ジオタワー天六（天六阪急ビル建立替計画）ってどうですか？

[匿名さん]

ジオタワー天六（（仮称）天六阪急ビル建立替計画）
　「天六阪急ビル」の解体工事が本格的に行われています。解体工事の工期は、2010年3月8日～2010年11月30日までとなっています。
　跡地には地上44階、地下1階、高さ155.5m、総戸数約400戸の超高層タワーマンションを建設する予定です。完成は2013年末。

所在地：大阪府大阪市北区天神橋6丁目
交通：
桜島線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.22平米～126.11平米
売主・事業主：阪急不動産
販売代理：不明

物件URL：http://www.geo-ten6.jp/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【タイトルを公式物件名に変更しました。2011.04.22 管理人】

[742: 匿名さん]

いくら便利でも郊外から移ってくる人には周辺環境のハードルが高いと思う。
となると周辺住民の住み替えがメインになるから
周辺相場に少し上乗せぐらいじゃないと厳しい。
阪急は始め強気で売ってある程度回収できたら、値下げでさばく傾向あるから一期は様子見かな。
予想以上に売れたら手遅れだけど、まぁ他になんぼでもあるし。

[743: 匿名はん]

その安い設定のＣＴ天満は何で残っとんねん・・・

[744: 結論]

坪170平均を超えるとすると危険な気がするな

[745: 匿名さん]

そんな安いわけないやろ。

[746: 匿名さん]

http://jutaku-chishiki.com/soba/10086.html
天神橋全体の坪単価は約225万円
つまり、一番安くて13坪×225万→2925万円
一番高くて38.1坪×225万→8572.5万円

天六で8000万は無理がある…

[747: 匿名さん]

CT天満は、需要は低いが、ファミリー狙いであまり競合がないのでじりじり売れていきそうだが、天六はマーケティングを失敗したら、似たようなコンセプトのものが多いから惨敗するかもしれん、価格をどこに置くかはかなり難しい決定になるやろ。

[748: 匿名さん]

坪単価下層180～上層260万以上でしょう。
これくらいなら、かなり割安です。

[749: 匿名さん]

下層が180なら撃沈だな

[750: 匿名さん]

>>743

ＣＴシリーズでは安価と言ってるだけ。
売れる売れないの話ではない。

おわかり？

[751: 匿名さん]

天六の平米45万ぐらいなので、坪単価130万弱。

ここに上物が乗っかったとしても、
周囲の賃貸相場、
中古マンション価格から考えて、
低層20階以下は坪単価170～180万
が限界なんじゃないかと思います。

低層で坪単価200万つければ、おそらく、
売れ残ると思います。

＞阪急は始め強気で売ってある程度回収できたら、値下げでさばく傾向あるから

というのが本当のようであれば、私も低層で坪単価200万以上なら、
1期は様子みます。ここは周辺住民の移動ぐらいしかおこらない場所なので、
低層で坪単価200万以上であれば売れ残ると思われるので、
どうせなら、家具付きMRの値引き物件ねらいます。

[752: 匿名はん]

下層で180万くらいじゃない？

[753: 匿名さん]

まぁ心配するな。
日本経済全体が沈むから。
その内下がる。

[754: 匿名]

なんか値段下げ下げ必死やなｗ

[755: 匿名さん]

5時起きで消火活動？
売れても売れんでも、マーケットが判断するから気にすんな。
それにしても北区の駅近マンションラッシュは凄いな。
商業施設では厳しいのかもね。

[756: 匿名さん]

北区が見直されている？

[757: 匿名]

てんろくサイコー！！！

[758: 匿名さん]

天六＜扇町＜南森町

[759: ビギナーさん]

天六って天むすのこと？

[760: 匿名さん]

北区は梅田駅至近を除いて概ね北に行くほど価値下がるからね。
駅直上ということ以外に魅力ないのでは。

[761: 匿名さん]

751様　天六の平米45万ぐらいなので、坪単価130万弱。

とありますが、平米45万なら、坪150万になるのでは？

[762: 匿名さん]

