ジオタワー天六（天六阪急ビル建立替計画）ってどうですか？

[匿名さん]

ジオタワー天六（（仮称）天六阪急ビル建立替計画）
　「天六阪急ビル」の解体工事が本格的に行われています。解体工事の工期は、2010年3月8日～2010年11月30日までとなっています。
　跡地には地上44階、地下1階、高さ155.5m、総戸数約400戸の超高層タワーマンションを建設する予定です。完成は2013年末。

所在地：大阪府大阪市北区天神橋6丁目
交通：
桜島線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.22平米～126.11平米
売主・事業主：阪急不動産
販売代理：不明

物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.04.22 管理人】

[801: 匿名さん]

市内の道路って夜になると、車の数が急激に減りませんか？
ここは夜も車の台数多いのかなぁ？

[802: 匿名さん]

>>801
四六時中変わりまへん

[803: 匿名さん]

値引きや、特別扱いもしまへん

[804: 匿名さん]

そんなムダに高いマンションいりまへん

[805: 匿名]

震災で、工場の海外移転は加速。

大阪なんて、スルー。

高い物件、不要です。

[806: 匿名さん]

上のレスもスルー。

[807: 物件比較中さん]

ここはおそらく比較的安めの設定で来るはずだよ
確か竣工時に在庫が２割程度余るぐらいのラインで行くとか

でも管理費や修繕積立金は高槻のジオより高くなるみたいだから
トータルのコストはきちんと考えておいたほうがいいよ

物件自体を割安で販売して、あとで管理費で回収するのが最近の阪急さんのトレンドでしょうか？

[808: 物件比較中さん]

補足だけど
高槻ジオの管理費、修繕積立金一覧はマンコミュのスレにアップされていたので参考にするといいよ

[809: 匿名さん]

えらい、抑えた額だけどね。1.5倍計算した方がよい。

[810: 匿名さん]

>物件自体を割安で販売して、あとで管理費で回収する

こんなことしたら、
ギリギリローンで物件自体に手が届くからと購入しても、
やがて、管理費・修繕積立金を払えなくなって滞納するケースも
でてくるのではないでしょうか？

そうなっても、デベとしては、
売ってしまったあとはどうでもいいのか・・・

[811: 匿名さん]

デベは売るのが仕事。施工さんは一定期間の瑕疵担保付けているけど期間短い。
管理会社は下請けに丸投げで、利益確保。

まぁ、不動産業界はこんなものです。だから徹底的にわがまま言わないと損。

[812: 匿名さん]

管理費で回収なんてあり得ませんよ
売り主と管理会社違いますから
管理会社は薄利です

あと、わがまま言い過ぎは値引き引き出すには弊害です
わがまま客に最大値引きする営業マンはいませんから

[813: 近所をよく知る人]

私の付き合う水商売のお姉ちゃんは、昔から何故か 天六住まいが多いので、
とりあえず一戸は買う事にしました。

別れたら追い出すし、子供ができればマンションをやる。

竣工後に1LDKに売れ残りがあれば、若いコ用に幾つか欲しいけれど、
グロスが低いから、1LDKは残りませんかね？
先に買った方が良いと思います？

[814: 匿名さん]

そこまでゆとりあるならば今買って下さい
マンション景気回復に貢献してほしいです

[815: 匿名さん]

あれじゃね。天六は家賃安いからっしょ。
梅田からの中心距離で見て、同等の距離にある立地では賃料が安いエリアじゃないですか。
だから、水商売でも新地勤めのお姉さんじゃなくって東梅田界隈に勤めるお姉さんたちじゃないのかな。
徒歩でも帰れるしタクシーでもワンコイン。
あえて高い賃料払って天六に住んでくれるかは疑問ｗ

[816: 匿名さん]

投資用に３戸ほど購入したいけど、家賃相場が厳しそうですね。

[817: 匿名]

天六は決して家賃は安くないよ？

[818: 匿名さん]

そうだっけ？

[819: 近所をよく知る人]

