね。
頑固すぎるよ。
2回目の大規模修繕工事の場合、給排水管の本管部分の工事を一緒に
やれば当然高くなるでしょう。
第1回目でも、修繕個所等によって違いがでるのは当たり前のこと。
実際、うちのマンションは約400戸のマンションだが、1戸当たり
90万程度の工事費だったよ。
当然、設計・監理もつけたよ。
施工会社は、大手ゼネコン。
相見積参加業者は、大手ゼネコン4社と地元大手建設会社4社の計8社で
総合評価方式の結果、最終的に一番点数の高かった大手ゼネコンに決定。
出来映えは、新築の時と変わらないようになったと高評価されている。
見える部分は、全て塗装や交換等を行ったからね。
全ＬＥＤ化もやったよ。
修繕委員会のメンバーには、住民の一級建築士3名と設計・監理もいたよ。

[538: 匿名さん]

建物幅が３０ｍで高さ３０ｍの分譲マンションがあるとします。
ワンフロアの高さを３ｍとすると、１０階建ての分譲マンションになり、ワンフロアの高さが２.５ｍ（実際には有り得ませんが、仮定の話として考えて下さい。）だと１２階建ての分譲マンションになります。
それに、ワンフロアに均等な大きさの３部屋がある場合、６部屋がある場合だと、同じ外周の面積なのに、３０世帯から７２世帯の世帯数の違いが出ます。
簡単に言うと、大規模修繕工事は、何部屋かは関係なく、外周部分だけの工事ですので、建物幅と高さによる面積で金額が決まりますので、この場合、９００㎡での見積り金額になります。
この建物の大規模修繕工事費用が３０００万円だと仮定します。
最少世帯数の３０世帯だと、世帯当たりの金額は１００万円ですが、最大世帯数の７２世帯だと、世帯当たりの金額は４０万円くらいにしかなりません。
その差は６０万円にもなってしまいます。
このように、単に世帯数でみると、騙されてしまうことになってしまうのです。
だから、世帯当たり幾らだとか言う管理会社や業者がいれば、疑いを持たないと騙されてしまう結果になるでしょう。

[540: 匿名さん]

>537
６０万円で出来るものなら、超一流のゼネコンでも１００万円になることは有り得ません。
６０万円で出来るのなら、超一流のゼネコンでもせいぜい７０万円になるくらいです。
ゼネコンの場合、多くの仕事量がありますので、仕入れなどが発生する基本的な材料は、工務店よりも安く仕入れられるからです。
工務店でもゼネコンでも、同じ工程で同じ仕入れで同じ材料で工事をするなら、金額に差はほとんど出ません。
工事金額の中で一番高い足場代は、その都度レンタル業者からレンタルする工務店よりも、自社で持っているゼネコンのほうが圧倒的に安くできるからです。

[541: 匿名さん]

５３６は、色んな屁理屈をこじつけて、占有面積なども無視して、とにかく世帯当たり１００万円が妥当になるようにしてるだけです。
　

[544: 匿名さん]

>537
大手ゼネコンは元請だけをやるんですよ。
地元の建設会社だろうと、実際工事をするのは下請け・孫請けの零細業者が
やるのです。
こんなことも分からないのですか。

>538　>541
相見積を取る場合は当然ヘーベー数で試算しますよ。
１戸当たりで見積もりを出してくる業者がある筈はないですよ。
見積要綱書に沿って見積もるのは当たり前のことです。
あなたは、相見積を取ったことがあるんですか？

>539
外壁塗装・補修工事、屋上防水、鉄部塗装だけの工事費だったら、60万ぐらいの
ものでしょう。
しかし、大規模修繕工事は、それだけではないのですよ。資産価値の低下を防止
しなければならないのです。
そのためには、改良工事、グレードアップ化が必要なのです。
そして、住民がそれを望んでいるマンションにとっては、1戸当たり90万でも
いいのです。
60万を超えたらぼられているというからおかしくなるんですよ。

[545: 前期高齢管理士]

＞５３８

総面積が工費に最も影響するとの説は事実です。
戸当り幾らかは、各戸の負担を解り易く簡単に説明する手段ですが、本質的にはナンセンスです。

＞５４０

ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
リーチが長ければ倍額もあり得ます。

施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。

[546: 匿名さん]

