大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[21: 匿名さん]

管理会社に任せている管理組合は相見積りすら取りません。
全て管理会社の言いなりなんです。
うちの役員も世間知らずばかりで、私達の大切な財産が失われています。
時には持ち出しも必要になりますよ(泣)

[22: 匿名]

１億円の大規模修繕工事なら最低でも３０００万は管理会社に搾取されていますからね！

[23: 匿名さん]

大規模修繕工事になぜ管理会社がタッチするんですか？
工事は専門委員会を設けて、そこですべて仕切ればいいでしょう。
会議には勿論管理会社は参加させません。
まず設計・監理会社なり設計事務所の信頼のおける会社を選ぶことです。
そして、そこが、仕様書を作成します。それに基づいて建築設計会社を公募して、ヒアリングを行い
専門委員会で評価して、業者を決めればいいでしょう。勿論、そこにも管理会社は一切ノータッチです。
見積もりを取る時には、同じ仕様でなければ意味がありませんから。そこは、専門家に依頼すべきです。

[24: 匿名]

↑そんなことわかりきってるが百戸以下のマンションだとなかなか人材がいないんだよ

[25: 匿名さん]

だから、一人の建築士さえ雇えばいいんですよ。

[26: 匿名さん]

百戸以下のマンションならマン管士と契約したほうが小回り利くと思う。
肝心なのは、24さんなどが信頼できる人材を外から探すことでしょう。

[27: 匿名さん]

また出てきてるね例の人。
理解力が足らず、自分の意見しか言わない会話の出来ない人。
次のレスは「総合評価方式」でしょ？

[28: 匿名さん]

>>27
他人のレスを良く観察してるんだね。
神経質で細かい、粘着性の強い性格なんだろうね。
そして、批判するだけで、自分の意見はいわない。
良くいるよね、会社でも。
会議等で意見は全然いわなくて、陰で人の批判や悪口をいうのが。
あなたは間違いなくそういう人間なんでしょうね。
性格変えないとみんなに嫌われるよ、もう嫌われているだろうがね。

[29: 匿名さん]

>>27
私は、出てきたレスに対して、自分で経験したことを参考までに書き込んでるだけなんだけどね。
関係ないあなたが、そのことに対して批判するだけではね。
批判する前に何かアドバイスでもあったら、どんどんいい意見を出しなさいよ。
まあ意見はないだろうけどね、批判する内容のない意見はどんどん出てくるけど。
過去の書き込みを調べる暇があったら、いい意見を書き込みなさいよ。
毎回執拗に過去のことを調べて、チェックする労力は大変なものだよ。
マンコミにあちこち出現してるみたいだけど、ただみててちゃちゃいれるだけなんだろうね。

[30: 匿名]

>>22
ゴウジンとかNHとかだとそれくらい取ってそう

でも管理会社が割高で嫌なら知り合いのツテでも他の会社の見積りを取ってみた方がいいと思うよ
管理会社内で相見積りをとって それが適正かどうかなんて判断できないし

[31: 匿名]

大規模修繕工事は管理会社に取って一番旨味がある売上です、管理会社は必ず介在して来ます。
役員がアホばっかだから管理会社にノマレてしまうのよ！

[32: 匿名さん]

>>23=25？さん

信頼の出来る一級建築士や設計事務所を探す場合、
何か評価されている雑誌とかＷｅｂサイトとかあるのでしょうか？

設計仕様書を作成して「建築設計会社」を公募するのですか？

工事仕様書（設計図）をその建築士等に作成依頼したほうが良い気が・・・
そこまで手間をかけるべきなのでしょうか。

[33: 匿名]

うちは一戸当たり七十万でできたよ。ぼったくられると噂の管理会社への責任施工方式で。中身はどうかしらんけどね。ガチンコの相見積りの結果だがそうなってしまった。

[34: 匿名さん]