>815 あえて高い賃料払って天六に住んでくれるかは疑問ｗ

813です。
自分の女から賃料なんて取らない。
それに、今も天六徒歩3分に住んでいる女達が
徒歩1分のタワーマンションに住んでくれるかどうかなんて疑問に思わないし、
そもそも女に決定権なんて与えないよ。

それから女は全員、新地の女ね。
東通りのキャバ嬢に5000万のマンション買い与える訳ないだろうよ。

[820: 匿名はん]

そりゃソーダ。

ところで、1LDK(H-45タイプ）の間取りを見たけど、結構イイですね、
居室部分に妙なでっぱりが無いからきれいに使えるし、
メインバルコニーなんか2L3Lより広いし、
収納も1Lにしては充実してる。

それに、南のバカでかい情報センターと違って、東はフォレスト106ぐらいしか無いから、
10Fぐらいでも十分に眺望が望めると思う。(フリーダムはジャマになるかな？）

タワマンにありがちな、ヘンテコな間取りで北向きの『かわいそうな1LDK』じゃないから、
売れるんじゃないでしょうか。

[821: 匿名さん]

でも坪＠２００万円なら、４５㎡で２７００万円台！、怖っ！

１ＬＤＫに１８００万円以上 出したくねぇ～

貸しても割りに合わねぇ～


元を取るのに２０年以上かかる不動産投資なんて、指差して笑われる。

[822: 匿名さん]

ジオグランデ梅田がその価格なら即買いだけどなー

[823: 申込予定さん]

いよいよ始動ですね！
ジオグランデは別格として、この物件は最高クラスなので楽しみです。

今まではザ・北浜タワーが関西トップだったのがジオグランデの登場で
ジオグランデ＞＞＞ザ・北浜タワーになり
さらにここの登場で関西での序列が
ジオグランデ＞＞＞ジオグ天六タワー＞＞＞ザ・北浜タワーとなるので
別格ジオグランデを除けば実質トップです。
北浜タワーは最近空室がかなり出てきてオープンハウスまでやってました。
価格も下がってますし、オープンハウスしてるようなタワーにステータスはないですよね。

[824: 匿名さん]

No.823>

ジオグ天六タワー＞＞＞ザ・北浜タワー

釣りか？
ありえねー。

[825: 匿名さん]

ソコ笑うとこ！

[826: 匿名]

なんでここは、北浜と比較する人が多いのですか？

[827: 匿名さん]

kitahamaの中を見たことないんじゃねーの
ジオが上なわけねーだろ
kitahamaは寄せ集めのデベでディテールショボいとこもあるけど、
ジオ天六に負けるわけない

[828: 匿名さん]

北浜ショボかったよ。
街も北浜より天満だよ。
大川沿いなんて最高。帝国ホテルもあるし。環状線に便利。関空へのアクセス良いし、高速も利用しやすい。

北区の東最高。
ここは交通が五月蝿そう。

[829: 匿名さん]

う～ん、間取りはまぁまぁ、収納が少ないのが気になる。

[830: 匿名はん]

>823

だーかーらー、煽るなっての。
関西人が全員 冗談がわかる訳じゃないんだから。

[831: 匿名]

>828

どこ推薦してんの？
てか、褒めてるようで天満を逆批判？営業も大変ね！

[832: 購入検討中さん]

確かに収納が少ないですよね

私の希望する間取りでは、仮にメニュープランにしてリビングを広くしたら
収納が限りなくゼロになるのでは？と思いました

[833: 匿名さん]

今見た中では、D-80タイプ3LDK(78㎡）の「洋室2」をつぶして、
カウンターキッチンにした2LDKがベストプランかな・・

でも、78㎡もあるのに2LDKしか取れなくて、
今住んでる「65㎡の2LDK」の半分以下の収納って どないヤネンなんですけど。

和室が無いのは別に構わないけど、
一番の収納力を誇る『押入』まで無くなるのはイタイ。
昔の間取りは押入が一間(幅160cm）から一間半(240cm）はありました。
一間半で天袋付きの押入れの収納力は スン～ゴイですよね。