>542
要するにあなたのいいたいことは、零細企業に工事は依頼した方が
いいということなんでしょう。
しかしね、零細企業であっても、一つの会社で、左官、電気職人、足場組職人、
外壁塗装・補修職人、屋上防水職人、植栽、ガードマン等の社員を抱えている
とこはないですからね。
みんな、下請け、孫請け会社に依頼するのは大手だろうと同じことです。
そんな基本的なことも分からないの？

>543
私はマンションの理事長ですよ。
別に大手業者を擁護している訳ではありません。
常識を述べているだけです。

[547: 匿名さん]

スレ主は、1戸当たり80万～100万と相場というものを
しっかり把握しているじゃないの。

[548: 匿名さん]

>>533
何時に寝ようが起きようが、
いつネットに書き込もうと人それぞれだけどね。
いずれも、あなたには関係の無い話。

おれが、５１５と同一人物だという指摘も含めて
思い込みで、話を決めつけるんじゃ無いよ。

で、何度でも聞くけれど、
あなたの言う「大規模修繕工事の平均価格」の工事内容や積算根拠は？

あなたは話をそらすだけで、全然答えられないよね。

[549: 匿名さん]

>548
大規模修繕工事の平均価格の工事内容や積算根拠？
平均価格は一概には出せないけど、積算根拠は、㎡数、仕様・材料、修繕個所
だよ。

[550: 匿名さん]

>548
あんたは、誰に文句をいってるの？
殆どが匿名だよ。
ここに書き込むのに、そんなに真剣になる者っていないのではないの。
549を書き込んだのは僕だけど、533は関係ないよ。

[552: 匿名さん]

>548
本当に意見を戦わせるんだったら、ＨＮでやらないとだめだよ。
匿名だったら、誰かわからないしね。
全て憶測になってしまうし逃げられるしね。

[554: 匿名さん]

>553
やっぱり小規模マンションの積立金の少ないマンションの話しだったんですね。
あなたのとこの仕事をした業者も大手ゼネコンの曾孫受けの仕事をしてますよ。
零細業者なら、尚更社員は少ないから大変でしょうね。
大手ゼネコンにしろ零細業者にしろ、下請けや孫請け業者を使うのは同じ。
そして、大手ゼネコンの方が大幅に工事費が高くなるということはないよ。
それだったら、大手ゼネコンの下請けをした方が得ということになるからね。
同じ左官が大手と零細で仕事をする場合は大手の方がチェックが厳しく、今後の
仕事のこともあるのでよりいい仕事をしなければならないと思うよね。
ガードマン一つにしても、大手ゼネコンだろうが零細企業だろうがそんなに
コストはかわらないというか、大手ゼネコンの方が安くできるかもね。
要するに、積立金の少ない小規模マンションは、設計・監理方式もやらず、建物診断とかも
やらず、零細の業者に全てお任せという方法を取らざるをえないということでしょう。
予算がないので、この範囲でやってくれとね。

[555: 匿名さん]

>553
ところで、あなたがぼったくりを連呼している彼？

[557: 匿名さん]

>>556
おっ！どうした？
急に子供みたいな嫌味な事言い出して…
そういう事ではなく、きちんと論破してはどうだろうか？
ちなみに私は単なる傍観者です。
どっちもがんばれ！

[558: 557]

あと、私から一つ言わしていただくとすれば、零細だろうが大手だろうが、結局は下請けの零細がやるから同じって論理は間違っていますよ。
大手は、独自の厳しいチェック機能を持っています。
例えば、実際に施工する零細企業やそこの職人が、これでよいっとして完了した工事であっても、大手の社内検査には通らずやり直しって事例は山ほどあります。
要するに、求める質が違いますから。
大手が元請になっている現場は、現場自体がピリっとしてますよ。ヘルメットの着用や喫煙ルールにしても、ルールを破ると出入り禁止になりますから、立ち振る舞いから違ってきます。もちろん施工にも関わってきます。

あまり現場の知識もないのに、ちょっと見た感じの中途半端な知識を周りにひけらかすと、真に受けた方々に迷惑をかける結果となりますので、知らないなら書き込まないほうがいいと思いますが…

[560: 匿名さん]

大手ゼネコンや管理会社の関連施工業者に全部任せるなんて
もってのほかです。単に金をドブに捨てるだけです。

「大手は検査基準が厳しい」ですって、笑わせないでほしい。
大手は単にさや抜きのマージンがでかいだけです。
要するに、看板料ですね。有名なので仕事を取ったから、
料金の大半は俺のもの、でも仕事は一切やらないからね。
というのが、大手ゼネコンです。

