大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[461: 匿名さん]

>460
出せないから、単純にぼられているというのは無理があるといっているのですよ。
そうならないように、設計・監理から同じ修繕個所・同じ仕様・同じ材料での
相見積を取るべきだといいたいのですよ。
当然451さんに対してですけど。

[462: 匿名さん]

>459
私は簡単に言いますと、建築関係者です。
打ち込みが多く、新築やリフォームだけでなくリノベーションや改築も経験がありますし、現役です。
どちらかと言うと、現場を管理する側の人間です。

仰る通り、工事内容を合わせないと、ちゃんと比較することは困難です。
また、同じ建物に於いて、同じ工事項目で見積りをとっても、業者の違いや、材料などが同じでも用いる工法などの違いが出ますので、全く同じ工事内容で比較することは、まず無理です。

同じ材料で同じ場所の工事をして、同じ仕上がりになったとしても、Ａ社とＢ社とでは、表には見えない内部作業の工程などや作業方法の違いなどによって金額は変わります。
Ａ社でも、Ｂ社でも文句のない仕上がりで、その後の持ちも同じだとしても、金額が変わるのです。

こんなとこまで追求していると、永久に比較することが出来なくなりますし、一般的ではなくなり、マンション住人のほとんどとも言える建築に関する素人の人たちに分り辛いものになってしまうよ思います。

[463: 匿名さん]

>461
グレードや工事内容についてのことを持ち出したのは、あなたですよ。

[464: 匿名さん]

>463
単純に100万以上はぼられているというからですよ。
金額にはいろんな条件があるのです。
相見積を取り、業者を競争させればぼられるということは
かんがえられません。
手抜きとかについては、設計・監理がチェックするでしょうしね。

>462
あなたのいわれる通りですよ。
だから、相見積をとり、業者の説明会を実施しなければなりません。
業者選定としては、価格だけが条件ではありませんから。
価格での単純比較はできないということですよね。
だから、同じ修繕個所等、同じ条件での相見積が必要なのです。
当然、業者説明会も。

[465: 匿名さん]

>464
４６２と４６３、両方とも私が書いたものです。

[466: 匿名さん]

>464
個別のことなら詳しく行えますが、一般的なことを聞かれると、数の多い一般的なグレードと言えるマンションに絞って説明するしか方法はありません。
工事内容に関しても、特殊な破損などが無い、一般的な劣化に対する工事に絞って説明するしか方法はありません。

そうなると、今の相場でなら、１世帯当たり５０～６０万円くらいが一般的な目安になると言うことです。

１９８０年代のバブルの時代だと、１世帯当たり１００万円が当たり前とされていましたので、１世帯当たり１００万円と言う人たちには、それが今も残っているのか、その話を教えられたからだと思います。

また、同じグレード・設備で１００世帯のマンションだとしても、ひとつは１世帯が５０㎡の１００世帯と、もうひとつは１世帯が１００㎡の１００世帯では、世帯当たりの金額は変わります。

例えば、５０㎡の場合は４０万円だが、１００㎡の場合は８０万円と言うように変わるのです。
これは、１世帯当たりの外壁面積の違いと、建物規模が変わるので、ほかにも色んな面積などが変わるからで、特に足場面積が変わることで見積金額に大きな違いをもたらしますし、設計での設定人数が違うので、設備などに係わることが変わるからです。

新築時の仕上げ材のグレードの違いによる金額の差は大きくても、大規模修繕工事では、よほど広い面積が傷んでいて高価なタイルの張り替えが出ない限り、それ程の違いにはならないのです。

グレードの違いよりも、面積の違いのほうが金額に大きな差がでるのです。

[467: 匿名さん]

>458さん

私もわかりやすい例を出しているだけですよ。

>それに、この１０の例だけだと、限られたものに対する解析となりますので、世間一般的なものではなくなります。

「これが、世間一般的なこと」と言っている>451の例も世間一般的なものでくなりますよ。
話の整合性を保ってもらいたいものです。

>私が出したのは、単なる分り易く説明するための例で、実際に統計学では最低でも２０００以上の多ければ多いほど良いとされる
>実例が必要になるのです。

母数の考慮もなく、最低サンプリング数を決定できるのですか？

[468: 匿名さん]

