大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[263: 匿名さん]

管理会社が一番金儲けできるのが大規模修繕費です。

悪徳管理会社は何が何でも自分のところでやらせようと画策します。

悪徳管理会社から金を貰って、全て管理会社の言いなりの貧乏役員やお馬鹿役員がいるから高くなってしまうのです。

泥棒だと早く気が付くべきです！

[264: 匿名さん]

263
大規模改修工事なんて、たいした利益出ません。
実績になるからやりたいだけですよ。

[265: 匿名]

前回の大規模修繕から7年。そろそろ理事会でも話題に上り、前回の確認をしたら支払いの領収書が一枚もない事が判明。
これは問題にすべきですか？

[266: 匿名]

問題にするもよし、しないのもよし。好きにしなされ。

[267: 匿名さん]

>悪徳管理会社から金を貰って、全て管理会社の言いなりの貧乏役員やお馬鹿役員
それを選んで放置するバカ住人の責任はおとがめなしですか？

[268: 匿名]

もちろんなしです。ちゃんと資産減少というペナルティを受けています。

[269: 匿名さん]

世の中、そんなに悪徳管理会社ばかりじゃないよ。
それに、管理会社が理事に賄賂とかいってるけど、
大手の管理会社は中元・歳暮の贈り物さえしてるとこないよ。

[270: 匿名さん]

>>269
大規模修繕が近々に控えているとお中元/お歳暮を持ってくる。
ん？普通の事かなと思っていました。

こういう事は、理事長経験者しか判りません。

ぜひ家で工事お願いしますって・・。
理事長って代表だけで理事全員一致じゃないと発注できないのになぁと思いながら・・。

[271: 匿名さん]

理事長の知り合いの工事業者（親戚や友人が経営、仕事上の取引先等）に
工事を発注していたらしいのですが、やはり工事代金の何％かが謝礼として
支払われているものなのですかね。

[272: 匿名さん]

＞やはり工事代金の何％かが謝礼として
＞支払われているものなのですかね。
良識ある理事長、役員なら、役員がらみはもちろん、入居者が関係する業者への発注は、安いと分かっていても控えます。
社会常識が通用しない方々がここは多いようですね。

[273: 匿名]

↑何にも知らない方が多い。詳しいことは割愛しますが、大規模修繕の総工費の材料代は２０―３０％です。それ以外は、人件費並びに固定費です。人件費が一番かかるんです。安くしたいのなら、地元の工務店または、一人親方に頼む！工事後のアフターサービスは、一人親方が一番です。できなければ、地元に住めません。大企業のゼネコンはアフターサービスは徹底するといいながら、本当に工事後は、クレ―ムを話しも誰も来ません。彼らは、受注高の実績を残したいだけで、その後の小さな顧客のことなど考えていませんからね！

[274: 匿名]

まあ、地元の工務店、一人親方なら、塗装ペンキなら、所謂大手と言われる会社の半値以下です。競争入札でも、足場も含めて、５０００万の大企業修繕なら３０００万以下になりますよ。一回、調べてください。

[275: 匿名さん]

>274
一人親方の地元の工務店はすごいんですね。
なんでもかんでも、その1社で工事をするということは、それだけの人材を
抱えているということですね。
とび職人やペンキ職人、電気工事をする者、外壁補修をする者、ガードマン、
その他諸々の職人・・・
自分の会社に全てそういう人材を抱え込むということは大変だけど、全て社員として
抱え込んでいる会社があるというのがすごい。
まさか、元請じゃなくて、あらゆる業者をひとつづつ交渉して工事をしていくということじゃないだろうね。

[276: 匿名さん]

出ました、M極論。

[277: 匿名さん]

出ました、批判おたく。

[278: サラリーマンさん]

東洋経済のマンション管理ランキングで上から５位以内に入る会社だけど
うちの場合、基本３０％上乗せしてる。

組合がうるさくて、理事会にまとまりがあって、理事長が賢いとこは
かなり値引くけど、それ以外は５～１０％引きくらいでまとまるかな。

ただ、大手ほどフロントマンの歩合が少なくて・・・
俺なんて、今年、３億超えの修繕工事２件もまとめたのに、
歩合がたったの２７０万だもんな。

大規模物件の修繕なんてめったにないし、しかもこれじゃやる気なくすよ。
けど、普段の年収だとボーナス入れても６５０万だから、
おいしいけど・・・・もうすぐ５０歳でこれじゃーなー

