ジオタワー天六（天六阪急ビル建立替計画）ってどうですか？

[匿名さん]

ジオタワー天六（（仮称）天六阪急ビル建立替計画）
　「天六阪急ビル」の解体工事が本格的に行われています。解体工事の工期は、2010年3月8日～2010年11月30日までとなっています。
　跡地には地上44階、地下1階、高さ155.5m、総戸数約400戸の超高層タワーマンションを建設する予定です。完成は2013年末。

所在地：大阪府大阪市北区天神橋6丁目
交通：
桜島線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.22平米～126.11平米
売主・事業主：阪急不動産
販売代理：不明

物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.04.22 管理人】

[884: 購入検討中さん]

優先案内会行きました。価格はまだ未定ですが、一番大きい１２３平米で１億前後のようです。仕様はなかなかいいです。平均で坪単価は200万前後のようです。地に足がついた感じが好感もてます。確かに収納は少ないですね。間取りはメニュープランに期待します。

[885: 物件比較中さん]

>>884

仕様はいいですか？タワーとしては必要最低限のような気がします。
それが管理費に反映されて安くなればいいのですが・・・

平均坪単価200はちょっと高めですね

[886: 匿名さん]

仕様としては、おおむね揃っていましたが、
今からのマンションで、しかもタワーなら当然かと思います。

また、全部、二重床かと思いきや、それは43、44階のみで
それ以外は、部屋によって異なるものの、直張り部分があるそうです。
（図面みても、どこが直張りかよくわかりませんが）。

それから、天井が低い。タワーを考慮しても、低いように思います。
下がり天井部分では、頭、ぶつけるんじゃないかと。

そうなると、平均坪単価はざっくり200前後ですが、南側では低層でも210越えで、
ちょっと、全体的に、高いのではないかと思いました。

管理費も、住戸数が多いわりに、他のタワーに比べて高いように思います。
共用部分の電気料金は、太陽光発電（自家発電）を利用するにもかかわらず、
それでも、これかい？　と・・・・
なにより、ぶったまげたのは駐車場料金（まだ予定だそうですが）。

24時間有人管理ですし、駐車場はタワーパーキングですし、
それなりの管理費が必要でしょうし、タワーだから修繕積み立ても必要で、
固定資産税も、駅上商業地ですので、それなりの値段になるそうで、
いろいろ考えると、ランニングコストは相当の覚悟が必要かなと。

ちなみに、私たちは、太陽光発電はあくまでも共用部分に使用と
聞いており、それがあるから個別住戸の電気代が安くなるとは聞いていません。

将来にわたるランニングコストのことを考えれば、購入費用は極力抑えたいので、
全体の価格をもう少し下げてもらわないと、うちは難しいです。

ま、お金ある人は、悩まず、買うのでしょうが。

[887: 匿名さん]

天六周辺には、比較できる他のタワーがないからね。
天井高はどれくらいでしたか？260位でしょうか？

[888: 周辺住民さん]

管理費はそんなに高いのですか？
ジオグランで梅田でもボッタクリ価格の管理費でしたけど
たしか下のテナントは阪急が権利を握ったままなので
管理組合の収益にはならないという話を聞きました

うちはそもそも低層階しか買えないので、パークハウスかアデニウムにしようかな
でもあっちもいい間取りはそんなに残ってないし

[889: 周辺住民さん]

↑
テナントの話はジオグランデ梅田ではなく、ここのことです

[890: 購入検討中さん]

優先案内会行って来ました。
皆様仰られている通り、最低限のものは標準で揃っており、仕様は、そこそこでした。

886さんが言われているように、全部二重床でないことは残念でした。
水周り箇所は、二重床と説明されていましたが、正確には分かりません。

価格については、予想していた設定価格より１割高かった印象です。
私は、３ＬＤＫ希望だったのですが、西向き、低層でも４２００万～位だったので、
購入時の諸経費と若干のオプションで２５０万位？で最低ライン４５００万位。

ランニングコスト面では、新築当初で、毎月管理費・共益費で２５０００円位掛かること、
固定資産税などを月割りにすると、月の維持費が４万円くらいと考えると結構大変です。。。

将来性という意味で、便利な立地なので、転勤等になっても、賃貸には出せると思いますが、
家賃相場が安い天六でローンをペイできるだけの価格で貸せるのか心配です。
（賃貸と分譲は違うと言われるかもしれませんが、連動することは確かです。）

