大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[510: 匿名さん]

大規模修繕工事の場合、その内容によって金額は大きくちがってきます。
基本工事だけの最低限の工事から、現状よりグレードを高めたり、
バリアフリーとかの改良工事、ＬＥＤ化、各階の通路のシートを
張り替えたり、植栽にまで広げたりするとかなり工事費は嵩んできます。
勿論、配管工事とかが入ればもっと高くなります。
第１回目の大規模修繕工事でいうならば、100戸程度のマンションでいえば、
最低限の基本工事だけなら50万でもできるでしょう。
しかし、新築時の状態に近いとこまでもっていく工事であれば、1戸あたり
90万～100万が相場といえます。

[511: 匿名さん]

>507
1戸当たり150万でも見積もりはいいでしょう。
それはぼったくりではなく、数ある相見積業者の中から
そこを選んだ組合に問題があるのですよ。
通常は、そういった会社は選ばれないでしょう。

[512: 匿名さん]

>507
ぼったくりとかいっているけど、ちゃんと相見積を取り、
説明会とかをすれば、そういう会社は選ばれる筈はない。
相見積を出す会社が全てぼったくりの場合は、それはぼったくりとは言わず、
適正価格ということになる。
騙されるというのは、それを選んだ組合が悪い。

[514: 匿名さん]

>513
同感です。

相場が５０～７０万円だと知っていて、１５０万円の見積りを選ぶことは有り得ません。
それは、詐欺のような手口で、相場が１５０万円だと信じ込ませ、１５０万円に決めさせるよう誘導したからです。

ぼったくり悪徳管理会社や悪徳業者たちの常套手段です、

[515: 匿名さん]

>514
相見積を取っているの？
説明会を行っているの？
相見積は殆どが150万の見積もりということはないでしょう。
それを選んだのは、管理組合でしょう。
悪徳管理会社であろうと悪徳業者であろうと、相見積に参加するのはいいでしょう。
しかし、そういった業者を選ぶのは管理組合ですよ。
普通の業者選定の方法を取っている組合なら、ぼったくりの業者を選ぶことはありません。
510の書き込みを読んでどう思いますか？
私は業者ではなく、理事長ですよ。
あまりに書き込み内容が貧相ですよ。同じことの繰り返しばかりで。

[516: 匿名さん]

>>513も>>514も、結局は前提条件も積算根拠も示せず
思い込みで「大規模修繕工事の平均価格」を算定しているということですね。

[517: 匿名さん]

>515
現実に、世帯当たり１５０万円になるような見積りがあるのでしょうか？
長期修繕計画書で、高くても大規模修繕工事を行う予算として計上しているのは世帯当たりで高くても８０万円くらいです。
１００世帯のマンションだとすると、高く計上している世帯当たり８０万円で８０００万円の予算です。
これは、建物に何の問題も起こらない場合には、大規模修繕工事の予算としては十分に余る金額です。

長期修繕計画では、何か問題があった場合でも、何とかできるように、金額に余裕をもたせているのです。

だから、問題なければ世帯当たり５０～７０万円なので、５０００～７０００万円で大規模修繕工事が行え、余裕として残った予算で、グレードアップ工事を行うことも可能だと言うことです。

なのに、世帯当たり１５０万円だとすると、１億５０００万円ですから、長期修繕計画で余裕を見た８０００万円よりも７０００万円も高くなるのに、居住者が賛成する可能性はゼロです。

もし決まったとすると、足りない分は銀行から借り入れするしか方法はないでしょう。
しかし、銀行が７０００万円も出すはずがありません。
何故なら、次回の大規模修繕工事にも、同じだけの出費が考えられますので、それに向けて修繕積立金を２倍以上に増やす必要があるので、それに加え、今回の借り入れの返済費用を上乗せして支払える可能性が非常に低いからです。

それよりも、銀行が、そんな世帯当たり１５０万円なんて大規模修繕工事の費用を認めるわけがありません。

[518: 匿名さん]