CONCEPT BOOK VOL.2が届きましたね。
間取図が５枚入ってますけど、そのうち２枚は
タイプ記号がＳで始まってるからプレミアムフロアのものみたい。

[763: 匿名さん]

1822の浴室は魅力だな。

[764: 匿名さん]

デカイ風呂ですね。

[765: 匿名さん]

この冊子、営業さんが家のポストに直接入れに来てるのかな。
「ゆうメール」のスタンプは押してるけど、
切手も消印も「料金別納郵便」印もない。

[766: 匿名さん]

はい。営業宅配です。

[767: 匿名さん]

名刺も入ってましたよ。

[768: 匿名さん]

間取りに工夫がないですね。場所はいいので期待してましたが、間取りをみてがっかりしました。北ヤードに期待したいと思います。

[769: 匿名さん]

メニュープランにしてもたぶん大差ないでしょうね。
プレミアムフロアなら、好きな間取りにしてもらると思いますが。

[770: 匿名さん]

使い勝手が悪そうな間取りばかりです。

ただ、他のタイプもあるので、そちらを期待していますが・・・・

だめでしょうか？

[771: 住まいに詳しい人]

私も間取りが今ひとつなので見送りました
でも値段は比較的リーズナブルなようですよ

水回りとか工夫しすぎると、コストに跳ね上がるみたいだから
コストを抑えるために平凡な間取りになるのは、
ある意味仕方がなかったのではないでしょうか？

[772: 匿名さん]

間取り、ちゃんと廊下から振り分けしてるタイプが多くて、かなり好感ですけどね。
値段もリーズナブルなら、これは普通に人気しそうだなぁ。

[773: 物件比較中さん]

タワーにありがちな閉塞感が何とも・・・・
水回りも奥まっていて苦手です

正直間取りならパークハウスの方がよかったです
あそこもめぼしい間取りは第1期でことごとく無くなってしまったかもしれませんけど

[774: 匿名さん]

キッチンカウンターがあるのだろうか？

[775: 購入検討中さん]

確かに、今回届いた間取りを見て買う気が一気に失せた。
早くほかの間取りも見せてほしい。

[777: 匿名さん]

柱の都合なのか、部屋の一部が、
ねずみに囓られたみたいになっているのが、
かなり痛いです。

あそこ、どうしろ？っていうのだろう。
もうちょっと、考えてもらえないのだろうか？

[778: 匿名さん]

現在梅田近郊にすんでいるので個別に事前説明を簡単にうかがいましたがここ下層でも坪単価200をきることはないそうです…リーズナブルならまだ考えたんですけどちょっと見送る予定です。
ただ間取りは今回の資料以外にも2LDKだけで5パターンぐらいあったように記憶しています。
3月ぐらいの情報なのでちょっと古いですがご参考まで…

[780: 匿名さん]

駅上タワーで＠２００は無理でしょう。
＠２２０ぐらいだと聞きましたよ
この間取りは気に入りました
市内の売れ残りタワーとは別格の物件になりそうですね

[781: 匿名]

間取り図って皆さん５枚ですか？

６枚入ってたのですけど

[782: 匿名さん]

200切らないと売れ残って宝塚の二の舞と予想。
んで値下げして結果アンダー200。
阪急ならあり得る！

個人的な予想ですが。

[783: 匿名]

坪単価上げようとしてるのは、阪急の営業か、はたまた、競合の営業。

まあ、そろそろ、阪急も学習して、ここで売れる価格だしてくるのでは。
売れ残り在庫かかえるのも大変でしょうから。

[784: 匿名さん]

７８１様

間取図５枚と書いた者です。
６枚の間違いでした。スミマセン。

[785: 物件比較中さん]

事前説明でもそんな高くはなかったですよ
高層階や角部屋だと話は別ですが、低層階はかなり魅力的な価格のはずです
特定されそうでオープンにはできませんが、
2000万円台もありましたし
少なくとも安いところは坪200は切っていたはずです
ただし全体的に間取りが小さい印象です（40階とかのプレミアムフロアは別として）

