パークハウス上石神井（西武新宿線）

[匿名さん]

三菱地所レジデンス新築分譲マンション。西武新宿線・急行停車駅「上石神井」駅より徒歩3分。

所在地：東京都練馬区上石神井1丁目438番4（地番）
交通：西武鉄道新宿線「上石神井」駅　徒歩3分
　　　JR中央線「吉祥寺」駅より西武バス16分「上石神井駅」バス停下車徒歩3分
総戸数：27戸
販売戸数：5戸
駐車場：平置4台(身障者用1台含む)
販売価格：4,430万円～5,980万円
最多価格帯：4,400万円台／2戸(100万単位)　5,900万円台／2戸(100万単位)
間取り：2LDK、3LDK
完成日：平成22年11月竣工済
入居日：平成23年3月11日
敷地面積：715.81㎡
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上8階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大豊建設株式会社 東京支店
備考：三菱地所(株)と三菱地所リアルエステートサービス(株)の住宅事業部門、および藤和不動産(株)は、2011年1月2日より住宅分譲事業統合会社『三菱地所レジデン
ス株式会社』として新たにスタート致しました。

西武線上石神井近く。竣工販売物件のようです。
情報交換できると幸いです。

【公式URL等物件情報を追加しました。2011.01.18 管理人】

[664: 匿名]

外環が出来ると、駅が移動する可能性はあるのでしょうか？

地下化と言っても、上石神井周辺にだいぶ影響があるのかなぁ。

[665: 匿名]

こことは反対側だからあんまり関係ないと思いますよ。

[666: 匿名]

外環や喚気所については既出の話題でしたね。
長い工事期間を考えると気分的に空気が気になります。

[667: 匿名さん]

駅が移動する可能性があると書いてあるサイトもありましたね。移動したら、資産価値が。。。

皆さんは心配じゃないのでしょうか？

[668: 匿名]

東側は車庫だから余計近くなるかもですよ。

[669: 周辺住民さん]

再開発の場合、車両基地は縮小でしょう。っで、駅をそちら側に移動して、複合施設が出来ればいいな。

[670: 匿名]

再開発を夢見てみんな週末はモデルルームへ行こう。

[671: 匿名さん]

上石神井は外環の工事が確定しないから街が再開発できなかったんじゃない？
最近の西武は駅ナカつくるのに熱心だから車庫あたりに複合ビルでも作ると良いね。

[672: 匿名]

エキナカは嬉しいけど、駅が車庫側に移動するのは困る。遠すぎる。

三分だから、この値段なのに。

[673: 匿名]

駅が移動するほどの再開発があったら１、２分時間が変わっても資産価値は下がらないのでは？
車両基地がなくなることはないだろうが駅ホームを増やして基地上に駅ビルというのはあるかもしれないな。

[674: 匿名]

再開発して悪くなるってことはないよね。今日は正式価格発表会だったみたいですがどなたか行かれた方いますか？

[675: 匿名さん]

再開発があろうがなかろうか資産性を気にする人はこの物件に不向き。
だってこの駅だよ。それまでこのエリアに物件がなかったから「待望の～～」みたいないわれ方してるけど、そもそもマンションではなく戸建の地域だからでしょ。

[676: 検討中]

下井草のプラウドと悩んでいる方いますか？資産性はあちらかなぁ。
でも、駅から遠すぎる。

[677: 匿名]

いくつかの部屋で２００万円くらい価格が下がってましたよ！私が希望している部屋は人気があるのでそのままでしたが、気になる方は営業の方に聞いてみてはいかがでしょうか？

[678: 匿名]

資産性はやっぱり駅距離がかなりの要素を占めますし、そのエリアで上位のマンションかどうかが重要だと思います。どれだけ価格が下がったのか分かりませんが、ここのマンションをほどほどの価格で買えるなら資産性としては悪くないと思いますよ。

[679: 匿名さん]

マンションＰＥＲをちゃんと計算したほうが良いよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=5d/

[680: 匿名]

確かに値段が下がった住戸がありましたね。最上階といくつかの住戸が下がってました。モデルルームにもたくさんのお客さんがいて凄く盛り上がっていて案内の予約が多くて営業の人もかなり大変そうでした。

[681: 匿名]

最上階２部屋とその下の２部屋とも要望書は出てないみたいです。

駅から徒歩３分とはいえども、上石神井で５０００万以上の価格ではなかなか買い手がつかないんですかねぇ。

６７７番さま
人気のあるお部屋ってどのタイプですか？
差支えなければ教えてください。

[682: 匿名]