>515
他人を侮辱するような人が理事長ですか。
呆れてしまいますね。

あなたが理事長だと言うのなら、あなたが購入した分譲マンションの長期修繕計画書を見て下さい。
大規模修繕工事は、何年目になっていますか？

組まれている大規模修繕工事の予算を世帯数で割ると幾らになりますか？

理事長なら、全ての書類を持っているのが当然ですので、直ぐに調べることができますよ。

嘘なら、調べるのに時間がかかるでしょうね。

[519: 匿名さん]

>>518
人にあれこれ要求する前に
高くても世帯当たり８０万円という長期修繕計画の
工事内容を詳細に教えて。どの場所を、どのように修繕するのかを。

これまでにも、繰り返し具体的な数字を連呼しているのだから
当然、その根拠はあるよね。資料は持っているよね。

もっとも、でまかせなら、根拠も示せないでしょうが。

[520: 匿名さん]

>519

順番が逆ですよ？

それを言うなら、先に、あなたが世帯当たり１５０万円の根拠を出すべきです。


理事長じゃないし、分譲マンションも購入したことが無いので、長期修繕計画書のことを知らないのではないですか？

だから、話を変えないとまずいのではないですか？
　

[521: 匿名さん]

>519
あなたは理事長だと書きました。
理事長なら、あなたが保管している管理書類の中に、長期修繕計画の詳細な書類がありますから、そこにあなたが要求したことが書かれています。
もし詳細まで書いていないのなら、あなたが管理会社に聞けばいいのです。
この掲示板に書いても、嘘だとか何とか言うだけで信用しないのですから、自分で確認すればいいのです。

あなたが分譲マンションを購入していて、今は理事長なら、簡単なことです。

[522: 匿名さん]

>>520
私は、515ではないよ。
管理組合理事長でも無いし、まして監理会社や工事業者でも無い。
たんなるマンションの住民。

ずっと、「大規模修繕工事の平均価格」の
工事内容や積算根拠を聞いている者だけど、
全然答えてもらってないよね。

人の質問そらしたり、質問で返すんじゃ無いよ。

[523: 匿名さん]

>519

あなたが５１５で書いた内容を、もう一度、ご自分でお読み下さい。


No.515 by 匿名さん　2013-10-28 15:03:22
>514
相見積を取っているの？
説明会を行っているの？
相見積は殆どが150万の見積もりということはないでしょう。
それを選んだのは、管理組合でしょう。
悪徳管理会社であろうと悪徳業者であろうと、相見積に参加するのはいいでしょう。
しかし、そういった業者を選ぶのは管理組合ですよ。
普通の業者選定の方法を取っている組合なら、ぼったくりの業者を選ぶことはありません。
510の書き込みを読んでどう思いますか？


　　　　私は業者ではなく、　理事長　　ですよ。


あまりに書き込み内容が　　貧相　　ですよ。同じことの繰り返しばかりで。



どうです、酷いでしょう？

[524: 匿名さん]

>522
あなたが５１５じゃないと言うのなら、あなたが大好きな「ソース」を示し、あなたが５１５ではないことを証明しない限り、あなたの言うことを信用することは出来ないのではないでしょうか？

と言うのは、あなたがいつも使う手ですよね。

[525: 匿名さん]

>>524
また、話のすり替えをしようとする。

結局、「大規模修繕工事の平均価格」の根拠は無いんだよね。

[527: 匿名さん]

>523
ところで、１戸当たり１５０万とかいっているけど、実際そんなにかかったの？
もし、そうであるなら、相見積はとらなかったんではないの？
しっかりした、選定方法で工事業者を選んだのであれば、１戸当たり１００万以内で
できるでしょうからね。
ただ、５０万なのか１００万なのかは、そのマンションのグレードであり、積立金の
余裕度で違ってくるでしょうね。勿論修繕個所にもよるけど。
相見積を7社に依頼した場合、全てが悪徳業者ばかりではないでしょう。
その中から組合は、いい業者を選べばいいんですよ。
どうして、悪徳業者に騙されるなというんだろう。不可解極まりないよ。

[528: 匿名さん]

>525
自分に都合の悪いことは、答えないで逃げるあなたの言うことを信じる人はいないでしょう。
理事長だと書いたのが嘘なら、あなたは嘘つきです。
もしも別人だとすると、理事長と書いた人が頻繁に書き込んでいたのに、何故突然書き込まなくなったのか不思議ですね。
しかも、自分が書いた内容に対して、私の答えを手ぐすね引いて待っていたにも関わらず、何も書き込まなくなったのですからね。

