大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[896: マンション住民さん]

>>895
質問は保証ではなく施工の「トップコートを行うように定められているが 」の所だと思うよ。

[897: 匿名さん]

>896
質問した本人の代わりでのご指摘ですが、その様にも取れますね。
そうであれば簡単ですので、「マンション住民さん」もご存じですよね？
お気づきになったのですから、教えて上げて下さい。
よろしくお願いします。

[898: 匿名さん]

>894
あなたの代わりに指摘して頂いた、896さんは忙しいようなので、代わりに書きます。

あなたの質問が「本当なら購入した居住者がトップコートを行うように定められている」と言う部分だとすると、それは、明確な理由は不明ですが、昔から決まっていることなのです。

露出防水を紫外線から守るトップコートの寿命が５年だとなっているために、５年毎に塗るのは当然とされていますが、それと保証の問題は、５年毎にトップコートを塗ることが条件となっているからです。
５年毎のトップコートは、昔から、マンション側が行うこととなっているのです。

このように、非常に単純な理由です。

[899: マンション住民さん]

>露出防水を紫外線から守るトップコートの寿命が５年だとなっているために、５年毎に塗るのは当然とされていますが、それと保証の問題は、５年毎にトップコートを塗ることが条件となっているからです。

トップコートの寿命が5年なら、10年保証する売主負担は当然の義務になるね。
買主は保証を受ける側、保証するのは売主だよ。

[900: マンション住民さん]

今までの話だと、10年保証は5年ごとのトップコート塗装が必須のようだから、売主がトップコートを塗ることになるね。
そうしないと売り主は10年保証できないことになる。

[901: 匿名さん]

おっしゃるように、おかしな取決めなのです。
しかし、分譲マンションを購入した人なら、誰でも知っている事実でもあります。

マンション住人さんなら、ご存じだと思っていましたが、ご存じなかったようですね。

５年の寿命のトップコートなのに、防水層に関しては１０年の保証をすると言うことです。

これは、建物が竣工し、引き渡してからは、全て購入者側のものとなりますが、それは分りますよね？

当然納得は出来ないことですが、トップコートの寿命は５年だと言うことですが、厳密に言うと、トップコートが防水層に対して有効な紫外線カットする性能が維持されるのは最低５年以上だと言うことなのです。

よって、１０年後まで紫外線カットの効果がどれほど低下するのかは、状況次第で大きく変わってしまうのです。
もしかすると、１０年後も紫外線カットの性能が残っている可能性もあるのです。

しかし、この性能が残っているかどうか、塗るかどうかの見極めを測定して行うとすると、検査費用だけで何十万円と言う金額が必要になってしまいますので実際には、塗料メーカーのデータと経験と勘で判断するしかないのです。

また、例え５年で紫外線カットの性能が低下して防水層にダメージを与えていたとしても、１０年で防水層の最下部までダメージが進むことはないのです。

また、保証には、色んな部分に於いて変わるものです。

実際に、特別ではなく普通に施工された防水層は、躯体に異常が起きなければ、立ち上がりの防水層が途切れた部分がはがれたり浮いたりしない限り、防水層が切れたり穴が空いて雨水が漏れることは起こりません。
だから、１０年と言う保証を付けることが出来るのです。
保証と言うのは、家電製品でも分るように、１年保証だからと言って、１年で壊れてしまうものではなく、テレビなどは１０年くらい平気で持つのと同じことです。
アスファルト防水は、露出だとトップコートを適切に施工し、傷んだ部分だけ部分補修をすれば、建物の寿命以上にもつものです。
だから、１０年保証をするのです。

しかし、トップコート単体での保証となると、これは防水層とは違うものなので、防水層と同じ保証にはならないのです。

これからは、本当の理由が分らないので推測になりますが、このようなことも含め、売り主が引き渡し後５年経っても、倒産せずに健全に存在しているかどうかは誰にも分らないことなので、ちゃんと施工して引き渡しておけば売主に負わせないとなったのでしょう。
これが出来たのは、かなり昔のことで、１０年保証になる前からのことが引き継がれているのでしょうね。

