大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[301: 匿名さん]

>300
＞１戸当たり１００万が高いですか？

はい、高いです。


＞その工事内容次第ではないんですか？

工事内容次第でも、一般的な７０㎡前後の部屋が多いタイル仕上げのマンションの場合なら、新築からの仕上げなどを変えたりしないなら、どれだけ盛り込んでも１００万円にはなりません。
１００万円にするのなら、基本の工事以外のことを盛り込む必要があります。
もし悪徳管理会社が係わっているのなら、当初から世帯１００万円以上は当たり前だと言うでしょう。
その差額は、悪徳管理会社の懐にはいるのです。


＞新築当時の状態にするには、それぐらいはかかりますよ

新築当初の状態にすると言うのは誤解を招きます。
新築当初の仕様で工事を行うと言うべきだと思います。


うちのマンションの場合、あなたの言う新築当初にする見積りで、ゼネコンが出した値引き交渉前の最高額で世帯当たり６７万円、大きな工務店が出した値引き交渉前の最低額で世帯当たり５０万円でした。

ところで、今のマンションで出されている修繕積立金のことを知っていますか？
うちのマンションでも、長期修繕計画に合わせて変動していますが、最近のマンションは初年度が５～６０００円からスタートで、５年毎に値上がりしていまして、大規模修繕工事が計画されている１０年目の時点では、世帯当たり１００万円の工事は出来ない金額しか貯まっていないのです。
それに、長期修繕計画に記載されている額から世帯当たりの金額を出すと、管理会社によって違うのですが、ほとんどが７０万円以下になっているのです。

[302: 匿名さん]

>301
だから積立金の乏しいマンションは最低限の工事しかできないのです。
うちの場合は、みえる部分は全てやりかえました。
そして、グレードアップ化もやり、バリヤフリー化もしました。
植栽もかなり充実させました。
駐輪場の増設とかもね。
それに、屋上防水は、外断熱工法にしました。
今後は、専有部分の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管も組合でやろうと
考え値上げを検討しています。
専有部分の配管等を個人でやれば、70万程度かかりますからね。
共用部分の工事と一緒にやれば、経費の節約だけでなく、不便も一度ですみますからね。
またまだ先のことですけどね。
築14年のマンションですから。
30年程度を配管の更新時期と思ってますので。

[303: 匿名さん]

立ち方によって違うとこもあるけどね
別棟建てになってれば足場多いし
安いマンションで廊下とか極端に少なければ廊下面積も減るし
正方形に近い方が壁も廊下も比率としては少なくなる

使ってるタイルとかタイル面積とかにも
その時の建築費とか相場とか様々よるので
一概なことは言えないでしょうね
だから数社見積もりとって交渉すべきです

[304: 匿名さん]

>302
築１４年ですと、おそらく給排水管を３０年では早過ぎると思います。
お金が余っているのなら３０年で良いと思いますが、そうでないのならもっと先で良いと思います。
戦後に建った鉄管の戸建てやビルなどでも、錆びがでたりしたのは３０年以上してからで、現存の築５０年以上の戸建てやビルでも、給排水管を交換したと言う建物は少ないです。
なのに、５０年前の配管素材とは比べ物にならなく良い配管を使っているのに、僅か３０年で交換をすると言うのは、よほど施工が悪かったからだとしか思えないからです。

人間の体なら、予防が第一ですが、建物の場合、何か起こってから、どうしようかと考えて処理することが出来ますし、そうしないと幾らお金があっても足りません。

工事内容については、足場など高額になるものを使う時には、足場がないと出来ない工事を一気にやるほうがお金の無駄がなくていいのですが、個別にできる工事に関しては、分けて行ったほうが安くできます。
例えば、屋上のトップコートが５年毎と言われているが、別の塗装部分の傷みがひどいので、同じ塗装業者だから屋上のトップコートを繰り上げて同時に施工してもらうことで安くしてもらおうと考えるのもよさそうですが、同時にやっても十数万円くらいの経費程度しか安くならないのです。
トップコートを５年毎にすると、３０年で５回行うことになりますが、塗装工事に合わせて４年毎にすると、３０年で７回になります。
マンションの規模などで金額は違いますが、だいたいトップコートを行う費用は１００万円以上は掛かるでしょう。
それが、５回と７回の違いですから２００万円以上の差がでます。
塗装工事と合わせることで値引きしてもらう金額が３０万円以上でないと、得にならないのです。

このようなことで、誤魔化されないようにして下さい。

[305: 匿名さん]