でもタワーは修繕積立金の問題があるので躊躇しますね〜

[786: 匿名さん]

タワーなので、維持管理費高いのは良いが、間取りは考えて欲しい。
大林組のデュアルダンパーの制約？

[787: 匿名]

間取りが分かりはじめたら、みんな、どっかいっちゃった。

立地がいいので、是非、間取りを再考してもらいたいです。

無理かなあ。

[788: 匿名さん]

タワーなんで間取りはある程度諦めないと。
全周バルコニーかと思ってたけど、シティタワー天満に近い形ですね。

パンフ見る限り、地下鉄と直結してないみたいです…。
何故！？

ちなみにスーパーは阪急ファミリーストア、銀行はりそなは確実ですね。

[789: 匿名さん]

え～！りそな！？みずほ希望！

[790: 匿名さん]

りそなは元々、旧ビルの店子やったし。
日経にも天六支店移設て書いてたから、今んとこ確実かな。

[791: 匿名さん]

りそなだよ
日経に載ってた

[792: 匿名さん]

間取りが悪いからどうのとか言ってるが、もともと絶賛して騒いでたのが少数だったってだけでしょｗ

[793: 匿名さん]

この喧騒感で落ち着いて住めるとは思えない。
ここの交差点パトカー見ない週はないくらい事故多いし。

でもジオのプライドにかけてそれなりの値段ではくるでしょうね。
地縁のある人には魅力的な物件なのかな。

[794: 匿名]

地縁のある人しか買わないでしょうから、
ジオブランドを理由に高値をつけたら、
駅上でも、売れないでしょうね。

所詮、天六ですから。

[795: 匿名さん]

ジオブランドって自慢するほどのレベルでない。

[796: 匿名]

この地の阪急の歴史からして安値で売るわけにはいきません！

[797: 匿名さん]

天六なら与力町あたりの中古のほうが魅力あるかも
新しくて駅前なので興味はあるが

[798: 匿名]

大林のＤＦＳ(デュアル・フレーム・システム)っていう制震システムはどうなの？
長期周期地震にも対応できそうな噂があったり・・・

[799: 匿名さん]

安上がりなのは、確かです。

[800: 匿名さん]

東京の資本が大阪に流れてくるだろうから、これから大阪の不動産はバブルになるよ。
ここも、北ヤードもその先駆けになるでしょう。

[801: 匿名さん]

市内の道路って夜になると、車の数が急激に減りませんか？
ここは夜も車の台数多いのかなぁ？

[802: 匿名さん]

>>801
四六時中変わりまへん

[803: 匿名さん]

値引きや、特別扱いもしまへん

[804: 匿名さん]

そんなムダに高いマンションいりまへん

[805: 匿名]

震災で、工場の海外移転は加速。

大阪なんて、スルー。

高い物件、不要です。

[806: 匿名さん]

上のレスもスルー。

[807: 物件比較中さん]

ここはおそらく比較的安めの設定で来るはずだよ
確か竣工時に在庫が２割程度余るぐらいのラインで行くとか

でも管理費や修繕積立金は高槻のジオより高くなるみたいだから
トータルのコストはきちんと考えておいたほうがいいよ

物件自体を割安で販売して、あとで管理費で回収するのが最近の阪急さんのトレンドでしょうか？

[808: 物件比較中さん]

補足だけど
高槻ジオの管理費、修繕積立金一覧はマンコミュのスレにアップされていたので参考にするといいよ

[809: 匿名さん]

えらい、抑えた額だけどね。1.5倍計算した方がよい。

[810: 匿名さん]

>物件自体を割安で販売して、あとで管理費で回収する

こんなことしたら、
ギリギリローンで物件自体に手が届くからと購入しても、
やがて、管理費・修繕積立金を払えなくなって滞納するケースも
でてくるのではないでしょうか？