[834: 匿名さん]

>>831
そりゃあ・・・
優良在庫は資産なところでしょう・・・

[835: 匿名さん]

ざくっとした価格を聞いたら、そこそこだったので、
前向きに検討しようかと思っていたのですが、
みなさんのご指摘で、間取りを見直したら、
確かに収納は少ないですね。
作ればいいのかもしれませんが、、、、、

[836: 匿名さん]

全ての間取りが公開されていないので、何とも判断できない。立地は好きです。
特別優先案内の案内状が届いていたが、行ってどれだけの情報があるのか疑問。
・天六周辺の案内はいらん。
・不確定要素の高い情報はいらん。
・どうでもいい仮想ドラマもいらん。

[837: 匿名さん]

これだけ好立地なのになぜか興味がそそられない。。。
タワマンの品格にあわない土地柄の気がします。

[838: 匿名さん]

街が変わり始める第一歩です。

[839: 匿名さん]

いや、変わらんと思う。あのおっちゃん達はずっとおるし。変わらんね。

[840: 匿名さん]

今日、マンションの東側の道路を車で走りました。

歩道がまるで駐輪場のようになっている上に、
右に左にフラフラと、おじさんも、おばさんも、
下着みたいな洋服で自転車を走らせていて、
自動車をうまく動かせませんでした。

そしたら、うしろから、柄の悪そうな車が、
一方通行一車線なのですが、道幅の広さを利用し、
右から抜き去って、クラクションならしまくりで、
猛スピードで走っていきました・・・・・

あの東側の道路は、いつも人が大手をふって
縦横無尽に好き勝手に歩いているのでしょうか？
動きがよめないので、心臓が止まりそうになります。
そこを、ひき殺してもよい、ぐらいの気持ちで
車を走らせなければ暮らしていけない町なのでしょうか。

立地的に便利で、駅上だしと、思ってましたが、
郊外からの転入は、かなり根性がいると思いました。

[841: 匿名さん]

高槻ときら、移り住む人も多いのでは？

[842: 匿名さん]

大阪市内では、日常茶飯事の光景だな。天六最高！

[843: 近所をよく知る人]

東側の道は歩行者天国状態ですよね。
西側も店舗があるから自転車だらけだし･･･
修繕費のことも考え、検討から外しました。

[844: 匿名さん]

天六=下町だもんね。
東京で言うと浅草タワーみたいな感じ。

[845: 匿名さん]

好立地を選ぶか
タワマンに似合う品格のある場所を選ぶかですか？
品格のある場所って大阪じゃどの辺りになるのでしょうか？
大阪市内に沢山タワーマンションの計画ありますよね
品格と言われたら何処でしょうかね・・・

生活する場所は便利な所が良いと思います
下町ですけど、生活はしやすい便利な所ですよ

[846: 匿名さん]

北浜と千里中央くらいしか思いつかない。。。

[847: 周辺住民さん]

840さんの「下着みたいな洋服で自転車を走らせていて・・・」ウケた～！

あの一帯は下町だし，マンションの北には銭湯もあるから，
これからの季節は特に「下着みたいな」格好の人も多いでしょう。
近くにはストリップ劇場もあるし，酔っ払いも多い町です。
そんな雰囲気が好みでないなら，北浜などのエリアの方が良いかもしれませんね。

治安は，マンション東の道路には交番もあるし（マンションの敷地に残るんですよね？）
普段はそんなに乱暴な運転する車もそんなにいないと思いますが。

[848: 匿名さん]

>846
千里中央って、屈折タワーのことか？あれはB級物件だろ。

[849: 匿名さん]

840さんの感想はまさに天六ですね。
私が良く見る光景です。近くのパチンコ屋の周辺も下品な人を良く見ますし。少し怖いですね。
なにせ自転車がこれでもかと言うほど駐輪されてる。所詮天六ですね。

[850: 匿名さん]

そういう発想では市内にタワマンの品格を求めるのは無理だね。。

[851: 匿名]