工事の計画管理検査も設計士を自分たちで雇った方が安くなるし、
施工業者と関係ない人間にやらせないと本当の意味での管理や検査は
できない。

少なくとも、ちゃんと複数業者でコンペぐらいさせましょう。
その時は、大手の丸投げ先に、先にコンペの誘いを掛けて、
候補の一つとしてエントリしてもらいましょう。
大手は丸投げ先がないと、コンペの準備すら碌にできないので、笑えますよ。

[561: 匿名さん]

>545

あなたは「ゼネコン」の意味を知っていますか？
何故「ゼネコン」と呼ばれるのかを知らないのではないですか？
だから、次のような意味のわからないことを書くのです。

＞ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
＞下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
＞リーチが長ければ倍額もあり得ます。

[562: 匿名さん]

「ゼネコン」とは

「ゼネコン」とは、英語の「ＧＥＮＥＲＡＬ ＣＯＮＴＲＡＣＴＯＲ.」の略称です。

「ＧＥＮＥＲＡＬ ＣＯＮＴＲＡＣＴＯＲ.」とは、元請業者のことです。
　

[563: 匿名さん]

＞ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
＞下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
＞リーチが長ければ倍額もあり得ます。
＞
＞施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。


これを書いた「前期高齢管理士」さんこそ、幻想です。

「管理士」とは、何の管理士なのでしょう？
　

[565: 匿名さん]

>545
＞前期高齢管理士

管理士って、何の管理士なんだろう？
ゼネコンの意味を知らないのだから、マンションや建築関係は除外できるよな。

[566: 匿名さん]

>>550
548だが、別にあなたに対して何も言ってないけど。

このスレには、以前から
・マンションの平均的な大規模修繕価格は一世帯５０～７０万
・一世帯１００万もするのはぼったくり業者
と主張する方がいる。

しかし、大規模修繕と一口に言っても、その内容（種類）はさまざま。
また、同じ工事でもマンションの規模・構造によっても異なることもある。
だから、「平均的な大規模修繕価格は一世帯５０～７０万」の
工事内容を聞いている。

同様に、｢平均的」と言った場合、算出の元となった調査対象が不明だし、
５０～７０万円をどういう積算で出したのかも根拠不明。
資材ならどのようなものを使ったとか、足場の単価はいくらぐらいとかね。

いずれにしろ、基準となるものの内訳もわからずにする価格の比較など意味が無い。
しかし、いくら上記のことを尋ねても、その人は決して答えることは無く、
巧みに論点をずらしていったり（例　管理組合や理事の稚拙さ、大手と下請けの話）、
自分の意見に同調しない人間は、ぼったくり工事業者か管理会社、
そしてこれらに洗脳されている・買収されている役員と言い出して、ごまかす。
そういう人がいるんですよ。

時間があったら、このスレの書き込みを最初から見てみると良いよ。

[568: 匿名さん]

前期高齢管理士は、ゼネコンのことを知らないのが分ったので、知ったかぶりをしているのも明らかになったね。

545の内容が、致命的だったよ。

ここに書き込む人には、一般的になっている専門用語を目にしたことはあっても、ちゃんと意味が分かっていなくて雰囲気で使う人がいるね。

だから、前期高齢管理士のように、詳しい振りをしようとして頓珍漢なことを書いてしまい、ばれてしまうんだね。
　

[569: 匿名さん]

戸当たり１００万円以上が当たり前だとか、１５０万円になることもあると言っていたのは、全て前期高齢管理士が何役もして書いていたってことのようですね。

戸当たり５０～７０万円が適正な金額ですからね。

[570: 前期高齢管理士]

私が＞５４５で５４０に対して発言したら＞５６１以降意味不明の投稿が多いですね。
一体何人の匿名さんか書きこんだのやら…（５４０さんかい？）

＞５６１　：　ゼネコンの定義を書いてごらん。
＞５６３　：　私の方が幻想との根拠を書いて下さい。
＞５６５　：　何の管理士か、適当に想像して下さい（レベルの低い意味の無い冷やかしです）
＞５６８　：　反応が無いので再投稿ですか？　致命的なポイントを具体的に示さないと…
＞５６９　：　コテハンに対して匿名が勝手な憶測。想像は構いませんがわざわざレスする事かい？

さて、各指摘レスは投稿した本人には伝わるよね。反論なり、回答なりするのなら当該レス№位は
名乗って下さいね。（別に回答を期待していませんが…）

[571: 匿名さん]

