大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

[匿名キリン]

大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！

[461: 匿名さん]

>460
出せないから、単純にぼられているというのは無理があるといっているのですよ。
そうならないように、設計・監理から同じ修繕個所・同じ仕様・同じ材料での
相見積を取るべきだといいたいのですよ。
当然451さんに対してですけど。

[462: 匿名さん]

>459
私は簡単に言いますと、建築関係者です。
打ち込みが多く、新築やリフォームだけでなくリノベーションや改築も経験がありますし、現役です。
どちらかと言うと、現場を管理する側の人間です。

仰る通り、工事内容を合わせないと、ちゃんと比較することは困難です。
また、同じ建物に於いて、同じ工事項目で見積りをとっても、業者の違いや、材料などが同じでも用いる工法などの違いが出ますので、全く同じ工事内容で比較することは、まず無理です。

同じ材料で同じ場所の工事をして、同じ仕上がりになったとしても、Ａ社とＢ社とでは、表には見えない内部作業の工程などや作業方法の違いなどによって金額は変わります。
Ａ社でも、Ｂ社でも文句のない仕上がりで、その後の持ちも同じだとしても、金額が変わるのです。

こんなとこまで追求していると、永久に比較することが出来なくなりますし、一般的ではなくなり、マンション住人のほとんどとも言える建築に関する素人の人たちに分り辛いものになってしまうよ思います。

[463: 匿名さん]

>461
グレードや工事内容についてのことを持ち出したのは、あなたですよ。

[464: 匿名さん]

>463
単純に100万以上はぼられているというからですよ。
金額にはいろんな条件があるのです。
相見積を取り、業者を競争させればぼられるということは
かんがえられません。
手抜きとかについては、設計・監理がチェックするでしょうしね。

>462
あなたのいわれる通りですよ。
だから、相見積をとり、業者の説明会を実施しなければなりません。
業者選定としては、価格だけが条件ではありませんから。
価格での単純比較はできないということですよね。
だから、同じ修繕個所等、同じ条件での相見積が必要なのです。
当然、業者説明会も。

[465: 匿名さん]

>464
４６２と４６３、両方とも私が書いたものです。

[466: 匿名さん]

>464
個別のことなら詳しく行えますが、一般的なことを聞かれると、数の多い一般的なグレードと言えるマンションに絞って説明するしか方法はありません。
工事内容に関しても、特殊な破損などが無い、一般的な劣化に対する工事に絞って説明するしか方法はありません。

そうなると、今の相場でなら、１世帯当たり５０～６０万円くらいが一般的な目安になると言うことです。

１９８０年代のバブルの時代だと、１世帯当たり１００万円が当たり前とされていましたので、１世帯当たり１００万円と言う人たちには、それが今も残っているのか、その話を教えられたからだと思います。

また、同じグレード・設備で１００世帯のマンションだとしても、ひとつは１世帯が５０㎡の１００世帯と、もうひとつは１世帯が１００㎡の１００世帯では、世帯当たりの金額は変わります。

例えば、５０㎡の場合は４０万円だが、１００㎡の場合は８０万円と言うように変わるのです。
これは、１世帯当たりの外壁面積の違いと、建物規模が変わるので、ほかにも色んな面積などが変わるからで、特に足場面積が変わることで見積金額に大きな違いをもたらしますし、設計での設定人数が違うので、設備などに係わることが変わるからです。

新築時の仕上げ材のグレードの違いによる金額の差は大きくても、大規模修繕工事では、よほど広い面積が傷んでいて高価なタイルの張り替えが出ない限り、それ程の違いにはならないのです。

グレードの違いよりも、面積の違いのほうが金額に大きな差がでるのです。

[467: 匿名さん]

>458さん

私もわかりやすい例を出しているだけですよ。

>それに、この１０の例だけだと、限られたものに対する解析となりますので、世間一般的なものではなくなります。

「これが、世間一般的なこと」と言っている>451の例も世間一般的なものでくなりますよ。
話の整合性を保ってもらいたいものです。

>私が出したのは、単なる分り易く説明するための例で、実際に統計学では最低でも２０００以上の多ければ多いほど良いとされる
>実例が必要になるのです。

母数の考慮もなく、最低サンプリング数を決定できるのですか？

[468: 匿名さん]

