大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[No.151 by 匿名 2010-11-12 15:00:10]

>>148さん

＞マンションの住民を雇うのはまずいんじゃないの？
＞片手間にやるんだったら、頼まないほうがましだしね。
147さんのどこにその様なことが書いてありますか？

＞何か問題があった時はどうするの、責任はその建築士がとるの？
建築士が責任を取るような問題って例えばどの様な事でしょう？

＞建築士が住民にいれば、専門委員会に入ってもらえば、相談には乗ってくれるだろうがね。
ご自分で"住民の建築士なんてトラブルばかりで役に立たない"と言っておきながら何故こんなことを？？


138さんが「住民達で協力して目指す」と言っているのに、訳の分からない持論でイチャモンをつけるのは如何なのかと

[No.152 by 匿名さん 2010-11-12 15:07:36]

「私は自己啓発でマン管士を取った理事長のお気に入りです」ｷﾘｯ
さみしいね。
必死だね。

[No.153 by 匿名さん 2010-11-12 15:10:18]

そそ。小規模ならできるかも。

[No.154 by 匿名さん 2010-11-12 16:00:15]

>>151
片手間ではなくて、仕事をやめて設計・監理をするということだったの？
お金を少しだけやるようなニュアンスだったので。
設計・監理は毎日作業員の仕事のチェックをしなければならないので、会社をやめなければできないのでね。
建築士が責任を取るということは、建設会社に仕事を依頼したけど、作業のチェックを
しなかったために、壊れて事故がおこったとか、すぐ腐食したとか、工事中のトラブルとかの処理を
しなかったとかをいうんだよ。作業員と住民とのトラブルについても、設計・監理会社が担当することになるしね。
住民の建築士は専門委員会では役に立つけど、設計・監理は別にプロを雇っているんだし、作業員に直接指示
するのは、余計なお世話になって、トラブルの原因になるということだよ。

[No.155 by 151 2010-11-12 16:59:11]

>>154さん

＞片手間ではなくて、仕事をやめて設計・監理をするということだったの？
質問の答えになっていません、「どこにその様な事が書いてありますか？」と聞いています。

＞壊れて事故がおこったとか、すぐ腐食したとか、工事中のトラブルとかの処理
これ全て監理者に責任を負わせるのですか？基本は工事請負業者（現場代理人）でしょう。
住民とのトラブルについても、業者との間に入り調整するのが監理者だと思いますがどうですか？

あなたは143で　
＞専門委員会にも入っていたけど、役にはたたなかったよ。
と言われているのに、154では　
＞住民の建築士は専門委員会では役に立つ
と矛盾を仰る。なぜですか？

私が151で書いている最後の行についても見解をいただけませんか？
ちゃんと会話をしていただけませんか？

[No.156 by 匿名 2010-11-12 17:50:03]

暇人同士なの？仕事しなさいよ・・・

[No.157 by 匿名さん 2010-11-12 18:23:36]

>146
相当なへそ曲がりの歪曲な方ですね(笑)
どう解釈したら、そんな意見になるか脳ミソをカチ割って見てみたいですわ(笑)

良くいるでしょう、口先三寸だけで何も出来ない何もしないアグラをかいたお馬鹿役員連中が…

総会で正当な手続きを経てマンション住人の許可の元に素早く行動する立派な人材に決まっています。

貴方のマンションでは何もかも身勝手に独断で、住民の意見も無視して管理費を使い込む能無し役員でもいるのですか？

[No.158 by 匿名さん 2010-11-12 20:32:16]

>>157そんなに何回も総会をやるんですか？すごい組合ですね。
普通総会は年１回でしょうからね。
何か行動にうつそうとすれば、お金がかかりますよ。予算以外のことをやろうとすれば、理事会ではできない
ですからね。特に修繕積立金の取り崩しは総会決議事項ですし。
臨時総会オンパレードですね。

[No.159 by 匿名さん 2010-11-12 21:37:13]

>>155
ということは、設計・監理は頼まないのですね。
工事業者だけが好きなように、適当に仕事をすればいいのかな。
トラブルの責任は元請でしょう、しかし、そのチェックをして委託された設計・監理にも当然責任は
あるでしょう。責任が全然なければ、工事のチェックや業者の手抜き等のチェック、作業員とのトラブルについては
設計・監理会社を通すのがふつうのルールだけど、何にもしなくて適当にやって、1,000万とか2,000万のお金が
もらえるんですからね。
普通、設計・監理会社に渡すお金は工事総額の１０％前後といわれています。
２億の工事なら2,000万ですよ、責任ある仕事をしてもらわないとね。一人の建築士がもらえるお金としては大きいでしょう。
こんな仕事を片手間か安い金額で住民にやってもらいますか？
住民達で協力してやるのはいいですが、みんな仕事があるのに、どうやってやるんですか、仕様どおり工事が
できているのかのチェックもするんですか？すごい住民ですね。