>570

ゼネコンの意味を知らない前期高齢管理士さん、ゼネコンとは何か、既に５６２に書き込まれていますよ。
ここにコピペを貼っておきます。


No.562 by 匿名さん　2013-10-29 21:20:17

「ゼネコン」とは

「ゼネコン」とは、英語の「ＧＥＮＥＲＡＬ ＣＯＮＴＲＡＣＴＯＲ.」の略称です。

「ＧＥＮＥＲＡＬ ＣＯＮＴＲＡＣＴＯＲ.」とは、元請業者のことです。

[572: 匿名さん]

>570

ゼネコンの意味を知らない前期高齢管理士さん、ゼネコンとは「元請業者」のことです。

なのに、それを知らない前期高齢管理士さんは、下記のように書きました。

＞ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
＞下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
＞リーチが長ければ倍額もあり得ます。
＞
＞施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。



「ゼネコンが元請業者になったとしても」って、それこそ幻想です。

ゼネコンが元請業者なのですから、「元請業者になったとしても」なんて書くことこそ、ゼネコンが元請業者であることを知らなかったと言う証明です。
　

[573: 前期高齢管理士]

相変わらず自分の元レス№すら掛けない投稿ですね。

＞５７１　：　５６２の投稿は（辞書的な意味で）解っています。
　　　　　　　通常使用する場合は、「一切を請負う能力を有する総合建築業者」を指すのが一般的。

＞５７２　：　そこの書き方の事ですか。百歩譲っても「幻想」とは表現しませんがね。
　　　　　　　ゼネコン（総合建築業者）が必ず元請けになるとは限りません。
　　　　　　　中途半端な知識では、議論を挑むどころか揚げ足取りにもなりませんよ。

[574: 匿名さん]

>573
ゼネコンは、元請業者なので、下請けを使うのが前提であり、そのことを知らないのは、建築やマンション管理に全くかかわったことのない人だけですよ。
工務店でも、大規模修繕工事などの大きな工事をする時には、下請けを使うのが当たりまえですからね。

[575: 匿名さん]

＞ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
＞下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
＞リーチが長ければ倍額もあり得ます。
＞
＞施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。

こんなことを書く人が、ゼネコンのことを知っているとは思えません。

[576: 匿名さん]

>575
元請が自社で工事をすることは絶対ないといっているのが分からないの？
ゼネコンのことを知っているとか知らないとか関係ないことしかいえないようだね。
１戸当たり１００万前後かけられるマンションがうらやましいんじゃないの。
それだけかけて、大規模修繕工事ができるマンションは、資産価値も落ちないし、
住民も快適なマンションライフがおくれるだろうね。
１戸当たり５０万で最低の工事しかできないマンションとは全然違う出来映えだろうね。
最低の工事とは、外壁の塗装と補修、屋上防水、鉄部塗装ぐらいしかやらないからね。

[577: 匿名さん]

>576
＞元請が自社で工事をすることは絶対ないといっているのが分からないの？
＞ゼネコンのことを知っているとか知らないとか関係ないことしかいえないようだね。

前期高齢管理士さん、今回は匿名さんですか。

あなたは、私が書いた５７４を読み、繰り返しただけです。

＞No.574 by 匿名さん　2013-10-30 20:56:44
＞>573
？ゼネコンは、元請業者なので、下請けを使うのが前提であり、そのことを知らないのは、建築やマンション管理に全くかかわったことのない人だけですよ。
＞工務店でも、大規模修繕工事などの大きな工事をする時には、下請けを使うのが当たりまえですからね。



＞１戸当たり１００万前後かけられるマンションがうらやましいんじゃないの。

うらやましいかどうかの問題ではありません。
５０～７０万円で出来るのに、何故１００万円にもなってしまうのかが問題なのです
部屋の大きさの違いや用いられている素材のグレードなどの違いを考慮し、高層タワーマンションとか、外壁タイルが１㎡当たり１０万円もするようなグレードだとか、一部屋が１５０㎡以上などと言う極端に一般とはかけ離れたマンションを除いた平均的と位置づけられるマンション特別な工事も行わず、現状維持を前提とした大規模修繕工事の相場が５０～７０万円なのに、それがどうして１００万円になるのかの説明もしないで、単に「１００万円掛けられるマンションがうらやましいんじゃないの。」と言ってるだけです。
先に例を挙げたような特別なマンションを除いた平均的なマンションで、１戸当たり１００万円を掛けるように修繕積立金を徴収しているマンションは存在しません。
長期修繕計画では、１０年目に大規模修繕工事が出来るように徴収することが前提で修繕積立金を聴取するようになっています。
１０年で１戸当たり１００万円を積み立てるには、大規模修繕工事費用だけで８，５００円になりますから、徴収する修繕積立金の平均徴収額は１万円を軽く超えてしまいます。
これは、一般的なマンションで徴収されている修繕積立金額の１.５～２倍に当たりますので、一般的なマンションではなくなるのです。

