大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[481: 前期高齢管理士]

＞匿.名さん

久しぶりにＨＮを見ました。
貴方らしい論理の矛盾を気に掛けた投稿ですね。

此処に参加されている方々に、スレ主旨に沿ったご意見を開陳される事を期待しています。
（私も参考にさせて頂きます）（マンション管理士云々には特段のコメントはありません）

[482: 匿名さん]

>480
ひとつひとつ片づけていかないと、話は拡散するだけで、収集不能になってしまいます。

あなたは、質問をし、その回答に対して、また新しい質問を繰り返すだけです。

回答に対して、理解したのかしていないのかさえ、全く不明の状態です。

質問するのは自由ですが、話を続けて行くのなら、まず、私がした回答に対して応えることが必要だと思います。


良くあることですが、質問をして答えをする人がいる会話の場で、質問に対して答えを話しているのに、質問した人は、答える人の話の内容を理解するのではなく、次の質問をするポイントを探して聞いているだけなので、次から次に質問だけが出されたが、質問した人は、答える人が言った内容を、ほとんど理解していないのに似ています。

こんなことでは、幾ら続けても意味がありません。


それから、会話の場でも、言った言わないのことが起こりますが、その原因は、言った人が、そんなつもりで言ったのではないのに、違う意味合いで伝わってしまったとか、誤解による聞き間違いなどが良く起こりますが、このような掲示板のやり取りでも、同じようなことが起こります。

会話で伝える場合と、伝えたいことを文章にする場合の違いが引き起こすこともありますし、伝えたいことを文章にすると、誤解しないようにと思い書くと長文になりますし、言葉を選んで文章を読みやすいようにしようと思っていたら、言いたいことのポイントがずれてしまっていたとか、後で読み返すと、言いたいこととは違った文章になっていたと言うこともあります。

また、自分が読むと問題なく書けていたと思っても、他にどんな人が読むかわからないので、読む人によっては誤解してしまう文章になってしまうこともあります。

これらを踏まえ、配慮して読めば、この文章はちょっとおかしいが、これまでのことなどを考えると、このようなことを言いたかったんだろう、と解釈することが出来るのですが、悪意を持てば、その逆に取ることも簡単なことですし、揚げ足を取ると言うことも簡単に出来ます。

それに、一般的な社会人が掲示板に書き込むのに、付きっ切りで、他の人が書いた文章をじっくり読んで、以前に書き込まれたものまで遡って調べて比較するような時間に余裕がある人は、なかなかいないと思います。

なのに、これだけ頻繁に過去の書き込みまでチェックして、次から次へと質問してくるあなたは、相当熱心なのだと思いますし、少なくとも今はこれに掛かりっきりになっているのだと思います。

だから、それに対して出来る限り応えてあげたいと思うので、あなたがどんな気持ちで、何を考え、質問を次から次にしてくるのかを考えて応えようとしているので時間が掛かりますし、文章も長くなります。

文章が長くなると、読み返してチェックするのが疎かになってしまうので、ミスが出ます。

その辺りも考慮して、善意の気持ちで読んでもらえればありがたいと思います。


一方的に質問ばかりを次から次へとするだけでは、会話にはならないと思います。

[485: 匿名さん]

>484

ほぼ同じ意見ですので、賛成します。

ちょっと補足をさせて頂きます。

＞大規模修繕工事の見積りの際は役員と住民で時間をかけて
＞事細かく詳細に、工事面積＋工事内容＋使用材料を明確に統一してから、全ての見積り業者に、
＞このように見積りを出しなさいと告げて→材料代＋人件費＋技術料＋業者の利益率まで、
＞事細かく詳細に出してもらえば明確に比較ができます。

それが２回目以降であったとしても、補修が必要な部分の面積や、補修する部分の状態などまでは、足場を掛けて専門知識のある人が実際に全部をみて実測し状態を把握しなければ出せない部分がありますので、そのような部分を除いた、あくまでも基本的な部分だとした上で行うと言うことですね。