かといって、コツコツと駐輪場だの機械式駐車場だの塗装だので
歩合とかバックマージン貰っても、３万だの１０万だのだもんな・・・

[279: マンション管理研究会]

↑うそ。

[280: 入居済み住民さん]

今頃、理事長宅にはお歳暮が相当数届いているのかしら。
今までは管理会社に丸投げしていたのをエレベーターとか警備とか、色々直接契約に切り替えたから。
直接契約を増やすことで理事長の利権が増えたのでしょう。
来年も理事長に立候補するみたいだしね。

[281: 匿名さん]

推薦と立候補制を採用しているから、いつまでも理事長やってられるよ。
任期については、前回の総会で取っ払ってしまったよ。
去年はお歳暮多かったけど、今年はまだきてないね。
勿論まだ早いけど。
去年は６つ、さて今年はどうかな。
こないところは、業者変更しよう。

[282: 匿名]

何言ってんの？重松はティー○スケーと組んでガッツリバックもらってるよ。だまされちゃいかんよ！業界の裏常識！
味しめて最近では他の会社からもがっぽりもらってる。
マンション管理士だけで食えるわけ無いじゃん

[283: 匿名さん]

279
悲しいかな、本当だよその話。

[284: 匿名さん]

お歳暮の箱の底に封筒入ってなかった？

[285: 匿名さん]

お客様の事を第一にとか歌っていながら緊急工事はダメ、これは大規模時に。
対応は本社通さなくちゃダメ、工事も工事部が承認しなくちゃダメ。
全然お客様の事が第一じゃないじゃん。
スレ違いだったらすまん。

[286: 匿名さん]

お客様の事が第一じゃないね

[287: 匿名さん]

>>285
どこの管理会社の事？
つーかそんな内容で運用してるならビックリだわな。

[288: 匿名さん]

大規模修繕してくれるフィットプランニングて会社があるんだけど、大規模修繕するときはその会社は選んじゃ駄目。

マジな話、仕事が下手。作業員は皆パートか派遣で作業も態度も雑の極み。高い金払って頼むとこじゃない。

うちのマンションの大規模修繕の時の話なんだけど、

作業員のミスでベランダの手すりを壊されて弁償してくださいって訴えたら、作業の監督は「作業員のミスなので知りません。お金を払えば新しいのにしてあげます」とか言ってきやがった。

でも結局監視カメラで確認したら間違いなく壊してて弁償はしてもらったんだけど監督やその会社から謝罪はなかった。

なんか設け重視の会社みたいな感じだ。

大規模修繕やるなら、フィットプランニングはマジでやめとけよ。あとで後悔する。

[289: 匿名さん]

>>288
書き込むスレ間違えてた　スマソ

[290: 匿名]

>>288
なんでそんな所に頼んだの？
当然何社からか相見積りを取った上で選定したんでしょ？

[291: 匿名さん]

最低５社以上の相見積りは絶対に必然ですが、業者に依頼する前に必ず管理組合や建築に詳しい住民で共通仕様を作成しましょう！

共通仕様がなければ、いくら見積りを取りましても無意味と無駄な労力と無駄な時間だけです。

もしくは一番信用できる業者に真っ先に見積らせ、それを叩き台にして共通仕様を作成して多数の業者に依頼するのも良いです。

〇必ず業者に依頼する際には何十社との相見積りですから～お願いします！と絶対に忘れずに告げて下さい。

[292: 匿名さん]

気合入れて出すやつ見つけて来ないと安くできないよ

[293: 匿名]

>>291
一番信用できると言う業者に頼めばいいんじゃないの？
どんな根拠で一番信用できると判断するのかは知らんけど。

[294: 匿名さん]

一番信頼のおける業者を選ぶために
あいみつもりを取り、説明会を開催するのではないの？

[295: 匿名さん]

しかし、今問題視されているのが、専有部分の
給排水管、ガス管、給湯管等の更新工事です。

[296: 匿名さん]

1戸当たり１００万が相場だよ。
新築当時に近い状態にするには。

[297: 匿名さん]

>291
設計・監理は一級建築士でなければ、できませんよ。

[298: 匿名]

間違いです。
大規模修繕工事価格は一世帯あたり平均価格は７０万以下ですよ！
それ以上はボラレまくりです！

[299: 匿名さん]

