大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[331: 匿名さん]

１戸当たり１００万が費用がかかりすぎるというんですか？

[332: 匿名]

>>330
我々の評判を落とす
って何？
我々って誰？
評判って誰の評判？

コンサルかマンカン士？

[335: 匿名さん]

>331

その通りです。

１世帯１００万円と言うのは、１９８０年代のバブルと呼ばれた時代に出来たようなフレーズなのです。

当時なら、それが基準になる当たり前の見積額でしたが、当時のマンション価格と今の価格を比べてみても分るように、工事金額も、それと同じで大きく値下がりしています。

東京都内で７０㎡くらいの３ＬＤＫマンションが、今では３千万円代で買えますが、バブル当時だと倍くらいの値段でも、即完売状態でしたので、工事金額も同じように高くなっていったので、今の倍近い金額にもなっていました。

その時から言われていたのが、１世帯１００万円と言うフレーズなのです。

今、不況の時代なのですが、１世帯１００万円の時代を引きずっている人には関係ないのでしょう。

それに、まだ通用すると思って、試しに言ってみて、信じてくれたらそれでやってしまおう、と言うずる賢い人くらいしか使わないと思います。
　
悪徳業者は、後者でして、確かに２０～３０年くらい前なら、常識だったのですが、今では１世帯６０～７０万円が常識的な金額です。
　

[336: 匿名]

>>330
我々って誰？
我々の評判を落とす？
評判って誰があなたがたを評価しているの？

[337: 匿名さん]

>333

悪徳業者の場合、悪徳業者は実際の工事をしなくて、全て下請けに出すのですが、実際に工事を行う下請け業者の見積りの書き直し、２倍くらいにする業者もあるでしょう。

悪徳管理会社にも、グループ会社となっている「何とかエンジニアリング」と言うような会社名の会社をトンネル会社として、実際に工事をする会社が出した見積りの数量や単価を水増ししたり、実際には行わない工事を付け加えたりして、金額を２倍くらいにしますね。

しかし、普通の業者の場合、元請会社は、下請業者から出された見積りに現場管理と会社経費などとして１０％程度の金額を上乗せするか、元請会社が直接見積り、それに応じて下請業者に施工させるかの、どちらかです。

どちらにしても、それほど金額は変わりません。


この仕組みを説明するとなると、非常に複雑で長くなってしまいますので、この基本の形だけ、まず理解してもらいたいと思います。
　

[338: 匿名さん]

>336

＞我々って誰？

我々とは、あなたのように、面白半分で、ふざけた文章を書いたり、子供じみた質問をする人ではなく、真面目に書き込みをしている人のことです。


＞我々の評判を落とす？
＞評判って誰があなたがたを評価しているの？

評価しているのは、この掲示板をご覧になる人たちです。
書き込まなくて、見るだけの人もいます。

書き込んだ人だけしか見ていないことはありません。
見ているが書き込まないと言う人のほうが多いと思います。

[339: 匿名さん]

でも、いい加減修繕工事にかける金額は、マンションの積立金
次第だというのが分からないのかな。
ぼられているとか悪徳とかしか考えない、単純な奴もいるんだな。
１戸当たり１００万でもいいでしょう。
それだけお金がかけられるんだから、５０万のところとは、出来上がり
グレード等が格段に違うから。

[340: 匿名]

ここでもどんぶり勘定の戸当君がうんちく垂れてるな。

70m2と100m2で戸当100万じゃ全く違うってどうして理解できないんだろうな。と言うか「分かり易いから」とか言って戸当いくらとか言う騙し易い言い方をするんだろう。

339の言うとおりグレードの違いだってある。

[341: 匿名さん]

例えばね、結露対策として、外断熱工法でやれば、それだけ経費はかかるよね。
廊下のシートの交換をする場合（経費がかかるので交換しないとこもあるが、
そこは積立金に余裕がないところ）でも、靴音とかすべり防止とかのグレードを
要求する場合とかもあるしね。
最低限悪いとこだけやるんだったら、１戸当たり５０万でもできるけどね。
より資産価値を保つためには、補修工事にお金をかけないと、急激にマンションの価格は
落ちてしまうよ。

[342: 匿名さん]

大規模修繕工事にかける金額の大小によって、
マンションの資産価値はかわってきますよ。

[343: 匿名さん]

悪徳業者に何を言っても無駄です。

バブル時代、マンションの値段も工事の値段も、色んな物の値段が上がりました。
その値段を未だに引きずっていないと困るのは、悪徳業者だけなのです。

あなたのマンションが、全室１５０㎡以上の間取りになっているとか、全室の天井高さが４ｍ以上だとか、外壁のタイルが一般のマンションに用いられるタイルの何十倍もの値段になるタイルを使っているとか、未だにバブル時代の真っただ中でない限り、１世帯当たり１００万円にはなりません。

グレードの違いって何のグレードですか？

買った時のグレードとは違い、大規模修繕工事で超高級マンションのように見せたいと言うのなら、その値段になる可能性もありますが、例えば東京２３区内にある７０㎡の３ＬＤＫで４千万円くらいで購入したマンションで、グレードを上げたとしても、１世帯当たりだと５～１０万円高くなるくらいです。