一世帯あたり１００万など有り得ませんし考えられません。
世間知らずの素人管理組合を良いことに完全にボッタクリされています。

防水もトップコートのような気休め簡易防水ではなく完全防水をしても、そんなバカ高い金額には決してならないのです。

要するに中抜きブローカーが、管理会社も含めて何社も入っている為にボッタクリ金額の一世帯あたり１００万になるカラクリです。

特に相見積りで違いが極端に出るのは足場代です。
足場は安全性と作業性の為だけですが、各社でとんでもなく差額が出てきます。

我がマンションでも各社同じ足場が１３０万～５５０万と違っていてビックリ仰天しました。
それは大中小の建設業者を含め主に足場代に利益が乗っているからです。

相見積りは一つも抜かりない工事で、厳守で共通仕様(同じ材料＆同じ工事内容＆同じ工期を基本として)を、理事会や管理組合が詳細に作成してから業者に一斉に無料見積りを依頼して下さい。
相見積りは最低でも７社～１０社

抜かりない工事で一世帯当たり最低３５万～最高７０万以内に納めるようにするのが理事会や管理組合の仕事です。

[306: 匿名さん]

>305
なんかしょぼい工事だね。
35万～70万なんて、かんがえられないよ。
もっとお金かけて、できるだけきれいにしましょうよ。

[307: 匿名さん]

>304
30年は一応の目安ですよ。
そのときになって、いつやるかは決めますよ。
うちは、屋上のトップコートは12年経過してから大規模修繕工事で
やりましたけどね。
給排水管や給湯管、汚水管、ガス管については、専有部分の1戸当たりの
工事費は概算見積もってもらったのですが、それをもとに、修繕積立金を
いくら値上げすればいいかを計算してあります。
ただ、早くやらざるをえない住戸も出てくると思いますので、、規約で
その抑えをしていくつもりです。
できることなら、共用部分の本管部分と一緒にした方が、給排水管の使用制限や
仮設トイレの設置とかを考慮すれば、いいですよね。
それに、部屋の中での工事ですので、在宅していなければならないので、それも
含め1回で済ませたいですよね。

[308: 匿名さん]

専有部分の配管については、現在はしっかりした管理組合では、
その対策を検討していますよ。

[310: 匿名さん]

>305

＞防水もトップコートのような気休め簡易防水ではなく完全防水をしても、そんなバカ高い金額には決してならないのです。

ご存じないようですので、今後のあなたの為に指摘させて頂きます。

「トップコート」とは、気休めの簡易防水ではありません。
露出防水を保護するためのもので、防水性はありません。
防水層を紫外線から守るためのものです。

揚げ足を取る悪徳業者側に突っ込まれないようにして下さい。


他の部分に関しては、私もほぼ同意見です。

[311: 匿名さん]

>307

屋上のトップコートの対応年数は５年でして、紫外線から防水層を守るものですし、一番日差しが当たる部分ですので１２年は長すぎると思います。
せいぜい６～７年までのほうが、高額になる防水層を傷めずに保てます。
それに、トップコートを施工する場合、足場を掛けなくても施工できるマンションが多いのです。
全てのマンションではありません、中には足場がどうしても必要なマンションもありますが、建物全体に掛ける訳ではなく、上り下りするだけの足場ですから、値段的には十数万円から数十万円くらいの間です。

[312: 匿名さん]

トップコートに関しては安全対策以外基本的に足場はいらないでしょ
防水工事でもないし保証があるわけでもない

[313: 匿名さん]

>309
全てやれば、100万ぐらいはかかるんだよ。
大手ゼネコン4社と地元大手の建設会社4社の計8社で
設計・監理会社から、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料等で
相見積をとってださせたんだけど、決まったのは、大手ゼネコンだったよ。
見積価格は、96万から108万までだったよ。
結局98万の大手ゼネコンに決まったよ。説明会をしてね。

[314: 匿名さん]

工事は最低限のことしかやらないか、グレードアップやバリアフリー
とかをやれば高くはなるよ。
１戸当たり１００万でも、１５０万でもできるよ。

[316: 匿名さん]

>315
同じ仕様で８社に相見積を取って、一番安かったのが
大手ゼネコンだったんだけどね。
地元の大手建設会社の方が軒並み高かったよ。
しかし、積立金の少ないマンションってやりくり大変ですね。
修繕周期を先延ばししたり、修繕個所をしぼったり、グレードを
落としたりとね。
ところで、修繕周期は、１２年～１３年で普通はやりますけど、お宅は
何年でやりましたか？

[317: 匿名さん]