そうなっても、デベとしては、
売ってしまったあとはどうでもいいのか・・・

[811: 匿名さん]

デベは売るのが仕事。施工さんは一定期間の瑕疵担保付けているけど期間短い。
管理会社は下請けに丸投げで、利益確保。

まぁ、不動産業界はこんなものです。だから徹底的にわがまま言わないと損。

[812: 匿名さん]

管理費で回収なんてあり得ませんよ
売り主と管理会社違いますから
管理会社は薄利です

あと、わがまま言い過ぎは値引き引き出すには弊害です
わがまま客に最大値引きする営業マンはいませんから

[813: 近所をよく知る人]

私の付き合う水商売のお姉ちゃんは、昔から何故か 天六住まいが多いので、
とりあえず一戸は買う事にしました。

別れたら追い出すし、子供ができればマンションをやる。

竣工後に1LDKに売れ残りがあれば、若いコ用に幾つか欲しいけれど、
グロスが低いから、1LDKは残りませんかね？
先に買った方が良いと思います？

[814: 匿名さん]

そこまでゆとりあるならば今買って下さい
マンション景気回復に貢献してほしいです

[815: 匿名さん]

あれじゃね。天六は家賃安いからっしょ。
梅田からの中心距離で見て、同等の距離にある立地では賃料が安いエリアじゃないですか。
だから、水商売でも新地勤めのお姉さんじゃなくって東梅田界隈に勤めるお姉さんたちじゃないのかな。
徒歩でも帰れるしタクシーでもワンコイン。
あえて高い賃料払って天六に住んでくれるかは疑問ｗ

[816: 匿名さん]

投資用に３戸ほど購入したいけど、家賃相場が厳しそうですね。

[817: 匿名]

天六は決して家賃は安くないよ？

[818: 匿名さん]

そうだっけ？

[819: 近所をよく知る人]

>815 あえて高い賃料払って天六に住んでくれるかは疑問ｗ

813です。
自分の女から賃料なんて取らない。
それに、今も天六徒歩3分に住んでいる女達が
徒歩1分のタワーマンションに住んでくれるかどうかなんて疑問に思わないし、
そもそも女に決定権なんて与えないよ。

それから女は全員、新地の女ね。
東通りのキャバ嬢に5000万のマンション買い与える訳ないだろうよ。

[820: 匿名はん]

そりゃソーダ。

ところで、1LDK(H-45タイプ）の間取りを見たけど、結構イイですね、
居室部分に妙なでっぱりが無いからきれいに使えるし、
メインバルコニーなんか2L3Lより広いし、
収納も1Lにしては充実してる。

それに、南のバカでかい情報センターと違って、東はフォレスト106ぐらいしか無いから、
10Fぐらいでも十分に眺望が望めると思う。(フリーダムはジャマになるかな？）

タワマンにありがちな、ヘンテコな間取りで北向きの『かわいそうな1LDK』じゃないから、
売れるんじゃないでしょうか。

[821: 匿名さん]

でも坪＠２００万円なら、４５㎡で２７００万円台！、怖っ！

１ＬＤＫに１８００万円以上 出したくねぇ～

貸しても割りに合わねぇ～


元を取るのに２０年以上かかる不動産投資なんて、指差して笑われる。

[822: 匿名さん]

ジオグランデ梅田がその価格なら即買いだけどなー

[823: 申込予定さん]

いよいよ始動ですね！
ジオグランデは別格として、この物件は最高クラスなので楽しみです。

今まではザ・北浜タワーが関西トップだったのがジオグランデの登場で
ジオグランデ＞＞＞ザ・北浜タワーになり
さらにここの登場で関西での序列が
ジオグランデ＞＞＞ジオグ天六タワー＞＞＞ザ・北浜タワーとなるので
別格ジオグランデを除けば実質トップです。
北浜タワーは最近空室がかなり出てきてオープンハウスまでやってました。
価格も下がってますし、オープンハウスしてるようなタワーにステータスはないですよね。