つまり、今の標準が１世帯当たり６０～７０万円なので、６５～８０万円にしかなりません。

大規模修繕工事の金額の内、その金額の大半を占めるのが「足場」です。
次に金額の大半を占めるのは「人件費」です。

新築工事とは金額の比率が違うのです。

だから、いくら良いものを選んでも、材料が占める金額が少ないので余り総額が上がらないのです。

[344: 匿名さん]

マンションの資産価値を大きく左右するのは、毎日の清掃と点検作業です。

幾ら大規模修繕工事に金を掛けても、掛けたとしても一世帯当たり８０万円くらいにしかなりませんが、それはその時だけのことです。

「マンションは管理」と言われていますので、毎日の管理業務が資産価値を大きく左右するのです。

資産価値が大規模修繕工事に掛けた金額だと思い込んでいるのは、悪徳業者だけです。

普通の業者なら、必要最低限の提案をしますよ。
それに加え、オプション工事として、これまでの仕様を変える提案を別に出します。

オプション工事を全て選択しても、一般的なマンションだと一世帯当たり高くても８０万円くらいでしょう。

エントランスを壊して作り直すとか、何かを増設するなどの建物を改造する工事が加わる場合なら、一世帯当たり１００万円になることこありますが、それは大規模修繕工事とは別の工事が加わるからです。

あの手この手で、悪徳業者は値段を吊り上げます。
悪徳業者とは関係のない業者にも見積りをさせるべきです。
その手間を惜しめば、小規模なマンションでも何百万円の無駄金を、大規模マンションなら数千万円もの無駄金を騙し取られることになります。

[345: 匿名]

７０m2の80万円／戸は、１００m2の100万円／戸より高いと言う罠。

同じ100戸のマンションでも７０m2が主体なのと１００m2が主体なのとでは建物の大きさが違う。

業者「お隣(１００m2)は100万円／戸でしたが、こちら(７０m2)は80万円／戸でやらせていただきます。」

こう言う使い方をするんだよね（笑）

[346: 匿名さん]

今時、相見積り位常識でしょ。
よっぽど悔しい目に逢ったんだね。
大丈夫、みんなのマンションはお宅のようにマヌケじゃないよ。

[347: 匿名さん]

１戸当たり１００万といえば、悪徳業者ですか。
私は、単なる理事であり、修繕委員会のメンバーだった
者なんですけどね。
ちゃんとした工事をやれば、１戸当たり１００万もありますよ。
自分の部屋のリフォームの話をしたでしょう。
資金の乏しい家は、たたみと壁紙しかできないが、余裕のあるところは
インテリア用品まで手を加えることができるのですよ。

[348: 匿名さん]

>347
マンションの共用部分に室内のインテリアに当たる部分があるのですか？
大規模修繕工事とは、元の仕様に合わせて行うもので、模様替えをすることではありませんよ。

こんなことばかり言ってると、あなたは、大きな勘違いをしているか、悪徳業者に騙されて洗脳されてしまったか、悪徳業者の片棒を担いでいるのでないかと思われても仕方ないですよ。

[349: 匿名]

>348

10戸も1000戸も1戸当たりの費用は同じですか？

[350: 匿名さん]

>348
だから何回も説明しているでしょう。
結露防止として、外断熱工法にするとか、廊下のシートを
剥がしてより良いものに交換するとか。
あなたのいってるのは、最低限の修繕の場合でしょう。

[353: 匿名]

>357

どの程度の規模のマンションで何回大規模回収の経験があるんだ？

[355: 匿名さん]

>351
大規模修繕工事が、1戸あたり30万でも完璧な工事ができるんですか。
すごいですね。

[356: 匿名]

そもそも計画通りに工事をすること自体カモ。

その工事に戸当たりでいくらで契約しちゃう奴はネギまでしょってるのと違うか（笑）

[357: 匿名さん]

貧乏マンションて大変ですね。
節約に節約だね。
積立金がなければ、それでやらなければしょうがないけど。

[358: 匿名さん]

業者が言いたい事言ってるだけですか

マンカン士は責任をとらないで100〜200万は抜くので気をつけたい
とかと同じような話ですね

足場代が利益とか
全く外れたこと書いてありますし
何でそうなるのかきちんと確認もしてないようですね
あまり信用に値しない信頼度ですね

[359: 匿名さん]

>355
ワンルームマンションの場合、世帯当たりの金額にすると３０万円台で大規模修繕工事が出来ますよ。

[360: 匿名さん]

築40〜60年の実績がそれ程世の中に無い

浄化槽はほとんどの地域で無くなっているし
高架水槽は続けたければ続ければ良いが野ざらしのため劣化は進む
40年はもたない

いったい何でいきなりこんな瑣末なことを言い出したのかよくわからないがエレベータと高架水槽は生活に関わるのである程度のところで修繕が確実に必要
交換ではなく修繕すれば良い

[361: 匿名さん]

351ってなんでこんな適当なこと書くんだろ。
マンションの売上げのために生きてるマンション営業マン？

[362: 匿名さん]

>350

あなたこそ、冷静になるべきだと思います。

＞結露防止として、外断熱工法にするとか、

これは、大規模修繕工事の基本の部分ではなく、俗に言うオプション工事に当たるものです。
こんなものを入れるのではなく、基本的な工事の部分のみでの話をしているのです。
このオプション工事を全てのマンションが同じようにすることはありません。
それよりも、外断熱のマンションじゃないのですか？
うちのマンションは外断熱なので、この工事は不要です。