>467
この掲示板に、２０００以上もの例をだす訳にはいきませんので、簡単な例だと断った上で書いたのです。
書かれたものの一部だけを捉えた発言は、書かれたものの内容を違うものだと言っていることにもなります。
このようなちょっとした言葉の省略や使い方の違いで、本意が捻じ曲げられてしまうので、注意する必要がありますね。

[469: 匿名さん]

２０００も見積を取ったんですか！
それは、すごいですね。

[470: 匿名さん]

>468さん

繰り返しになりますが、
貴方が簡単な例で数字を出していたので、私もわかりやすい、簡単な例で数字を挙げたのです。
上記の事をご理解頂いた上で、
>457にご回答頂けませんか？
(尚、457では、どれが平均になるか？とのみお伺いさせて頂いておりますが、
世間一般的に、457のような特性がある場合の世間一般的な判断もお聞かせ頂けると幸いです。)

また、蛇足になりますが、
自身が>451で挙げた数字は、簡単な例であるにも関わらず、
私が>457で挙げた数字も簡単な例だと考えらずに、２０００以上の実例が必要になると言うのはおかしくないですか？
しかも、母数すら出さずに、２０００以上と最低サンプリング数を出している点も理解不能に苦しみます。

[471: 匿名さん]

1戸当たり58万と192万では、工事内容が大幅に違う筈ですよ。
だから、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、改良工事の有無等を
勘案しなければ意味がないのですよ。

[472: マンション住民さん]

横からすいません。
「同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料」
であれば、見積価格は正規分布し、標準偏差は平均値から数%程度になるのですか？
そんなに安定した見積が出来る業界とは思いませんでした。

[473: 匿名さん]

矛盾点やおかしなところを指摘されると
巧みに論点をずらすような人に、何を言っても聞いても無駄ですよ。
とにかく、頭の中は「ぼったくり」しかないのですから。

[474: 匿.名さん]

>>468 さん

この場合はどうでしょうか？

【 質問 】
ある商品の販売価格を調査したところ、結果はつぎのとおりであった。
Ａ店・・・９０円
Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ店・・・１００円
Ｆ店・・・１５０円

この商品をＦ店で購入した客は、「ぼったくり価格」を理由に、
売買契約の無効を主張できるか？

[475: 匿名さん]

できません。
その商品にはそれぞれの付加価値があるからです。
ジュース一つとっても、自販機、喫茶店、富士山の５合目、スーパ等
価格はバラバラです。
同じ商品でも、２倍・３倍の価格はありえます。
工事もそれと同じことですよ。

[476: 匿名さん]

>474

あなたは根本的な勘違いをしています。

あなたの例は「商品」です。

「商品」とは、どういうものか理解されているのなら、このような異種の質問をするはずがありません。

「商品」とは、いわば、ゼロから作りだされたものです。

比べる対象が間違っています。
　

[477: 匿名さん]

>475
＞その商品にはそれぞれの付加価値があるからです。
＞ジュース一つとっても、自販機、喫茶店、富士山の５合目、スーパ等 価格はバラバラです。
＞同じ商品でも、２倍・３倍の価格はありえます。

これに関して異論はありません。

ただ、付加価値と言うよりも、経費などの仕入れ方法の違いで発生するからです。


＞工事もそれと同じことですよ。

これは違います。
商品とは、規格などによって管理された環境で製造されたものを指します。
それに対して工事とは、現場の状況に合わせて臨機応変に行うものです。
このように、比べる対象が、比べることが出来ないもの同士なので、比較して結論を導くことができないのです。

[478: 匿.名さん]

>>477
>商品とは、規格などによって管理された環境で製造されたものを指します。

だとするならば、
各店の仕入価格に著しい差は考えにくく、販売価格の差は「ぼったくり利益」の
有無によるのではありませんか？

>それに対して工事とは、現場の状況に合わせて臨機応変に行うものです。

だとするならば、
各業社の見積価格に開きがあっても不思議ではありませんよね？
それとも、この開きは「ぼったくり利益」によるものでしょうか？

[479: 匿名さん]