うらやましいかどうかではなく、平均的なマンションで１戸当たり１００万円を支払うのは、成金のように見栄を張って無駄金を溝に捨てる行為と同じなのです。
ぼったくり業者を喜ばせるだけなのです。
金持ちは、その辺り非常にシビアですから、無駄な金は出しませんよ。


＞それだけかけて、大規模修繕工事ができるマンションは、資産価値も落ちないし、
＞住民も快適なマンションライフがおくれるだろうね。

まるで悪徳ぼったくり業者が言う台詞ですね。
あなたは立派な悪徳ぼったくり業者になれる素質を生まれ持って備えているのでしょうね。


＞１戸当たり５０万で最低の工事しかできないマンションとは全然違う出来映えだろうね。
＞最低の工事とは、外壁の塗装と補修、屋上防水、鉄部塗装ぐらいしかやらないからね。

それは、最低の工事ではなく、基本の工事です。
つまり、悪徳ぼったくり業者と同じ思考回路での発言ですね。
出来栄えが全然違うとは、出来栄えが変わると言うことですが、それはどう言う意味ですか？
あなたは、どのように出来栄えが変わるのか説明出来るのですか？
悔しいので捨て台詞を吐いたので、説明なんてできないでしょう？

[578: 匿名さん]

　前期高齢管理士

なんの管理士なんだろう？
　

[579: 匿名さん]

　　ネイルサロン衛生管理士
　

[580: 匿名さん]

>577
あなたのいう1戸当たり50万～70万というのは、最低限の工事ということなんですね。
その基本工事というのは、外壁と屋上防水、鉄部塗装ぐらいのもんでしょう。
殆どのマンションは、それだけでは終わらないのですよ。
見える部分は全て、塗り替え、補修をしますよ。
それに、グレードアップの工事もします。
各階の廊下のシートを防音性のあるものに交換とかもしてますよ。
まさか、あなたのとこは、シートの交換もせず、汚くなったままじゃないでしょうね。
ＬＥＤ化とか植栽にまでも手を加えるのですよ。
駐車場や駐輪場の補修、ゴミ集積場の手直し、集会場の修理等はやってます？
そうすることによって、資産価値の低下を防ぐのです。
ただ、機能を新築時のものに回復させるだけでは、そのマンションの資産価値は大幅に
定価していくでしょうね。
ただ、積立金がなければ仕方ないでしょうが。
積立金の平均は、現在は13,000円程度ですが、年々あがっていますよ。
あなたのとこは、10,000以下なんでしょう。
そういうマンションは、最低限の工事しかできないでしょうがね。

[581: 匿名]

>577
知識無い者が、無理して自分の道理を通そうとすると、チンプンカンプンな文章になるね。
整理して端的に頼みますよ。

[582: 前期高齢管理士]

＞５７７

いちいち反応をする事でもないが、私でない事は５７６の投稿者だけが知っているよ。
匿名・匿名さんで投稿するのは一向に構わないが、他の匿名・匿名さんを推定、詮索するのは
滑稽ですよ。

ところで、引用符号の正しい使い方は覚えたほうが良いですよ。（常連さん達に笑われます）

[583: 匿名さん]

>580
>581
違う人間に見せたいのですか？
それは無理ですよ。
匿名掲示板と言うが本当に匿名だと誤解しているようですが、誰がどの書き込みをしたのかは明らかなのです。

あなたが「グレードアップ工事」と称するものは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではないことから、基本工事ではありませんので除外すべきものであることは、何度も書いていますが、あなたが理解出来ていないだけのことです。

あなたが言う「ＬＥＤ化」とは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではありませんので、グレードアップ工事です。
新築当初からＬＥＤ照明が付いているマンションは、ＬＥＤ照明に替える工事が必要ないからです。