チンピラ多くてウザイ

[852: 匿名さん]

天六最高！

[853: 匿名さん]

自転車ってエコの乗り物なので、これからもっと自転車を
使うような環境に変化していく事があるかもしれませんよ
不法駐輪も厳しく取り締まられ、整備されたら良いですね。
自転車は、健康にも良いですしね。


大阪市内で下品な人が居ない場所って、少ないと言うかぁ
残念ですけど、はっきり言って無いんじゃないでしょうか
どこも、似たような感じです。

[854: 匿名さん]

いや、天六は下品＆奇人がよくいる。ＪＲ天満駅はもっと多いが。
西成とはまた違う種類です。

[855: 匿名さん]

天満から天六ってパチンコ屋多いよね
それだけ周辺にはお客さんがおるってことなんやろうね

[856: 匿名]

天六にタワーってのがね・・・

[857: 匿名さん]

>855
それって、病院や学校施設が少ないからどこでも営業許可が出たってことだよね？
今は増えているのかな？昔はパチンコで生計たてていたので、
パチンコ屋が多くても気にならないが。

[858: ご近所さん]

モデルルームはほぼ完成しており、
来週末ごろよりついに優先案内会ですね！

行かれた方報告お願いします！

[859: 匿名さん]

私は、今回の優先案内会はパスしました。
営業担当の方に電話して、優先案内会でどのような内容が聞けるのか確認しましたが、
わざわざ行くほど有益な情報が出ないようでした。

登録会の１つ手前の案内から行けば、ほぼ出そろう感じでした。

[860: 匿名]

ジオタワーてんろくって、物件名がなんかダサイ。。

[861: 匿名]

どんなにスタイリッシュな名前にしても
天六立地なのだからこのままでいいじゃん。

[862: 匿名さん]

大阪市内の賑やかな場所はパチンコ屋とかも多いです。
ここだけが特別多いって事はそう感じませんけど

[863: ご近所さん]

ここが残念なのは・・・

・販売タイミングが悪すぎる
北ヤードとは客層はかぶりそうに無いが、販売時期はかぶってしまい、
インパクトが薄れてしまう。もう少し早ければ良かったのに。
・周辺住民の住み替え需要しか望めない（遠方からの流入があまり期待できない）。
・あと正直間取りがあまりよくない。

[864: 匿名さん]

>860
名称を買うポイントにするか？だったら長さでしょ。住所書くのが面倒。

[865: 匿名さん]

名前がダサいとおもうのは天六がダサいからでしょ
魅力ある場所なら地名ネーミングがいちばんかっこいい訳だし、この名前に抵抗ある人は買わないね

[866: 匿名さん]

マンションの名称が長ったらしいのは、もう勘弁。
いま住んでるところが長くて、書くたんびにメンドクサイ。

[867: 匿名さん]

>866
何文字ですか？ちなみに私は物件名が１２文字。近くには１５文字のマンションもできるけど。。。

[868: 866]

>867
１２文字です。
けど、近くに１５文字の物件ってあったっけなぁ。
知らないだけかな。

[869: 匿名さん]

大阪市内の賑やかなところでパチンコ屋が多いというのは当然でしょ。
人が集まってくる、なんば、梅田、天王寺、京橋なんか多いですね。
でも天満や天六ってそれほど人が集まってくるようなところじゃないんですよね。
それなのに店舗が多い。もうおわかりですよね

[870: 匿名]

ええやん　下町がウリなんやし。
パチ屋あっての天六。無理なら住みなさんな。

[871: 匿名さん]

東南海地震の備えをしっかりしてほしい。

[872: 匿名さん]

この物件は免震ですか？昨日の地震で、関西も大型地震を覚悟せねばと思いました。
上町断層も近いことだし、免震は必須だと思います。

[873: 匿名さん]

残念ながら、CT天満と同じ制震システムです。

[874: 匿名さん]