>478
どうしても、同じように考えたいと言う人が多いのは分るのですが、申し訳ないですが、それとは話が違うのです。

「缶コーヒー」と「大規模修繕工事」言うカテゴリーで考えてみます。

缶コーヒーは、日本だけでも色んなメーカーが出していて、たくさんのブランドがあり、ブランドごとに色んな種類があります。
しかし、原材料の違いや製造方法の違いがあるにも関わらず、缶コーヒーと言う同じような規格サイズで、同じような量になっていて、販売価格の差もそれほど大きくありません。

これは、非常に多くの人が日常的に購入するものなので、商品の違いも良く知っているし、実際に購入して飲んでい有ることから、同じ商品でも値段に関して自動販売機やホテル、スーパーなどでの違いを知っていることから、製造側も販売側も値段設定を調整しているからです。

つまり、缶コーヒーと言う商品を、ゼロから作って販売することができ、売れ行きなどで長期的な視野から利益などを考えて一時的には赤字でも黒字になったことや黒字になることを考慮し計画することができるものです。


しかし、「大規模修繕工事」は、同じマンションに於いても、どんな業者が、建物の状態をどのように把握し、どのような工事が適しているのかを判断し、マンション側がどのような結果を望んでいるのかなど、全く同じように伝えたとしても、受け取りかたや建物の状態をどのように把握したかで見積り方法から変わってしまいます。

それに加え、見積り業者の規模などの違いにより、同じ工法で同じ材料を用い全く同じ工事を行うと言う前提であっても、見積り金額が変わってしまうのです。

業者が正当に見積りを出したとしても、同じ人が見積りを出したとしても、違う会社で見積もったとしたら、Ａ社かＢ社かでも変わってしまうのです。

簡単に考えても、これくらいの違いが出るのが「大規模修繕工事」と言うカテゴリーの見積りに関することです。


このような「大規模修繕工事」の見積りに熟知していない人が、ぼったくりかどうか、と言うのを判断するには、これくらいの知識があって、同一物件で同時に見積りを依頼した、利害関係のない数社の業者から出された見積り内容と金額の説明を業者にしてもらい、疑問を全て取り去って、比較して初めてわかることです。

しかし、見積りに熟知していると言っても、建築には色んな分野がありますので、新築しか知らない人に「大規模修繕工事」の見積りを見てもらっても、新築では存在しない分野の内容があるので、それを理解して判断できるようになる必要があるのです。

大学卒業と言う肩書でも、文系か理系かで違うだけでなく、理系でも、何が専門だったのかでも違いますし、理工学部建築学科卒業だとしても、専攻が意匠か構造かで違うのと同じです。

一級建築士と言っても、全て同じではなく、得意分野と不得意分野がありますし、時には、全く知らない分野があることも良くあります。


途中ですが、あなたの問に出来るだけ正確に答えようとするだけでも、これでは不十分で、これ以上の説明が必要になるのです。

何故なら、これを理解するには、知識だけでなく、経験が必要になるので、その経験を出来るだけ文章で伝えなければ、これまでのような誤解が生まれ、新たな的外れにもなるような疑問が発生するからです。


文章だけで全てが伝えられることはありません。
本当に理解したいのなら、面と向かって実際に話し合うことや、参加しなくても、ディスカッションなどをテレビ中継などでなく、目の当たりにする必要があるからです。

[480: 匿.名さん]

>>479 さん

>>>431
>実際に、一般的な色んな会社に依頼した見積り金額が１０００万円前後である工事の場合、全く同じ内容の工事なのに悪い管理会社が出した見積りが１５００万円だとします。

>居住者は誰もが一般的な工事金額が１０００万円前後だとは知らないので、また、まさか管理会社が１０００万円の工事を１５００万円にしているとは思いもしないので、その金額を信じてしまう人が多いので、合い見積もりを取ることすら知らない人も多いので、それが認められてしまうことが多かったのです。