＞廊下のシートを剥がしてより良いものに交換するとか。

これは、大規模修繕工事の基本工事に含まれますよ。


＞あなたのいってるのは、最低限の修繕の場合でしょう。

あなたが書いた「廊下のシートを剥がしてより良いものに交換するとか。」と言うのは、最低限の修繕の部分です。


オプション工事を省いた、基本工事での金額の話です。
　
　

[363: 匿名さん]

>361

351が、適当なことを書くマンションの売上げのために生きてるマンション営業マンだとすると、あなたは、マンションを食い物にする悪徳大規模修繕工事業者になりますよ。

[364: 匿名さん]

良い物に変えても基本仕様だ
というと話が変です

あとは廊下や階段、バルコニーのシートはあるとこもないところもあるから基本仕様にはしない方が良いでしょうね

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[365: 匿名さん]

>364

＞良い物に変えても基本仕様だ
＞というと話が変です

ご指摘の通りです。
「良い物」と言うのを、グレードが高い値段が高い物とした場合、長尺シートの場合、定価で５００～１０００円／㎡高額になることもありますので、実際の値段と世帯当たりに換算すると、マンションの形にもよりますが、１～２万円は高くなるでしょう。


＞あとは廊下や階段、バルコニーのシートはあるとこもないところもあるから基本仕様にはしない方が良いでしょうね

それは違います。
新築時と同じ仕様が基本です。
長尺シートがあるとろだけの張り替えで、そうでないところを長尺シートにするのはオプション工事です。


＞351は間違った知識が多いので不動産屋ではないと思います

確かに、仰る通りです。


＞そうであってもコミュニケーション能力が乏しそうなので営業には向かない

仰る通りで営業には向きませんが、悪徳業者としての資質は溢れているようです。

[366: 匿名さん]

と、マンション業者が必死の説明

[367: 匿名さん]

>362
大規模修繕工事は、基本工事だけではありませんよ。
改良工事も含まれます。
バリアフリー化とか現在仕様している素材をさらにグレードアップして
使用するとかね。
だから、いろんなオプションも当然ふくまれるのです。
マンションをより快適に、更なる資産価値を維持又は高めるためには
１戸当たり１００万とかそれ以上の工事費をかけるところもあるでしょう。
積立金の少ないところは、最低限の工事しかできないでしょう。
周期もできるだけ先延ばしせざるをえないでしょうし。

[368: 匿名さん]

>367
＞大規模修繕工事は、基本工事だけではありませんよ。
＞改良工事も含まれます。

その通りです。
しかしそれはマンションの事情で大きく変わるオプション工事に当たる金額が基本工事費に加算されるのです。

ここで話しているのは、マンション毎に違う事情のような、全く共通性のない金額を含めて考えることではありません。

あくまでも、ほとんどのマンションに共通している引き渡し時の状態に関する範囲の工事についてです。

あなたの言うようにオプション工事も含めると言うのなら、あなたのマンションではバリアフリーになっていないようですが、既に新築時からバリアフリーになっているマンションにも、バリアフリーにする工事費を含めた金額にしろと言うのでしょうか？

あなたのマンションだけにしか通用しない話を、全てのマンションに用いることは出来ませんよ。

[369: 匿名さん]

>368
私のとこは、バリアフリー化されてますよ。
私が書き込んでいるのは一般論でして、大規模修繕工事費は、1戸当たり
100万もありますよといっているのです。
何も基本的な部分だけの話しではありません。
それを100万はぼられているとか悪徳業者とかを盛んに書き込んでいる者が
いますけどね。
積立金に余裕のあるマンションは、それなりの工事をすればいいし、積立金が
少ないとこは、最低限の修繕をすればいいのです。
ただ、それだけのことなんですけどね。

[370: 匿名さん]

>369
＞私のとこは、バリアフリー化されてますよ。

されていると言うのは、新築時からバリアフリーになっていたのか、大規模修繕工事の時に、オプション工事としてバリアフリー化したのか、どちらでしょう？


＞私が書き込んでいるのは一般論でして、大規模修繕工事費は、1戸当たり100万もありますよといっているのです。
＞何も基本的な部分だけの話しではありません。
＞それを100万はぼられているとか悪徳業者とかを盛んに書き込んでいる者がいますけどね。

では、聞き方を変えましょう。

既に新築時からバリアフリーになっていて、大規模修繕工事では、新築時の状態から変える部分が全くなく、改造したりする部分も全くなく、居住者からもこうして欲しいと言うことが全くないオプション工事がゼロのマンションで、１世帯平均の専有面積が６０㎡以下の２ＬＤＫがほとんどのマンションでも、大規模修繕工事に掛かる費用の目安は１世帯当たり１００万円ですか？

それから、バリアフリーになっていないが、居住者からはバリアフリーにする必要はないと全員一致のマンションで、その他、オプション工事になるようなことも全くない６０㎡以下の２ＬＤＫが３分の１で残りの３分の２が５０㎡以下の１ＬＤＫのマンションでも、大規模修繕工事に掛かる費用の目安は１世帯当たり１００万円ですか？