>296

一世帯１００万円も出さないと出来ないと言うのは、松濤にあるような一世帯の広さが１５０㎡以上で、３階建てくらいで、エントランスホールは５００㎡くらいで滝があり、駐車場は地下で、各部屋への専用エレベーターになっているようなマンションでのことでしょう。

何処までの工事を行うかによって変わりますが、雨漏れが無いのなら、屋上防水はトップコートだけで十分ですし、それほど傷んでいないのなら、ふつうの７０㎡くらいの部屋のマンションで４階建て以上なら、基本的な大規模修繕工事の目安は、５０～６０万円でしょうね。

ちなみに、大規模マンションになればなるほど、割安になります。

[300: 匿名さん]

>299
１戸当たり１００万が高いですか？
その工事内容次第ではないんですか？
新築当時の状態にするには、それぐらいはかかりますよ。

[301: 匿名さん]

>300
＞１戸当たり１００万が高いですか？

はい、高いです。


＞その工事内容次第ではないんですか？

工事内容次第でも、一般的な７０㎡前後の部屋が多いタイル仕上げのマンションの場合なら、新築からの仕上げなどを変えたりしないなら、どれだけ盛り込んでも１００万円にはなりません。
１００万円にするのなら、基本の工事以外のことを盛り込む必要があります。
もし悪徳管理会社が係わっているのなら、当初から世帯１００万円以上は当たり前だと言うでしょう。
その差額は、悪徳管理会社の懐にはいるのです。


＞新築当時の状態にするには、それぐらいはかかりますよ

新築当初の状態にすると言うのは誤解を招きます。
新築当初の仕様で工事を行うと言うべきだと思います。


うちのマンションの場合、あなたの言う新築当初にする見積りで、ゼネコンが出した値引き交渉前の最高額で世帯当たり６７万円、大きな工務店が出した値引き交渉前の最低額で世帯当たり５０万円でした。

ところで、今のマンションで出されている修繕積立金のことを知っていますか？
うちのマンションでも、長期修繕計画に合わせて変動していますが、最近のマンションは初年度が５～６０００円からスタートで、５年毎に値上がりしていまして、大規模修繕工事が計画されている１０年目の時点では、世帯当たり１００万円の工事は出来ない金額しか貯まっていないのです。
それに、長期修繕計画に記載されている額から世帯当たりの金額を出すと、管理会社によって違うのですが、ほとんどが７０万円以下になっているのです。

[302: 匿名さん]

>301
だから積立金の乏しいマンションは最低限の工事しかできないのです。
うちの場合は、みえる部分は全てやりかえました。
そして、グレードアップ化もやり、バリヤフリー化もしました。
植栽もかなり充実させました。
駐輪場の増設とかもね。
それに、屋上防水は、外断熱工法にしました。
今後は、専有部分の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管も組合でやろうと
考え値上げを検討しています。
専有部分の配管等を個人でやれば、70万程度かかりますからね。
共用部分の工事と一緒にやれば、経費の節約だけでなく、不便も一度ですみますからね。
またまだ先のことですけどね。
築14年のマンションですから。
30年程度を配管の更新時期と思ってますので。

[303: 匿名さん]

立ち方によって違うとこもあるけどね
別棟建てになってれば足場多いし
安いマンションで廊下とか極端に少なければ廊下面積も減るし
正方形に近い方が壁も廊下も比率としては少なくなる

使ってるタイルとかタイル面積とかにも
その時の建築費とか相場とか様々よるので
一概なことは言えないでしょうね
だから数社見積もりとって交渉すべきです

[304: 匿名さん]

>302
築１４年ですと、おそらく給排水管を３０年では早過ぎると思います。
お金が余っているのなら３０年で良いと思いますが、そうでないのならもっと先で良いと思います。
戦後に建った鉄管の戸建てやビルなどでも、錆びがでたりしたのは３０年以上してからで、現存の築５０年以上の戸建てやビルでも、給排水管を交換したと言う建物は少ないです。
なのに、５０年前の配管素材とは比べ物にならなく良い配管を使っているのに、僅か３０年で交換をすると言うのは、よほど施工が悪かったからだとしか思えないからです。