>467
この掲示板に、２０００以上もの例をだす訳にはいきませんので、簡単な例だと断った上で書いたのです。
書かれたものの一部だけを捉えた発言は、書かれたものの内容を違うものだと言っていることにもなります。
このようなちょっとした言葉の省略や使い方の違いで、本意が捻じ曲げられてしまうので、注意する必要がありますね。

[469: 匿名さん]

２０００も見積を取ったんですか！
それは、すごいですね。

[470: 匿名さん]

>468さん

繰り返しになりますが、
貴方が簡単な例で数字を出していたので、私もわかりやすい、簡単な例で数字を挙げたのです。
上記の事をご理解頂いた上で、
>457にご回答頂けませんか？
(尚、457では、どれが平均になるか？とのみお伺いさせて頂いておりますが、
世間一般的に、457のような特性がある場合の世間一般的な判断もお聞かせ頂けると幸いです。)

また、蛇足になりますが、
自身が>451で挙げた数字は、簡単な例であるにも関わらず、
私が>457で挙げた数字も簡単な例だと考えらずに、２０００以上の実例が必要になると言うのはおかしくないですか？
しかも、母数すら出さずに、２０００以上と最低サンプリング数を出している点も理解不能に苦しみます。

[471: 匿名さん]

1戸当たり58万と192万では、工事内容が大幅に違う筈ですよ。
だから、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、改良工事の有無等を
勘案しなければ意味がないのですよ。

[472: マンション住民さん]

横からすいません。
「同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料」
であれば、見積価格は正規分布し、標準偏差は平均値から数%程度になるのですか？
そんなに安定した見積が出来る業界とは思いませんでした。

[473: 匿名さん]

矛盾点やおかしなところを指摘されると
巧みに論点をずらすような人に、何を言っても聞いても無駄ですよ。
とにかく、頭の中は「ぼったくり」しかないのですから。

[474: 匿.名さん]

>>468 さん

この場合はどうでしょうか？

【 質問 】
ある商品の販売価格を調査したところ、結果はつぎのとおりであった。
Ａ店・・・９０円
Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅ店・・・１００円
Ｆ店・・・１５０円

この商品をＦ店で購入した客は、「ぼったくり価格」を理由に、
売買契約の無効を主張できるか？

[475: 匿名さん]

できません。
その商品にはそれぞれの付加価値があるからです。
ジュース一つとっても、自販機、喫茶店、富士山の５合目、スーパ等
価格はバラバラです。
同じ商品でも、２倍・３倍の価格はありえます。
工事もそれと同じことですよ。

[476: 匿名さん]

>474

あなたは根本的な勘違いをしています。

あなたの例は「商品」です。

「商品」とは、どういうものか理解されているのなら、このような異種の質問をするはずがありません。

「商品」とは、いわば、ゼロから作りだされたものです。

比べる対象が間違っています。
　

[477: 匿名さん]

>475
＞その商品にはそれぞれの付加価値があるからです。
＞ジュース一つとっても、自販機、喫茶店、富士山の５合目、スーパ等 価格はバラバラです。
＞同じ商品でも、２倍・３倍の価格はありえます。

これに関して異論はありません。

ただ、付加価値と言うよりも、経費などの仕入れ方法の違いで発生するからです。


＞工事もそれと同じことですよ。

これは違います。
商品とは、規格などによって管理された環境で製造されたものを指します。
それに対して工事とは、現場の状況に合わせて臨機応変に行うものです。
このように、比べる対象が、比べることが出来ないもの同士なので、比較して結論を導くことができないのです。

[478: 匿.名さん]

>>477
>商品とは、規格などによって管理された環境で製造されたものを指します。

だとするならば、
各店の仕入価格に著しい差は考えにくく、販売価格の差は「ぼったくり利益」の
有無によるのではありませんか？

>それに対して工事とは、現場の状況に合わせて臨機応変に行うものです。

だとするならば、
各業社の見積価格に開きがあっても不思議ではありませんよね？
それとも、この開きは「ぼったくり利益」によるものでしょうか？

[479: 匿名さん]

>478
どうしても、同じように考えたいと言う人が多いのは分るのですが、申し訳ないですが、それとは話が違うのです。

「缶コーヒー」と「大規模修繕工事」言うカテゴリーで考えてみます。

缶コーヒーは、日本だけでも色んなメーカーが出していて、たくさんのブランドがあり、ブランドごとに色んな種類があります。
しかし、原材料の違いや製造方法の違いがあるにも関わらず、缶コーヒーと言う同じような規格サイズで、同じような量になっていて、販売価格の差もそれほど大きくありません。