最後に、超高級なデザイナーズマンションで、タワーではないが内廊下になっていて、一部屋が１５０㎡～２５０㎡くらいでワンフロアに一部屋の間取りのため専用エレベーターになっていて、エントランスホールは一つだが、４つのエレベーター毎に別棟の建物になっているマンションの場合、オプション工事に当たる改造工事も出るようなマンションで、オプション工事を除いた大規模修繕工事に掛かる費用の目安は１世帯当たり１００万円ですか？


これらについて、どのように考えているのかを知りたいのです。

[371: 匿名さん]

>370
ところで基本工事とはなんですか？
基本工事とは、修繕個所も、仕様も材料も全て同じということですか？
グレートも。
大規模修繕工事は、劣化診断をして、予算に応じて工事をする個所や
グレード、改良工事等を決めてやるんではないですか。
それに、建物診断、設計監理は基本工事に入るんですか？

[372: 匿名さん]

大規模修繕工事を基本部分だけでいっている者と、オプションも含め改良工事
までを含めたものとの考えが違うだけじゃないの。
比較するものが違うだけだよ。
>370
１戸当たり１００万で大規模修繕工事をしてもいいんじゃないの。
今の相場では、大体１００万前後が標準なんだけどね。
それ以下の積立金の余裕のないマンションは、それなりに最低限の
工事をするしかないけどね。
大規模修繕工事が終わったら、まるで新築みたいにみえるようじゃなきゃね。
少なくとも、見える部分は全て、塗り替え等やりかえなくちゃね。

[373: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

３２４
３２６
３５１が正論でしょうな
予算が有るとか無いとか話しがズレまくりの悪質悪徳業者の作り話しは必死で笑えます。

悪質悪徳業者に何を話しても無駄でしょうな。
詐欺師なんですから……

自分のマンションでは世間を知り能力のある賢明な住民ばかりですから、予算が有ろうが一世帯当たり１００万でやる馬鹿住民は一人もいませんね。

悪質悪徳業者は、あれやこれやと嘘の追加工事をさせようと画策しますから騙されないようにして下さい。

[374: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

今時、一世帯当たり１００万でやるお馬鹿マンションは日本中を探しても非常に珍しいでしょうな。
カモリストマンションしかありません。

[375: 匿名]

お得意の
自分に反論する者は悪徳業者
にしてしまう思考回路。
どんどん敵を作りどんどん喧嘩を吹っ掛ける。
まぁ、ネット番長とは思うけどリアルでも同じ生きざまだったら香ばしすぎるわな。

[376: 匿名さん]

>373
業者ではなく、マンションの住民ですけど、
うちの場合は、大手ゼネコン４社、地元の大手建設会社４社で、
相見積を取り、大手ゼネコンに決まりました。
見積価格は、そこが一番安かった訳ではありませんが、みんなそんなに
大きな違いはありませんでしたよ。
同じ仕様、修繕個所、同じ材料を出し手の見積もり価格ですからね。
当然、設計監理会社がそり要項書を作成し、見積もり参加業者に
送付しましたからね。
そして、見積書の開封は、理事・専門委員の前で開封しましたよ。
１戸当たり１００万近い金額でしたけど、うちに応募した８社は
全て悪徳業者だったんですかね。

[377: 匿名さん]

でも、おかげさまで、新築時と変わらないように、見違えるほど
きれいになりましたよ。
１３年経過したマンションですが、よそからの声とかマンションを訪れた
方は、まだ新しいマンションですよねとよくいわれますよ。

[378: 匿名さん]

それぞれのマンションの考え方で大規模修繕を行えばいいじゃないか。
別によそ様のマンションに強制強要する事じゃない。
いわんや馬鹿呼ばわりや悪徳業者呼ばわりは失礼にも程がある。

[379: 匿名さん]

>371

結局、あなたは何もわかっていないと言うことが明らかになってしまいましたね。

私の質問に、何一つ答えずに逃げてしまうのですから、話になりません。



うちのマンションは７０～９０㎡の３ＬＤＫと４ＬＤＫばかりのマンションで、１５年目に初めての大規模修繕工事を行いました。
普段の維持管理が良かったようで、１５年目でもそれほど汚れたこともなく、仕上がってからも、言われれば綺麗になったかなと言うくらいでした。

基本工事部分が１世帯当たりにすると約５６万円程度で、オプション工事として、風除室の自動ドアの幅を広げたいと言う意見が多かったので２セットの自動ドアを広げ、長尺シートを防音仕様のものに替え、共用部分の照明器具をＬＥＤに変えたくらいで、それらを含めた総額を１世帯当たりにすると約７５万円くらいになりました。

もともとバリアフリーになっていますので、そのような費用は不要です。

[380: 匿名さん]

いまどき「劣化診断」をするような奇特な人がいるとは珍しいですね。

劣化診断って、お役所の気休めだと知らない人がいるなんて、そんな人がいるマンションだと、大規模修繕工事にかかわらず他のことにかんしても、お役所のように無駄金ばかり使うことを提案するんでしょうね。
　

[381: 匿名さん]

劣化診断しますよ。
素人が建物を眺めても何にも分からないですから。
プロの目で判断してもらう事は無駄とは思いません。
安全安心の為にかけるお金は無駄ではありません。
何でも無駄無駄と言うなら保険なんか無駄の最たる物でしょうね。
アフラックのCMのブラックスワンみたいですね。