[530: 匿名さん]

>>528
おはようさん。
書かなくなったのは寝たから。
勝手に決めつけたり、
話をそらさないでくれ。

「大規模修繕工事の平均価格」の
工事内容や積算根拠を聞いているのだけれど、
相変わらず、全然答えてもらってないよ。

[531: 匿名さん]

>見積り金額が総会で認められたとしても、実は、その金額は一般的な金額より何割も高いと後で分った場合、決議を覆すことが出来るからです。


このボッタクリ連呼さんも、何で決議を無効にできるのか、ちっとも答えてくれないですね。

[532: 匿名さん]

みんな匿名だから、どれが誰のかも分からないね。
まとめると、大規模修繕工事は、１戸当たり５０万～１００万程度ということだよね。
ぼられないようにするためには、相見積を取り、説明会を開催し、管理組合でどこが
いいかを決めるということかな。
５０万と１００万の工事費の違いは、修繕個所、グレード、改良工事で違うということ。
ぼったくりを連呼する者がいるけど、ちゃんとした業者選定の手順を踏めば、例え
ぼったくり業者が相見積に参加しても、選ばれることはないよね。
こんなもんでどうかな。

[533: 匿名さん]

>530

＞書かなくなったのは寝たから。

＞No.515 by 匿名さん　2013-10-28 15:03:22
＞私は業者ではなく、　理事長　　ですよ。

１５時３分２２秒に書き込んだ直後に寝たのですか？

では、もう一人はどうしているのでしょうね？

あなたたちは、交代でしか登場出来ないようですが、何故でしょうね？

理事長なら、他人に聞くことなく、自分が持っているマンションの書類の中に、長期修繕計画書の詳しいものがあるので、それをみればいいのです。

あなたが疑いを持っている私に聞く必要はないのです。

自分で調べることが出来るのです。

自分で調べたら疑いようがないのです。

あなたは単に、暇つぶしに、色んなキャラになって、ここ以外のスレでも適当なことを書いて楽しんでるだけなのです。
　

[534: 匿名さん]

>532

大規模修繕工事の今の相場を世帯当たりに換算すると、５０～７０万円です。
　

[535: 匿名さん]

>532

一般的な分譲マンションにおける大規模修繕工事の今の相場を世帯当たりに換算すると、５０～７０万円です。

ワンルームや１ＬＤＫ・２ＬＤＫばかりの分譲マンションだと、世帯当たり金額は当然下がります。

世帯当たりの占有面積が８０㎡とかの広い３ＬＤＫや４ＬＤＫばかりの分譲マンションだと、世帯当たり金額は当然上がります。

３０階建てを遙かに超える分譲タワーマンションの場合、前述の占有面積の違いによる金額の違いの目安は同じですが、３０階建て以下の一般的な分譲マンションよりも大規模修繕工事の費用は高くなります。

しかし、分譲タワーマンションでの大規模修繕工事の実績数が少ないので、今もまだ大規模修繕工事の方法を模索中であるため、どれくらいの金額が妥当かは分らないのが現実です。

例えば、４０階建てで１世帯の占有面積が９０㎡くらいで、外装などに高額な素材を使っているような高級分譲タワーマンションなら、世帯当たり１００万円になるものもあると思います。
これを分譲マンション総数から見れば、１％にも満たない数ですが、大規模修繕工事費用が当然高くなる分譲タワーマンションを含むと数％にはなるので、これを一般的な目安の中に入れるべきではないので、別のカテゴリーとすべきものです。
　

[536: 匿名さん]

