大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[283: 匿名さん]

279
悲しいかな、本当だよその話。

[284: 匿名さん]

お歳暮の箱の底に封筒入ってなかった？

[285: 匿名さん]

お客様の事を第一にとか歌っていながら緊急工事はダメ、これは大規模時に。
対応は本社通さなくちゃダメ、工事も工事部が承認しなくちゃダメ。
全然お客様の事が第一じゃないじゃん。
スレ違いだったらすまん。

[286: 匿名さん]

お客様の事が第一じゃないね

[287: 匿名さん]

>>285
どこの管理会社の事？
つーかそんな内容で運用してるならビックリだわな。

[288: 匿名さん]

大規模修繕してくれるフィットプランニングて会社があるんだけど、大規模修繕するときはその会社は選んじゃ駄目。

マジな話、仕事が下手。作業員は皆パートか派遣で作業も態度も雑の極み。高い金払って頼むとこじゃない。

うちのマンションの大規模修繕の時の話なんだけど、

作業員のミスでベランダの手すりを壊されて弁償してくださいって訴えたら、作業の監督は「作業員のミスなので知りません。お金を払えば新しいのにしてあげます」とか言ってきやがった。

でも結局監視カメラで確認したら間違いなく壊してて弁償はしてもらったんだけど監督やその会社から謝罪はなかった。

なんか設け重視の会社みたいな感じだ。

大規模修繕やるなら、フィットプランニングはマジでやめとけよ。あとで後悔する。

[289: 匿名さん]

>>288
書き込むスレ間違えてた　スマソ

[290: 匿名]

>>288
なんでそんな所に頼んだの？
当然何社からか相見積りを取った上で選定したんでしょ？

[291: 匿名さん]

最低５社以上の相見積りは絶対に必然ですが、業者に依頼する前に必ず管理組合や建築に詳しい住民で共通仕様を作成しましょう！

共通仕様がなければ、いくら見積りを取りましても無意味と無駄な労力と無駄な時間だけです。

もしくは一番信用できる業者に真っ先に見積らせ、それを叩き台にして共通仕様を作成して多数の業者に依頼するのも良いです。

〇必ず業者に依頼する際には何十社との相見積りですから～お願いします！と絶対に忘れずに告げて下さい。

[292: 匿名さん]

気合入れて出すやつ見つけて来ないと安くできないよ

[293: 匿名]

>>291
一番信用できると言う業者に頼めばいいんじゃないの？
どんな根拠で一番信用できると判断するのかは知らんけど。

[294: 匿名さん]

一番信頼のおける業者を選ぶために
あいみつもりを取り、説明会を開催するのではないの？

[295: 匿名さん]

しかし、今問題視されているのが、専有部分の
給排水管、ガス管、給湯管等の更新工事です。

[296: 匿名さん]

1戸当たり１００万が相場だよ。
新築当時に近い状態にするには。

[297: 匿名さん]

>291
設計・監理は一級建築士でなければ、できませんよ。

[298: 匿名]

間違いです。
大規模修繕工事価格は一世帯あたり平均価格は７０万以下ですよ！
それ以上はボラレまくりです！

[299: 匿名さん]

>296

一世帯１００万円も出さないと出来ないと言うのは、松濤にあるような一世帯の広さが１５０㎡以上で、３階建てくらいで、エントランスホールは５００㎡くらいで滝があり、駐車場は地下で、各部屋への専用エレベーターになっているようなマンションでのことでしょう。

何処までの工事を行うかによって変わりますが、雨漏れが無いのなら、屋上防水はトップコートだけで十分ですし、それほど傷んでいないのなら、ふつうの７０㎡くらいの部屋のマンションで４階建て以上なら、基本的な大規模修繕工事の目安は、５０～６０万円でしょうね。

ちなみに、大規模マンションになればなるほど、割安になります。

[300: 匿名さん]

>299
１戸当たり１００万が高いですか？
その工事内容次第ではないんですか？
新築当時の状態にするには、それぐらいはかかりますよ。

[301: 匿名さん]

>300
＞１戸当たり１００万が高いですか？

はい、高いです。


＞その工事内容次第ではないんですか？

工事内容次第でも、一般的な７０㎡前後の部屋が多いタイル仕上げのマンションの場合なら、新築からの仕上げなどを変えたりしないなら、どれだけ盛り込んでも１００万円にはなりません。
１００万円にするのなら、基本の工事以外のことを盛り込む必要があります。
もし悪徳管理会社が係わっているのなら、当初から世帯１００万円以上は当たり前だと言うでしょう。
その差額は、悪徳管理会社の懐にはいるのです。