>>32さん
設計・監理会社については、信頼とかいうのは、あまり関係ないと思います。
１級建築士の資格をもった方なら、組合からの要望と値段だけで交渉すればいいと思います。
特に仕様書については、建築士なら誰でも作れますし、費用もそんなに高くないでしょうから、
工事する箇所をいえば仕様書を作成してくれると思いますよ。
それで業者に見積もりを取ればいいのですから。
工事仕様書は、例えば壁面塗装・修復であるならば、同じ材料を使って工事をした場合の見積額を出す
ための資料です。同じ材料、同じ修繕箇所で見積もりを取らないと、どの業者が高いのか安いのかも
分かりませんので。
それから、設計は必要ないと思いますよ、単なる修繕工事ですから。
まず、どの部分を修繕するのかを決めることが先決です。決まれば、それを建築士にいって、材料は何を
使うのかの仕様書を作成してもらえばいいと思います。
私どものマンションでは、壁面補修・塗装、ベランダの塗装・防水、窓のシーリング、共用廊下のやり替え、
共用通路の塗装、窓のシーリング、屋上防水、ＥＶ内の改修、植栽の一部やり替え、集会室の壁面塗装、
鉄部部分の塗装が主な工事内容でした。

[35: 匿名]

設計監理方式は気をつけないと談合の温床にもなるよ。知ってるとこで設計監理入れてるとこはどこも一戸当たり百万かかってるんだよね。なんでかな？中身が違うって言われたらそれまでなんだけど。

[36: 32]

>>34さん

ありがとうございます。
設計は必要無いとのことですが、修繕部分の数量や面積範囲は仕様書に表記するという考え方で良いのでしょうか？
仕様書に修繕場所と部材等仕様を表記し、数量は見積（入札業者）任せという解釈で良いですか？

[37: 近所をよく知る人]

>>36
建設業界で知り合いいないんですか？（こんなとこで聞くくらいだからいないんでしょうね）
知り合いの知り合いでもいいから探してみたら？
コンサル入れても、施工業者募集でガチンコのライバルをぶち込まないと
談合されてしまいますよ。

[38: 匿名さん]

＞修繕部分の数量や面積範囲は仕様書に表記するという考え方で良いのでしょうか？
それで良い

＞私どものマンションでは、壁面補修・塗装、ベランダの塗装・防水、窓のシーリング、共用廊下のやり替え、共用通路の塗装、窓のシーリング、屋上防水、ＥＶ内の改修、植栽の一部やり替え、集会室の壁面塗装、鉄部部分の塗装が主な工事内容でした。

うちは、上の記載に対し、屋上防水を除外、集合郵便受け、玄関ドア、インターホン、網戸と面格子、共用部給水管を新調。全ての窓のサッシを調整で１戸当たり１００万円ちょっと

[39: 匿名さん]

↑2回目の修繕工事ですね？玄関ドアは1枚12万くらいします。網戸と面格子はいくらでしょうね。5万くらいですかね？よくわかりませんが。

[40: 匿名さん]

>>36さん
その考えでいいと思います。
37さんがいわれてますが、施工業者選定については、まず同じ仕様書で見積もりを取り、それで業者ごとの
ヒアリングを行えばいいと思います。
大規模修繕工事程度の規模で談合が行われることはないでしょう。
私どもは公募しました。
応募してきたのは、大手ゼネコン4社と地元建設業者3社でした。
総体的に、見積もり価格はゼネコンが安く地元業者は高かったですね。
それに、私どもでは、総合評価方式で専門委員会の者で点数をつけて、一番点数の高かった業者に決まりました。
勿論、この方式には、見積もり価格も計算に入っていますので、正当な評価ができたと思っています。
総合評価方式は素人でもできるんですけど、それが面倒くさいといわれるのであれば、見積もり価格と会社ごとの
工事に対する取り組み、安全基準、同様工事の実績、会社概要等をヒアリングして決めればいいと思います。
ちなみに、私どものマンションの業者の祭典では、やはりゼネコンが点数が高かったですね。
しかし、大手ゼネコンの中でも点数の差はかなり大きかったようです。
管理会社の系列の建設会社も参加しましたが、点数が悪く採用されませんでした。

[41: 近所をよく知る人]

>>40
うーん。。。自分のとこの大規模修繕工事ですが、公募に対して、私は知り合いの専門業者1社に頼んで、ゼネコンの冠をかぶせて4社分を入れましたよ。ゼネコン4社に見えても実体は1社。
自分の知り合いのとこいれとかないと実体は見えません。
談合っていっても、単純なもので、コンサルの紹介だけだと、見かけ上、何社入っていても、実体は1社なんてありえますよ。

[42: 匿名さん]