無理すれば買えないことはないのですが、数年後の固定資産税アップ（税制優遇がなくなり）、
１０年後くらいにくる管理費・共益費の増加を考えると、普通のサラリーマンしている私には怖くて買えません。

たぶん私はパスします。。。

[891: 周辺住民さん]

>>890

＞ランニングコスト面では、新築当初で、毎月管理費・共益費で２５０００円位掛かること、

とありますが、これは管理費、修繕積立金のことでしょうか？
であれば、うちは80m2で検討しているので、恐ろしい金額になりそうです
阪急ハウジングサポートはなぜあんなに管理費が高いのでしょう

これから、（売れ残りではなく）そこそこ部屋が選べそうな物件といえば
アデニウムとなりのローレルか、扇町の三井タワーしかないので
選択に困りますね

[892: 購入検討中さん]

890です。891さんへ：間違ってました。管理費、修繕積立金のことです。80m2で２５０００位でした。（正確には２４？００ぐらいだったような）
他は、セント、ローレルとか扇町の三井タワーとかですね。大阪にこれだけタワー立ちまくると、数年後の中古待ちという選択肢も有りかとも思い始めます。。。

[893: 物件比較中さん]

25000円ってどの位の広さでですか？
直床は少しショックですが、、、
更に管理費が高い、駐車場が高いじゃ納得出来ませんね。

[894: 匿名さん]

一番安い部屋はいくらですか？

[895: 匿名さん]

＞887さん　886です。

一番高いところで、2.6です。
ただ、その高さがあるのは、
ほとんどのタイプがリビング・ダイニングのみ。
洋室も2.6あるタイプはわずかです。

あとは、リビング・ダイニングですら2.45しかないところも。
キッチン、廊下、玄関など、そのほかは、だいたい2.2です。

これで、下がり天井がどどんとあるので・・・・
MRですら、かなり、低いって感じました。

[896: 匿名]

駐車場代金はいくらくらいでしたか？

[897: 匿名さん]

駅直上でこの利便性。
妥当な価格かむしろ安い方だと思う。

[898: 866]

階高が3,200でスラブ厚300なので、二重床にすると更に天井高が低くなるんやろなぁ。

[899: 匿名さん]

リビング2.5のタワーも最近は多いし、2.6なら最低ラインクリアかな。
その分戸数増やして価格は抑えた感じか。
維持費はタワーならどこも高いけど、やっぱ気になる。

[900: 匿名さん]

今
不景気ですよね

でも　それなりのタワーは好景気時のような高めの価格（少なくとも下町価格ではない）
お金のある人から少しいただかないと
会社も儲かりませんから仕方ないと思うか
どうか

先のことは誰も分かりませんが
売れ行き芳しくなければ
軌道修正すればよいだけのことなんでしょうが

市内タワーの売れ行きが気になります

[901: 購入検討中さん]

管理費はまだ未定ですとのことで教えてもらえませんでした。阪急さんの管理は高いのですか？確かに維持費は大変そうですね。あと天井高が部屋の広さで違うというのが理解できませんでした。同じフロアーでも部屋の広さが60平米などは2460とのことでした。うーん。

[902: 匿名さん]

安かったら検討すると言っていた方、
現実を目の当たりにしていかがですか？

[903: 匿名さん]

「テンロク」で平均坪200万の割高の物件が400戸も売れるの？？？
というのが正直な感想。

[904: 匿名さん]

駅上タワーで、平均坪単価200って、初めの想定価格より、かなり安くなりましたね。
この不景気のせいかな？
200が高すぎると思う人は、将来の維持費が高いタワーは、やめるのが得策では。

[905: 匿名さん]

天六で、平均坪200は高い。

マンション購入者になにもかも押しつけて
美味しいとこ取りしようとする
阪急の”がめつさ”価格ですね。

[906: 匿名さん]

駅至近のタワマンでこの価格で高いと言ってる方が信じられん。
かなり安く抑えた設定だと思うが。この程度で高いと思う人は
はなっから検討する必要はないと思うよ。

[907: 物件比較中さん]