[382: 匿名さん]

>381
分譲マンションでの劣化診断とは、どんなことをするのですか？
費用もご存じなら教えて下さい。

[383: 匿名さん]

>382
そんなに経費の節約はしなくてもいいのでは？
基本的なことはやりましょうよ。
劣化診断も設計・監理を依頼することも。
しかし、お金がないとこは、やれないから仕方ないか。

[384: 匿名さん]

それぞれのマンションで総意を得ているなら好きにすればよい。
まぁ、得てしてここで強硬に自説を曲げないのはマンション内では異端児の事が多いんじゃないかな。

[385: 匿名さん]

>383
劣化診断って本当に必要なのですか？

[386: 匿名さん]

>383
劣化診断とは、どういうことをするのか、そして、その金額を教えて下さい。

[387: 匿名さん]

383に聞いても知らないから答えられないのでは？

[388: 匿名さん]

383が答えないのは、劣化診断のことを知らないだけでなく、単に営業目的で薦めているからでは？

[389: 匿名さん]

＞７０～９０㎡の３ＬＤＫと４ＬＤＫばかりのマンションで１５年目に初めての大規模修繕工事を行いました。
＞普段の維持管理が良かったようで、１５年目でもそれほど汚れたこともなく、
＞仕上がってからも、言われれば綺麗になったかなと言うくらいでした。

つまり、普段の管理がしっかりしていれば、大規模修繕工事をして見違えるようになることはないようですね。


＞基本工事部分が１世帯当たりにすると約５６万円程度で、
＞オプション工事として、風除室の自動ドアの幅を広げたいと言う意見が多かったので２セットの自動ドアを広げ、
＞長尺シートを防音仕様のものに替え、共用部分の照明器具をＬＥＤに変えたくらいで、
＞それらを含めた総額を１世帯当たりにすると約７５万円くらいになりました。

オプション工事で余程高額な工事をしない限り、１世帯当たりの金額が１００万円になることは無さそうですよ。


＞もともとバリアフリーになっていますので、そのような費用は不要です。

古いマンションならオプション工事が沢山出ることもあるでしょうが、そろそろ第一回目の大規模修繕工事の用意をしようと言うマンションならオプション工事はほとんど無いでしょう。

[390: 匿名]

劣化診断ウンヌンは、

何でも壊れてから修理マンション
壊れる前に修繕するマンション

の違いじゃね？
言い換えれば

貧乏マンション
普通のマンション

じゃね？

[391: 匿名さん]

劣化診断のことで逆切れですね。

劣化診断が必要なマンションとは、何か問題のあるマンションです。

普通のマンションなら劣化診断は不要です。

[392: 匿名]

>391

どう言うタイミングで回収するの？

[393: 匿名]

回収→改修

[395: 匿名]

392に答えてくれよ。

[396: 匿名さん]

一世帯当たり１００万円で大ボラれている事をアドバイスしても、理解できない人ですから、何を話しても無駄でしょう。
頭がピーマンですから次回の大規模修繕工事は、まともで世間を知る役員さんがやれば、きっと分かるかと思います。
次回こそ大手建設会社のゼネコンなどの中抜きでボラれないようにして下さいね。

[397: 匿名さん]

>395
私364などを書いた者ですが394も私です
一方的に間違った知識を言って反省しない匿名さんに向けて書いています

世帯100万円が悪だ
という
ケースバイケースの話も理解しようともせずに一方的に書き込みを行なっている者に対しての言論です
ネット上でも会話にならないのであれば自分のマンション内で話していてくださいねという意味を含んだ内容です

宛先を明記せずに書きましたので不快にさせたのであれば申し訳ありません

[398: 匿名さん]

また劣化診断など無料見積り時に、どこの会社でもやってますし、必ず管理組合にアドバイスをしてくれます。
劣化診断に、わざわざ金を出す時点で又ボラれているのに気が付かないのが非常に痛すぎです。

[399: 匿名さん]

暇つぶしの年金稼ぎの建設コンサルトのカモですから

[400: 匿名さん]

東日本大震災の影響で地盤がどうなってるか知りたい、地盤の調査をしてほしい。
という方がいたので大規模修繕費用で調査してみようか委員会で悩んでいます。
大震災後に住んでるマンションの地盤を調査した方いますか？

[401: 匿名さん]

>392

回収（改修）するタイミング、と言うのは、大規模修繕工事を行うタイミングのことでしょうか？

これは、簡単なことです。

技術的な視点からを簡単に説明しますと、雨漏れなどの報告が無いなら、一番劣化し易い南面のシールの状態を確認すればいいのです。
シールの弾力が無くなって硬くなってきていたり、痩せて隙間が空きそうになっていたり、付着が弱く、指で押すと隙間が出来たりする部分が目につくようになったら大規模修繕工事のことを考え出すのも一つの選択肢です。


素人の視点からだと、外壁がタイルの場合、白華現象と言う、タイル表面に誰が見ても分る白いよだれのようなものが見つかることがあるのですが、この白華部分が一か所で１ｍ四方くらいの面積になっているとすると、大規模修繕工事を考えたほうが良いでしょう。

少しの白華現象なら、それほど気にすることはありません。

例えば、こんなタイミングです。

[402: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方を「管理侍」のスレに
書き込みましたので、ご覧ください。

