パークハウス上石神井（西武新宿線）

[匿名さん]

三菱地所レジデンス新築分譲マンション。西武新宿線・急行停車駅「上石神井」駅より徒歩3分。

所在地：東京都練馬区上石神井1丁目438番4（地番）
交通：西武鉄道新宿線「上石神井」駅　徒歩3分
　　　JR中央線「吉祥寺」駅より西武バス16分「上石神井駅」バス停下車徒歩3分
総戸数：27戸
販売戸数：5戸
駐車場：平置4台(身障者用1台含む)
販売価格：4,430万円～5,980万円
最多価格帯：4,400万円台／2戸(100万単位)　5,900万円台／2戸(100万単位)
間取り：2LDK、3LDK
完成日：平成22年11月竣工済
入居日：平成23年3月11日
敷地面積：715.81㎡
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上8階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大豊建設株式会社 東京支店
備考：三菱地所(株)と三菱地所リアルエステートサービス(株)の住宅事業部門、および藤和不動産(株)は、2011年1月2日より住宅分譲事業統合会社『三菱地所レジデン
ス株式会社』として新たにスタート致しました。

西武線上石神井近く。竣工販売物件のようです。
情報交換できると幸いです。

【公式URL等物件情報を追加しました。2011.01.18 管理人】

[724: 匿名]

登録状況はどうですか？

[725: 匿名]

答えられないみたいです

[726: 匿名さん]

状況を見て最後に登録ですか？

[727: 匿名]

今日登録してきました！どうか抽選になりませんように！

[728: 匿名]

東中野リブゴーシュにもこの物件のおすすめコメントが出ててわろた。
必死ですね。そんだけ先行き不安なのか。

[729: 匿名]

上石神井が終われば石神井公園パークフロントや江古田が出てくる

[730: 匿名]

地所レジデンスは練馬の駅近でドンドン供給するよ。

[731: 購入検討中さん]

>上石神井が終われば石神井公園パークフロントや江古田が出てくる

石神井公園の池の脇はとても庶民が変える値段ででるとは思えず...
江古田はプラウド江古田の森の横？ですか？
少し駅から遠い...

>地所レジデンスは練馬の駅近でドンドン供給するよ。

何か情報があるなら是非教えてください！

[732: 匿名]

江古田は駅近くで千川通り南側で静かだよね

[733: 購入検討中さん]

パークホームズ江古田の向かいの千川通り沿いか。
確かに駅に近いな。
しかしスレ違いだし、この辺にしようぜ。

[734: ビギナーさん]

短期間であるが，西武新宿・池袋線沿線の主要物件（住友，野村，丸紅，三井の各物件），吉祥寺関連2件及び中古物件（こちらは都心を含む）には目を通した。

それぞれ特徴もあり，それなりのライフスタイルを実現できると思う。
その中で，パークハウス上石神井を選ぶ理由は，ジモッティや地元の不動産屋さんから入手した「上石神井」の都市機能としての潜在能力の高さに驚いたから。ただし，あのパークハウス上石神井の場所だからこその話しとして理解していただければと。

まず，僕が驚いたのは，タクシーを使えば吉祥寺まで約5分でアクセスできるということ。上石神井の駅前には常にタクシーが列をなしおり，タクシーを探す労力・時間ロスはない。信号の少ない裏道を利用し，Door to Door (中央線の電車）が10分で1050円で実現できる。西荻窪も同様。通勤に毎朝使用しても1050円×20日で2万円。この費用をどう見るか。

バス便では，上石神井の駅前から西荻窪へのアクセスが最も容易。吉祥寺へは，本数が少ないので，時刻表で事前に時間を確認する必要がある。
あまり語られていないが，徒歩5分のバス停「水道端（上石神井体育館横）」からバスを利用するれば，荻窪へ15分でアクセスできる。こちらは，本数が多く，バス便では，アクセスは吉祥寺よりも容易である。荻窪は，中央線•総武線・東西線・丸ノ内線が利用可能なのでメリットが大きい。帰りもバス便は0時過ぎまであるので，非常に便利。

「上石神井」は交通のaccessibilityに優れている。これは交通に限ったことではなく「自然」へのアクセスも同様である。徒歩圏では近い順に，善福寺公園，武蔵関公園，石神井公園が利用可能。また，40分歩けば，吉祥寺の井の頭公園へも行ける。どの公園も池を中心として風情があり，独自の景観を保持している。同じ公園に連続して100回行けば飽きるが，この立地では選択可能で四季折々のバリエーションを楽しめるので，飽きることがない。

まだ，いろいろ入手した情報はたくさんあるが，最後にあまり話題に上っていない教育環境とセキュリティ（防犯）について情報提供したい。

小学校へは，私学や国立（学芸大学附属大泉小学校）への進学者もちらほらいるが，大部分は学区の上石神井小学校へ入学する。この小学校は，練馬区のモデル校に指定されている。学年は3～4クラスで，そのうちの2割程度が，受験組で私立中学，都立中高一貫校に進学する。