それから、ここが大事なのですが、マンション側から工事内容まで指定してしまうと、業者はその通りの工事を行いますが、その結果、その後に何か起こった場合、業者が「本来なら、こちらの工法が良かったのですが、指定された工法だったので、仕方ない結果でしょう。」と言う良い訳を与えることになり、マンション側の責任にされ、有耶無耶になってしまうこともありますので、合い見積もりを取る時、業者が薦める工法などがあるのなら、それを考慮し、他の業者が出来るのかどうかなど、検討する必要があります。

[486: 匿名さん]

マンションの規模や工事の内容も何も明らかにせず、
算出の根拠も不透明な「適正価格」「平均」を連呼する
自称「業者」には、十分ご注意ください。

[488: 匿名さん]

>483
最低限の工事なら、１戸当たり５０万でも十分でしょう。
しかし、大規模修繕工事は、資産価値を落とさないためにもやるのですよ。
そのためには、グレードアップ化が必要です。
それをやらないと、資産価値は落ちてしまいますから。
工事が終わった時、分譲時の時のようにきれいになったと見間違うような
工事にすれば資産価値もあまり落ちません。
住んでいる住民もより快適なマンションライフが送れることになります。
最低限の工事しかできないマンションは、将来的な資産価値とか快適な生活とかは
あまり気にしていないんでしょう。
それよりも積立金が安い方がいいということでしょうから。
ぼったくりは、相見積を取り、設計・監理会社の見積要項書と見積明細書の中で
見積もりがでれば、ぼったくりはありません。
当然、業者説明会も実施しますからね。

[490: 匿名さん]

>489
設計・監理会社はいれないの？
大規模修繕工事をするときは、まず劣化診断業者に診断を依頼し、診断報告書、
修仕様書、工事概算積算書を提出してもらい、総合所見を説明してもらいます。
それから、設計・監理会社の選定になりますが、公募とか地元のマンションの設計・監理の
経験のある設計コンサルタント、管理会社からの募集となります。
それが決まったら、見積要綱書、仕様書、金ぬき明細書、図面等を元請業者に送付します。
元請参加の募集は、設計・監理と同じ要領で行います。
見積は厳封が原則で、全てそろった段階で、理事会・修繕委員の前で開封します。
そして、5社程度に絞り、説明会を実施します。
こういう段取りで進めれば、ぼったくりは絶対考えられません。

[491: 匿名さん]

>445
>世間一般的に１千万円の工事が、例えば、１千５百万円に水増しされた場合のことです。

結局のところ、上記の例では民法96条による、詐欺又は強迫による契約取り消しを訴え出ても、勝訴できる根拠にはならないって結論で宜しいんでしょうか？

[492: 匿名さん]

>491
又、そんな先に戻るのかい。
そんな過去のことはどうでもいいよ。
新しい書き込みに対してのレスじゃないと、そんな前のことは
忘れているよ。

[493: 匿名さん]

491の書き込みだけで判断すれば、1,000万の工事自体が適正化どうかが
わからないから、提訴しても問題外として受け入れられないよ。
提訴するには、それなりの根拠、事実をつかんでいないと無理だから。
工事の仕様、個所、材料の内容、使用料、日数等が全てわからないと無理だしね。
それは、業者は提出しないから、憶測・勘だけでの提訴となるが、それは
裁判所はうけつけない。
工事をするには、ベランダの廃棄物の処理とか、ランドリーの設置とかも
経費に入っているからね。

[494: 匿.名さん]

>>491 さん

「ぼったくり連呼氏」の主張
>>424
>見積り金額が総会で認められたとしても、実は、その金額は一般的な金額より何割も高いと後で分った場合、決議を覆すことが出来るからです。
>例えば、借り入れをして、利息を含め返済が終わっていたとしても、後で利息が高いと分ったら、その差額を取り戻すことが出来るのと同じなのです。