40ですけど、私どものところも、格子の塗装はしました。網戸については、各戸でやっておられますのでやりませんでした。業者の紹介はしました、1枚1500円でした。自分でやれば、材料代1枚200～300円もあれば十分できます。
器用な主婦に講習会を開いてもらうのもいいのでは。
ちなみに、350戸で13年経過、工事費は1戸当たり約100万かけました。
実際の工事は34以外のことも入っております。見える部分は全てやりかえたといっていいでしょう。
駐車場の補修と駐輪場の増設工事も入っています。

[43: 匿名さん]

マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php

[44: 匿名さん]

>>41
私どものところでは、公募以外は受けていません。
管理会社の系列の建設会社も公募で参加しました。
実際公募してきた建設会社は、見積額も含めて、専門委員会のヒアリングを受けますからね。
そこで当然質問もされます。
各社ヒアリングでは、自分の会社の宣伝等を真剣にやってましたよ。
各項目ごとに専門委員会が採点していきますから。

[45: 近所をよく知る人]

>>各社ヒアリングでは、自分の会社の宣伝等を真剣にやってましたよ。
あー、それは当然ですよ。マージン１５％がかかってますから。
安いとこで１０％、高かったら２０％以上。
でも、実際に施工するのはそこじゃないんです。
知らないとこだと、いくらで下請けに出すのかまったくわかりません。
私が出したところは全部、把握していました。
私が出した会社は、管理会社（その関連と思われる何社か入っていました）と競合しましたが、
ガチンコ勝負となり、結局、管理会社になりましたけど、えー？っていうくらい安くなりましたよ。
実際のところ中身を心配してます。（設計監理を入れるのをカネがかかると反対するひとがいて、責任施工で押し切られたので、仕方なくライバルをいっぱい入れたんですよ。）

[46: 匿名さん]

>>39さんへ 38です
玄関ドアは１０万をちょこっと切りました。
面格子は開閉式で５万円程度、全て１戸あたり
網戸は張替で無く枠ごと交換です。

[47: 匿名さん]

>>43
談合の実態をみましたけど、その事例は、管理会社が元請になり、設計・監理も管理会社がおこなう、そして
工事業者は組合が選定するが、工事業者のリストアップは管理会社が提案するという、完全に管理会社主導の
話しじゃないですか。それに、そのデータはマンション管理士のコンサルタントの宣伝でしょう。
その彼でも、公募をやれば談合はおこなわれないといってますよね。
それに、談合に応じない業者や利害に加わらないコンサルタントを参加させないとかいってますが、それが
分かれば何の問題もないでしょう。
３４や４０の方法でやれば、無駄な経費も削減できますよ。
管理会社に依頼したり、設計事務所任せにすることはないと思います。
設計事務所に依頼するのは、業者選定の基準となる仕様書を作成してもらうだけです。それと、設計・監理の
委託になるでしょう。

[48: 近所をよく知る人]

↑ちゃんと読みましたか?
事例２は管理会社は関係ありません。設計事務所主導の談合ですよ。
マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php

[49: 匿名さん]

>>48
要するに、設計事務所にお任せなのが談合に繋がるのだと思います。
建築業者を決める時は、設計事務所は仕様書作成だけにすべきです。
後は全て専門委員会で業者を決めなければなりません。
そして、あくまで参加する業者は公募だけです。

[50: 匿名さん]

↑公募でガチンコ勝負かどうか判るのは、業者を紹介した区分所有者だけだよ。公募だったら誰が紹介したかわかりはしないのだから、自分で動いて、知り合いか、知り合いの知り合いでも、とにかくいっぱい入れたらいいんだよ

[51: 匿名さん]

>>50
公募で同じ仕様書での見積額を提出させたうえでの、ヒアリングをやることで、専門委員会だけで
建設業者を選定するのに、誰の紹介があろうとなかろうとそんなことは関係ないでしょう。
紹介したい業者があればいくらでも公募するように教えてあげればいいだけです。
後は、見積もり価格と会社概要、取り組み姿勢、同じ工事の経験の有無等で委員会がジャッジすればいいのですから。
選定される大きな要素の一つとして、見積もり価格があります。同じ仕様ですし、もし受注できたとしても、設計・監理の目が光ってますから、素材を変えるとか、工事箇所を減らすとかのいい加減なことはできないでしょう。

[52: 匿名さん]