やはり、１戸当たり１００程度の工事はやりたいね。
専有部分でいえば、資金の少ないとこは、畳と壁紙、ふすまぐらいしか
リフォームできないが、余裕があるところは、カーテンやソファー、照明器具
までリフォームできるからね。
又、リフォームの周期も早くできるし。
それとおなじことじゃないの。

[318: 匿名さん]

そりゃそうだ。
納得。
説得力あるよ。

[319: 匿名さん]

>317
＞専有部分でいえば、資金の少ないとこは、畳と壁紙、ふすまぐらいしか
＞リフォームできないが、余裕があるところは、カーテンやソファー、照明器具
＞までリフォームできるからね。

建物に当てはめると、専有部分での「畳・壁紙・ふすま・照明器具」に当たる部分はわかるのですが「カーテン・ソファー」と言う、飾りつけに関する部分ってどこなのでしょう？
おそらく存在しないので、やりたくても出来ませんよ。

しかも、「畳・壁紙・ふすま・照明器具」に当たる、建物全部を普通におこなっても一世帯当たり６０～７０万円くらいが普通です。

それに、飾りつけ部分があったとしても、せいぜい一世帯当たり６５～７５万円くらいでしょう。


＞又、リフォームの周期も早くできるし。
＞それとおなじことじゃないの。

あなたの考えの通りリフォームの周期を早くすると、例えば１００世帯のマンションで１０年毎に行う計画だとすると、４０年で４回、大規模修繕工事だけで１億円の４回分で４億円の資金が必要ですが、周期を早くして８年毎に行うとすると、工事金額は同じなので、５回分の費用である５億円が必要になります。
他にも工事など維持するための費用が掛かりますが、それは別にして、大規模修繕工事だけでの話です。

しかし、適正価格で行い、無駄を省いて工事周期を伸ばしますと、今のマンションなら１５年周期で行うことも十分可能なので、大規模修繕工事の回数は３回以下ですので、３回として、１回の工事金額は７千万円ですので、２億１千万円になります。

５億円と２億１千万円ですから、２億９千万円の差が出ますね。

この差を１００世帯で分配すると、１世帯当たり２９０万円の差が出ます。
１か月当たりにすると、平均で約６千円の増加になります。

これは、マンションを維持する費用の中でも、大規模修繕工事に関してのみの計算です。
他の維持に関することも、同じように変えると、修繕積立金の増加は、一か月当たり１万円以上の上乗せになってしまうでしょう。

この増加を、「これくらい」と思うのか「こんなに！」と思うのか、と言うこともありますが、２億１千万円で済むのに、５億円支払うことを選ぶことを、どのように考えるかでしょう。

更に、一世帯当たり７０万円で出来るのに、何故１００万円も支払うほうを選ぶのか、ですね。

同じ内容なのに、７０万円で出来ることを知らされないのなら、１００万円でも工事をすると思いますが、７０万円以下で出来ることを知っていて、わざわざ１００万円の工事を選ぶでしょうか？

あなたは、ぼったくり工事をする業者の回し者だと思われますよ。

[320: 匿名さん]

別にぼったくりとか関係ないでしょ。
資金的に余裕があって常にベストコンディションでありたいという要望が強ければ、どんどん手を入れていいでしょう。
それぞれのマンションの考え方で決めればいい。
なんか悪徳スレや合人社スレに居座っている人が自説を押し付けているけど、よそはよそ。

[321: 匿名さん]

納得です。

１世帯当たり１００万円と豪語しているのは、悪徳管理会社や合人社計画研究所の関係者だったのですね。

だから、あんな情報を、当たり前のように書けるのです。

普通の人なら、書けませんからね。

１世帯当たり１００万円以上と言うのは、彼らにとってはメインの収入源ですから、これを守ろうと必死なのでしょう。

安い管理費でマンションに入り込み、管理費で値下げした分の１００倍以上の利益を大規模修繕工事で得るのが彼らのやり方なのです。

だから、どうしても１世帯当たり１００万円以下にすることは出来ないのです。
　

[327: 匿名さん]

>324さん
>325さん

319です。

よければ、この掲示板の質を保つために、322と323の削除依頼と、この掲示板全体に書き込めないようにして欲しいと、管理者に訴えませんか？
私は、これから訴えを書きますので、良かったらお願いします。

[328: 匿名さん]

うちのマンションは１戸当たり１００万で工事をしたといっているでしょう。
管理会社とは関係ないですよ。
管理会社とは全然関係のない大手デベが実施しましたよ。
そのマンションによって、積立金の余裕度は違うのですよ。