>誰かから、合い見積もりを取って確かめるべきだと言う意見があったとしても、時間がないからとか理屈をつけて黙らせてしまうことや、合い見積もりを取ることになったとしても、悪い管理会社に依頼して合い見積もりをとったり、悪い管理会社が自ら、合い見積もりを取りますと言い出し、それが認められたとすると、悪い管理会社は、自分たちの言うことを聞く会社などに見積りを指定した金額で作らせて出すと言うことをします。

>つまり、世間一般では１０００万円前後の見積りが揃うはずですが、この場合、世間一般では有り得ない１５００万円前後の見積りが揃うことになるのです。

>これは、意図的に見積り金額を改ざんしたことになりますし、口裏を合わせた談合にもなりますし、１０００万円の金額を１５００万円だと偽った詐欺にもなります。

これは、あなたの投稿でしょうか？

もし、あなたの投稿であるとすれば、>>479 の説明と矛盾すると思いますが・・・

[481: 前期高齢管理士]

＞匿.名さん

久しぶりにＨＮを見ました。
貴方らしい論理の矛盾を気に掛けた投稿ですね。

此処に参加されている方々に、スレ主旨に沿ったご意見を開陳される事を期待しています。
（私も参考にさせて頂きます）（マンション管理士云々には特段のコメントはありません）

[482: 匿名さん]

>480
ひとつひとつ片づけていかないと、話は拡散するだけで、収集不能になってしまいます。

あなたは、質問をし、その回答に対して、また新しい質問を繰り返すだけです。

回答に対して、理解したのかしていないのかさえ、全く不明の状態です。

質問するのは自由ですが、話を続けて行くのなら、まず、私がした回答に対して応えることが必要だと思います。


良くあることですが、質問をして答えをする人がいる会話の場で、質問に対して答えを話しているのに、質問した人は、答える人の話の内容を理解するのではなく、次の質問をするポイントを探して聞いているだけなので、次から次に質問だけが出されたが、質問した人は、答える人が言った内容を、ほとんど理解していないのに似ています。

こんなことでは、幾ら続けても意味がありません。


それから、会話の場でも、言った言わないのことが起こりますが、その原因は、言った人が、そんなつもりで言ったのではないのに、違う意味合いで伝わってしまったとか、誤解による聞き間違いなどが良く起こりますが、このような掲示板のやり取りでも、同じようなことが起こります。

会話で伝える場合と、伝えたいことを文章にする場合の違いが引き起こすこともありますし、伝えたいことを文章にすると、誤解しないようにと思い書くと長文になりますし、言葉を選んで文章を読みやすいようにしようと思っていたら、言いたいことのポイントがずれてしまっていたとか、後で読み返すと、言いたいこととは違った文章になっていたと言うこともあります。

また、自分が読むと問題なく書けていたと思っても、他にどんな人が読むかわからないので、読む人によっては誤解してしまう文章になってしまうこともあります。

これらを踏まえ、配慮して読めば、この文章はちょっとおかしいが、これまでのことなどを考えると、このようなことを言いたかったんだろう、と解釈することが出来るのですが、悪意を持てば、その逆に取ることも簡単なことですし、揚げ足を取ると言うことも簡単に出来ます。

それに、一般的な社会人が掲示板に書き込むのに、付きっ切りで、他の人が書いた文章をじっくり読んで、以前に書き込まれたものまで遡って調べて比較するような時間に余裕がある人は、なかなかいないと思います。

なのに、これだけ頻繁に過去の書き込みまでチェックして、次から次へと質問してくるあなたは、相当熱心なのだと思いますし、少なくとも今はこれに掛かりっきりになっているのだと思います。

だから、それに対して出来る限り応えてあげたいと思うので、あなたがどんな気持ちで、何を考え、質問を次から次にしてくるのかを考えて応えようとしているので時間が掛かりますし、文章も長くなります。

文章が長くなると、読み返してチェックするのが疎かになってしまうので、ミスが出ます。

その辺りも考慮して、善意の気持ちで読んでもらえればありがたいと思います。


一方的に質問ばかりを次から次へとするだけでは、会話にはならないと思います。

[485: 匿名さん]