＞新築当時の状態にするには、それぐらいはかかりますよ

新築当初の状態にすると言うのは誤解を招きます。
新築当初の仕様で工事を行うと言うべきだと思います。


うちのマンションの場合、あなたの言う新築当初にする見積りで、ゼネコンが出した値引き交渉前の最高額で世帯当たり６７万円、大きな工務店が出した値引き交渉前の最低額で世帯当たり５０万円でした。

ところで、今のマンションで出されている修繕積立金のことを知っていますか？
うちのマンションでも、長期修繕計画に合わせて変動していますが、最近のマンションは初年度が５～６０００円からスタートで、５年毎に値上がりしていまして、大規模修繕工事が計画されている１０年目の時点では、世帯当たり１００万円の工事は出来ない金額しか貯まっていないのです。
それに、長期修繕計画に記載されている額から世帯当たりの金額を出すと、管理会社によって違うのですが、ほとんどが７０万円以下になっているのです。

[302: 匿名さん]

>301
だから積立金の乏しいマンションは最低限の工事しかできないのです。
うちの場合は、みえる部分は全てやりかえました。
そして、グレードアップ化もやり、バリヤフリー化もしました。
植栽もかなり充実させました。
駐輪場の増設とかもね。
それに、屋上防水は、外断熱工法にしました。
今後は、専有部分の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管も組合でやろうと
考え値上げを検討しています。
専有部分の配管等を個人でやれば、70万程度かかりますからね。
共用部分の工事と一緒にやれば、経費の節約だけでなく、不便も一度ですみますからね。
またまだ先のことですけどね。
築14年のマンションですから。
30年程度を配管の更新時期と思ってますので。

[303: 匿名さん]

立ち方によって違うとこもあるけどね
別棟建てになってれば足場多いし
安いマンションで廊下とか極端に少なければ廊下面積も減るし
正方形に近い方が壁も廊下も比率としては少なくなる

使ってるタイルとかタイル面積とかにも
その時の建築費とか相場とか様々よるので
一概なことは言えないでしょうね
だから数社見積もりとって交渉すべきです

[304: 匿名さん]

>302
築１４年ですと、おそらく給排水管を３０年では早過ぎると思います。
お金が余っているのなら３０年で良いと思いますが、そうでないのならもっと先で良いと思います。
戦後に建った鉄管の戸建てやビルなどでも、錆びがでたりしたのは３０年以上してからで、現存の築５０年以上の戸建てやビルでも、給排水管を交換したと言う建物は少ないです。
なのに、５０年前の配管素材とは比べ物にならなく良い配管を使っているのに、僅か３０年で交換をすると言うのは、よほど施工が悪かったからだとしか思えないからです。

人間の体なら、予防が第一ですが、建物の場合、何か起こってから、どうしようかと考えて処理することが出来ますし、そうしないと幾らお金があっても足りません。

工事内容については、足場など高額になるものを使う時には、足場がないと出来ない工事を一気にやるほうがお金の無駄がなくていいのですが、個別にできる工事に関しては、分けて行ったほうが安くできます。
例えば、屋上のトップコートが５年毎と言われているが、別の塗装部分の傷みがひどいので、同じ塗装業者だから屋上のトップコートを繰り上げて同時に施工してもらうことで安くしてもらおうと考えるのもよさそうですが、同時にやっても十数万円くらいの経費程度しか安くならないのです。
トップコートを５年毎にすると、３０年で５回行うことになりますが、塗装工事に合わせて４年毎にすると、３０年で７回になります。
マンションの規模などで金額は違いますが、だいたいトップコートを行う費用は１００万円以上は掛かるでしょう。
それが、５回と７回の違いですから２００万円以上の差がでます。
塗装工事と合わせることで値引きしてもらう金額が３０万円以上でないと、得にならないのです。

このようなことで、誤魔化されないようにして下さい。

[305: 匿名さん]

一世帯あたり１００万など有り得ませんし考えられません。
世間知らずの素人管理組合を良いことに完全にボッタクリされています。

防水もトップコートのような気休め簡易防水ではなく完全防水をしても、そんなバカ高い金額には決してならないのです。

要するに中抜きブローカーが、管理会社も含めて何社も入っている為にボッタクリ金額の一世帯あたり１００万になるカラクリです。

特に相見積りで違いが極端に出るのは足場代です。
足場は安全性と作業性の為だけですが、各社でとんでもなく差額が出てきます。

我がマンションでも各社同じ足場が１３０万～５５０万と違っていてビックリ仰天しました。
それは大中小の建設業者を含め主に足場代に利益が乗っているからです。

相見積りは一つも抜かりない工事で、厳守で共通仕様(同じ材料＆同じ工事内容＆同じ工期を基本として)を、理事会や管理組合が詳細に作成してから業者に一斉に無料見積りを依頼して下さい。
相見積りは最低でも７社～１０社