[No.160 by 匿名さん 2010-11-12 22:41:49]

↑だから２０戸くらいなら可能かも？といってるんだよ

[No.161 by 匿名さん 2010-11-12 23:47:50]

以前の大規模修繕工事は設計・監理会社に頼みましたが、
現場に来ているか来てないか分からないくらいだったし、現場に来ても直ぐに帰ってしまうし、工事の間は毎日は顔を出していませんでした。
それを見ていた住民は非常に無駄金だと感じました。

次回の大規模修繕工事には設計・監理は不必要と住民達が判断しまして、職人の親方と役員や住民が深く綿密に色々と細かく打ち合わせして完了できました。

ですからワザワザ設計・監理に頼まなくても、それに代わる親方兼監督がシッカリしていて、役員や住民と意思疎通が上手に出来る親方なら何一つ問題ありませんでした。当然に経費は浮きました(^_^)v(^_^)v(^_^)v

[No.162 by 匿名さん 2010-11-12 23:49:14]

↑20戸じゃ都合良く人材が居無い可能性の方が高いだろ。都合のいい事は言わない方がいいよ。

仮に20戸でも外壁改修とかの改修は難しいと思う．
そう言う仕事をやった事無い人の妄想。

[No.163 by 匿名さん 2010-11-13 01:06:56]

ドブに捨てるような無駄金はドシドシと省きましょう！

何だかんだ騙されて役立たずの人間を使っては無駄金を払う必要はありません。

職人の親方に頼めば問題なく済みます。

[No.164 by 匿名 2010-11-13 08:06:26]

>162不必要のない金の使い道は無駄な経費です。

[No.165 by 匿名さん 2010-11-13 09:30:45]

>>163
仕様書は誰がつくるの？
見積もりはとらないのかな？
競争入札はなしなんだね。
業者が決まったら、今度はその見積もりの半額交渉をするんだよね。
手抜きとかのチェックは、その工事をやる親方に頼むんだよね。
まあ、２０戸程度のマンションなら何でもありでいいんじゃないかな。
どうせ、１０年もいれば出ていくんだろうから。しかし、売る時は二束三文しかならないけどね。

[No.166 by 匿名 2010-11-13 09:39:20]

↑何もかもボッタクリ業者には騙されません！

[No.167 by 匿名さん 2010-11-13 10:56:50]

>>166
165だけど、業者じゃないよ、マンションの住民で、今年大規模修繕工事を終えたものだよ。
ひがみ根性をもったらいかんぞえ。
親切に教えてやってるんだけどな、経験を生かして。
無駄金にしないように、有効なお金の使い方を考えないとね。
節約するだけが良じゃないよ。マンションの資産価値を高めるためにもするんでしょう。
それに快適なマンション生活を送れるために。
小さいマンションの場合はどうしても、大規模修繕工事は負担が大きくなるからね。
マンション購入の賢い買い方としては、大規模マンションを購入するのがいいから、次回買い替えの時は
その経験を生かせばいいと思うよ。
小さいとマンション内の住民のことが筒抜けだし、理事の問題とかも負担が大きくなるし、管理員や警備員も雇えない、場合によっては、管理会社とも契約できないし、できても管理会社からは、上客とは思われない。
小さいマンションがいいと思って買ったんだろうけど、全く逆だということが理解できたと思うので、それだけでも
大きな収穫だと思うよ。

[No.168 by 匿:名さん 2010-11-13 11:39:41]

>>>167 マンションの住民さん
あなたは、マンションが特定できる多くの情報をこの掲示板で垂れ流し、
更には個人が特定できる情報まで書き込んでいる。
マンション管理士には守秘義務はないのでしょうか？
一度、あなたの投稿をすべてプリントアウトし、理事長に見せて意見を聞かれたらいかがですか？
そして奥方にも。

[No.169 by 政治評論家さん 2010-11-13 11:57:00]

マンションの管理費が適正になりやすい指標値（独自理論）
総戸数÷エレベータの台数＝６０以上

[No.170 by 匿名さん 2010-11-13 16:10:12]

マンションの大規模修繕にゼネコンが侵入して来るようなら世も末です。

公共事業の談合が厳しいからと言って、大規模マンションの談合をやられたら、マンション住民はケツの毛まで抜かれてしまいます(泣)

ゼネコンには二度と頼まない事です。
談合の工事なら金額はボッタクラるし品質は悪いしで最悪です……

[No.171 by 匿名 2010-11-13 16:12:05]

↑ゼネコンは千葉県が多いでしょう。

[No.172 by 匿名さん 2010-11-13 16:42:44]