>484

ほぼ同じ意見ですので、賛成します。

ちょっと補足をさせて頂きます。

＞大規模修繕工事の見積りの際は役員と住民で時間をかけて
＞事細かく詳細に、工事面積＋工事内容＋使用材料を明確に統一してから、全ての見積り業者に、
＞このように見積りを出しなさいと告げて→材料代＋人件費＋技術料＋業者の利益率まで、
＞事細かく詳細に出してもらえば明確に比較ができます。

それが２回目以降であったとしても、補修が必要な部分の面積や、補修する部分の状態などまでは、足場を掛けて専門知識のある人が実際に全部をみて実測し状態を把握しなければ出せない部分がありますので、そのような部分を除いた、あくまでも基本的な部分だとした上で行うと言うことですね。

それから、ここが大事なのですが、マンション側から工事内容まで指定してしまうと、業者はその通りの工事を行いますが、その結果、その後に何か起こった場合、業者が「本来なら、こちらの工法が良かったのですが、指定された工法だったので、仕方ない結果でしょう。」と言う良い訳を与えることになり、マンション側の責任にされ、有耶無耶になってしまうこともありますので、合い見積もりを取る時、業者が薦める工法などがあるのなら、それを考慮し、他の業者が出来るのかどうかなど、検討する必要があります。

[486: 匿名さん]

マンションの規模や工事の内容も何も明らかにせず、
算出の根拠も不透明な「適正価格」「平均」を連呼する
自称「業者」には、十分ご注意ください。

[488: 匿名さん]

>483
最低限の工事なら、１戸当たり５０万でも十分でしょう。
しかし、大規模修繕工事は、資産価値を落とさないためにもやるのですよ。
そのためには、グレードアップ化が必要です。
それをやらないと、資産価値は落ちてしまいますから。
工事が終わった時、分譲時の時のようにきれいになったと見間違うような
工事にすれば資産価値もあまり落ちません。
住んでいる住民もより快適なマンションライフが送れることになります。
最低限の工事しかできないマンションは、将来的な資産価値とか快適な生活とかは
あまり気にしていないんでしょう。
それよりも積立金が安い方がいいということでしょうから。
ぼったくりは、相見積を取り、設計・監理会社の見積要項書と見積明細書の中で
見積もりがでれば、ぼったくりはありません。
当然、業者説明会も実施しますからね。

[490: 匿名さん]

>489
設計・監理会社はいれないの？
大規模修繕工事をするときは、まず劣化診断業者に診断を依頼し、診断報告書、
修仕様書、工事概算積算書を提出してもらい、総合所見を説明してもらいます。
それから、設計・監理会社の選定になりますが、公募とか地元のマンションの設計・監理の
経験のある設計コンサルタント、管理会社からの募集となります。
それが決まったら、見積要綱書、仕様書、金ぬき明細書、図面等を元請業者に送付します。
元請参加の募集は、設計・監理と同じ要領で行います。
見積は厳封が原則で、全てそろった段階で、理事会・修繕委員の前で開封します。
そして、5社程度に絞り、説明会を実施します。
こういう段取りで進めれば、ぼったくりは絶対考えられません。

[491: 匿名さん]

>445
>世間一般的に１千万円の工事が、例えば、１千５百万円に水増しされた場合のことです。

結局のところ、上記の例では民法96条による、詐欺又は強迫による契約取り消しを訴え出ても、勝訴できる根拠にはならないって結論で宜しいんでしょうか？

[492: 匿名さん]

>491
又、そんな先に戻るのかい。
そんな過去のことはどうでもいいよ。
新しい書き込みに対してのレスじゃないと、そんな前のことは
忘れているよ。

[493: 匿名さん]

491の書き込みだけで判断すれば、1,000万の工事自体が適正化どうかが
わからないから、提訴しても問題外として受け入れられないよ。
提訴するには、それなりの根拠、事実をつかんでいないと無理だから。
工事の仕様、個所、材料の内容、使用料、日数等が全てわからないと無理だしね。
それは、業者は提出しないから、憶測・勘だけでの提訴となるが、それは
裁判所はうけつけない。
工事をするには、ベランダの廃棄物の処理とか、ランドリーの設置とかも
経費に入っているからね。