進学塾は，駅商店街に幾つかあり，大手で学費が安く実績のある日能研に行くのが主流。難関校狙いの場合は，バス便を利用して吉祥寺や荻窪のサピックス等に流れるケースも。ただし，年間100万程度の費用がかかるので，主流ではない。

区立の中学校は，練馬区であれば自由に選択できる。最寄りの上石神井中学校は，ホームページに進学実績が掲載れているが，約150名中上位10名程度に入っていれば，難関校に行けそうである。また，吉祥寺寄り（徒歩15分）の石神井西中学校は進学実績が良く，上石神井小学校からは毎年数名この中学校に進学するようである。

セキュリティ（防犯）については，駅前商店街に防犯カメラが設置されらしい。マンション自体の防犯カメラ（＋セコム）に加え，駅前商店街全体のセキュリティ対策が図られるため，重層的な鉄壁のセキュリティ体制で自宅が守られることになる（他の街に比べて犯罪率が高いという訳ではない）。

個人的は，これほどaccessibilityに優れ，日当たりもよく，基本スペックの優れたマンションは，そうは多くないと思うが，いかがであろう。

話しは立ち消えになっているが，上石神井駅の広大な敷地を利用した駅前開発（商業複合施設＋タワーマンション）も外環の開通で一歩前進するのではないか？

[735: 匿名さん]

↑長っ。

[736: 匿名]

こんな長い文初めて見た（笑）

[737: 匿名]

IT系の仕事の人かな？

[738: 匿名]

アクセスアクセスって
バスやタクシーの話じゃん

外環インターや換気所の件はどう思うのよ

[739: ビギナーさん]

書き込み長くなり申し訳ない。
ビギナーなのでお許しを。

外環インターと換気所については，影響は軽微。
むしろ長期的には，資産価値を高める要素となると考える。

時間軸で評価した場合，
最初の10年は，完成は10年後なので，現状のまま。影響なし。
次の10年は，テクノロジーの進展にもよるが，多少マイナス要因になるかもしれない。
しかし，その次の10年では，間違えなく，電気自動車等の普及により，
資産価値への効果は格段に向上すると考えられる。

自動車業界の産業分析レポートをよむと，
現状のビジネスモデル（化石燃料車の量産）では，日本の自動車業界は20年もたないと言われている。つまり，電気自動車への転換が急務であり，私たちの想像を超えて，電気自動車の普及は進展するものと思われる。

それよりも，日本経済の地盤沈下，30年以内に70％の確率で発生すると予測される大震災の方が
リスクが高い。

都心に比べ坪単価の高くない，ほどよい距離感を持った「上石神井」あたりが，
その2大リスクをヘッジするには，適当だと考える。

[740: 匿名さん]

>739
ってことはあなたは買うのね。
タクシーで通勤してね。
買ったら教えてねー　笑。

[741: 匿名]

本当に買いたい人は、こんな情報流さないよね。無駄に倍率上げないし。

[742: 匿名]

確かに抽選になるのは嫌だからね。
抽選の直前って買いたい人は良い情報流さないかな。
自分が買えた後にまだ売れ残って時は、ポジ情報流したくなるけど。

[743: 購入検討中さん]

少しやり過ぎでは。

[744: 匿名]

だよね。

[745: ビギナーさん]

KYの書き込みで申し訳ないです。

ネガレスが余りに多かったのと
僕の担当の営業の方が，とても感じのいい人だったので，
心情的にサポートできればと思い書いた次第です。
実質的にはほとんど影響はないと思われますが・・・

即日完売を祈念しております。

がんばれ―。

[746: 匿名さん]

人気物件は倍率上げたくないからネガ投稿が続くのよ。

特にここは表面的にも立地が良いだけじゃなく、長くすむほど良さがわかる場所だからさ。

[747: 匿名]

はは

[748: 匿名]

ネガ多いですかね。
むしろ仕様とか立地とか異様に煽り立てるポジが多いような。

で、745さんは買うんですか？
立地がよく将来性もあると思ってるわけだし、感じのよい営業さんのためにも買うんですよね。

[749: 匿名]

人気物件は倍率あげたくないからネガ投稿が続く。

確かにそうでした！
私が買った物件もネガ多かったし自分でもネガ投稿しました。
だけど、あっという間に完売でしたね。

[750: 匿名]

>>748さん
本当にそうですよね
ポジレスも多いと思います
こんな小規模物件でこんなにスレが進むのは珍しい

[751: 匿名さん]

ビギナーさんの意見は大変すばらしいと思います。
人とは異なる着眼点と独自の見解による詳細な分析だったと感心しました。
ここまでの視点でなかなかここまでの精査はできないと思います。
ところでビギナーさん、私はここ以外で石神井公園も検討していますが、是非ともビギナーさんによる驚愕の利点を発見いただけないでしょうか！
期待しています！

[752: 匿名さん]

ほんとにビギナーさんの分析はなるほど！！と思うことたくさんありました。

ただ、かなり前に「価格は割高」という意見もありましたが、私もそうおもいます。上石神井・武蔵関は私はとても

本能的にしっくりきて大好きですが、転勤など賃貸物件にするときに上石神井の家賃を調査しても・・・

そんなに駅近でもそんなに高くない気がして・・

どうなんでしょうか？？

[753: 匿名]