[403: ６０戸マンション副理事]

業者さんが見ていると批判的なコメントが予想されますが、承知の上でコメント致します。

私は大阪のど真ん中にある60戸のマンションの管理組合副理事をさせていただいているものです。

はっきり言います。コンサルト会社や修繕業者のほとんどはぼったくりです！！

そもそも大規模修繕とは名ばかりで、基本塗装が主です。だってコンクリートをはつりしますか？しないでしょ（笑）
なのに大規模とはお笑いですね。

私は決められた予算、皆さんから集めた修繕積み立て費を絶対に無駄にするまいと色々と勉強し、数多くの業者から話を伺いました。結論から言うと、先にコメントしたようにほとんどの業者がぼったくりという事でした。

一番笑う例は、6000万代の見積もりに対して他の業者との競合があると伝えると4000万台に値引きしてきたんです（笑）1000万以上の値引きですよ！では初めの見積もりはなんだったんですかね？（笑）

コンサルトについてもそうです。平均300万以上、アホかですね（安くてです）
コンサルタントを入れると一定の基準を定めるメリットはありますが、最大のデメリットは各社その仕様に縛られ、コスト削減出来ないということですね。（修繕しなくていいところまでしなくては駄目になる、指定の塗装・膜厚に縛られる等々）
更に大半の業者のやる足場、足場を組むような無駄ってどうなんでしょうね（笑）これえげつなく費用かかるんですよ！

少し話はそれますが、昔あるテレビ番組で足場のレンタル業者の若社長が超高級外車を乗り回して、ものごっつい豪邸に住んでるのを紹介した番組を見ましたよ（笑）アホほど儲かってるんですよ、何故ですかね？皆さん分かるでしょ？（笑）

私の住むマンションは築25年を超えており、先日2回目の大規模修繕をこの度無事に終了いたしました。

他の理事や住人さんから評価を聞くと、前回より（前回の時、私はこのマンションを購入しておらず知りません）かなりいいということでした。（前回各住民様より平均１２万の吐出し、今回はゼロです）
費用についてもですが、前回の業者はひ孫のまた下辺りに仕事をさせており、非常に雑だったようです。
確かに私が購入した時は既に荒れてました。

今回施工して頂いた企業名はあえて公表しませんが、施工業者の特徴は「足場を出来るだけ組まない」というヒントだけにしておきます。
私がこの業者を知ったきっかけは、帝国データーとガイアの夜明けからです。
この業者から色々お話を聞くと、私の考え方とズバリ一致したのですね。
あまりこの業者について書きすぎるとまわし者と思われるのも嫌なので（笑）やめておきましょう。

全てのマンションの現状に対して私達が依頼した業者が合うとは思いませんが、殆どのマンションに対していいメリットがあると思いますよ。皆さん一度調べてみてはいかがでしょうか？

今回こんなコメントをしたのは、いかにぼったくり修繕業者やコンサルトが多いかを訴えたかったのと、業者を探している理事さん達に少しでも手助けになればいいと思うお節介からなんです。
（私もしてますが、本当に大変でよね・・・）
私は決して業者の者ではありませんし、紹介したからといってお金を貰ったりするわけではありません。
ホンマに皆さんに損をして欲しくないというお節介なんですよね。

なので真剣に話を聞きたいなら、私を訪ねてみてはどうですか？
大阪のど真ん中で足場を極力組まない業者が施工し、最近工事が終わったマンションの副理事です。
もしお話を聞きたい理事さんがいるのなら探して下さい。私の住むマンションの施工に対する感想や、その業者さんを紹介しますよ。（施工後のマンションも見れますし、既ににお話聞きに来た理事さんもいらしゃいます）

理事の皆さん本当に大変と思いますが、資産価値を頑張って守って下さいね。お互い頑張りましょうー！

尚、ぼったくり業者さんの反論は一切受け付けませんのであしからず（笑）

業者名

[406: 匿名さん]

>もし以上でやった役員は早く反省して目をさまして下さい。

組合費を無用に毀損したことによる損害賠償請求訴訟をしたらいい。

[407: 匿名さん]

>406

＞組合費を無用に毀損したことによる損害賠償請求訴訟をしたらいい。

これこそ、悪徳管理会社や悪徳業者、更には詐欺師などの常套手段です。

損害賠償請求を起こすには、訴える側が損害賠償の内容を証明する証拠を揃えなければならないし、訴え方を間違えば、例え勝てる証拠が揃えられたとしても、「疑わしきは罰せず」と言う法の原則によって、限りなくクロに近いグレーであっても無罪となってしまうのです。

簡単に言うと、確実な物的証拠があり、被告が犯罪行為を認めた場合以外、このような卑劣な犯罪に対して日本の刑法の内容の解釈は「悪いことをやったもん勝ち。」に、なり易いのです。

このような犯罪を犯す側は、このことを良く知っていますので、決定的な物的証拠さえ残さなければ、例え訴えられて裁判になっても、腕の立つ悪徳弁護士さえ味方に付ければ、有罪になる可能性が非常に低いのです。