談合、談合と分かりにくい言葉ですが、、、
談合＝悪質極まりない裏取引と言う悪い意味ですからね！

[No.173 by 匿名さん 2010-11-13 18:14:37]

ゼネコンの意味を分かって使っているのかな？

[No.174 by 匿名さん 2010-11-13 18:32:15]

談合＝裏取引

の実態はマンションの大規模修繕工事には普通に有るようですから、マンション住民の役員や皆々様はシッカリと頭に叩き込んで置いて下さい。

[No.175 by 匿名さん 2010-11-13 19:19:58]

談合ってどうやって判断しているの？

入札価格が、並んでいるって言うだけじゃ談合って判断は出来ないと思うけど。

[No.176 by 匿名 2010-11-13 19:29:39]

責任施工方式での一発見積もりであれば談合はありません。あとからコンサルを入れたらいいです。後だしの設計監理方式。これは独自理論ですが競争原理の徹底と品質管理を両立させる超裏わざ。

[No.177 by 匿名さん 2010-11-14 10:25:34]

公共工事で談合やるより、民間工事で話し合い（勉強会）するほうが
気楽で良いわな？
業者間のギブ＆テイクは、当たり前
民間工事での協力は公共工事とは違って何の咎めもない分楽。
数千万円の工事見積もりするのに、書類調査だけで済むわけ無いでしょ。
まして、億の単位での見積もりなら、現地調査や図面調査にどんだけ人工が掛かると
思っているの？
仕様書だけでは、高額の見積書はできないだろうね。
以前の工事関係者が・・・とあったけど、その場合は、以前の会社は現地の状況の把握が
易いでしょうが、他の公募してきたスーゼネは、現地調査しないと仮設、工事工期すら積算できないのでは？
ゼネコンも、営業・調査・設計・工務の各部署縦割りだから、簡単に億単位の見積書は出てこないと思います。
設計事務所や、ＮＰＯなどのブローカーが絡んで、色んな調整しないと
順番で美味しい仕事は廻ってこないんでしょう。
営業協力とはそんなもの
見積書作成するまで、どれだけ人件費掛かると思います？
しかも、スーゼネの社員の給料は、地場のゼネコンとは比べ物にならないくらい。
その辺で、２０戸位のマンションでは可能かも？と言っていたんでしょう？
まあ、１００戸以下で、単等物件なら、修繕委員会などと理事会役員含めると、結構な人数になるし
２～３年後の実施を考え、十分検討をつみ重ねれば、可能だと思います。（個人的には）
検討委員会にて、何度も業者を呼んで勉強のつもりで検討したら、スーゼネが付き合いの良い会社でないことは
すぐ判りますよ。
地方のマンションでは、スーゼネ使うメリット少ないでしょ？
大規模修繕を名の通るスーゼネでやったと言っても、誰もありがたがらないでしょう？

[No.178 by 匿名さん 2010-11-14 10:45:53]

業者を呼んで勉強会を繰り返せば、それこそ癒着発生の温床になることは間違いないでしょう。
しっかりした仕様書を作成して、それで見積もりを取り、ヒアリングしていく方法がベストですよ。
そして、その仕様書通りに工事がすすめられているか、手抜きはないかとかのチェックをするのが設計・監理だけどね。
地方のマンションでスーパーゼネコンを使うメリットはないというけど、見積もり額とヒアリングでそこが一番
評価点が良かったんだからね。それをとやかくいわれても。
それにスーパーゼネコンは元請であり、そこが実際の工事をする訳ではないでしょう。
実際の工事をするのは、下請けや孫請けの地元業者が修繕工事をするんですからね。そこのところが理解されて
いないようですね。元請が本社から技術者や作業員を呼んで仕事する訳じゃないですよ。

[No.179 by 匿名さん 2010-11-14 11:08:26]

↑ですから、地元業者がゼネコンの冠をかぶっているだけですよ。
ゼネコン４社の見積もりは、地元業者が頼んだからでてきたのです。
現地調査したのは地元の会社です。

[No.180 by 匿名 2010-11-14 11:42:23]

そしてスーゼネはアフターサービス対応がものすごい悪いからお勧めできない
その先の繋がりもないから仕方ないのだろうけどね

[No.181 by 匿名さん 2010-11-14 12:46:19]

>>179
スーパーゼネコンも地元の建設会社も、見積もりはだしているんだよ。
元請にスーパーゼネコンが決まった場合、地元の建設会社は使いません、必要ないですから。
使うのは専門業者ですよ、左官、とび職、植栽業者、警備員とかの。
元請はその仕切り役。

[No.182 by 匿名さん 2010-11-14 14:34:32]

うちのマンションは５０世帯未満ですから、予算は１５００万円～２０００万円で、地元の信用や安心できる防水工事屋さんに直でやってもらう予定です。
無駄な金を出してまで大きな会社に頼む必要性は全くありませんので。