これは、非常に多くの人が日常的に購入するものなので、商品の違いも良く知っているし、実際に購入して飲んでい有ることから、同じ商品でも値段に関して自動販売機やホテル、スーパーなどでの違いを知っていることから、製造側も販売側も値段設定を調整しているからです。

つまり、缶コーヒーと言う商品を、ゼロから作って販売することができ、売れ行きなどで長期的な視野から利益などを考えて一時的には赤字でも黒字になったことや黒字になることを考慮し計画することができるものです。


しかし、「大規模修繕工事」は、同じマンションに於いても、どんな業者が、建物の状態をどのように把握し、どのような工事が適しているのかを判断し、マンション側がどのような結果を望んでいるのかなど、全く同じように伝えたとしても、受け取りかたや建物の状態をどのように把握したかで見積り方法から変わってしまいます。

それに加え、見積り業者の規模などの違いにより、同じ工法で同じ材料を用い全く同じ工事を行うと言う前提であっても、見積り金額が変わってしまうのです。

業者が正当に見積りを出したとしても、同じ人が見積りを出したとしても、違う会社で見積もったとしたら、Ａ社かＢ社かでも変わってしまうのです。

簡単に考えても、これくらいの違いが出るのが「大規模修繕工事」と言うカテゴリーの見積りに関することです。


このような「大規模修繕工事」の見積りに熟知していない人が、ぼったくりかどうか、と言うのを判断するには、これくらいの知識があって、同一物件で同時に見積りを依頼した、利害関係のない数社の業者から出された見積り内容と金額の説明を業者にしてもらい、疑問を全て取り去って、比較して初めてわかることです。

しかし、見積りに熟知していると言っても、建築には色んな分野がありますので、新築しか知らない人に「大規模修繕工事」の見積りを見てもらっても、新築では存在しない分野の内容があるので、それを理解して判断できるようになる必要があるのです。

大学卒業と言う肩書でも、文系か理系かで違うだけでなく、理系でも、何が専門だったのかでも違いますし、理工学部建築学科卒業だとしても、専攻が意匠か構造かで違うのと同じです。

一級建築士と言っても、全て同じではなく、得意分野と不得意分野がありますし、時には、全く知らない分野があることも良くあります。


途中ですが、あなたの問に出来るだけ正確に答えようとするだけでも、これでは不十分で、これ以上の説明が必要になるのです。

何故なら、これを理解するには、知識だけでなく、経験が必要になるので、その経験を出来るだけ文章で伝えなければ、これまでのような誤解が生まれ、新たな的外れにもなるような疑問が発生するからです。


文章だけで全てが伝えられることはありません。
本当に理解したいのなら、面と向かって実際に話し合うことや、参加しなくても、ディスカッションなどをテレビ中継などでなく、目の当たりにする必要があるからです。

[480: 匿.名さん]

>>479 さん

>>>431
>実際に、一般的な色んな会社に依頼した見積り金額が１０００万円前後である工事の場合、全く同じ内容の工事なのに悪い管理会社が出した見積りが１５００万円だとします。

>居住者は誰もが一般的な工事金額が１０００万円前後だとは知らないので、また、まさか管理会社が１０００万円の工事を１５００万円にしているとは思いもしないので、その金額を信じてしまう人が多いので、合い見積もりを取ることすら知らない人も多いので、それが認められてしまうことが多かったのです。

>誰かから、合い見積もりを取って確かめるべきだと言う意見があったとしても、時間がないからとか理屈をつけて黙らせてしまうことや、合い見積もりを取ることになったとしても、悪い管理会社に依頼して合い見積もりをとったり、悪い管理会社が自ら、合い見積もりを取りますと言い出し、それが認められたとすると、悪い管理会社は、自分たちの言うことを聞く会社などに見積りを指定した金額で作らせて出すと言うことをします。

>つまり、世間一般では１０００万円前後の見積りが揃うはずですが、この場合、世間一般では有り得ない１５００万円前後の見積りが揃うことになるのです。

>これは、意図的に見積り金額を改ざんしたことになりますし、口裏を合わせた談合にもなりますし、１０００万円の金額を１５００万円だと偽った詐欺にもなります。

これは、あなたの投稿でしょうか？

もし、あなたの投稿であるとすれば、>>479 の説明と矛盾すると思いますが・・・