犯罪を犯す側からすれば決定的な物的証拠さえ残さなければ、訴える側は、決定的な証拠が無ければ訴える側も準備に弁護士費用や訴える側の時間的な労力も必要なので、訴えるのを断念する可能性が非常に高く、多少の証拠で相手に訴えられても受理されて立件される可能性は非常に低く、もしも裁判になったとしても疑わしきは罰せずの原則により、無罪となる可能性が高いので「やったもん勝ち。」が成り立ってしまうのです。

元々、日本の法とは、原則として「日本人は悪いことをしないから。」と言うことが根源にあるので、解釈次第で有罪であっても裁判の場で無罪に誘導することが可能なのです。

その逆に、冤罪のように、何もしていない人を捏造した証拠や証言で、有罪にすることも可能なのです。

大規模修繕工事で数千万円上乗せしてぼったくろうとする側は、犯罪を犯そうと計画して行うので、色々な法的な抜け道を知っていて、例えばれても誤魔化す用意をして決定的な物的証拠を残さないようにし、常に、何についても、言い逃れできるようにしているので、「訴えられるものなら訴えてみろ！」と、開き直るような捨て台詞を吐くのです。

犯罪を犯す側は、決定的な物的証拠は残していないので「やれるものなら、やってみな！」と言う思考なのです。
　

[408: 匿名さん]

話の論理がわからん。

[409: 匿名さん]

大規模修繕工事の時期はいつが一番いいかというのはむずかしいんだよね。
足場を組むのにかなりの費用がかかるので、どうせやるなら、少々早くても
一緒にやるのが普通だからね。
屋上防水、ベランタの防水工事、窓枠のシーリング、外壁の補修、外壁の
洗浄、ベランダの塗装・柵の塗り替え等が一緒に悪くなることはないからね。
だから、平均的に１２年～１３年で１回目の大規模修繕工事をするんだよ。
同じベランタでも、東側と西側では傷みが違うし。

[410: 匿名さん]

>>407
刑事事件と民事事件を混同してるね。

突っ込みどころ満載だけれど、
とりあえず、損害賠償請求は民事だけれど
「疑わしきは罰せず」は刑事事件の原則。

あまりにもめちゃくちゃな珍説は勘弁してね。

[411: 匿名さん]

>407
ところどころ正しいのもあるけど、目茶苦茶だね。
どっかで読んだものを継ぎ足して書き込んでいるだけだね。
もう少し勉強しなくちゃ。
まさかあなたのマンションでしったかぶりして、得意げにいってるんじゃないだろうね。

[412: 匿名さん]

>410
>411

「疑わしきは罰せず」は、刑事事件で有名になっていますが、刑事事件に限ったことではありません。
日本では、民事と刑事を分けていますが、法を学ぶと言う根本的なこととして、全ての裁判において「疑わしきは罰せず」の精神が用いられているのです。

しかも、この精神は警察にも及んでいますよ。
明らかにＡが犯罪を犯したに違いないが、それを裏付ける物的証拠は勿論、証言もないと言う場合、警察は、疑わしいが証拠が無いので逮捕することが出来ないのは知ってますか？
これも「疑わしきは罰せず」と同じ精神によるものです。

知らないって、悲しいですね。


何一つ具体的に指摘することすら出来ないのが「あなた」なのです。

何か反論したいが、反論することすら出来ない、と言うことなのでしょう。

[413: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

警察は民事を扱わないよ
罰という考えが、そもそも刑事

[414: 匿名さん]

>413
文章はちゃんと読みましょう。
警察が民事を扱うとは何処にも書いてません。
あなたが書いていないことを書いてあるかのように勝手に決めつけたのです。

[415: 匿名さん]

>>412
「日本では、民事と刑事を分けていますが、法を学ぶと言う根本的なこととして、
　全ての裁判において「疑わしきは罰せず」の精神が用いられているのです」

２ｃｈの法律スレか、Ｙａｈｏｏの法律相談で出てきそうな珍説ですな。
そもそも、「罰する」という言葉自体、日本の民事裁判の概念には無いし
まあ、刑事と民事の話を混同しているような方だから仕方がありませんが
いったい、どんな法学書にそのような珍説が開陳されているのか
ぜひ「具体的に」紹介してくれますかね。

具体的な話？
証拠に基づいて事実認定する裁判官の心証について
刑事裁判では「合理的な疑いを超える高度の確信」が要求されるのに対し
民事裁判はそこまで厳格には要求されません。
民事訴訟における事実認定（法曹会）とか、
民事事実認定と立証活動（判例タイムス社）など
一度、お読みになられてはいかがですか。

[416: 匿名さん]

>416
あなたは何かと言うと全てネット頼りですね。
実社会のことは、ご存じなのでしょうか？

実社会においても、会社組織などで「疑わしきは罰せず」と言う精神は根付いています。

アメリカに於ける「Forgive.」と同じようなものです。

ネット相手の人には分らないのかも知れませんが、実社会では当たり前のことなのですが、何故ご存じないのでしょう？

[417: 匿名さん]

失礼、タイプミスをしました。
４１６の「>416」は「>415」の間違いです。

[418: 匿名さん]

このスレは、悪徳管理会社や悪徳業者にとっては、目障りな存在なのでしょうね。
だから、話を変えたいのでしょう。

[419: 匿名さん]

>>416
なにをもって「ネット頼り」などと勝手に判断してるの？
実社会？知ってますよ。法律関係の仕事をしてますから
法解釈についての「独自説」を主張される方々も、
これまでにたくさん見ています。