>534
状況によって違うといっているのが分からないんだね。
頑固すぎるよ。
2回目の大規模修繕工事の場合、給排水管の本管部分の工事を一緒に
やれば当然高くなるでしょう。
第1回目でも、修繕個所等によって違いがでるのは当たり前のこと。
実際、うちのマンションは約400戸のマンションだが、1戸当たり
90万程度の工事費だったよ。
当然、設計・監理もつけたよ。
施工会社は、大手ゼネコン。
相見積参加業者は、大手ゼネコン4社と地元大手建設会社4社の計8社で
総合評価方式の結果、最終的に一番点数の高かった大手ゼネコンに決定。
出来映えは、新築の時と変わらないようになったと高評価されている。
見える部分は、全て塗装や交換等を行ったからね。
全ＬＥＤ化もやったよ。
修繕委員会のメンバーには、住民の一級建築士3名と設計・監理もいたよ。

[538: 匿名さん]

建物幅が３０ｍで高さ３０ｍの分譲マンションがあるとします。
ワンフロアの高さを３ｍとすると、１０階建ての分譲マンションになり、ワンフロアの高さが２.５ｍ（実際には有り得ませんが、仮定の話として考えて下さい。）だと１２階建ての分譲マンションになります。
それに、ワンフロアに均等な大きさの３部屋がある場合、６部屋がある場合だと、同じ外周の面積なのに、３０世帯から７２世帯の世帯数の違いが出ます。
簡単に言うと、大規模修繕工事は、何部屋かは関係なく、外周部分だけの工事ですので、建物幅と高さによる面積で金額が決まりますので、この場合、９００㎡での見積り金額になります。
この建物の大規模修繕工事費用が３０００万円だと仮定します。
最少世帯数の３０世帯だと、世帯当たりの金額は１００万円ですが、最大世帯数の７２世帯だと、世帯当たりの金額は４０万円くらいにしかなりません。
その差は６０万円にもなってしまいます。
このように、単に世帯数でみると、騙されてしまうことになってしまうのです。
だから、世帯当たり幾らだとか言う管理会社や業者がいれば、疑いを持たないと騙されてしまう結果になるでしょう。

[540: 匿名さん]

>537
６０万円で出来るものなら、超一流のゼネコンでも１００万円になることは有り得ません。
６０万円で出来るのなら、超一流のゼネコンでもせいぜい７０万円になるくらいです。
ゼネコンの場合、多くの仕事量がありますので、仕入れなどが発生する基本的な材料は、工務店よりも安く仕入れられるからです。
工務店でもゼネコンでも、同じ工程で同じ仕入れで同じ材料で工事をするなら、金額に差はほとんど出ません。
工事金額の中で一番高い足場代は、その都度レンタル業者からレンタルする工務店よりも、自社で持っているゼネコンのほうが圧倒的に安くできるからです。

[541: 匿名さん]

５３６は、色んな屁理屈をこじつけて、占有面積なども無視して、とにかく世帯当たり１００万円が妥当になるようにしてるだけです。
　

[544: 匿名さん]

>537
大手ゼネコンは元請だけをやるんですよ。
地元の建設会社だろうと、実際工事をするのは下請け・孫請けの零細業者が
やるのです。
こんなことも分からないのですか。

>538　>541
相見積を取る場合は当然ヘーベー数で試算しますよ。
１戸当たりで見積もりを出してくる業者がある筈はないですよ。
見積要綱書に沿って見積もるのは当たり前のことです。
あなたは、相見積を取ったことがあるんですか？

>539
外壁塗装・補修工事、屋上防水、鉄部塗装だけの工事費だったら、60万ぐらいの
ものでしょう。
しかし、大規模修繕工事は、それだけではないのですよ。資産価値の低下を防止
しなければならないのです。
そのためには、改良工事、グレードアップ化が必要なのです。
そして、住民がそれを望んでいるマンションにとっては、1戸当たり90万でも
いいのです。
60万を超えたらぼられているというからおかしくなるんですよ。

[545: 前期高齢管理士]

＞５３８

総面積が工費に最も影響するとの説は事実です。
戸当り幾らかは、各戸の負担を解り易く簡単に説明する手段ですが、本質的にはナンセンスです。

＞５４０

ゼネコンが元請けになったとしても自社で工事をする事例は、まず有り得ません。
下請け、孫請け等に任せ、各上位企業がマージンを取りますから必然的に金額は上昇します。
リーチが長ければ倍額もあり得ます。

施主は高額と引き換えに得るのは「安心料」でしょうが、幻想です。

[546: 匿名さん]

