大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[730: 匿名さん]

>727
リース業者は、建設会社が自前で持っている足場が年間に使う回数、つまり回転率が違うのです。

それから、あなたは足場の㎡単価を知っているはずですので分るでしょうが、レンタル足場での単価と自前足場での単価が違うのはご存じですよね？

言うまでもなく、レンタル足場のほうが単価は高いのです。

当然ご存じだと思っていたので説明するまでもないと思っていたのですが、業者の見積りは、自前の足場でもレンタル足場でも、それらの原価に１０～２０円を上乗せして単価にしているので、単価の比較的大きな差が生まれるのです。

自前で足場を持っていて成り立つ数少ない建設業者は、地元を中心に工期が長い新築より、工期が短い大規模修繕工事などを主体とした仕事が絶えずに続いている建設業者などです。
これだと、工期を調整すれば、現場から現場に足場を運搬することも頻繁にあるので、持っている全ての足場を保管する必要がないのです。
稀に保管できない時には、運搬用のトラックに載せたままにしておくとか、協力業者の倉庫に分散して一時置かせてもらうなどが出来ますし、最悪の時は、倉庫を借りて置くくらいですので、倉庫代も非常に安く出来るのです。
新築を主体とした建設業者では、新築工事の仕事が切れた期間、足場を自前の倉庫に置かないといけなくなるので合わないのです。

リース業者は、前述のように、仕事で足場が必要な業者が沢山いますから、常に全ての足場を保管する必要がありませんので成り立つのです。

[731: 匿名さん]

>725

自称、前期高齢管理士と言うからには、何かの管理士資格を持っているからでしょうが、何の管理士資格所持者なのですか？

＞階数・分譲価格等に関わらず専有面積割合です。（百円未満は切り捨て）
＞あなたの所の具体的事例を示して頂けたら幸いです。

私の購入した分譲マンションの具体的な事例は、既に知らせていますが、改めて聞くと言うことは、書いた内容が理解できないのですか？


＞「ルーフバルコニー」「ベランダやポーチ」は共用部分の中の専用使用部分です。
＞専有部分ではありません。（共用部分の概念がお解りでないようですね）

その通りで、そのことは、あなたに改めて説明してもらわなくても知っていますよ。


＞尚、ルーフバルコニーや専用庭は毎月使用料を取っているマンションは結構あります。

使用料金として取っているか、修繕積立金に含めて取っているかどちらかです。
だから、「結構あります。」ではありません。

角部屋や最上階の場合、中部屋と比べると大規模修繕工事に関係する面積が広いので、割高になるはずなのですが、あなたのマンションでは、均一だとは、初めて聞きました。
角部屋や最上階の部屋の人たちは、中部屋の人たちに支払ってもらっているのに平等だと思っているとは、知らないとは怖いですね。
中部屋の人たちが知ったら、嫌な気持ちになるでしょうね。

[732: 匿名さん]

１階中部屋の住民だが

ＥＶは使ってなし、屋上の防水も関係しないけど、その大規模修繕の費用を負担させられる
嫌な気持ちだぜい

[733: 匿名さん]

>>732
釣りかい？

マジなら、そういう負担がいやなら一戸建てに住んだら。

それから、屋上防水は、１階中住戸も関係あるよ。
しみこんだ水が、上の階から順番に漏れ出てくるとは限らない。
ヒビ・裂け目などに沿って、中住戸のとんでもないところから漏れ出てくることはある。
そうなってから、大元の雨漏りの場所を探すのは大変。
雨水がしみこむ場所は、屋上だけで無く、外壁からもあるしね。

[734: 前期高齢管理士]

＞７３１

やはり、共用部分の概念がお解りでないようですね。

＞角部屋や最上階の場合～
あなたの様な解釈の人が「俺は一階だからエレベータ補修費相当分は払わない」なんて言うのです。

＞あなたのマンションでは、均一だとは、初めて聞きました。
私の投稿の何処を読んで「均一だ」と解釈したのですか？
専有面積割合で拠出する事は、それなりに「平等」です。

＞使用料金として取っているか、修繕積立金に含めて取っているかどちらかです。
初耳です。どなたか「私のマンションも修繕積立金に含めるやり方だ」という方レスをお願いします。
尚、使用料を取っていない所は、これ又結構あります。

他人のハンドルネームから具体的資格を詮索する暇が有ったら、もっと勉強しましょう。

[735: 匿名さん]

うちのマンションは、４棟約４００戸のマンションです。
私は、１４階東南の角部屋でルーバルつきの部屋です。
ルーバル、専用庭、玄関ポーチ、角部屋のバルコニーも含め使用料ありません。
当然各部屋のバルコニーも使用料はありません。
管理費等は専有部分の割合で算出されています。
ルーバル専用庭の使用量を取っているとこはかなりあると思いますが、最初から
使用料を取っていなかったのを、途中で総会決議で使用料を取ることは、特別の
利益に該当するということで、裁判で無効の判例が出ています。

[736: 匿.名さん]

>>735
>ルーバル専用庭の使用量を取っているとこはかなりあると思いますが、最初から使用料を取っていなかったのを、途中で総会決議で使用料を取ることは、特別の利益に該当するということで、裁判で無効の判例が出ています。

スレ違いですが・・・
最高裁は、つぎのように判断したのでは？

「有償化の必要性及び合理性が認められ、設定された使用料又はその範囲内の一定額をもって社会通念上相当な額と認められる場合には、専用使用権者は専用使用権の有償化を受忍すべきであり、特段の事情のない限り、その有償化決議はその権利に特別の影響を及ぼすものではなく、専用使用権者の承諾がなくても決議を有効とするのが相当である。」