非常に難解で誤解し易い内容ですから、うまくは書けませんが、こんなことなのです。

例えばですが、メガネを買ったら、フレームは３年保証だったがレンズは１年保証だったと言うことです。

[902: マンション住民さん]

ということは、やっぱ10年防水保証する売主の仕事だろう。
トップコート塗ってようがいまいが買主は契約と法で防水保証してもらえればいいのだから。
もともと新築マンションは、品確法の部分が10年で他は宅建業法の2年が保証だよ。
メガネのフレーム・レンズと似たり寄ったり。

[903: 匿名さん]

>902
マンション住民さんのマンションではどうだったかご存じですよね？
いつ頃買われたのか、新築で買われたのか中古で買われたのかによっても変わりますが、新築で買われた場合、検討時からチェックすべき長期修繕計画は勿論ですが、契約時点で行われる重要事項説明でも説明すべき内容のはずなので、知らないことはないはずです。

長期修繕計画には、大抵のマンションでは５年目にトップコートの部分があれば、トップコートを塗る資金計画になっているはずです。
長期修繕計画を作っていなかった昔のマンションなら、ご存じないかも知れませんが、私がマンション購入を考え出したころには長期修繕計画は当たり前のようになっていましたし、今のマンションには必ずありますね。

例えば、５年はもつのが当たり前とされているトップコートが、施工不良などの理由で、剥がれたりしていた場合には、売り主が存在しているのなら、それを伝えて補修させることはできますが、それ以外での売主の施工や、５年目の施工は、売り主が行うなんて思いもしなかったことなので法的なことを確かめたことはありませんが、聞いたことはありません。

５年目のトップコートを売主にやらせたと言う書き込みがありましたので、今、そんなことが出来るのかどうか、自分なりに調べている最中ですが、今のところ、そのような法的根拠は見当たりません。

おそらく、法的に決められたようなものではなく、慣例のようなものだと思いますので、買う側が強くなれば、近い将来、日本語の意味が変わってしまうのと同じように変わってしまうのかも知れませんね。

[904: 匿名さん]

↑
住民は売主から10年間防水保証受けると書いてあるじゃないか。
その保証を受ける側の住民がなんで金出して売主がやるべきトップコート塗装するの？
保証する側が必要と考えたらトップコート塗装すればいい話。
うちは築7年目だけど、築6年目に長計にあった防水保護塗装工事は総会決議で中止したよ。
防水は売主の保証が10年あるのに何で組合費で何千万もかけ保護塗装するのか？組合費の無駄使い、が中止理由。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[905: 匿名さん]

工事の保証とアフターサービス
1.保証期間・アフターサービスは万全か
工事保証期間を確認すると共に、アフターサービス体制がどうなっているのかチェックしましょう。
チェックポイント
万一、塗装部分が膨れたり剥がれたりした場合、保証期間は何年間になっているかチェックしましょう。
全体的な外装改修を行った場合、外壁からの雨漏りに対して、何年間の保証が約束されているかチェックしましょう。一般的には、塗装に対して～年と表示されているだけで膨れ、剥がれ、雨漏りと詳しく明示されていない場合がありますが、細かく確認することが大切です。
特に外壁の雨漏りの保証では、下地補修が原因の場合だけの保証か、又は条件を一切つけていない保証かをチェックしましょう。
2.外装専科の保証・アフターサービス体制
外装専科では、誠実な工事を心掛けていますが、万一不具合が発生した場合、業界で多く使用されている巡回点検と言ったクレームに対して保証責任のない表現ではなく、契約的な考え方で決められた工事保証内容に基づき無償で手直し工事を行っています。外装専科の工事保証は以下のとおりです。
外壁塗装部分のふくれ、剥がれに対して3年～7年間
外壁が原因の雨漏発生に対して2年～5年間
各所防水工事に対して5年～10年間
※少額工事等の場合、上記保証が適応されない事があります。 また施工内容により保証期間が異なります。
※外装専科の工事保証は、外壁から雨漏りや塗膜の剥がれ等が発生した場合でも当社の特徴であるロープ1本ですぐに補修工事ができるため、業界に例を見ない安心出来る保証内容です。