最上階とその下は凄く眺めの良い部屋でしたよね。
南側には高い建物が建たないからお金があるなら欲しいと思いましたー。

[683: 匿名]

値下げか…
三菱は早く売り切りたいのかな

[684: 匿名さん]

値下げってことは、問い合わせ数から予想した申し込み数が思っていたよりもいかないだろうって判断ですかね。
仕様をアップさせて値をつけてもそもそもあまり高い価格のマンションが売れる地域ではないですからね。

[685: 匿名]

人気の部屋は、真ん中の３LDKですかね。ここ以外は、人気がないのかな。

[686: 匿名]

まあ市況の良い今の時期に値段を下げたってことは三菱地所レジデンスになる前に売り切りたいんだろうね。

[687: 匿名]

早く売り切りたいのは、どこも一緒だよね。

[688: 匿名]

財閥系も余裕がないんだろうね

[689: 匿名さん]

財閥がさっさとさばいて手放したい物件をつかまされる購入者はよっぽどのお人よしという見方もできますね

[690: 匿名]

完売せず、２次やりそうな予感。。。

[691: 匿名]

やっぱりお買い得感のある四階か五階あたりが人気なんでしょうか？エフタイプは全部の階で抽選になると言われました。

[692: 匿名]

そう言えば、駒込というか巣鴨というかあの物件もすごい値引してたなぁ
ここも売れなきゃそうなるのかな

[693: 匿名]

この立地で坪単価２５０万切りなら割安だと思うよ。
都内のほどほど住環境が良いエリアで駅三分の南向きの大手デべマンションなんてなかなかないと思う。
というかあれば教えてください(笑)

[694: 匿名さん]

ずっと住むファミリーにはいいね。割安で。

[695: 匿名]

27戸で完売せずか。

[696: 購入検討中さん]

5階以下の3LDKは即完だろう。
しかし6階以上の高額な部屋と、意外と多い2LDKは厳しいのでは。

[697: 匿名]

やっぱりなあ

[698: 匿名]

27戸で売れ残るなら、相当不人気なんですね。

[699: 匿名]

売れないマンションはないからね(笑)

そもそも売れるか売れないかは業者以外には関係ないしね。
まあここは駅近で価格も高くないからそんなに時間はかかんないでしょ。

[700: 購入検討中さん]

深夜に微妙に上がっていく。
不思議な進行。

[701: 匿名さん]

売れ行きは大事です。人気ない物件は資産性がないということになるので。

[702: 匿名さん]

この沿線、この駅でシングルディンクス購入者の多い2LDKは向かないかもね。

[703: 匿名]

駅近を重視する子供一人の家族は予算の都合で２LDKを購入することは良くありますよ。
単純な若い夫婦であれば都心志向なんでしょうが、この価格では都心の駅近マンションは買えないですからね。

[704: 匿名さん]

我が家は都会の駅近は予算的に無理なので、こちらの２LDKを選びます。
このマンションは外観が地味ですが、駅近のマンションだからしょうがないですよね。。。

[705: 匿名]

確かにフツーだね。外も内も。
通勤とか考えて上石神井がベストな人にはいい物件だと思うな。駅近はいいよ！！
今週末からの登録が楽しみですね。

[706: 匿名さん]

そもそも駐車場４台の時点で、資産性もなにもないですけどね。。。

[707: 匿名]

駐車場とディスポーザに異常にこだわりがある人は買わないでいいでしょう。
地所の駅近で南向きのハイグレードマンションに興味がある人だけで完売しますから。
ああ、抽選にならないといいなあ。

[708: 匿名さん]

近所の駐車場でいいじゃん。どーせ週末しか使わないでしょ。駐車場4台だから資産性ないって、そもそもこの沿線、資産性ないし 笑。

[709: 匿名さん]

価格表送られてきたけど、どの部屋が当初より安くなってるの？

[710: 匿名]

異常にこだわり、と言うか、駐車場とディスポーザー位、最低限ついていて欲しい。

[711: 匿名さん]

駐車場ないぶん、
修繕金や管理費は安くなる。
車持ってない人からすればありがたい。

ただ、この路線は大丈夫かなぁ。
池袋線の方はどんどん駅が綺麗に再開発されてるし。

[712: 匿名]

登録開始がもうすぐですね

[713: 匿名]

ディスポーザーって今時50戸程度の新築マンションでもついてるとこあるのにね。
しかも管理費や修繕積立金も別に高くなくて。

[714: 匿名さん]

50戸でディスポーザは危険な気がするが・・・・。
三流デベが修繕金を低めに見積もってる？

[715: 匿名さん]