あなたが購入した分譲マンションの修繕積立金は毎月１３０００円と言うことですか？

あなたが購入した分譲マンションは、築何年目ですか？

長期修繕計画で、最終的に幾らの修繕積立金を予定しているのですか？

私が購入した分譲マンションは、築１５年くらいになる分譲マンションの８０㎡程度の部屋で、入居当時の修繕積立金は６０００円くらいでした。
今は長期修繕計画を見直したこともあり１００００円くらいに下がっています。

これは、修繕委員会を作り、建築や金の動きに詳しい人を居住者から選出し、雛形の工事計画などを見直した結果です。

工事時期を無理のない範囲で遅くし、無理のない範囲で無断な部分を省略しますが、長期的に見て必要な部分には必要なだけのお金を使うなどのことを、居住者全員に報告し、必要があれば臨時総会を開いたりし、理事会単独では決めないようにしたことで実現できました。

まだまだ理想的な状況とは言えませんが、少なくとも、悪意のある管理会社や悪徳業者などから押し付けられた金額と内容で、言いなりに工事を行うような愚かなことは無くなりました。

大規模修繕工事に大金を掛けるより、毎日の維持清掃に費用を使ったほうが良い部分もあるところにはお金を使うようにしているのです。

大規模修繕工事で荒稼ぎを目論んでいる人にとっては、反対して潰しておかないといけない、邪魔な意見ですよね。

[584: 匿名さん]

>577
576だけど、前期高齢管理士さんではないよ。
書いている論調が違うのがわからないのかな？

[585: 匿名さん]

>581
>582

違う人間に見せたいのですか？
それは無理ですよ。
匿名掲示板と言うが本当に匿名だと誤解しているようですが、誰がどの書き込みをしたのかは明らかなのです。

あなたが「グレードアップ工事」と称するものは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではないことから、基本工事ではありませんので除外すべきものであることは、何度も書いていますが、あなたが理解出来ていないだけのことです。

あなたが言う「ＬＥＤ化」とは、一般的な全てのマンションに共通する工事ではありませんので、グレードアップ工事です。
新築当初からＬＥＤ照明が付いているマンションは、ＬＥＤ照明に替える工事が必要ないからです。

あなたが購入した分譲マンションの修繕積立金は毎月１３０００円と言うことですか？

あなたが購入した分譲マンションは、築何年目ですか？

長期修繕計画で、最終的に幾らの修繕積立金を予定しているのですか？

私が購入した分譲マンションは、築１５年くらいになる分譲マンションの８０㎡程度の部屋で、入居当時の修繕積立金は６０００円くらいでした。
今は長期修繕計画を見直したこともあり１００００円くらいに下がっています。

これは、修繕委員会を作り、建築や金の動きに詳しい人を居住者から選出し、雛形の工事計画などを見直した結果です。

工事時期を無理のない範囲で遅くし、無理のない範囲で無断な部分を省略しますが、長期的に見て必要な部分には必要なだけのお金を使うなどのことを、居住者全員に報告し、必要があれば臨時総会を開いたりし、理事会単独では決めないようにしたことで実現できました。

まだまだ理想的な状況とは言えませんが、少なくとも、悪意のある管理会社や悪徳業者などから押し付けられた金額と内容で、言いなりに工事を行うような愚かなことは無くなりました。

大規模修繕工事に大金を掛けるより、毎日の維持清掃に費用を使ったほうが良い部分もあるところにはお金を使うようにしているのです。

大規模修繕工事で荒稼ぎを目論んでいる人にとっては、反対して潰しておかないといけない、邪魔な意見ですよね。

[586: 匿名さん]

>584
お前さん、何を仰ってるんでしょうか？
論調が違うなんてこと、そのようなことだけで、違う人かどうか、わかると仰るのでござんしょうか？
俺も同じ人間だけどよ～、色んな表現ができんだぜ！
わあってんの？
と言うことは、どなたでも簡単に他人に成りすますことも十分可能だと言うことです。

584さん、おわかりになられたでしょうか？

[587: 前期高齢管理士]

＞５８５

退屈だから口を挟むが、

５８１と５８２が同一人物だと？
根拠は「本当に匿名だと誤解しているようですが、誰がどの書き込みをしたのかは明らかなのです。」

ハッタリは傷口を拡げるだけです。同一人と推定できるのは掲示板の管理者位です。
（管理者には投稿者が利用したサーバーアドレスは見えますから）

[588: 匿名さん]

これはこれは、本題から逃げ出した、何の管理士なのか全く不明な前期高齢管理士さん。
はったりではありません。
あなたが言うように、少なくとも掲示板の管理者には特定することができますよ。