[330: 匿名さん]

>329
そうですか。
私には、次のように思えたのです。

323さんは、悪質な悪徳業者側なのに、悪質な悪徳業者を叩く振りをして、わざと汚い言葉を使い、我々の評判を落とそうとしているのかと思えたのです。

違っていたら申し訳ないですが、悪質な悪徳業者を叩き潰したいのであれば、自分の首を絞めて評判を落とすような言葉を使わないようにしてもらいたいです。

[331: 匿名さん]

１戸当たり１００万が費用がかかりすぎるというんですか？

[332: 匿名]

>>330
我々の評判を落とす
って何？
我々って誰？
評判って誰の評判？

コンサルかマンカン士？

[335: 匿名さん]

>331

その通りです。

１世帯１００万円と言うのは、１９８０年代のバブルと呼ばれた時代に出来たようなフレーズなのです。

当時なら、それが基準になる当たり前の見積額でしたが、当時のマンション価格と今の価格を比べてみても分るように、工事金額も、それと同じで大きく値下がりしています。

東京都内で７０㎡くらいの３ＬＤＫマンションが、今では３千万円代で買えますが、バブル当時だと倍くらいの値段でも、即完売状態でしたので、工事金額も同じように高くなっていったので、今の倍近い金額にもなっていました。

その時から言われていたのが、１世帯１００万円と言うフレーズなのです。

今、不況の時代なのですが、１世帯１００万円の時代を引きずっている人には関係ないのでしょう。

それに、まだ通用すると思って、試しに言ってみて、信じてくれたらそれでやってしまおう、と言うずる賢い人くらいしか使わないと思います。
　
悪徳業者は、後者でして、確かに２０～３０年くらい前なら、常識だったのですが、今では１世帯６０～７０万円が常識的な金額です。
　

[336: 匿名]

>>330
我々って誰？
我々の評判を落とす？
評判って誰があなたがたを評価しているの？

[337: 匿名さん]

>333

悪徳業者の場合、悪徳業者は実際の工事をしなくて、全て下請けに出すのですが、実際に工事を行う下請け業者の見積りの書き直し、２倍くらいにする業者もあるでしょう。

悪徳管理会社にも、グループ会社となっている「何とかエンジニアリング」と言うような会社名の会社をトンネル会社として、実際に工事をする会社が出した見積りの数量や単価を水増ししたり、実際には行わない工事を付け加えたりして、金額を２倍くらいにしますね。

しかし、普通の業者の場合、元請会社は、下請業者から出された見積りに現場管理と会社経費などとして１０％程度の金額を上乗せするか、元請会社が直接見積り、それに応じて下請業者に施工させるかの、どちらかです。

どちらにしても、それほど金額は変わりません。


この仕組みを説明するとなると、非常に複雑で長くなってしまいますので、この基本の形だけ、まず理解してもらいたいと思います。
　

[338: 匿名さん]

>336

＞我々って誰？

我々とは、あなたのように、面白半分で、ふざけた文章を書いたり、子供じみた質問をする人ではなく、真面目に書き込みをしている人のことです。


＞我々の評判を落とす？
＞評判って誰があなたがたを評価しているの？

評価しているのは、この掲示板をご覧になる人たちです。
書き込まなくて、見るだけの人もいます。

書き込んだ人だけしか見ていないことはありません。
見ているが書き込まないと言う人のほうが多いと思います。

[339: 匿名さん]

でも、いい加減修繕工事にかける金額は、マンションの積立金
次第だというのが分からないのかな。
ぼられているとか悪徳とかしか考えない、単純な奴もいるんだな。
１戸当たり１００万でもいいでしょう。
それだけお金がかけられるんだから、５０万のところとは、出来上がり
グレード等が格段に違うから。

[340: 匿名]

ここでもどんぶり勘定の戸当君がうんちく垂れてるな。

70m2と100m2で戸当100万じゃ全く違うってどうして理解できないんだろうな。と言うか「分かり易いから」とか言って戸当いくらとか言う騙し易い言い方をするんだろう。

339の言うとおりグレードの違いだってある。

[341: 匿名さん]

例えばね、結露対策として、外断熱工法でやれば、それだけ経費はかかるよね。
廊下のシートの交換をする場合（経費がかかるので交換しないとこもあるが、
そこは積立金に余裕がないところ）でも、靴音とかすべり防止とかのグレードを
要求する場合とかもあるしね。
最低限悪いとこだけやるんだったら、１戸当たり５０万でもできるけどね。
より資産価値を保つためには、補修工事にお金をかけないと、急激にマンションの価格は
落ちてしまうよ。