[No.183 by 匿名さん 2010-11-14 14:40:23]

↑小さければそれでいいよ。修繕工事を定期的にやること自体が難しいのだから。

[No.184 by 匿名さん 2010-11-14 18:03:50]

談合は業者を守る為だけの価格の吊り上げです。

正当な競争入札や価格競争は一切行われません。

全て泣くのは吊り上げられたボッタクリ価格を支払うマンション住民だけです。

[No.185 by 匿名さん 2010-11-14 23:58:22]

だから、その談合は、どうやって判断するの？

[No.186 by 匿名さん 2010-11-15 00:09:52]

マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php
談合を不可能にするには住民が業者を探して応募してもらうように動くしかないのだ。

[No.187 by 匿名 2010-11-15 09:24:44]

総合評価方式は官庁とスーゼネによる勉強会で出来上がった代物。
必然的に大手が点数良くなるようになっているよ。
持ちつ持たれつが理解できないとどうしようもないし、舞台裏を見ることも無い。
地方はその傾向がいまだに高いです。

[No.188 by 匿名さん 2010-11-15 09:31:47]

>187
しかし、その方法を採用するマンションはまだいい方だよ。
何の基準もなく、管理会社任せとか理事長の一存で業者べったりのとこに決まったら大変だよ。

[No.189 by 匿名さん 2010-11-15 09:42:27]

そそ。だから、総合評価方式は管理組合内部の意思決定のためのセレモニー。

[No.190 by 匿名さん 2010-11-15 09:51:23]

そうなんだよ、マンション内に裏切り者が出ると、必ず談合が起きる。
談合はどうやって判断するかって？
答えは、・・管理会社、理事長らにイロイロ質問を浴びせたらすぐに判るよ。
　　　　　　　質問内容が、あまりに幼稚ではダメだよ！　役所やインターネットで調べて！

[No.191 by 匿名さん 2010-11-15 10:13:23]

総合評価方式なんか怪しいもんだよ！
談合の防止には成りっこないし！　総合評価方式を持ち出す奴を信用するなよ！

[No.192 by 匿名さん 2010-11-15 10:18:05]

理事長も１００万もらったら、少々高くても、その業者にするよな。業者にしてみれば、それで受注できれば安いものだしね。
２億の工事だとしたら、１千万やっても全然関係ないからな業者にしてみれば。
貰う者はいいけど、一般組合員は損することになるし。
しかし、癒着があるかどうかは分からない。
大規模修繕時に理事長が回ってきたのがラッキーということかな。
どこのマンションでも、大規模修繕工事の時は、理事長や専門委員会には、中元・歳暮の贈り物が多くなるといわれてるし。接待も出てくるしね。

[No.193 by 匿名さん 2010-11-15 10:19:39]

めぐり合わせというもの。
その時の理事長はラッキーだよ。

[No.194 by 匿名さん 2010-11-15 10:48:29]

その時の理事にはお金はいかないの？

理事長だけがいい思いをするんだろうか。

やはり理事長にならないとダメなんだ。

考えてみれば、受注できれば業者にとっては百万や二百万は安い出費ですよね。

公務員じゃないから、法的に罰せられることもないでしょうから。

そういう目で理事長を今後みるのはさびしい気がしますけど。それが現実かもしれません。

[No.195 by 匿名さん 2010-11-15 14:23:37]

>193
バックマージンの管理費泥棒は犯罪行為です。
今にバレてマンションを追い出されるのが羽目になるのがオチですわ(笑)

[No.196 by 匿名さん 2010-11-15 15:23:35]

↑接待、饗応は合法ですよ。ワイロもOK。理事長は公務員じゃないから。
業者選定を自分の好みでやっただけでは、背任の立証は極めて困難だと思います。

[No.197 by 匿名さん 2010-11-15 15:58:23]

マンションを購入する人であれば、人が変な事すると感ずかない程バカはいないだろうに、
バレないだろうと思うんだよな。金に目が眩むとその辺の判断が付かなくなるんだ。
晩年を汚してでも余計な欲に走る、哀れだね・・・
団塊の世代も年寄りと呼ばれるようになったが、悲しい年寄りが増えたね・・・

[No.198 by 匿名さん 2010-11-15 18:10:24]

管理費を使って平気で飲み食いするような最低最悪の役員ならば、必ずバックマージンを懐に入れているよ～貧乏人だからな。

[No.199 by 匿名さん 2010-11-15 20:01:18]

大規模修繕工事の年に限って理事長や役員に立候補する人間は非常に疑って下さい！
間違いなく管理費泥棒を企んでいますから！

[No.200 by 匿名さん 2010-11-15 20:10:38]

ここで談合って騒いで居る奴は、何も確証がある訳でも無く、ただ妄想で書いているだけだね。