抜かりない工事で一世帯当たり最低３５万～最高７０万以内に納めるようにするのが理事会や管理組合の仕事です。

[306: 匿名さん]

>305
なんかしょぼい工事だね。
35万～70万なんて、かんがえられないよ。
もっとお金かけて、できるだけきれいにしましょうよ。

[307: 匿名さん]

>304
30年は一応の目安ですよ。
そのときになって、いつやるかは決めますよ。
うちは、屋上のトップコートは12年経過してから大規模修繕工事で
やりましたけどね。
給排水管や給湯管、汚水管、ガス管については、専有部分の1戸当たりの
工事費は概算見積もってもらったのですが、それをもとに、修繕積立金を
いくら値上げすればいいかを計算してあります。
ただ、早くやらざるをえない住戸も出てくると思いますので、、規約で
その抑えをしていくつもりです。
できることなら、共用部分の本管部分と一緒にした方が、給排水管の使用制限や
仮設トイレの設置とかを考慮すれば、いいですよね。
それに、部屋の中での工事ですので、在宅していなければならないので、それも
含め1回で済ませたいですよね。

[308: 匿名さん]

専有部分の配管については、現在はしっかりした管理組合では、
その対策を検討していますよ。

[310: 匿名さん]

>305

＞防水もトップコートのような気休め簡易防水ではなく完全防水をしても、そんなバカ高い金額には決してならないのです。

ご存じないようですので、今後のあなたの為に指摘させて頂きます。

「トップコート」とは、気休めの簡易防水ではありません。
露出防水を保護するためのもので、防水性はありません。
防水層を紫外線から守るためのものです。

揚げ足を取る悪徳業者側に突っ込まれないようにして下さい。


他の部分に関しては、私もほぼ同意見です。

[311: 匿名さん]

>307

屋上のトップコートの対応年数は５年でして、紫外線から防水層を守るものですし、一番日差しが当たる部分ですので１２年は長すぎると思います。
せいぜい６～７年までのほうが、高額になる防水層を傷めずに保てます。
それに、トップコートを施工する場合、足場を掛けなくても施工できるマンションが多いのです。
全てのマンションではありません、中には足場がどうしても必要なマンションもありますが、建物全体に掛ける訳ではなく、上り下りするだけの足場ですから、値段的には十数万円から数十万円くらいの間です。

[312: 匿名さん]

トップコートに関しては安全対策以外基本的に足場はいらないでしょ
防水工事でもないし保証があるわけでもない

[313: 匿名さん]

>309
全てやれば、100万ぐらいはかかるんだよ。
大手ゼネコン4社と地元大手の建設会社4社の計8社で
設計・監理会社から、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料等で
相見積をとってださせたんだけど、決まったのは、大手ゼネコンだったよ。
見積価格は、96万から108万までだったよ。
結局98万の大手ゼネコンに決まったよ。説明会をしてね。

[314: 匿名さん]

工事は最低限のことしかやらないか、グレードアップやバリアフリー
とかをやれば高くはなるよ。
１戸当たり１００万でも、１５０万でもできるよ。

[316: 匿名さん]

>315
同じ仕様で８社に相見積を取って、一番安かったのが
大手ゼネコンだったんだけどね。
地元の大手建設会社の方が軒並み高かったよ。
しかし、積立金の少ないマンションってやりくり大変ですね。
修繕周期を先延ばししたり、修繕個所をしぼったり、グレードを
落としたりとね。
ところで、修繕周期は、１２年～１３年で普通はやりますけど、お宅は
何年でやりましたか？

[317: 匿名さん]

やはり、１戸当たり１００程度の工事はやりたいね。
専有部分でいえば、資金の少ないとこは、畳と壁紙、ふすまぐらいしか
リフォームできないが、余裕があるところは、カーテンやソファー、照明器具
までリフォームできるからね。
又、リフォームの周期も早くできるし。
それとおなじことじゃないの。

[318: 匿名さん]

そりゃそうだ。
納得。
説得力あるよ。

[319: 匿名さん]

>317
＞専有部分でいえば、資金の少ないとこは、畳と壁紙、ふすまぐらいしか
＞リフォームできないが、余裕があるところは、カーテンやソファー、照明器具
＞までリフォームできるからね。