>>433
>>>432
>それは、騙された場合には無効です。

この方は、「『ぼったくり価格』は、騙された場合には無効」との主張をしていますが、
法的根拠を一切示しません（示すことができない）。
そこで、別の角度（>>447 ※ 暴利行為）から質問をしましたが、
ダラダラ投稿しか返ってきませんでした。

※ 暴利行為の２要件
　 １．相手方の窮迫、軽率又は無経験に乗じる（主観的要件）
　 ２．著しく過当の利益を獲得する（客観的要件）

[496: 匿名さん]

>495
カモにならないようにやっているんですよ。
しかし、小規模マンションでは、この手法はできませんけどね。
設計・監理会社もいれなくて、全て元請会社にまかせっきりということですね。
それこそ手抜き工事とかのチェックもできませんね。
建物診断と設計・監理は同じ業者でもいいけど、それぐらいは導入しないと。

[497: 匿名さん]

>496
あなたのとこは、設計コンサルタントは入れないのですか？
設計・コンサルタントのいない大規模修繕工事はありえないとおもいませんか。

[499: 匿名さん]

>498
ということは、元請会社を全面的に信用してやってもらうということですね。
下請けや孫請け業者の工事内容についても、まかせっきりというか信用すると
いうことですね。
当然建物診断もしないということかな？

[500: 匿名さん]

信じれば救われるよ。

[502: 匿名さん]

>501
保証と年度ごとの点検は、１０年間ありますよ。
当然瑕疵保険も、業者に加入してもらいますよ。
途中で倒産とかされたら困りますからね。
相見積が出て、その中身を検討するのに、素人では難しいですよ。
部分ごとに何故見積額がちがうのか、何か洩れていないかとかのチェックも
しなければならないので。
少なくとも、設計・監理会社ぐらいはつけましょう。

[503: 匿名さん]

>501
ところで瑕疵保険って知ってます？

[505: 匿名さん]

>504
そんなにぼったくりはやらないよ。
建築会社はみんな悪者じゃないからね。
建設会社に勤務している者は全て悪者扱いしちゃかわいそうだよ。

[506: 匿名さん]

大規模修繕工事の元請をやる会社は、そんなに悪いことはしないよ。
会社は、継続性が大切だからね。
伝統のない小さな会社に依頼するから、ぼられたりするんだよ。

[508: 匿名さん]

今の一般的な相場だと、１世帯当たり５０～６０万円が基本的な大規模修繕工事の金額の目安でしょう。

[509: 匿名さん]

>>508

「一般的な相場だと、１世帯当たり５０～６０万円が基本的な大規模修繕工事」ってことだけど、
その前提条件は何？基本的と言うだけでは、アバウトすぎるよ。

何戸ぐらいのマンションで、何年目にどのような工事をする場合の金額かが
明示されないと、判断のしようが無い。

[510: 匿名さん]

大規模修繕工事の場合、その内容によって金額は大きくちがってきます。
基本工事だけの最低限の工事から、現状よりグレードを高めたり、
バリアフリーとかの改良工事、ＬＥＤ化、各階の通路のシートを
張り替えたり、植栽にまで広げたりするとかなり工事費は嵩んできます。
勿論、配管工事とかが入ればもっと高くなります。
第１回目の大規模修繕工事でいうならば、100戸程度のマンションでいえば、
最低限の基本工事だけなら50万でもできるでしょう。
しかし、新築時の状態に近いとこまでもっていく工事であれば、1戸あたり
90万～100万が相場といえます。

[511: 匿名さん]

>507
1戸当たり150万でも見積もりはいいでしょう。
それはぼったくりではなく、数ある相見積業者の中から
そこを選んだ組合に問題があるのですよ。
通常は、そういった会社は選ばれないでしょう。

[512: 匿名さん]