上石神井はファミリーが永住するには良い場所ですよー。あんまり駅近に新しい賃貸がないから賃料は高くはないけど、社宅の借り上げ扱いが出来れば賃貸のニーズもあると思いますよ！

[754: 匿名]

このマンコミュのライバルサイトの「住まいの…」に
沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場がでていますわね。

上石神井の分譲75m2：

分譲価格：4,447万　坪単価：196万　賃料：17.3万（管理費込み）利回り：4.7 %（グロス）

駅前プレミアムで70m2を18万円で貸せて、グロス利回りを4.7％とした場合、
適正価格は、18万×12ヶ月÷4.7％＝ 4,595万 となりますね。

ご近所のリートにお勤めのご主人のお話では、4000万円以上の物件は、
グロス利回りは6％で計算して取得物件の適正価格をチェックするそうですよ。
想定賃料を18万とした場合、18万×12ヶ月÷6％＝3,600万になるとのこと。

こちらのマンションは永住向きではないでしょうか。

[755: 匿名さん]

投資物件の利回りの観点でいえば6％はほしいというのはわかりますが、
今時6％でまわる物件なんてないでしょ。5%程度としても中古で4400とかくらい？
いずれにしても5千万とかだと「住みごこち」かな？

[756: 匿名]

＞755

そうなんですか。

6％でまわる物件YAHOO不動産で調べてみたが、
千代田区の中古物件で、こんなのがあるようですよ。

東京レジデンス　九段下徒歩4分　1LDK　47.42m2　4,150万円　2003/02
賃料をgoogleで検索すると、22万（利回り6.3％）はとれるみたいですよ。

でも、利回り気にしていたら、都心にか住めませんよね。

[757: 匿名さん]

なるほど・・・みなさん、ありがとうございます。

うちは３LDKは必要ない家庭なので・・・

利回りを５％で計算しても３０００万位でしょうか？？

個人的には永住したいですが・・・

何かあったときは途中賃貸で貸して、戻ってくるのもあり？！ですかね？？

[758: 匿名]

迷われているなら、あと2年ほどお待ちになったほうが
いいと思いますよ。

デフレはあと2年は続くそうなので。
インフレのターニングポイントは、日銀総裁の罷免だそうです。
価格はまだまだ下がるそうです。

永住してもいいという物件に出会えば、
時期に関係なく買いですね。

その際、想定賃料×12ヶ月÷利回り５％ で、
相場観を踏まえた購入を図れば、途中売却するような
ことがあっても、大きなダメージになるようなことは
ないと思います。

[759: 匿名さん]

利回り、資産性をこの沿線で話すなんて。
それを気にするなら別の線、別のエリアの方がいいのでは。

[760: 匿名さん]

利回り、資産性を気にされないという方は、
FP西澤京子の売り手の論理、買い手の論理 「永住なんてまだ早い」を
コピペで検索し、読まれてみてはいかがですか。

[761: 匿名]

そんなことは言ってないでしょ
頭でっかちだなあ

[762: 匿名さん]

アレ読んでたらいつまで経っても何も買えないよw

[763: 匿名さん]

つまりそういうことなんじゃないの

[764: 匿名]

私は購入を検討していますが、あまり賃料や利回りを気にするような方と一緒に住むのは嬉しくないです。やはりこの立地とマンションを気に入ってずっと上石神井に住みたいという方と同じマンションに住みたいですね。

[765: 匿名さん]

確かに！

いつまでも、買えないと私も思います。

私は資産価値がなくても・・・西武新宿線は大好きですよ！

私も購入検討しています！

人生一度きりですからね！！

[766: 匿名さん]

過去５年間で西武新宿線の新築で魅力のある物件ってどれくらいあった？
杉並・練馬区間ではあまりなかったと思う。

[767: 匿名さん]

住んだ後の管理も大事なのに、
資産価値気にする人とは一緒に住みたくないって、、(笑)
気に入らず買う人間なぞいないでしょう
気にしない方々だと管理も適当になりそうですね

[768: 匿名]

いよいよ明日決まりますね！
パークハウス、駅３分、全室南向き、内装も気に入っているので住めたらいいな。

[769: 匿名さん]

抽選はいかがでしたか？

[770: 匿名]

３ＬＤＫ決まりました！

永住します。豊かな自然を満喫します。パークハウスの品格を落とさないよいに。

[771: 匿名]

抽選になったんだ？！
ここ安いもんねー。
ただ無理に全室南向きにしてるから細長・田の字間取りが多いのはいただけない。
廊下に面した窓しかない部屋はどうしても暗くて陰気になるし、皆納戸として使うつもりなのかな？

[772: 匿名]

おめでとうございます！やはり、大人気だったんですね。即日完売かな。

[773: 匿名さん]

当選おめでとう、駅に近いし、徒歩圏に大きな公園あるし、吉祥寺はチャリですぐ。良い物件だったと思うよ。