繰り返しになるけれど、「疑わしきは罰せず」なんて言葉は
民事訴訟の世界にはありません。
主要事実についての当事者の自白は、裁判官の判断を拘束します。
貸金請求訴訟において被告が「１０万円を原告から借りた」と自白したら
「１０万円の借入」の証明は不要となります。
裁判官はその他の証拠などから、
「被告は金銭を借りたのではなく、もらったのでは？」
「借りたのは１０万円ではなく、５万円では？」などと
その内容に疑義をおぼえたり、自白の内容と異なる心証を得たとしても
自白を判決の基礎とし、「被告は原告から１０万円借りた」ことを
判決で認定しなければならない・・・・・

こんなことは民事訴訟における弁論主義の基本原則であり、
自白の信憑性さえ疑うことが可能な刑事訴訟との大きな違いの一つ。
法律を学ぶ者なら、誰でも知っていることです。

あなたの独りよがりの「法学」に関する珍説から判断すると
あなたの方こそ、実社会のことや正確な法知識を何も知らない、
勝手な思い込みをしているだけですね。

実社会でも「疑わしき」相手との取引を打ち切る・断るのは
普通に行われていることです。
わかりやすい例の一つは金融機関との取引。
今では、預金口座一つ作るにも、金融機関が「おかしい」と思ったら
（例えば、合理的な理由も無く住所地や勤務地と遠く離れた支店で口座を作る）
例え本人確認資料が揃っていても、口座を作るのを断られますよ。
借入に伴う与信なんかも、担保が十分でも返済能力が疑われたら、それまでです。

[421: 匿名さん]

>420
私も同じ意見です。
怪しいのなら、管理会社任せにせず、もしも理事会が怪しいのなら管理会社は何も出来ないので、規約に違反していると理事会の怪しい人から言われないように、独自に見積りを取るようにして、怪しい管理会社や理事会から出された見積り金額が妥当なもんかどうか比べるとか、怪しい管理会社や理事会から出された見積書を、信用できる第三者である専門家にチェックしてもらうようにすべきです。

[422: 匿名さん]

相見積をたくさん取るのもいいけど、ただ数打ちゃ当たるってもんでもない。
修繕個所、材料（メーカー・品番指定）、数量を明確に打ち出して、同じ条件で
相見積を取らなければ何の役にも立たないよ。
管理会社や業者を悪くいう前に自分たちで、自浄能力があるかどうかが大切なこと。
相見積に参加する業者も管理会社からの推薦だけでなく、理事会推薦もいれなくちゃね。
それに、見積書を開封するときは、理事や専門委員会のメンバーの前で開封するとかね。
理事会で決めたものを、一般組合員がどうこういってもはじまらないけどね。
裁判しても、自腹だし負ける確率の方が高くなるからね。
まず、情報が集まらないから。
提訴するには、自分でその情報を取得しなければ裁判にもならないしね。

[423: 匿名さん]

理事会で決議し、その案を総会に提出し、決議されたものは、
正規のルールに則って手続きがされているから、それを違法といって
提訴することはできないからね。
工事や予算額も承認をもらっているのだから、その範囲であれば理事会に権限はあるんだよ。
執行活動は理事会に任せてあるからね。
その理事会の決断で業者や価格を決めたのであれば、一般組合員がいくら
頑張っても無駄な徒労に終わってしまう。
それが民主的というんだからね。

[424: 匿名さん]

>423
その考えは、１０年前でも専門家には通りませんが、世間一般でなら通ったでしょう。
しかし、今では世間一般でも半分以上は通らないでしょう。

通らない理由は、隠された情報があった場合です。

見積り金額が総会で認められたとしても、実は、その金額は一般的な金額より何割も高いと後で分った場合、決議を覆すことが出来るからです。

例えば、借り入れをして、利息を含め返済が終わっていたとしても、後で利息が高いと分ったら、その差額を取り戻すことが出来るのと同じなのです。

[425: マンション住民さん]

>424
それは、違法性があった場合だけだよ。

[426: 匿名さん]

>425
悪い管理会社が、自社だけで見積りを出し、合い見積もりを取ることを理事会に知らせず、理事から合い見積もりのことを持ち出されても、取る必要はないと有耶無耶にし、総会でも合い見積もりを取ると言う意見が出ても理事会で検討しか結果だからと却下されて決定されたのなら、後で、悪い管理会社が下請けに出させた見積りに通常なら３％程度のマージンを乗せて提出するのが当たり前だが、実は、３割り（３０％）もの法外なマージンを乗せていたことが、独自に他社から取った見積りか、専門家に見積書を見てもらって分った場合、無効にすることが出来ます。

[427: 匿名さん]

追記

また、本当に悪い管理会社なら、合い見積もりを取ったと言ったが実は自社で２つくらいの合い見積もりを取り、悪い管理会社の金額が少しだけ安い金額にしておいて、合い見積もりも取りました、と言うことにするこが良くあります。

[428: 匿名さん]

民事上の違法性がどこに？

[429: マンション住民さん]

>426
判例プリーズです。

[430: 匿名さん]

>>426
なぜ、無効にできるのかという法的な根拠もさることながら
それ以前に、文章もめちゃくちゃ。