>507
ぼったくりとかいっているけど、ちゃんと相見積を取り、
説明会とかをすれば、そういう会社は選ばれる筈はない。
相見積を出す会社が全てぼったくりの場合は、それはぼったくりとは言わず、
適正価格ということになる。
騙されるというのは、それを選んだ組合が悪い。

[514: 匿名さん]

>513
同感です。

相場が５０～７０万円だと知っていて、１５０万円の見積りを選ぶことは有り得ません。
それは、詐欺のような手口で、相場が１５０万円だと信じ込ませ、１５０万円に決めさせるよう誘導したからです。

ぼったくり悪徳管理会社や悪徳業者たちの常套手段です、

[515: 匿名さん]

>514
相見積を取っているの？
説明会を行っているの？
相見積は殆どが150万の見積もりということはないでしょう。
それを選んだのは、管理組合でしょう。
悪徳管理会社であろうと悪徳業者であろうと、相見積に参加するのはいいでしょう。
しかし、そういった業者を選ぶのは管理組合ですよ。
普通の業者選定の方法を取っている組合なら、ぼったくりの業者を選ぶことはありません。
510の書き込みを読んでどう思いますか？
私は業者ではなく、理事長ですよ。
あまりに書き込み内容が貧相ですよ。同じことの繰り返しばかりで。

[516: 匿名さん]

>>513も>>514も、結局は前提条件も積算根拠も示せず
思い込みで「大規模修繕工事の平均価格」を算定しているということですね。

[517: 匿名さん]

>515
現実に、世帯当たり１５０万円になるような見積りがあるのでしょうか？
長期修繕計画書で、高くても大規模修繕工事を行う予算として計上しているのは世帯当たりで高くても８０万円くらいです。
１００世帯のマンションだとすると、高く計上している世帯当たり８０万円で８０００万円の予算です。
これは、建物に何の問題も起こらない場合には、大規模修繕工事の予算としては十分に余る金額です。

長期修繕計画では、何か問題があった場合でも、何とかできるように、金額に余裕をもたせているのです。

だから、問題なければ世帯当たり５０～７０万円なので、５０００～７０００万円で大規模修繕工事が行え、余裕として残った予算で、グレードアップ工事を行うことも可能だと言うことです。

なのに、世帯当たり１５０万円だとすると、１億５０００万円ですから、長期修繕計画で余裕を見た８０００万円よりも７０００万円も高くなるのに、居住者が賛成する可能性はゼロです。

もし決まったとすると、足りない分は銀行から借り入れするしか方法はないでしょう。
しかし、銀行が７０００万円も出すはずがありません。
何故なら、次回の大規模修繕工事にも、同じだけの出費が考えられますので、それに向けて修繕積立金を２倍以上に増やす必要があるので、それに加え、今回の借り入れの返済費用を上乗せして支払える可能性が非常に低いからです。

それよりも、銀行が、そんな世帯当たり１５０万円なんて大規模修繕工事の費用を認めるわけがありません。

[518: 匿名さん]

>515
他人を侮辱するような人が理事長ですか。
呆れてしまいますね。

あなたが理事長だと言うのなら、あなたが購入した分譲マンションの長期修繕計画書を見て下さい。
大規模修繕工事は、何年目になっていますか？

組まれている大規模修繕工事の予算を世帯数で割ると幾らになりますか？

理事長なら、全ての書類を持っているのが当然ですので、直ぐに調べることができますよ。

嘘なら、調べるのに時間がかかるでしょうね。

[519: 匿名さん]

>>518
人にあれこれ要求する前に
高くても世帯当たり８０万円という長期修繕計画の
工事内容を詳細に教えて。どの場所を、どのように修繕するのかを。

これまでにも、繰り返し具体的な数字を連呼しているのだから
当然、その根拠はあるよね。資料は持っているよね。

もっとも、でまかせなら、根拠も示せないでしょうが。

[520: 匿名さん]