建物に当てはめると、専有部分での「畳・壁紙・ふすま・照明器具」に当たる部分はわかるのですが「カーテン・ソファー」と言う、飾りつけに関する部分ってどこなのでしょう？
おそらく存在しないので、やりたくても出来ませんよ。

しかも、「畳・壁紙・ふすま・照明器具」に当たる、建物全部を普通におこなっても一世帯当たり６０～７０万円くらいが普通です。

それに、飾りつけ部分があったとしても、せいぜい一世帯当たり６５～７５万円くらいでしょう。


＞又、リフォームの周期も早くできるし。
＞それとおなじことじゃないの。

あなたの考えの通りリフォームの周期を早くすると、例えば１００世帯のマンションで１０年毎に行う計画だとすると、４０年で４回、大規模修繕工事だけで１億円の４回分で４億円の資金が必要ですが、周期を早くして８年毎に行うとすると、工事金額は同じなので、５回分の費用である５億円が必要になります。
他にも工事など維持するための費用が掛かりますが、それは別にして、大規模修繕工事だけでの話です。

しかし、適正価格で行い、無駄を省いて工事周期を伸ばしますと、今のマンションなら１５年周期で行うことも十分可能なので、大規模修繕工事の回数は３回以下ですので、３回として、１回の工事金額は７千万円ですので、２億１千万円になります。

５億円と２億１千万円ですから、２億９千万円の差が出ますね。

この差を１００世帯で分配すると、１世帯当たり２９０万円の差が出ます。
１か月当たりにすると、平均で約６千円の増加になります。

これは、マンションを維持する費用の中でも、大規模修繕工事に関してのみの計算です。
他の維持に関することも、同じように変えると、修繕積立金の増加は、一か月当たり１万円以上の上乗せになってしまうでしょう。

この増加を、「これくらい」と思うのか「こんなに！」と思うのか、と言うこともありますが、２億１千万円で済むのに、５億円支払うことを選ぶことを、どのように考えるかでしょう。

更に、一世帯当たり７０万円で出来るのに、何故１００万円も支払うほうを選ぶのか、ですね。

同じ内容なのに、７０万円で出来ることを知らされないのなら、１００万円でも工事をすると思いますが、７０万円以下で出来ることを知っていて、わざわざ１００万円の工事を選ぶでしょうか？

あなたは、ぼったくり工事をする業者の回し者だと思われますよ。

[320: 匿名さん]

別にぼったくりとか関係ないでしょ。
資金的に余裕があって常にベストコンディションでありたいという要望が強ければ、どんどん手を入れていいでしょう。
それぞれのマンションの考え方で決めればいい。
なんか悪徳スレや合人社スレに居座っている人が自説を押し付けているけど、よそはよそ。

[321: 匿名さん]

納得です。

１世帯当たり１００万円と豪語しているのは、悪徳管理会社や合人社計画研究所の関係者だったのですね。

だから、あんな情報を、当たり前のように書けるのです。

普通の人なら、書けませんからね。

１世帯当たり１００万円以上と言うのは、彼らにとってはメインの収入源ですから、これを守ろうと必死なのでしょう。

安い管理費でマンションに入り込み、管理費で値下げした分の１００倍以上の利益を大規模修繕工事で得るのが彼らのやり方なのです。

だから、どうしても１世帯当たり１００万円以下にすることは出来ないのです。
　

[327: 匿名さん]

>324さん
>325さん

319です。

よければ、この掲示板の質を保つために、322と323の削除依頼と、この掲示板全体に書き込めないようにして欲しいと、管理者に訴えませんか？
私は、これから訴えを書きますので、良かったらお願いします。

[328: 匿名さん]

うちのマンションは１戸当たり１００万で工事をしたといっているでしょう。
管理会社とは関係ないですよ。
管理会社とは全然関係のない大手デベが実施しましたよ。
そのマンションによって、積立金の余裕度は違うのですよ。

[330: 匿名さん]

>329
そうですか。
私には、次のように思えたのです。

323さんは、悪質な悪徳業者側なのに、悪質な悪徳業者を叩く振りをして、わざと汚い言葉を使い、我々の評判を落とそうとしているのかと思えたのです。

違っていたら申し訳ないですが、悪質な悪徳業者を叩き潰したいのであれば、自分の首を絞めて評判を落とすような言葉を使わないようにしてもらいたいです。

[331: 匿名さん]

１戸当たり１００万が費用がかかりすぎるというんですか？

[332: 匿名]

>>330
我々の評判を落とす
って何？
我々って誰？
評判って誰の評判？

コンサルかマンカン士？