ディスポーザーがついているマンションに住んでいる友人は
あまり使わないと言っていました。
逆に分別が必要（流してはいけないものが多いため）で邪魔だと。

ディスポーザーなしだとなんだか仕様が低いような印象を受けますが、
そんな話を聞くと、特にこだわるべき点ではない気がしました。

[716: 購入検討中さん]

新宿線沿線が不安、外環が近くを通る、ディスポーザーがない、駐車・駐輪台数が少ない、敷地が狭くて賃貸くさい．．．
細かい欠点は色々あるが、最大の問題は単純に価格が割高であることだと思う。

[717: 匿名]

ディスポーザって、そんなに大切ですかね。販売戸数が少ないなら、ついてなくてあたりまえだと思うのですが。
ここでついていたら、修繕費がかなり高くなりますが。

[718: 匿名]

ディスポーザーが付いているのに使わない人はいないよ。一度使うとやめられない人は多いと思う。

[719: 匿名だよん]

ディスポーザはついていないし，後付けできないのだから，
そんなこと連呼しても全く意味がない。

ディスポーザの有無は，意思決定の争点にはならない。

要は，このMSのコンセプトと自分のライフスタイルが合致するかどうかだけ。

[720: 匿名さん]

今日から登録開始ですね。
倍率の状況はどうなんでしょうかね？

[721: 匿名]

駐輪場が少ないのは痛い。

[722: 匿名さん]

ここは急行駅近で仕様が良く、売り主が地所で吉祥寺も近い。
ありゃりゃ野村の鷺宮もいつのまにか完売したね。
23区を出れば物件も増えるのだけどね。

[723: 匿名さん]

表面上の仕様は良いが、後から変えられない部分の仕様がイマイチ。逆なら良かった。

[724: 匿名]

登録状況はどうですか？

[725: 匿名]

答えられないみたいです

[726: 匿名さん]

状況を見て最後に登録ですか？

[727: 匿名]

今日登録してきました！どうか抽選になりませんように！

[728: 匿名]

東中野リブゴーシュにもこの物件のおすすめコメントが出ててわろた。
必死ですね。そんだけ先行き不安なのか。

[729: 匿名]

上石神井が終われば石神井公園パークフロントや江古田が出てくる

[730: 匿名]

地所レジデンスは練馬の駅近でドンドン供給するよ。

[731: 購入検討中さん]

>上石神井が終われば石神井公園パークフロントや江古田が出てくる

石神井公園の池の脇はとても庶民が変える値段ででるとは思えず...
江古田はプラウド江古田の森の横？ですか？
少し駅から遠い...

>地所レジデンスは練馬の駅近でドンドン供給するよ。

何か情報があるなら是非教えてください！

[732: 匿名]

江古田は駅近くで千川通り南側で静かだよね

[733: 購入検討中さん]

パークホームズ江古田の向かいの千川通り沿いか。
確かに駅に近いな。
しかしスレ違いだし、この辺にしようぜ。

[734: ビギナーさん]

短期間であるが，西武新宿・池袋線沿線の主要物件（住友，野村，丸紅，三井の各物件），吉祥寺関連2件及び中古物件（こちらは都心を含む）には目を通した。

それぞれ特徴もあり，それなりのライフスタイルを実現できると思う。
その中で，パークハウス上石神井を選ぶ理由は，ジモッティや地元の不動産屋さんから入手した「上石神井」の都市機能としての潜在能力の高さに驚いたから。ただし，あのパークハウス上石神井の場所だからこその話しとして理解していただければと。

まず，僕が驚いたのは，タクシーを使えば吉祥寺まで約5分でアクセスできるということ。上石神井の駅前には常にタクシーが列をなしおり，タクシーを探す労力・時間ロスはない。信号の少ない裏道を利用し，Door to Door (中央線の電車）が10分で1050円で実現できる。西荻窪も同様。通勤に毎朝使用しても1050円×20日で2万円。この費用をどう見るか。

バス便では，上石神井の駅前から西荻窪へのアクセスが最も容易。吉祥寺へは，本数が少ないので，時刻表で事前に時間を確認する必要がある。
あまり語られていないが，徒歩5分のバス停「水道端（上石神井体育館横）」からバスを利用するれば，荻窪へ15分でアクセスできる。こちらは，本数が多く，バス便では，アクセスは吉祥寺よりも容易である。荻窪は，中央線•総武線・東西線・丸ノ内線が利用可能なのでメリットが大きい。帰りもバス便は0時過ぎまであるので，非常に便利。