梅田の中心地の賑やかな雰囲気とちょっと違う
下町っぽさが好きです。
そう言う部分が気になる人は、ここじゃなく
違う場所を検討されたらよいのでは？

生活するのには、気軽にお買い物できて
外食もリーズナブルな場所から幅広くあって
良いと思いますよ。

[875: 匿名さん]

北税務署に行く時にマンションギャラリーがあった
けっこうデカかった
扇町公園から道路挟んだ駐車場（元々バーミヤンのあったところ）の南側ね

なんでこんな場所に？？？

[876: 匿名さん]

そんなん知らんがな！どこでもいいがな！

[877: 匿名さん]

天六周辺には、でっかいマンションギャラリー建てられる空き地がなかったんでしょう。

[878: 物件比較中さん]

いよいよ明日は優先案内会ですねっ
行かれた方、結果をお待ちしております

[879: 匿名さん]

天六にギャラリー建てたら土地柄すぐにばれるじゃん
扇町公園すぐの明るく開放感のあるところならイメージ的に好印象だからでしょう

[880: 匿名さん]

ギャラリーの南西側にある野崎公園ってホームレスが住んでいなかったっけ？

[881: 匿名さん]

天六は狭い。

[882: 購入検討中さん]

下町最高。下町価格なら買いたいです。雨にぬれずに買い物したりできるのはありがたいです。自家発電装置もあるそうで、電気代もやすくなるようです。

[883: 物件比較中さん]

で、この週末の結局優先案内会はどうやったんですか？

[884: 購入検討中さん]

優先案内会行きました。価格はまだ未定ですが、一番大きい１２３平米で１億前後のようです。仕様はなかなかいいです。平均で坪単価は200万前後のようです。地に足がついた感じが好感もてます。確かに収納は少ないですね。間取りはメニュープランに期待します。

[885: 物件比較中さん]

>>884

仕様はいいですか？タワーとしては必要最低限のような気がします。
それが管理費に反映されて安くなればいいのですが・・・

平均坪単価200はちょっと高めですね

[886: 匿名さん]

仕様としては、おおむね揃っていましたが、
今からのマンションで、しかもタワーなら当然かと思います。

また、全部、二重床かと思いきや、それは43、44階のみで
それ以外は、部屋によって異なるものの、直張り部分があるそうです。
（図面みても、どこが直張りかよくわかりませんが）。

それから、天井が低い。タワーを考慮しても、低いように思います。
下がり天井部分では、頭、ぶつけるんじゃないかと。

そうなると、平均坪単価はざっくり200前後ですが、南側では低層でも210越えで、
ちょっと、全体的に、高いのではないかと思いました。

管理費も、住戸数が多いわりに、他のタワーに比べて高いように思います。
共用部分の電気料金は、太陽光発電（自家発電）を利用するにもかかわらず、
それでも、これかい？　と・・・・
なにより、ぶったまげたのは駐車場料金（まだ予定だそうですが）。

24時間有人管理ですし、駐車場はタワーパーキングですし、
それなりの管理費が必要でしょうし、タワーだから修繕積み立ても必要で、
固定資産税も、駅上商業地ですので、それなりの値段になるそうで、
いろいろ考えると、ランニングコストは相当の覚悟が必要かなと。

ちなみに、私たちは、太陽光発電はあくまでも共用部分に使用と
聞いており、それがあるから個別住戸の電気代が安くなるとは聞いていません。

将来にわたるランニングコストのことを考えれば、購入費用は極力抑えたいので、
全体の価格をもう少し下げてもらわないと、うちは難しいです。

ま、お金ある人は、悩まず、買うのでしょうが。

[887: 匿名さん]

天六周辺には、比較できる他のタワーがないからね。
天井高はどれくらいでしたか？260位でしょうか？

[888: 周辺住民さん]

管理費はそんなに高いのですか？
ジオグランで梅田でもボッタクリ価格の管理費でしたけど
たしか下のテナントは阪急が権利を握ったままなので
管理組合の収益にはならないという話を聞きました