[342: 匿名さん]

大規模修繕工事にかける金額の大小によって、
マンションの資産価値はかわってきますよ。

[343: 匿名さん]

悪徳業者に何を言っても無駄です。

バブル時代、マンションの値段も工事の値段も、色んな物の値段が上がりました。
その値段を未だに引きずっていないと困るのは、悪徳業者だけなのです。

あなたのマンションが、全室１５０㎡以上の間取りになっているとか、全室の天井高さが４ｍ以上だとか、外壁のタイルが一般のマンションに用いられるタイルの何十倍もの値段になるタイルを使っているとか、未だにバブル時代の真っただ中でない限り、１世帯当たり１００万円にはなりません。

グレードの違いって何のグレードですか？

買った時のグレードとは違い、大規模修繕工事で超高級マンションのように見せたいと言うのなら、その値段になる可能性もありますが、例えば東京２３区内にある７０㎡の３ＬＤＫで４千万円くらいで購入したマンションで、グレードを上げたとしても、１世帯当たりだと５～１０万円高くなるくらいです。

つまり、今の標準が１世帯当たり６０～７０万円なので、６５～８０万円にしかなりません。

大規模修繕工事の金額の内、その金額の大半を占めるのが「足場」です。
次に金額の大半を占めるのは「人件費」です。

新築工事とは金額の比率が違うのです。

だから、いくら良いものを選んでも、材料が占める金額が少ないので余り総額が上がらないのです。

[344: 匿名さん]

マンションの資産価値を大きく左右するのは、毎日の清掃と点検作業です。

幾ら大規模修繕工事に金を掛けても、掛けたとしても一世帯当たり８０万円くらいにしかなりませんが、それはその時だけのことです。

「マンションは管理」と言われていますので、毎日の管理業務が資産価値を大きく左右するのです。

資産価値が大規模修繕工事に掛けた金額だと思い込んでいるのは、悪徳業者だけです。

普通の業者なら、必要最低限の提案をしますよ。
それに加え、オプション工事として、これまでの仕様を変える提案を別に出します。

オプション工事を全て選択しても、一般的なマンションだと一世帯当たり高くても８０万円くらいでしょう。

エントランスを壊して作り直すとか、何かを増設するなどの建物を改造する工事が加わる場合なら、一世帯当たり１００万円になることこありますが、それは大規模修繕工事とは別の工事が加わるからです。

あの手この手で、悪徳業者は値段を吊り上げます。
悪徳業者とは関係のない業者にも見積りをさせるべきです。
その手間を惜しめば、小規模なマンションでも何百万円の無駄金を、大規模マンションなら数千万円もの無駄金を騙し取られることになります。

[345: 匿名]

７０m2の80万円／戸は、１００m2の100万円／戸より高いと言う罠。

同じ100戸のマンションでも７０m2が主体なのと１００m2が主体なのとでは建物の大きさが違う。

業者「お隣(１００m2)は100万円／戸でしたが、こちら(７０m2)は80万円／戸でやらせていただきます。」

こう言う使い方をするんだよね（笑）

[346: 匿名さん]

今時、相見積り位常識でしょ。
よっぽど悔しい目に逢ったんだね。
大丈夫、みんなのマンションはお宅のようにマヌケじゃないよ。

[347: 匿名さん]

１戸当たり１００万といえば、悪徳業者ですか。
私は、単なる理事であり、修繕委員会のメンバーだった
者なんですけどね。
ちゃんとした工事をやれば、１戸当たり１００万もありますよ。
自分の部屋のリフォームの話をしたでしょう。
資金の乏しい家は、たたみと壁紙しかできないが、余裕のあるところは
インテリア用品まで手を加えることができるのですよ。

[348: 匿名さん]

>347
マンションの共用部分に室内のインテリアに当たる部分があるのですか？
大規模修繕工事とは、元の仕様に合わせて行うもので、模様替えをすることではありませんよ。

こんなことばかり言ってると、あなたは、大きな勘違いをしているか、悪徳業者に騙されて洗脳されてしまったか、悪徳業者の片棒を担いでいるのでないかと思われても仕方ないですよ。

[349: 匿名]

>348

10戸も1000戸も1戸当たりの費用は同じですか？

[350: 匿名さん]

>348
だから何回も説明しているでしょう。
結露防止として、外断熱工法にするとか、廊下のシートを
剥がしてより良いものに交換するとか。
あなたのいってるのは、最低限の修繕の場合でしょう。