「上石神井」は交通のaccessibilityに優れている。これは交通に限ったことではなく「自然」へのアクセスも同様である。徒歩圏では近い順に，善福寺公園，武蔵関公園，石神井公園が利用可能。また，40分歩けば，吉祥寺の井の頭公園へも行ける。どの公園も池を中心として風情があり，独自の景観を保持している。同じ公園に連続して100回行けば飽きるが，この立地では選択可能で四季折々のバリエーションを楽しめるので，飽きることがない。

まだ，いろいろ入手した情報はたくさんあるが，最後にあまり話題に上っていない教育環境とセキュリティ（防犯）について情報提供したい。

小学校へは，私学や国立（学芸大学附属大泉小学校）への進学者もちらほらいるが，大部分は学区の上石神井小学校へ入学する。この小学校は，練馬区のモデル校に指定されている。学年は3～4クラスで，そのうちの2割程度が，受験組で私立中学，都立中高一貫校に進学する。

進学塾は，駅商店街に幾つかあり，大手で学費が安く実績のある日能研に行くのが主流。難関校狙いの場合は，バス便を利用して吉祥寺や荻窪のサピックス等に流れるケースも。ただし，年間100万程度の費用がかかるので，主流ではない。

区立の中学校は，練馬区であれば自由に選択できる。最寄りの上石神井中学校は，ホームページに進学実績が掲載れているが，約150名中上位10名程度に入っていれば，難関校に行けそうである。また，吉祥寺寄り（徒歩15分）の石神井西中学校は進学実績が良く，上石神井小学校からは毎年数名この中学校に進学するようである。

セキュリティ（防犯）については，駅前商店街に防犯カメラが設置されらしい。マンション自体の防犯カメラ（＋セコム）に加え，駅前商店街全体のセキュリティ対策が図られるため，重層的な鉄壁のセキュリティ体制で自宅が守られることになる（他の街に比べて犯罪率が高いという訳ではない）。

個人的は，これほどaccessibilityに優れ，日当たりもよく，基本スペックの優れたマンションは，そうは多くないと思うが，いかがであろう。

話しは立ち消えになっているが，上石神井駅の広大な敷地を利用した駅前開発（商業複合施設＋タワーマンション）も外環の開通で一歩前進するのではないか？

[735: 匿名さん]

↑長っ。

[736: 匿名]

こんな長い文初めて見た（笑）

[737: 匿名]

IT系の仕事の人かな？

[738: 匿名]

アクセスアクセスって
バスやタクシーの話じゃん

外環インターや換気所の件はどう思うのよ

[739: ビギナーさん]

書き込み長くなり申し訳ない。
ビギナーなのでお許しを。

外環インターと換気所については，影響は軽微。
むしろ長期的には，資産価値を高める要素となると考える。

時間軸で評価した場合，
最初の10年は，完成は10年後なので，現状のまま。影響なし。
次の10年は，テクノロジーの進展にもよるが，多少マイナス要因になるかもしれない。
しかし，その次の10年では，間違えなく，電気自動車等の普及により，
資産価値への効果は格段に向上すると考えられる。

自動車業界の産業分析レポートをよむと，
現状のビジネスモデル（化石燃料車の量産）では，日本の自動車業界は20年もたないと言われている。つまり，電気自動車への転換が急務であり，私たちの想像を超えて，電気自動車の普及は進展するものと思われる。

それよりも，日本経済の地盤沈下，30年以内に70％の確率で発生すると予測される大震災の方が
リスクが高い。

都心に比べ坪単価の高くない，ほどよい距離感を持った「上石神井」あたりが，
その2大リスクをヘッジするには，適当だと考える。

[740: 匿名さん]

>739
ってことはあなたは買うのね。
タクシーで通勤してね。
買ったら教えてねー　笑。

[741: 匿名]

本当に買いたい人は、こんな情報流さないよね。無駄に倍率上げないし。

[742: 匿名]

確かに抽選になるのは嫌だからね。
抽選の直前って買いたい人は良い情報流さないかな。
自分が買えた後にまだ売れ残って時は、ポジ情報流したくなるけど。

[743: 購入検討中さん]

少しやり過ぎでは。

[744: 匿名]

だよね。

[745: ビギナーさん]

KYの書き込みで申し訳ないです。

ネガレスが余りに多かったのと
僕の担当の営業の方が，とても感じのいい人だったので，
心情的にサポートできればと思い書いた次第です。
実質的にはほとんど影響はないと思われますが・・・

即日完売を祈念しております。

がんばれ―。

[746: 匿名さん]

人気物件は倍率上げたくないからネガ投稿が続くのよ。

特にここは表面的にも立地が良いだけじゃなく、長くすむほど良さがわかる場所だからさ。

[747: 匿名]

はは

[748: 匿名]

