大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[41: 近所をよく知る人]

>>40
うーん。。。自分のとこの大規模修繕工事ですが、公募に対して、私は知り合いの専門業者1社に頼んで、ゼネコンの冠をかぶせて4社分を入れましたよ。ゼネコン4社に見えても実体は1社。
自分の知り合いのとこいれとかないと実体は見えません。
談合っていっても、単純なもので、コンサルの紹介だけだと、見かけ上、何社入っていても、実体は1社なんてありえますよ。

[42: 匿名さん]

40ですけど、私どものところも、格子の塗装はしました。網戸については、各戸でやっておられますのでやりませんでした。業者の紹介はしました、1枚1500円でした。自分でやれば、材料代1枚200～300円もあれば十分できます。
器用な主婦に講習会を開いてもらうのもいいのでは。
ちなみに、350戸で13年経過、工事費は1戸当たり約100万かけました。
実際の工事は34以外のことも入っております。見える部分は全てやりかえたといっていいでしょう。
駐車場の補修と駐輪場の増設工事も入っています。

[43: 匿名さん]

マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php

[44: 匿名さん]

>>41
私どものところでは、公募以外は受けていません。
管理会社の系列の建設会社も公募で参加しました。
実際公募してきた建設会社は、見積額も含めて、専門委員会のヒアリングを受けますからね。
そこで当然質問もされます。
各社ヒアリングでは、自分の会社の宣伝等を真剣にやってましたよ。
各項目ごとに専門委員会が採点していきますから。

[45: 近所をよく知る人]

>>各社ヒアリングでは、自分の会社の宣伝等を真剣にやってましたよ。
あー、それは当然ですよ。マージン１５％がかかってますから。
安いとこで１０％、高かったら２０％以上。
でも、実際に施工するのはそこじゃないんです。
知らないとこだと、いくらで下請けに出すのかまったくわかりません。
私が出したところは全部、把握していました。
私が出した会社は、管理会社（その関連と思われる何社か入っていました）と競合しましたが、
ガチンコ勝負となり、結局、管理会社になりましたけど、えー？っていうくらい安くなりましたよ。
実際のところ中身を心配してます。（設計監理を入れるのをカネがかかると反対するひとがいて、責任施工で押し切られたので、仕方なくライバルをいっぱい入れたんですよ。）

[46: 匿名さん]

>>39さんへ 38です
玄関ドアは１０万をちょこっと切りました。
面格子は開閉式で５万円程度、全て１戸あたり
網戸は張替で無く枠ごと交換です。

[47: 匿名さん]

>>43
談合の実態をみましたけど、その事例は、管理会社が元請になり、設計・監理も管理会社がおこなう、そして
工事業者は組合が選定するが、工事業者のリストアップは管理会社が提案するという、完全に管理会社主導の
話しじゃないですか。それに、そのデータはマンション管理士のコンサルタントの宣伝でしょう。
その彼でも、公募をやれば談合はおこなわれないといってますよね。
それに、談合に応じない業者や利害に加わらないコンサルタントを参加させないとかいってますが、それが
分かれば何の問題もないでしょう。
３４や４０の方法でやれば、無駄な経費も削減できますよ。
管理会社に依頼したり、設計事務所任せにすることはないと思います。
設計事務所に依頼するのは、業者選定の基準となる仕様書を作成してもらうだけです。それと、設計・監理の
委託になるでしょう。

[48: 近所をよく知る人]

↑ちゃんと読みましたか?
事例２は管理会社は関係ありません。設計事務所主導の談合ですよ。
マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php

[49: 匿名さん]

>>48
要するに、設計事務所にお任せなのが談合に繋がるのだと思います。
建築業者を決める時は、設計事務所は仕様書作成だけにすべきです。
後は全て専門委員会で業者を決めなければなりません。
そして、あくまで参加する業者は公募だけです。

[50: 匿名さん]

↑公募でガチンコ勝負かどうか判るのは、業者を紹介した区分所有者だけだよ。公募だったら誰が紹介したかわかりはしないのだから、自分で動いて、知り合いか、知り合いの知り合いでも、とにかくいっぱい入れたらいいんだよ

[51: 匿名さん]

>>50
公募で同じ仕様書での見積額を提出させたうえでの、ヒアリングをやることで、専門委員会だけで
建設業者を選定するのに、誰の紹介があろうとなかろうとそんなことは関係ないでしょう。
紹介したい業者があればいくらでも公募するように教えてあげればいいだけです。
後は、見積もり価格と会社概要、取り組み姿勢、同じ工事の経験の有無等で委員会がジャッジすればいいのですから。
選定される大きな要素の一つとして、見積もり価格があります。同じ仕様ですし、もし受注できたとしても、設計・監理の目が光ってますから、素材を変えるとか、工事箇所を減らすとかのいい加減なことはできないでしょう。

[52: 匿名さん]

↑中身じゃなくて包装紙を評価してるだけだって意味がわからんの？公募なんかしたって
ひとつの専門業者がゼネコンの冠かぶって何社にも見えてるってわからんの？
自分で動いて業者を入れたら少なくとも自分のとこと、それ以外がガチンコだってわかるでしょ？
まあ、理解できなかったら仕方がない。

[53: 匿名さん]