↑中身じゃなくて包装紙を評価してるだけだって意味がわからんの？公募なんかしたって
ひとつの専門業者がゼネコンの冠かぶって何社にも見えてるってわからんの？
自分で動いて業者を入れたら少なくとも自分のとこと、それ以外がガチンコだってわかるでしょ？
まあ、理解できなかったら仕方がない。

[53: 匿名さん]

そうじゃないんだけどね、実際うちの指定をうけた大手ゼネコンは、私の勤務している会社が
昔から使っている会社なんだけどね。当然私もうちを担当した責任者（常駐）は顔見知りだけどね。
総会で住民説明の時に初めて知ったけど。すごく良心的な会社だと思うよ。
ひとつの専門業者とかいってるけど、ヒアリングを行い総合評価方式でやったので、談合はできにくいと
思うけどね。ひとつの専門業者というのが理解できないね。
もし、我々がやった工事で談合が行われていたとしたら、全ての工事が談合で行われているだろうし、
防ぎようがないと思う。もしそうだったら、仕方ないね。万全は期したつもりだから。

[54: 匿名さん]

＞総会で住民説明の時に初めて知ったけど。すごく良心的な会社だと思うよ。

裏打ちにない良心にすがるより、契約、実行、検査のシステムが確立しているかで評価すべきです。

[55: 匿名さん]

公募に応募する会社は1社単独では出さないとおもう。無作為に振るいにかけられることもあるから、なんとか残るために、よその名前借りて、とにかくいっぱい入れるんだよ。
公募だからと安心して住民が動かないと、結局、設計監理会社とか管理会社の取り巻きばかりが応募してたってことになりかねない。設計監理会社とか管理会社が気を利かして知ってるとこ3社ぐらい入れとくかと考えて、ふたをあけてみたらその3社だけだったとか。十分ありうるはなし。
あー、でも現場代理人は元請の社員限定にしたんでしょ？工事の成否は現場代理人6割、職人4割らしいよ。現場代理人を面接して選んだのなら、十分に意味はあったかもね。

[56: 匿名さん]

>>54
検査については、設計・監理会社がチェックするんでしょう。

>>55
設計・監理会社は、建築会社を公募する前に決めて、修繕部位ごとの仕様書を作成してもらいました。
それから先は、すべて専門委員会で行いました。管理会社は完全ノータッチでしたし、設計・監理会社は
ヒアリングの時に、参加はしてもらいましたが、採点にも参加してませんし、発言もありませんでした。
各業者は、担当者が見積もりを退出し、それから各社、15分間で会社の概要、経験の有無、担当者の資格や
経験、その他を説明しました。それを聞いて総合評価方式で採点をしたのですが、これで談合が行われていたとしたら、もうあきらめざるをえません。どんな方法を使っても無駄でしょうから。
私どもの工事に応募してきたのは7社でした。

[57: 匿名さん]

ん？現場代理人の面接してないんですか？そりゃ問題ですね。
現場代理人って、素人でも見たらわかるらしいですよ。ちゃんと仕切れる人かどうかって見た目で大体はわかるでしょ？総合評価方式もいいとは思いますが、第一印象も重要ですよ。大体、当たるでしょ？第一印象。
もっとも、面接はうちもやってません。私が面接するようにうるさくいったんですが、値段で明確な差が出てしまい、面接するまでもなく業者が決まってしまいました。（もろに管理会社に発注です。責任施工方式で。）
1戸あたり8万円も違ったので仕方がない。。。
それもこれも、私ががんばってガチンコ入札に持ち込んだからです。管理会社が安く引き受けるんだったら、文句も言いやすいし悪くはありません。塗装の手抜きは必ず発覚するらしいですからね。手抜きしてたら解約ですよ。

[58: 匿名さん]

２回目経験談
１社目が２.８億、２～１１社目が３億から３.３億
２社目は前回の大規模、新築施工したゼネコンの下請けでほぼ全部行った
ヒヤリングに来たのは１社目と２社目は社長・予定現場代理人を含めて７人以上の陣容
３社目からは３人程度、談合があったと思う。
今回新築施工ゼネコンは資本金不足で除外した。

[59: 匿名さん]