ネガ多いですかね。
むしろ仕様とか立地とか異様に煽り立てるポジが多いような。

で、745さんは買うんですか？
立地がよく将来性もあると思ってるわけだし、感じのよい営業さんのためにも買うんですよね。

[749: 匿名]

人気物件は倍率あげたくないからネガ投稿が続く。

確かにそうでした！
私が買った物件もネガ多かったし自分でもネガ投稿しました。
だけど、あっという間に完売でしたね。

[750: 匿名]

>>748さん
本当にそうですよね
ポジレスも多いと思います
こんな小規模物件でこんなにスレが進むのは珍しい

[751: 匿名さん]

ビギナーさんの意見は大変すばらしいと思います。
人とは異なる着眼点と独自の見解による詳細な分析だったと感心しました。
ここまでの視点でなかなかここまでの精査はできないと思います。
ところでビギナーさん、私はここ以外で石神井公園も検討していますが、是非ともビギナーさんによる驚愕の利点を発見いただけないでしょうか！
期待しています！

[752: 匿名さん]

ほんとにビギナーさんの分析はなるほど！！と思うことたくさんありました。

ただ、かなり前に「価格は割高」という意見もありましたが、私もそうおもいます。上石神井・武蔵関は私はとても

本能的にしっくりきて大好きですが、転勤など賃貸物件にするときに上石神井の家賃を調査しても・・・

そんなに駅近でもそんなに高くない気がして・・

どうなんでしょうか？？

[753: 匿名]

上石神井はファミリーが永住するには良い場所ですよー。あんまり駅近に新しい賃貸がないから賃料は高くはないけど、社宅の借り上げ扱いが出来れば賃貸のニーズもあると思いますよ！

[754: 匿名]

このマンコミュのライバルサイトの「住まいの…」に
沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場がでていますわね。

上石神井の分譲75m2：

分譲価格：4,447万　坪単価：196万　賃料：17.3万（管理費込み）利回り：4.7 %（グロス）

駅前プレミアムで70m2を18万円で貸せて、グロス利回りを4.7％とした場合、
適正価格は、18万×12ヶ月÷4.7％＝ 4,595万 となりますね。

ご近所のリートにお勤めのご主人のお話では、4000万円以上の物件は、
グロス利回りは6％で計算して取得物件の適正価格をチェックするそうですよ。
想定賃料を18万とした場合、18万×12ヶ月÷6％＝3,600万になるとのこと。

こちらのマンションは永住向きではないでしょうか。

[755: 匿名さん]

投資物件の利回りの観点でいえば6％はほしいというのはわかりますが、
今時6％でまわる物件なんてないでしょ。5%程度としても中古で4400とかくらい？
いずれにしても5千万とかだと「住みごこち」かな？

[756: 匿名]

＞755

そうなんですか。

6％でまわる物件YAHOO不動産で調べてみたが、
千代田区の中古物件で、こんなのがあるようですよ。

東京レジデンス　九段下徒歩4分　1LDK　47.42m2　4,150万円　2003/02
賃料をgoogleで検索すると、22万（利回り6.3％）はとれるみたいですよ。

でも、利回り気にしていたら、都心にか住めませんよね。

[757: 匿名さん]

なるほど・・・みなさん、ありがとうございます。

うちは３LDKは必要ない家庭なので・・・

利回りを５％で計算しても３０００万位でしょうか？？

個人的には永住したいですが・・・

何かあったときは途中賃貸で貸して、戻ってくるのもあり？！ですかね？？

[758: 匿名]

迷われているなら、あと2年ほどお待ちになったほうが
いいと思いますよ。

デフレはあと2年は続くそうなので。
インフレのターニングポイントは、日銀総裁の罷免だそうです。
価格はまだまだ下がるそうです。

永住してもいいという物件に出会えば、
時期に関係なく買いですね。

その際、想定賃料×12ヶ月÷利回り５％ で、
相場観を踏まえた購入を図れば、途中売却するような
ことがあっても、大きなダメージになるようなことは
ないと思います。

[759: 匿名さん]

利回り、資産性をこの沿線で話すなんて。
それを気にするなら別の線、別のエリアの方がいいのでは。

[760: 匿名さん]

利回り、資産性を気にされないという方は、
FP西澤京子の売り手の論理、買い手の論理 「永住なんてまだ早い」を
コピペで検索し、読まれてみてはいかがですか。

[761: 匿名]

そんなことは言ってないでしょ
頭でっかちだなあ

[762: 匿名さん]

アレ読んでたらいつまで経っても何も買えないよw

[763: 匿名さん]

つまりそういうことなんじゃないの