[589: 匿名さん]

>585
わたしのマンションは、築１４年で昨年１回目の大規模修繕工事が終わったとこですよ。
１戸当たり９０万程度かけました。
お蔭様で、新築同様に全てが新しく見え、とても１４年経っているマンションにはみえません。
修繕積立金は、13,000円程度ですが、長期修繕計画に基づいて算出していますので、値上げは
必要ありません。
ただ、消費税の値上げ分は計算外でしたので、将来的には５％程度の値上げは必要となるでしょう。
勿論、値上げが遅れれば５％以上の値上げが必要にはなりますが。
長期修繕計画には、１２～１３年ごとにやってくる大規模修繕工事以外に、エレベーターの交換、
消防施設や高置水槽の交換、給排水管・ガス管の更新工事、インターホンの更新工事等が含まれていますよ。
あなたのとこの、修繕積立金はそれでは話にならない金額なので、早いうちに値上げをしないと、
値上げ幅が大きくなるだけだよ。
日常の清掃云々は問題外、それは管理費会計の問題。

[590: 前期高齢管理士]

＞５８８

あなたが管理者ならハッタリではないでしょうが、投稿者が言えばハッタリです。

＞少なくとも掲示板の管理者には特定することができますよ。
ネットに関する知識も無く、早とちりで信じるのか？
私は「推定できるのは」と教えてあげたのに…。
利用したサーバーアドレスでは同一人物とは断定できません。

少なくとも５８１の投稿者は笑っているでしょうよ。

コテハンは投稿者判別の記号に過ぎません。詮索の意味があるのですか？
日本国内閣総理大臣とでも名乗れば、人物が特定できて安心しますか？

[591: 匿名さん]

>585
>工事時期を無理のない範囲で遅くし、無理のない範囲で無断な部分を省略しますが、長期的に見て必要な部分には必要なだけのお金を使うなどのことを、居住者全員に報告し、必要があれば臨時総会を開いたりし、理事会単独では決めないようにしたことで実現できました。

マンション管理に関する知識の乏しい方ですね。
大規模修繕工事もそうですが、修繕積立金の取り崩しは、総会の普通決議が必要なのですよ。
理事会単独では、決めないようにするとか、居住者全員に報告するとか、それぐらいの
レベルなんですね。
私は、576だよ。

[592: 匿名さん]

>585
爆笑もんですね、誰も大規模修繕で荒稼ぎするとかアタマおかしいでしょう。
何処の業者も当たり前に利益は確保するんだし、それでメシ喰うんだから。
心配症の被害妄想かな。
心配なら工事部門別に競争入札したら良いでしょ、暇な理事さんいるんならね。
何も全部を管理会社にマル投げしなくても良いよ、総会開いて好きにやりなよ。勝手だから。

で、文章長すぎ、少しはまとめろや。

[593: 匿名さん]

No.581です、592もわたし、今爆笑中です。

[594: 匿名さん]

デベ系の管理会社の場合は、どうしても工事費は高くなる傾向
はあるけどね。

[595: 匿.名さん]

どなたかこの文章を日本語に翻訳してください。

>私が購入した分譲マンションは、築１５年くらいになる分譲マンションの８０㎡程度の部屋で、入居当時の修繕積立金は６０００円くらいでした。
>今は長期修繕計画を見直したこともあり１００００円くらいに下がっています。

築１５年の中古物件を購入？
修繕積立金は、６，０００円くらいから１０，０００円くらいに " 下がっています。 ” ？

[596: 匿名さん]

>595
あなたが普段書くように真似して書いたのです。
やはり、あなたでもそう思いますよね。

では、出来るだけ誰にでもわかってもらえるように書き直してあげますね。


私は１５年くらい前に、部屋の広さが８０㎡くらいの新築分譲マンションを購入しました。
入居当時、毎月支払う修繕積立金の金額は６０００円くらいでした。
数年前に長期修繕計画を大幅に見直したこともあり、計画通りなら、今の修繕積立金の支払額は１５０００円くらいの予定だったのに、１００００万円くらいに下げることができました。

ちなみに、当初の長期修繕計画だと、最終的に毎月の支払が２００００円を超える計画だったのですが、見直した後では、余裕を見た金額で毎月の修繕積立金の支払いは１５０００円くらいで済みそうです。

工夫すれば無駄に支払うこともなく、快適に住める環境を維持することが可能なのです。


これなら、初めて読む人でも、誤解しないで済むのではないでしょうか？

[597: 前期高齢管理士]