>519

順番が逆ですよ？

それを言うなら、先に、あなたが世帯当たり１５０万円の根拠を出すべきです。


理事長じゃないし、分譲マンションも購入したことが無いので、長期修繕計画書のことを知らないのではないですか？

だから、話を変えないとまずいのではないですか？
　

[521: 匿名さん]

>519
あなたは理事長だと書きました。
理事長なら、あなたが保管している管理書類の中に、長期修繕計画の詳細な書類がありますから、そこにあなたが要求したことが書かれています。
もし詳細まで書いていないのなら、あなたが管理会社に聞けばいいのです。
この掲示板に書いても、嘘だとか何とか言うだけで信用しないのですから、自分で確認すればいいのです。

あなたが分譲マンションを購入していて、今は理事長なら、簡単なことです。

[522: 匿名さん]

>>520
私は、515ではないよ。
管理組合理事長でも無いし、まして監理会社や工事業者でも無い。
たんなるマンションの住民。

ずっと、「大規模修繕工事の平均価格」の
工事内容や積算根拠を聞いている者だけど、
全然答えてもらってないよね。

人の質問そらしたり、質問で返すんじゃ無いよ。

[523: 匿名さん]

>519

あなたが５１５で書いた内容を、もう一度、ご自分でお読み下さい。


No.515 by 匿名さん　2013-10-28 15:03:22
>514
相見積を取っているの？
説明会を行っているの？
相見積は殆どが150万の見積もりということはないでしょう。
それを選んだのは、管理組合でしょう。
悪徳管理会社であろうと悪徳業者であろうと、相見積に参加するのはいいでしょう。
しかし、そういった業者を選ぶのは管理組合ですよ。
普通の業者選定の方法を取っている組合なら、ぼったくりの業者を選ぶことはありません。
510の書き込みを読んでどう思いますか？


　　　　私は業者ではなく、　理事長　　ですよ。


あまりに書き込み内容が　　貧相　　ですよ。同じことの繰り返しばかりで。



どうです、酷いでしょう？

[524: 匿名さん]

>522
あなたが５１５じゃないと言うのなら、あなたが大好きな「ソース」を示し、あなたが５１５ではないことを証明しない限り、あなたの言うことを信用することは出来ないのではないでしょうか？

と言うのは、あなたがいつも使う手ですよね。

[525: 匿名さん]

>>524
また、話のすり替えをしようとする。

結局、「大規模修繕工事の平均価格」の根拠は無いんだよね。

[527: 匿名さん]

>523
ところで、１戸当たり１５０万とかいっているけど、実際そんなにかかったの？
もし、そうであるなら、相見積はとらなかったんではないの？
しっかりした、選定方法で工事業者を選んだのであれば、１戸当たり１００万以内で
できるでしょうからね。
ただ、５０万なのか１００万なのかは、そのマンションのグレードであり、積立金の
余裕度で違ってくるでしょうね。勿論修繕個所にもよるけど。
相見積を7社に依頼した場合、全てが悪徳業者ばかりではないでしょう。
その中から組合は、いい業者を選べばいいんですよ。
どうして、悪徳業者に騙されるなというんだろう。不可解極まりないよ。

[528: 匿名さん]

>525
自分に都合の悪いことは、答えないで逃げるあなたの言うことを信じる人はいないでしょう。
理事長だと書いたのが嘘なら、あなたは嘘つきです。
もしも別人だとすると、理事長と書いた人が頻繁に書き込んでいたのに、何故突然書き込まなくなったのか不思議ですね。
しかも、自分が書いた内容に対して、私の答えを手ぐすね引いて待っていたにも関わらず、何も書き込まなくなったのですからね。

[530: 匿名さん]

>>528
おはようさん。
書かなくなったのは寝たから。
勝手に決めつけたり、
話をそらさないでくれ。

「大規模修繕工事の平均価格」の
工事内容や積算根拠を聞いているのだけれど、
相変わらず、全然答えてもらってないよ。