うちはそもそも低層階しか買えないので、パークハウスかアデニウムにしようかな
でもあっちもいい間取りはそんなに残ってないし

[889: 周辺住民さん]

↑
テナントの話はジオグランデ梅田ではなく、ここのことです

[890: 購入検討中さん]

優先案内会行って来ました。
皆様仰られている通り、最低限のものは標準で揃っており、仕様は、そこそこでした。

886さんが言われているように、全部二重床でないことは残念でした。
水周り箇所は、二重床と説明されていましたが、正確には分かりません。

価格については、予想していた設定価格より１割高かった印象です。
私は、３ＬＤＫ希望だったのですが、西向き、低層でも４２００万～位だったので、
購入時の諸経費と若干のオプションで２５０万位？で最低ライン４５００万位。

ランニングコスト面では、新築当初で、毎月管理費・共益費で２５０００円位掛かること、
固定資産税などを月割りにすると、月の維持費が４万円くらいと考えると結構大変です。。。

将来性という意味で、便利な立地なので、転勤等になっても、賃貸には出せると思いますが、
家賃相場が安い天六でローンをペイできるだけの価格で貸せるのか心配です。
（賃貸と分譲は違うと言われるかもしれませんが、連動することは確かです。）

無理すれば買えないことはないのですが、数年後の固定資産税アップ（税制優遇がなくなり）、
１０年後くらいにくる管理費・共益費の増加を考えると、普通のサラリーマンしている私には怖くて買えません。

たぶん私はパスします。。。

[891: 周辺住民さん]

>>890

＞ランニングコスト面では、新築当初で、毎月管理費・共益費で２５０００円位掛かること、

とありますが、これは管理費、修繕積立金のことでしょうか？
であれば、うちは80m2で検討しているので、恐ろしい金額になりそうです
阪急ハウジングサポートはなぜあんなに管理費が高いのでしょう

これから、（売れ残りではなく）そこそこ部屋が選べそうな物件といえば
アデニウムとなりのローレルか、扇町の三井タワーしかないので
選択に困りますね

[892: 購入検討中さん]

890です。891さんへ：間違ってました。管理費、修繕積立金のことです。80m2で２５０００位でした。（正確には２４？００ぐらいだったような）
他は、セント、ローレルとか扇町の三井タワーとかですね。大阪にこれだけタワー立ちまくると、数年後の中古待ちという選択肢も有りかとも思い始めます。。。

[893: 物件比較中さん]

25000円ってどの位の広さでですか？
直床は少しショックですが、、、
更に管理費が高い、駐車場が高いじゃ納得出来ませんね。

[894: 匿名さん]

一番安い部屋はいくらですか？

[895: 匿名さん]

＞887さん　886です。

一番高いところで、2.6です。
ただ、その高さがあるのは、
ほとんどのタイプがリビング・ダイニングのみ。
洋室も2.6あるタイプはわずかです。

あとは、リビング・ダイニングですら2.45しかないところも。
キッチン、廊下、玄関など、そのほかは、だいたい2.2です。

これで、下がり天井がどどんとあるので・・・・
MRですら、かなり、低いって感じました。

[896: 匿名]

駐車場代金はいくらくらいでしたか？

[897: 匿名さん]

駅直上でこの利便性。
妥当な価格かむしろ安い方だと思う。

[898: 866]

階高が3,200でスラブ厚300なので、二重床にすると更に天井高が低くなるんやろなぁ。

[899: 匿名さん]

リビング2.5のタワーも最近は多いし、2.6なら最低ラインクリアかな。
その分戸数増やして価格は抑えた感じか。
維持費はタワーならどこも高いけど、やっぱ気になる。

[900: 匿名さん]

今
不景気ですよね

でも　それなりのタワーは好景気時のような高めの価格（少なくとも下町価格ではない）
お金のある人から少しいただかないと
会社も儲かりませんから仕方ないと思うか
どうか

先のことは誰も分かりませんが
売れ行き芳しくなければ
軌道修正すればよいだけのことなんでしょうが

市内タワーの売れ行きが気になります