「匿.名さん」
貴方は心優しいイイ人ですね。
＞５８３や＞５８５の本文を熟読する人は居ませんでした。だから誰も突っ込まなかった。

本人に、訂正なり解説なりをして頂いては？
誰もこの方の思考回路の代理は出来ませんでしょう。

[598: 匿名さん]

>592
あなたのような人に、幾ら話しても無駄なのは分っていますが、正しいことを嘘だと思わせるような卑劣な行いを黙っている訳にはいきませんからね。

工事をして利益を得るのは当然の行為です。

しかし、意図的に工事時期を早めたり、工事費の水増しを当然かのように思わせることは許せません。

１５年毎に１億円の大規模修繕工事費用が掛かるのが妥当なのに、それをきっちり１０年毎で工事費用を水増しして行うようにするのとを比較してみます。

６０年で考えると、その間に１５年毎なら３回の大規模修繕工事が必要なので、３億円の費用が必要になります。

しかし、１０年毎に水増し大規模修繕工事を行うと、５回の水増し大規模修繕工事が必要なので、６億円以上もの費用を見込む必要があります。

大規模修繕工事だけで、２倍の費用が必要になるのです。

悪徳業者の人には、困る話ですよね。

[599: 匿名さん]

>597

何の管理士か全くわからない前期高齢管理士さん、ようやくゼネコンの意味は理解できたようで、うれしく思います。

しかし、畑違いなのですから、おとなしくしていたほうが良いと思いますよ。

リタイヤして暇なのでしょうが、ここは、あなたのような人が、知ったかぶりで書き込める場ではないのです。

[600: 匿名さん]

一人何役しているのでしょうね？

[601: 前期高齢管理士]

＞５９９

＞ようやくゼネコンの意味は理解できたようで、うれしく思います。

私の５９７の何処を読んでの判断？（相変わらずアンカーの打ち方が解らない方のようです）

[602: 匿名さん]

>598
なんか、修繕業者は皆悪徳だと思いこんでる被害妄想さんが煩いですね。
いやなら自分で工事したら良いんじゃない、ＤＩＹで頑張ってね。

この人もう相手してられんわ、さよならねぇ。

[603: 匿名さん]

>601

前期高齢管理士さん、あなたが書いたこれのことですよ。


No.545 by 前期高齢管理士　2013-10-29 11:30:11

＞５４０

ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
リーチが長ければ倍額もあり得ます。

施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。



ゼネコンとは、元請業者のことですし、工務店でも下請けを使うのは当然のことです。

[604: 匿.名さん]

>>601 前期高齢管理士さん
お久しぶりです。

この方の解釈に従えば、つぎの文章も間違っていることになりますね。

” 大手ゼネコンは、自らが受注した工事について、中堅ゼネコンを下請け業者とすることがある。”

[605: 前期高齢管理士]

＞匿.名さん

本当に久しぶりですね（元気にされていましたか？）
最近はコテハン仲間の投稿が減って、議論が出来ず寂しい思いをしています。

匿名さんの相手をしていたら、ご指摘の様な方に付きまとわれるし…。

相手の言い回しに拘ったり、僅かな知識で大言壮語をしたり…
居るんですよ、色々な管理組合とお付き合いしているとこの様な方が。
実活動では慣れていますがね。（あしらい方には気をつかいます）

[606: 匿.名さん]

>>596
>>>595
>あなたが普段書くように真似して書いたのです。
>やはり、あなたでもそう思いますよね。

たとえば、どの投稿のことでしょうか？

わたしは、基本的にダラダラ投稿をしません。箇条書きを使います。
以前からこの掲示板に参加されている常連の方ならご存知です。

[608: 匿名さん]

>>607
オタク、もういい加減スレ違いな投稿は辞めなさい、非常に迷惑、気分害されます。

[609: 匿名さん]

>608
あれ？
慌てて書き込んだので、間違ってしまったのでしょうか？

「匿.名さん」じゃなく「匿名さん」のままですよ。

おそらく、前期高齢管理士のキャラとは違うことを表現したい、と言うことなのですね。


大規模修繕工事の基本的な工事なら、特殊なタワーマンションや他では使わないような高い材料などを用いているマンションではなく、一般的なマンションで、戸別の占有面積の違いや、建物形状の違いなどを考慮して、世帯当たりの金額の目安にするのなら、５０～７０万円になると言うことです。