管理会社が元請なんですか？
普通元請は建設会社でしょう。
管理会社が元請ってできるんですか？
管理会社が中に入るということは、管理会社にリベートなりがいくんですね。
管理会社の系列の建設会社が工事を受注し、そこが元請になることはありますが。
普通、ヒアリングの説明会に社長はきませんよね。大手ゼネコンの社長が説明にくることは前代未聞です。
大成建設や清水建設、間組とかの社長は説明にはきませんよ。地元の零細企業の社長なら考えられますが。
そういった会社は元請ではなく、下請けか孫請けにはなるでしょうが。

[60: 匿名さん]

管理会社が建設業やってるとこもあるんだよ。（長谷工コミュニティなど。）
どこが元請になろうが１０％－２０％は抜いて修繕工事専門業者（50人くらいの会社）に発注だよ。
通常は、現場代理人は元請がやるので丸投げではない。
修繕工事専門業者に直接発注すれば安くはなるけど、保証期間内につぶれちゃうかもしれないから、ゼネコンに頼むことが多いのかな?保険みたいなもの。
大丈夫ですか？って総会で突っ込まれても困るから、でかいとこに頼みたいんだろうね。
ゼネコンといっても売り上げ1兆円以上のスーパーゼネコンから1000億くらいの中堅まで幅広い。
社長が挨拶に来たっていうのは修繕工事専門業者の話だろう。
修繕工事は今は1戸当たり70万円が相場。こまかいリベートとかはつきものなので、気にしたらきりがないよ。総額が問題だ。

[61: 匿名さん]

妄想キャパシティを超えると理解できない。

[62: 匿名さん]

地元の零細修繕業者は、元請にはなれないでしょう。
それに、単なる下請けの修繕業者が、建設会社選定の説明にはこないし、来る必要もありません。
説明をし、工事の総責任は元請会社ですから。
下請けが手抜きとか事故とかを起こせば、元請が責任を取るということですから。
うちの場合は、1戸当たり100万かけたけどね。相場というものはありません。
修繕箇所とグレード等で工事費は変わるのですよ。
専有部分の工事でも、改装をする場合、最低限の壁紙と襖の張り替え程度で済ませるとこもあるだろうし、
余裕のあるところは、カーテンや家具、照明器具、台所まで変えることができる。
相場とは関係ないのがお分かりでしょう。

[63: 匿名さん]

>>地元の零細修繕業者は、元請にはなれないでしょう。
普通にやってますよ。
どの範囲で世の中を見ているかのちがいです。
自分のところだけを基準にしたら、そりゃあなたの言うとおりだろうね。

[64: 匿名さん]

>>62
どんなにカネがかかっても、それは仕様、グレードの問題であると言い切れる感覚はすごい。。。
スレ主はまだいるのかな？そういうことらしい。
スレッド終了！

[65: 匿名さん]

スレッド終了！　２回目経験談　回答だけさせて

この修繕について管理会社は一切の関与をしていない、関連会社でもない
１１社の中にゼネコンは１社も無い。

社長が来たのは、以下（所在地、設立、直近３年平均完工、Ｐ点）
東京　昭和２２年　５９億　１０５３
大阪　昭和５７年　４４億　１０２１
うちは大阪府内、発注は東京の業者

グレードアップを除けば６０万円で収まった。　

[66: 匿名さん]

>>63
>>64
だから、自分の意見しか言わない会話の出来ない人と言われてるんですよ
圧倒的に知識も経験も不足なので、カモられていることに気づいていないのです

[67: 匿名さん]

>>64
仕様・グレードで工事費が違うのは当然のことですよ。
そのグレード・仕様については、手抜きとかの特別なことを抜きにすれば当たり前のことでしょう。

[68: 匿名さん]

６５は何いってるのかね。
単なる経費が安ければいいというだけで工事をしようというだけじゃないの。
当然監理は頼んでないんだろうが。
手抜きだらけの工事しかやってないよ。

[69: 匿名さん]

>>68さん
経験談として５８に書き込んだら、質問らしき書き込みがあったので６５で回答しました
総工費４．５億の３％強で監理は一級建築士事務所法人に頼んでおり常駐しています。

[70: 匿名さん]

監理会社もいい加減だからね。
建設会社の工事に対して、細かいチェックまでは、余程のことがないと指摘しないよ。
屋上防水でも、何回塗ったかは、その工事の一部始終を見てないとわからないし。
却って、建設会社の現場責任者の方が、下請けの工事のチェックはしてるよ。
ということは、元請がいない工事はチェックが甘くなるということ、つまり手抜きがされる可能性が強いという
ことだよ。