[906: 匿名さん]

防水層とトップコートの違いが分らないのでしょう。
トップコートが劣化してきたのに、再びトップコートを行わなかった場合でも、１０年保証は変わりません。
ただ、１０年を過ぎてからが問題となるのです。
一般のビルでは行わないのに、なぜか分譲マンションだけ、１０年毎に使うことの無い保証を付けるためだけに、無駄とも言える防水工事に小規模マンションでも何百万円もの金を使い、防水工事を行っています。
それでも修繕積立金が余っているのなら構わないのですが、実際には無駄な出費です。
５年毎のトップコートだけをしていれば、２０年経っても３０年経っても、防水工事をしなくても良いので、２回分に当たる屋上防水工事の費用が残るのです。

例えば、屋上防水が１千万円くらいの屋上の場合、トップコートなら１００～１５０万円くらいの金額になると思います。

屋上防水が原因の雨水漏れが起きたのなら話は別ですが、屋上防水が原因の雨水漏れが起きていないのなら、屋上防水をやり替える必要はないのです。

最近のマンションではなくなったようですが、１０年くらい前のマンションなら、大規模修繕工事ごとに屋上防水をやり替えて１０年保証をつけると言う名目のため、修繕積立金の一時払いとか、５年毎の値上げで、結局、毎月の修繕積立金だけの支払が２万円とか２万５千円、高いマンションでは３万円を超える金額になってしまっているマンションがあります。

屋上防水を適切に維持管理すれば、この修繕積立金の毎月の金額は１万円から１万５千円くらいで収まるのです。

大抵のマンションは、入居直後の修繕積立金の金額は５千円から７千円くらいです。

目先のことばかり見ていては、大事なものを見失ってしまいます。

[907: 匿名さん]

>904
＞この人バカじゃないの？

このような、子供じみた投稿は、やめた方がいいと思います。

[908: 匿名さん]

管理担当者さんの適切な判断で、最も見苦しい部分は削除されましたが、掲示板マナーの「です。」「ます。」調までは修正できないのは仕方ないことですね。
互いに礼儀をわきまえて書き込んでいれば、頭にくることはないのですが、一方的にストレス発散かのように書きなぐるようなことは、してはいけませんね。
これまで当たり前のように行われていたことが全て正しいことではないと言うことを理解してもらいたいと思います。
そうすることで、業者は仕事が減ることになりますが、居住者側にすれば無駄な出費を抑えることにつながることもあるのです。

[909: マンション住民さん]

この原因は何？2009年1月竣工。

[910: 匿名さん]

>909
この１枚の写真だけで原因を絞るのは非常に困難です。
２００９年１月竣工と言うことですが、この写真はいつ撮ったものなのかも不明です。
建物全体も分らないし、周囲の状況も分らりません。
おそらく、壁面のタイルが剥がれ落ちた原因は何か、と言うことのようですが、それは無理と言うものです。

[911: 匿名さん]

書き忘れました。
もっと情報が必要です。

[912: マンション住民さん]

この原因は何？2007年8月竣工。

[913: マンション住民さん]

>>909
本日撮影、410戸のマンション

>>912
2011年撮影、660戸のマンション

[914: 匿名さん]

>913
間違っていたら謝りますが、あなたは素人だと思いますが違いますか？
普通、あのように要求された場合、住宅地なのか工業地なのかとか、道路が近いのかどうか、海が近いのかどうか、風が強く吹く地域なのかどうか、また、何階建ての建物の何階部分なのかくらいは最低でも必要な状況についての情報です。
現地に行くことが出来ないし、打診することも、もっと詳しく見ることすら出来ないので、多くの情報が必要なのです。
912に関しても同じで、何を、どの角度から撮ったものなのかすら分りません。
修繕工事はクイズではありません。
居住者の大事な資産を守るため、現実の世界で行う工事です。

[915: １級コンサルタント]

909はタイル目地亀裂から雨水が侵入したことによるタイル接着力の低下
912はポップアウト現象と言われるコンクリ表面破裂

何れも施工不良や安全性の瑕疵が原因なので、管理組合に対して売主に無償補修請求を出すことを助言