人間の体なら、予防が第一ですが、建物の場合、何か起こってから、どうしようかと考えて処理することが出来ますし、そうしないと幾らお金があっても足りません。

工事内容については、足場など高額になるものを使う時には、足場がないと出来ない工事を一気にやるほうがお金の無駄がなくていいのですが、個別にできる工事に関しては、分けて行ったほうが安くできます。
例えば、屋上のトップコートが５年毎と言われているが、別の塗装部分の傷みがひどいので、同じ塗装業者だから屋上のトップコートを繰り上げて同時に施工してもらうことで安くしてもらおうと考えるのもよさそうですが、同時にやっても十数万円くらいの経費程度しか安くならないのです。
トップコートを５年毎にすると、３０年で５回行うことになりますが、塗装工事に合わせて４年毎にすると、３０年で７回になります。
マンションの規模などで金額は違いますが、だいたいトップコートを行う費用は１００万円以上は掛かるでしょう。
それが、５回と７回の違いですから２００万円以上の差がでます。
塗装工事と合わせることで値引きしてもらう金額が３０万円以上でないと、得にならないのです。

このようなことで、誤魔化されないようにして下さい。

[305: 匿名さん]

一世帯あたり１００万など有り得ませんし考えられません。
世間知らずの素人管理組合を良いことに完全にボッタクリされています。

防水もトップコートのような気休め簡易防水ではなく完全防水をしても、そんなバカ高い金額には決してならないのです。

要するに中抜きブローカーが、管理会社も含めて何社も入っている為にボッタクリ金額の一世帯あたり１００万になるカラクリです。

特に相見積りで違いが極端に出るのは足場代です。
足場は安全性と作業性の為だけですが、各社でとんでもなく差額が出てきます。

我がマンションでも各社同じ足場が１３０万～５５０万と違っていてビックリ仰天しました。
それは大中小の建設業者を含め主に足場代に利益が乗っているからです。

相見積りは一つも抜かりない工事で、厳守で共通仕様(同じ材料＆同じ工事内容＆同じ工期を基本として)を、理事会や管理組合が詳細に作成してから業者に一斉に無料見積りを依頼して下さい。
相見積りは最低でも７社～１０社

抜かりない工事で一世帯当たり最低３５万～最高７０万以内に納めるようにするのが理事会や管理組合の仕事です。

[306: 匿名さん]

>305
なんかしょぼい工事だね。
35万～70万なんて、かんがえられないよ。
もっとお金かけて、できるだけきれいにしましょうよ。

[307: 匿名さん]

>304
30年は一応の目安ですよ。
そのときになって、いつやるかは決めますよ。
うちは、屋上のトップコートは12年経過してから大規模修繕工事で
やりましたけどね。
給排水管や給湯管、汚水管、ガス管については、専有部分の1戸当たりの
工事費は概算見積もってもらったのですが、それをもとに、修繕積立金を
いくら値上げすればいいかを計算してあります。
ただ、早くやらざるをえない住戸も出てくると思いますので、、規約で
その抑えをしていくつもりです。
できることなら、共用部分の本管部分と一緒にした方が、給排水管の使用制限や
仮設トイレの設置とかを考慮すれば、いいですよね。
それに、部屋の中での工事ですので、在宅していなければならないので、それも
含め1回で済ませたいですよね。

[308: 匿名さん]

専有部分の配管については、現在はしっかりした管理組合では、
その対策を検討していますよ。

[310: 匿名さん]

>305

＞防水もトップコートのような気休め簡易防水ではなく完全防水をしても、そんなバカ高い金額には決してならないのです。

ご存じないようですので、今後のあなたの為に指摘させて頂きます。

「トップコート」とは、気休めの簡易防水ではありません。
露出防水を保護するためのもので、防水性はありません。
防水層を紫外線から守るためのものです。

揚げ足を取る悪徳業者側に突っ込まれないようにして下さい。


他の部分に関しては、私もほぼ同意見です。

[311: 匿名さん]

>307

屋上のトップコートの対応年数は５年でして、紫外線から防水層を守るものですし、一番日差しが当たる部分ですので１２年は長すぎると思います。
せいぜい６～７年までのほうが、高額になる防水層を傷めずに保てます。
それに、トップコートを施工する場合、足場を掛けなくても施工できるマンションが多いのです。
全てのマンションではありません、中には足場がどうしても必要なマンションもありますが、建物全体に掛ける訳ではなく、上り下りするだけの足場ですから、値段的には十数万円から数十万円くらいの間です。

[312: 匿名さん]

トップコートに関しては安全対策以外基本的に足場はいらないでしょ
防水工事でもないし保証があるわけでもない