たぶん南以外の低層階は坪170くらいだろうし抽選になると思うよ

問題は高く値付けするであろう南側とか高層階なんじゃない？
搾取できるところから取ってしまえといわんばかりの値段設定でしょ
中層〜高層は坪230超えるにもかかわらず、富裕層は北ヤードに流れるだろうし、
この節電のご時世に、暑苦しい南高層階とかホイホイ売れるのかしら？

[908: 匿名さん]

半分は売れるでしょう。六割は遠いかもね。販売価格によるけど。。。

[909: 匿名さん]

販売前だから売り手と買い手の価格設定争いがなんか凄いな。。

[910: 匿名さん]

案外絶妙な値付けなのかな。

それにしても
二重床を止めてコストダウンに努めたり
（他のタワーでは外廊下にしたり）
少しでも安くしようとはしているようだが。
しっくりこないのは４，５年前の記憶のせいか。

だったら，中古で良いのがあるかというと．．．。

[911: 匿名さん]

高いっていうけど、大阪の阪急信仰は、未だにすさまじいものがあるからね。阪急なら何でもいいと思う人は大勢いるのだよ。

[912: 匿名さん]

ここの価格はシティタワーの売れ行きに大きく影響する。

[913: 匿名さん]

ここの価格は、アデやパークの売れ残りを一掃するんじゃないですかね。
CTは、どう転んでも売れないでしょ。扇町三井か、アデ隣のローレル待ちますよ。

[914: 匿名さん]

扇町の三井はここより高いでしょ。

[915: 物件比較中さん]

じゃ今から思えば、
アデニウムやパークハウスって結構安かったんだね（特に角部屋）
扇町三井はやっぱり高め？
じゃあアデ隣のローレルに期待するしかないか

[916: 匿名さん]

パークハウスは格安。
アワーズなら、もっと格安で特典いっぱいだよ。

[917: 匿名さん]

タワーマンションは部屋の向きは、あまり関係ないって話を
聞いた事ありますが、やっぱり南向きは人気なんですかね？

[918: 匿名さん]

南向きの眺望と間取りがどうなるか？だな。角部屋から売れる気がする。

[919: 匿名さん]

なんかガッカリって感じですね･･･

[920: 物件比較中さん]

でも中層〜高層の南東・南西角部屋だと
30階くらいまでの80平米で5000中盤〜6000弱
40階くらいの100平米だと7000弱でっせ

天六にこれだけ出すなら普通、北ヤードか堂島タワー、扇町三井を買うと思うけど
よっぽど天六に思い入れが強ければ別だけどね

[921: 匿名さん]

天六で低層南側の80㎡が5000万超えるんですか？
あり得ないですね･･･
ここの値段が妥当とおっしゃってる方の多くは、ここの販売関係者か近隣に分譲をお持ちの方かどちらかでしょうね。
売れ残りが多くなってあっさり値下げするでしょうから、当分待つのが得策ですね。

[922: 匿名さん]

あり得なくないでしょ。

普通だと思うが。。
待ってたら、いい間取りは速攻でなくなるだろうね。

[923: 物件比較中さん]

アデニウムは15階南角部屋は70平米前半で3000万半ばだったよ
ジオ天六も80平米とはいえ、実際は78平米だけど

[924: 匿名さん]

そもそも良い間取りはないから、速攻でなくなることはない。

[925: 匿名さん]

どこが手抜きされてるか分からない倒産会社の現金化物件アデニウムと
ここを比べるのは失礼でしょｗ
おまけに駅上だから倍近い価値はあって当たり前の話では？

[926: 匿名さん]

どこもかわらないと思うよ。

http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/325.html

[927: 匿名さん]

どこも買えない人たちばかりですね

[928: 物件比較中さん]

南角部屋の間取りみた？

あの収納の少なさはちょっとあり得ない感じ
水回りも奥まって閉塞感あるし、
バルコニーも狭すぎて
タワーとしては平凡すぎる間取り

窓は上から下まであるんだけど
角にある大きな柱は何とかならかったの？

[929: 匿名]

やっぱり角はコーナーサッシじゃないと安くさい

[930: 匿名さん]

柱は角にあるものだけどw

[931: 匿名さん]

準工業地域のアデと比べたらかわいそうだよ

[932: 周辺住民さん]

概略が分かったらとたんに静かになったね

[933: 匿名さん]

めちゃくちゃ売れるんだろーなー。