そうじゃないんだけどね、実際うちの指定をうけた大手ゼネコンは、私の勤務している会社が
昔から使っている会社なんだけどね。当然私もうちを担当した責任者（常駐）は顔見知りだけどね。
総会で住民説明の時に初めて知ったけど。すごく良心的な会社だと思うよ。
ひとつの専門業者とかいってるけど、ヒアリングを行い総合評価方式でやったので、談合はできにくいと
思うけどね。ひとつの専門業者というのが理解できないね。
もし、我々がやった工事で談合が行われていたとしたら、全ての工事が談合で行われているだろうし、
防ぎようがないと思う。もしそうだったら、仕方ないね。万全は期したつもりだから。

[54: 匿名さん]

＞総会で住民説明の時に初めて知ったけど。すごく良心的な会社だと思うよ。

裏打ちにない良心にすがるより、契約、実行、検査のシステムが確立しているかで評価すべきです。

[55: 匿名さん]

公募に応募する会社は1社単独では出さないとおもう。無作為に振るいにかけられることもあるから、なんとか残るために、よその名前借りて、とにかくいっぱい入れるんだよ。
公募だからと安心して住民が動かないと、結局、設計監理会社とか管理会社の取り巻きばかりが応募してたってことになりかねない。設計監理会社とか管理会社が気を利かして知ってるとこ3社ぐらい入れとくかと考えて、ふたをあけてみたらその3社だけだったとか。十分ありうるはなし。
あー、でも現場代理人は元請の社員限定にしたんでしょ？工事の成否は現場代理人6割、職人4割らしいよ。現場代理人を面接して選んだのなら、十分に意味はあったかもね。

[56: 匿名さん]

>>54
検査については、設計・監理会社がチェックするんでしょう。

>>55
設計・監理会社は、建築会社を公募する前に決めて、修繕部位ごとの仕様書を作成してもらいました。
それから先は、すべて専門委員会で行いました。管理会社は完全ノータッチでしたし、設計・監理会社は
ヒアリングの時に、参加はしてもらいましたが、採点にも参加してませんし、発言もありませんでした。
各業者は、担当者が見積もりを退出し、それから各社、15分間で会社の概要、経験の有無、担当者の資格や
経験、その他を説明しました。それを聞いて総合評価方式で採点をしたのですが、これで談合が行われていたとしたら、もうあきらめざるをえません。どんな方法を使っても無駄でしょうから。
私どもの工事に応募してきたのは7社でした。

[57: 匿名さん]

ん？現場代理人の面接してないんですか？そりゃ問題ですね。
現場代理人って、素人でも見たらわかるらしいですよ。ちゃんと仕切れる人かどうかって見た目で大体はわかるでしょ？総合評価方式もいいとは思いますが、第一印象も重要ですよ。大体、当たるでしょ？第一印象。
もっとも、面接はうちもやってません。私が面接するようにうるさくいったんですが、値段で明確な差が出てしまい、面接するまでもなく業者が決まってしまいました。（もろに管理会社に発注です。責任施工方式で。）
1戸あたり8万円も違ったので仕方がない。。。
それもこれも、私ががんばってガチンコ入札に持ち込んだからです。管理会社が安く引き受けるんだったら、文句も言いやすいし悪くはありません。塗装の手抜きは必ず発覚するらしいですからね。手抜きしてたら解約ですよ。

[58: 匿名さん]

２回目経験談
１社目が２.８億、２～１１社目が３億から３.３億
２社目は前回の大規模、新築施工したゼネコンの下請けでほぼ全部行った
ヒヤリングに来たのは１社目と２社目は社長・予定現場代理人を含めて７人以上の陣容
３社目からは３人程度、談合があったと思う。
今回新築施工ゼネコンは資本金不足で除外した。

[59: 匿名さん]

管理会社が元請なんですか？
普通元請は建設会社でしょう。
管理会社が元請ってできるんですか？
管理会社が中に入るということは、管理会社にリベートなりがいくんですね。
管理会社の系列の建設会社が工事を受注し、そこが元請になることはありますが。
普通、ヒアリングの説明会に社長はきませんよね。大手ゼネコンの社長が説明にくることは前代未聞です。
大成建設や清水建設、間組とかの社長は説明にはきませんよ。地元の零細企業の社長なら考えられますが。
そういった会社は元請ではなく、下請けか孫請けにはなるでしょうが。

[60: 匿名さん]

管理会社が建設業やってるとこもあるんだよ。（長谷工コミュニティなど。）
どこが元請になろうが１０％－２０％は抜いて修繕工事専門業者（50人くらいの会社）に発注だよ。
通常は、現場代理人は元請がやるので丸投げではない。
修繕工事専門業者に直接発注すれば安くはなるけど、保証期間内につぶれちゃうかもしれないから、ゼネコンに頼むことが多いのかな?保険みたいなもの。
大丈夫ですか？って総会で突っ込まれても困るから、でかいとこに頼みたいんだろうね。
ゼネコンといっても売り上げ1兆円以上のスーパーゼネコンから1000億くらいの中堅まで幅広い。
社長が挨拶に来たっていうのは修繕工事専門業者の話だろう。
修繕工事は今は1戸当たり70万円が相場。こまかいリベートとかはつきものなので、気にしたらきりがないよ。総額が問題だ。