>542
要するにあなたのいいたいことは、零細企業に工事は依頼した方が
いいということなんでしょう。
しかしね、零細企業であっても、一つの会社で、左官、電気職人、足場組職人、
外壁塗装・補修職人、屋上防水職人、植栽、ガードマン等の社員を抱えている
とこはないですからね。
みんな、下請け、孫請け会社に依頼するのは大手だろうと同じことです。
そんな基本的なことも分からないの？

>543
私はマンションの理事長ですよ。
別に大手業者を擁護している訳ではありません。
常識を述べているだけです。

[547: 匿名さん]

スレ主は、1戸当たり80万～100万と相場というものを
しっかり把握しているじゃないの。

[548: 匿名さん]

>>533
何時に寝ようが起きようが、
いつネットに書き込もうと人それぞれだけどね。
いずれも、あなたには関係の無い話。

おれが、５１５と同一人物だという指摘も含めて
思い込みで、話を決めつけるんじゃ無いよ。

で、何度でも聞くけれど、
あなたの言う「大規模修繕工事の平均価格」の工事内容や積算根拠は？

あなたは話をそらすだけで、全然答えられないよね。

[549: 匿名さん]

>548
大規模修繕工事の平均価格の工事内容や積算根拠？
平均価格は一概には出せないけど、積算根拠は、㎡数、仕様・材料、修繕個所
だよ。

[550: 匿名さん]

>548
あんたは、誰に文句をいってるの？
殆どが匿名だよ。
ここに書き込むのに、そんなに真剣になる者っていないのではないの。
549を書き込んだのは僕だけど、533は関係ないよ。

[552: 匿名さん]

>548
本当に意見を戦わせるんだったら、ＨＮでやらないとだめだよ。
匿名だったら、誰かわからないしね。
全て憶測になってしまうし逃げられるしね。

[554: 匿名さん]

>553
やっぱり小規模マンションの積立金の少ないマンションの話しだったんですね。
あなたのとこの仕事をした業者も大手ゼネコンの曾孫受けの仕事をしてますよ。
零細業者なら、尚更社員は少ないから大変でしょうね。
大手ゼネコンにしろ零細業者にしろ、下請けや孫請け業者を使うのは同じ。
そして、大手ゼネコンの方が大幅に工事費が高くなるということはないよ。
それだったら、大手ゼネコンの下請けをした方が得ということになるからね。
同じ左官が大手と零細で仕事をする場合は大手の方がチェックが厳しく、今後の
仕事のこともあるのでよりいい仕事をしなければならないと思うよね。
ガードマン一つにしても、大手ゼネコンだろうが零細企業だろうがそんなに
コストはかわらないというか、大手ゼネコンの方が安くできるかもね。
要するに、積立金の少ない小規模マンションは、設計・監理方式もやらず、建物診断とかも
やらず、零細の業者に全てお任せという方法を取らざるをえないということでしょう。
予算がないので、この範囲でやってくれとね。

[555: 匿名さん]

>553
ところで、あなたがぼったくりを連呼している彼？

[557: 匿名さん]

>>556
おっ！どうした？
急に子供みたいな嫌味な事言い出して…
そういう事ではなく、きちんと論破してはどうだろうか？
ちなみに私は単なる傍観者です。
どっちもがんばれ！

[558: 557]

あと、私から一つ言わしていただくとすれば、零細だろうが大手だろうが、結局は下請けの零細がやるから同じって論理は間違っていますよ。
大手は、独自の厳しいチェック機能を持っています。
例えば、実際に施工する零細企業やそこの職人が、これでよいっとして完了した工事であっても、大手の社内検査には通らずやり直しって事例は山ほどあります。
要するに、求める質が違いますから。
大手が元請になっている現場は、現場自体がピリっとしてますよ。ヘルメットの着用や喫煙ルールにしても、ルールを破ると出入り禁止になりますから、立ち振る舞いから違ってきます。もちろん施工にも関わってきます。

あまり現場の知識もないのに、ちょっと見た感じの中途半端な知識を周りにひけらかすと、真に受けた方々に迷惑をかける結果となりますので、知らないなら書き込まないほうがいいと思いますが…