[737: 匿名さん]

>734 前期高齢管理士さん、管理士って名乗っているからには、何かの管理士視覚持ってるんですよね？
教えてあげれば？
て言うか、気になるよね。
やっぱり知りたいから教えて？

[738: 匿名さん]

>736さん
ありがとうございます。
私は、駐車場の判例がそうだったので、ルーバルや専用庭も同じだろうという
単純な考えでいいのかなと思っていました。
もう一度調べ直しています。

[739: 匿.名さん]

>>738 さん

専用使用部分（駐車場を含めて）の有償化および専用使用料の増額については、
以下の二つの判例に行き着くと思います。

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20130823143410.pdf
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20130823113744.pdf

[741: 匿名さん]

スレ荒らしは無視か放置でお願います！

スレは「大規模修繕費用は、どうしてあんなにするの？」
…です。

超超かんたんです！

中間搾取業者が数多く介在するために、あんなにもこんなにも高くなってしまうのです。
そのようにならないようマンション理事会やマンション住民は検討には検討を重ねて、知識や知恵を絞り切って中間搾取業者をドンドン省くのが仕事です。

ですから怠慢理事会や怠慢住民の烏合の衆だと、あんなにもこんなにも高くなってしまうだけの話です。

小学生でも分かる超かんたんな回答だったでしょ!!!

[742: 匿名さん]

>741
＞中間搾取業者が数多く介在するために、あんなにもこんなにも高くなってしまうのです。
＞そのようにならないようマンション理事会やマンション住民は検討には検討を重ねて、知識や知恵を絞り切って中間搾取業者をドンドン省くのが仕事です。
＞ですから怠慢理事会や怠慢住民の烏合の衆だと、あんなにもこんなにも高くなってしまうだけの話です。

これは、正しい意見ではありますが、誤解している部分もあります。

中間搾取業者と呼ぶ中には、この場合、建築工事を行うのに必要な下請けなどの正当な業者も含まれているからです。

この場合の不当な中間搾取業者に当たるのは、下請けなどの振りをして不当な利益を架空の工事金額などを得るトンネル会社のことです。

建築工事を行うのに必要な下請けなどの業者は、必要な工事を行い正当な利益を得るだけですが、元請業者が搾取する方法は、その下請け業者などに紛れ込ませて不当な利益だけでなく、架空の工事費用を搾取しているのです。

これを同一視しているところが誤解している部分です。

[743: 匿名さん]

昔から行われてきた、詐欺をする為に広められた嘘の情報が広まり、嘘が誠かのように誤解されが、それを悪用し、その情報が嘘ですと指摘しなければ、騙そうとした訳ではない普通の業者が楽に不当な利益を得られるようになったことから悪徳業者が増えたのです。

悪徳業者は、自分たちが騙したのではない、嘘を誤解していることを正さず、その嘘に便乗しただけだと言うのです。

つまり、我々消費者が、嘘の情報を誠だと誤解していることも問題なのです。

故に、この掲示板で悪徳業者側の人たちは、詐欺師たちによって広められた嘘を誤解したままでいて欲しいので、躍起になって嘘が嘘だと暴かれないよう書き込んでくるのです。

[744: 匿名さん]

>739さん
二つの判例読ませて頂きました。
一つは、増額に関してのもの、もう一つは有償化決議に対してのものですが、
事例が複雑なところもあり、単に無償だった駐車場料を総会決議で有償にするのは
特別云々に該当するのかは判断に迷いがあります。判例では差し戻しも一部ありましたが。
というのは、駐車場だけでなく、専用庭やルーバルも含めて、分譲当初から無償だった
ものを有償化するのは特別の影響に該当する可能性も強いのではと思っております。
当然、専用使用部分を有償化するというなら、ベランダや専用ポーチまで範囲を広げ
なくてはいけないと思いますので。
長文だったので、時間のあるときにもう一度読み直してみます。
ありがとうございました。

[745: 匿名さん]

>734 前期高齢管理士さん、管理士って名乗るからには、何かの管理士資格持ってるからですよね？
答えれば済むだけなのに、どうして逃げるんだろう？

[746: 匿.名さん]

>>744

最後に一言・・・
マンション管理士がこの判例を知らなかったら、マンション管理士失格ですね。
（平成１７年度　マンション管理士試験　【 問８ 】 で出題されています。）

[747: 匿名さん]

>746さん
あなたはマンション管理に興味をもっていますね。
有資格者かＬＥＣ等の講師とかをされているのですか？
試験問題をみるということは、当らずといえど遠からずということですね。

[748: 匿名さん]

>746さん
Ｈ１７年の試験問題をみました。
分譲時無償であった駐車場を有償にするのは、受忍の範囲内ということですね。
問１から読み直してみましたが、私も資格を取って５年目を迎えており、かなり難解
に思えました。
良く、短期間で１回で合格できたと思いました。通信教育でした。
私は、士業としてやっているのではなく、単なるマンションの理事として２年間活用しただけで
現在は何もしてませんので、忘れるのでしょうね。
５年講習が来年やってきますけど、受講するつもりはありません。もう必要がありませんので。

[749: 匿名さん]

>734 前期高齢管理士さん、何の管理士資格を持ってるのですか？
　

[750: 匿名さん]

>741
>742
だからこそ管理会社経由で大規模修繕工事をやってはならないのです。
また大手に頼んではならないのです。
賢明な管理組合なら正道手段です。