[494: 匿.名さん]

>>491 さん

「ぼったくり連呼氏」の主張
>>424
>見積り金額が総会で認められたとしても、実は、その金額は一般的な金額より何割も高いと後で分った場合、決議を覆すことが出来るからです。
>例えば、借り入れをして、利息を含め返済が終わっていたとしても、後で利息が高いと分ったら、その差額を取り戻すことが出来るのと同じなのです。

>>433
>>>432
>それは、騙された場合には無効です。

この方は、「『ぼったくり価格』は、騙された場合には無効」との主張をしていますが、
法的根拠を一切示しません（示すことができない）。
そこで、別の角度（>>447 ※ 暴利行為）から質問をしましたが、
ダラダラ投稿しか返ってきませんでした。

※ 暴利行為の２要件
　 １．相手方の窮迫、軽率又は無経験に乗じる（主観的要件）
　 ２．著しく過当の利益を獲得する（客観的要件）

[496: 匿名さん]

>495
カモにならないようにやっているんですよ。
しかし、小規模マンションでは、この手法はできませんけどね。
設計・監理会社もいれなくて、全て元請会社にまかせっきりということですね。
それこそ手抜き工事とかのチェックもできませんね。
建物診断と設計・監理は同じ業者でもいいけど、それぐらいは導入しないと。

[497: 匿名さん]

>496
あなたのとこは、設計コンサルタントは入れないのですか？
設計・コンサルタントのいない大規模修繕工事はありえないとおもいませんか。

[499: 匿名さん]

>498
ということは、元請会社を全面的に信用してやってもらうということですね。
下請けや孫請け業者の工事内容についても、まかせっきりというか信用すると
いうことですね。
当然建物診断もしないということかな？

[500: 匿名さん]

信じれば救われるよ。

[502: 匿名さん]

>501
保証と年度ごとの点検は、１０年間ありますよ。
当然瑕疵保険も、業者に加入してもらいますよ。
途中で倒産とかされたら困りますからね。
相見積が出て、その中身を検討するのに、素人では難しいですよ。
部分ごとに何故見積額がちがうのか、何か洩れていないかとかのチェックも
しなければならないので。
少なくとも、設計・監理会社ぐらいはつけましょう。

[503: 匿名さん]

>501
ところで瑕疵保険って知ってます？

[505: 匿名さん]

>504
そんなにぼったくりはやらないよ。
建築会社はみんな悪者じゃないからね。
建設会社に勤務している者は全て悪者扱いしちゃかわいそうだよ。

[506: 匿名さん]

大規模修繕工事の元請をやる会社は、そんなに悪いことはしないよ。
会社は、継続性が大切だからね。
伝統のない小さな会社に依頼するから、ぼられたりするんだよ。

[508: 匿名さん]

今の一般的な相場だと、１世帯当たり５０～６０万円が基本的な大規模修繕工事の金額の目安でしょう。

[509: 匿名さん]

>>508

「一般的な相場だと、１世帯当たり５０～６０万円が基本的な大規模修繕工事」ってことだけど、
その前提条件は何？基本的と言うだけでは、アバウトすぎるよ。

何戸ぐらいのマンションで、何年目にどのような工事をする場合の金額かが
明示されないと、判断のしようが無い。

[510: 匿名さん]

大規模修繕工事の場合、その内容によって金額は大きくちがってきます。
基本工事だけの最低限の工事から、現状よりグレードを高めたり、
バリアフリーとかの改良工事、ＬＥＤ化、各階の通路のシートを
張り替えたり、植栽にまで広げたりするとかなり工事費は嵩んできます。
勿論、配管工事とかが入ればもっと高くなります。
第１回目の大規模修繕工事でいうならば、100戸程度のマンションでいえば、
最低限の基本工事だけなら50万でもできるでしょう。
しかし、新築時の状態に近いとこまでもっていく工事であれば、1戸あたり
90万～100万が相場といえます。