[824: 匿名さん]

No.823>

ジオグ天六タワー＞＞＞ザ・北浜タワー

釣りか？
ありえねー。

[825: 匿名さん]

ソコ笑うとこ！

[826: 匿名]

なんでここは、北浜と比較する人が多いのですか？

[827: 匿名さん]

kitahamaの中を見たことないんじゃねーの
ジオが上なわけねーだろ
kitahamaは寄せ集めのデベでディテールショボいとこもあるけど、
ジオ天六に負けるわけない

[828: 匿名さん]

北浜ショボかったよ。
街も北浜より天満だよ。
大川沿いなんて最高。帝国ホテルもあるし。環状線に便利。関空へのアクセス良いし、高速も利用しやすい。

北区の東最高。
ここは交通が五月蝿そう。

[829: 匿名さん]

う～ん、間取りはまぁまぁ、収納が少ないのが気になる。

[830: 匿名はん]

>823

だーかーらー、煽るなっての。
関西人が全員 冗談がわかる訳じゃないんだから。

[831: 匿名]

>828

どこ推薦してんの？
てか、褒めてるようで天満を逆批判？営業も大変ね！

[832: 購入検討中さん]

確かに収納が少ないですよね

私の希望する間取りでは、仮にメニュープランにしてリビングを広くしたら
収納が限りなくゼロになるのでは？と思いました

[833: 匿名さん]

今見た中では、D-80タイプ3LDK(78㎡）の「洋室2」をつぶして、
カウンターキッチンにした2LDKがベストプランかな・・

でも、78㎡もあるのに2LDKしか取れなくて、
今住んでる「65㎡の2LDK」の半分以下の収納って どないヤネンなんですけど。

和室が無いのは別に構わないけど、
一番の収納力を誇る『押入』まで無くなるのはイタイ。
昔の間取りは押入が一間(幅160cm）から一間半(240cm）はありました。
一間半で天袋付きの押入れの収納力は スン～ゴイですよね。

[834: 匿名さん]

>>831
そりゃあ・・・
優良在庫は資産なところでしょう・・・

[835: 匿名さん]

ざくっとした価格を聞いたら、そこそこだったので、
前向きに検討しようかと思っていたのですが、
みなさんのご指摘で、間取りを見直したら、
確かに収納は少ないですね。
作ればいいのかもしれませんが、、、、、

[836: 匿名さん]

全ての間取りが公開されていないので、何とも判断できない。立地は好きです。
特別優先案内の案内状が届いていたが、行ってどれだけの情報があるのか疑問。
・天六周辺の案内はいらん。
・不確定要素の高い情報はいらん。
・どうでもいい仮想ドラマもいらん。

[837: 匿名さん]

これだけ好立地なのになぜか興味がそそられない。。。
タワマンの品格にあわない土地柄の気がします。

[838: 匿名さん]

街が変わり始める第一歩です。

[839: 匿名さん]

いや、変わらんと思う。あのおっちゃん達はずっとおるし。変わらんね。

[840: 匿名さん]

今日、マンションの東側の道路を車で走りました。

歩道がまるで駐輪場のようになっている上に、
右に左にフラフラと、おじさんも、おばさんも、
下着みたいな洋服で自転車を走らせていて、
自動車をうまく動かせませんでした。

そしたら、うしろから、柄の悪そうな車が、
一方通行一車線なのですが、道幅の広さを利用し、
右から抜き去って、クラクションならしまくりで、
猛スピードで走っていきました・・・・・

あの東側の道路は、いつも人が大手をふって
縦横無尽に好き勝手に歩いているのでしょうか？
動きがよめないので、心臓が止まりそうになります。
そこを、ひき殺してもよい、ぐらいの気持ちで
車を走らせなければ暮らしていけない町なのでしょうか。

立地的に便利で、駅上だしと、思ってましたが、
郊外からの転入は、かなり根性がいると思いました。

[841: 匿名さん]

高槻ときら、移り住む人も多いのでは？