パークハウス上石神井（西武新宿線）

[匿名さん]

三菱地所レジデンス新築分譲マンション。西武新宿線・急行停車駅「上石神井」駅より徒歩3分。

所在地：東京都練馬区上石神井1丁目438番4（地番）
交通：西武鉄道新宿線「上石神井」駅　徒歩3分
　　　JR中央線「吉祥寺」駅より西武バス16分「上石神井駅」バス停下車徒歩3分
総戸数：27戸
販売戸数：5戸
駐車場：平置4台(身障者用1台含む)
販売価格：4,430万円～5,980万円
最多価格帯：4,400万円台／2戸(100万単位)　5,900万円台／2戸(100万単位)
間取り：2LDK、3LDK
完成日：平成22年11月竣工済
入居日：平成23年3月11日
敷地面積：715.81㎡
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上8階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大豊建設株式会社 東京支店
備考：三菱地所(株)と三菱地所リアルエステートサービス(株)の住宅事業部門、および藤和不動産(株)は、2011年1月2日より住宅分譲事業統合会社『三菱地所レジデン
ス株式会社』として新たにスタート致しました。

西武線上石神井近く。竣工販売物件のようです。
情報交換できると幸いです。

【公式URL等物件情報を追加しました。2011.01.18 管理人】

[482: 匿名]

新宿線特有のメリットもありますよ。
西武新宿から毎日座れちゃいます。
大江戸線へは乗り換えもＪＲほど遠くない。

[483: 匿名さん]

西武新宿線はイマイチ路線だけど上石神井はよさそう。

[484: 練馬区の住人]

西武新宿線はいいよ。
小田急・京王線のよりも全然空いているし。
高架の駅は少ないのでダッシュで電車乗れます（笑）
立派になった池袋線と比較されますが、
どの駅も駅前過ぎ住宅街に入ったらどこも一緒の練馬大根です。（昔と変わらぬ）

[485: 周辺住民さん]

まだしばらく先ですが、井の頭線が吉祥寺から上石神井を経由して石神井公園まで延びるという話を聞いたことがあります。
そうなれば一気に価値が上がりますよ。
今が最大の投資時期かも。

[486: 匿名]

井の頭線は、上石神井ではなく田無だったような。

[487: 匿名さん]

田無です。
でも上石神井経由で石神井公園だとよかったですね。

[488: 匿名さん]

西武新宿線は・・・
皆さんが懸念されるのもわかる気がします。春秋の季節など車内の空調がとまっていることが多く、通勤時間帯など相当蒸し暑いです。今朝もそうでした。朝間混雑の苛々感と相俟って「他路線に引っ越したい」と思うこともありますね。

[489: 匿名]

西武線は急病人が出たくらいで非常停止ボタン押すの止めて欲しいね
昨日は急病人で今日は混雑で遅延してるし･･･
エアコンをケチるから貧血で倒れる人いるし喧嘩みたいになるし
いいとこないな、この電車は

[490: 匿名さん]

新宿線は、ここ10年くらいで、以前より大分混雑緩和してますよ。

[491: 匿名]

西武線って殆ど使わない。

[492: 匿名]

角部屋を希望しているのですが、練馬区の西武新宿線でこの値段は高いのでしょうか？

[493: 匿名さん]

492さん
大京あたりの一般的なマンションを基準した場合は多少高く、
地所のパークハウスだということを考えるとお値打ち、というのが
この物件に興味を持っている方の感覚なんじゃないですかね。
私は少なくともそう感じています。

この物件は、特に設備面では新しいパークハウスの基準みたいなものが
見える感じですね。ひとつ残念と言えば、最近三菱地所がはじめた、
一括高圧受電と太陽光発電を合わせた設備がないことでしょうか。

他社と違って共用部の設備にならず、住み手からするとコスト負担ゼロの
このシステムは今後標準になるようですし、そこだけちょっと残念ですかね。

[494: 匿名]

一括受電と太陽光発電は将来的なコストとメンテナンスを考慮して今回は採用していないそうです。

[495: 匿名]

大手にしては割安だと思いますよ。２００７年には藤和不動産の上石神井徒歩七分の地下ありマンションが坪単価２６５万円で完売しましたから、立地的にも仕様的にも坪単価２５０万円弱のこのマンションは割安です。藤和不動産のマンションを買ってしまった人は後悔してるでしょうね。
ただ地所と違って営業の強い野村不動産なら坪単価２７０万円くらいは狙ってくるでしょうね(笑)。

[496: 匿名]

うちは動くのが遅くダイアの上石神井レジデンスを購入出来なかった口ですが、こちらを購入したほうが後々の資産価値やらで結果的には良かったとなりますかね？
将来的な値下がり率もだいぶ違うのでしょうか？

[497: 匿名]

どこかのランキングで三菱地所のマンションは中古の騰落率が最も良かったですよ。三菱地所で駅近で南向きなら資産価値を高める要素はかなり揃ってると思いますよ。

[498: 匿名]

どこかの機関が発表したランキングでは三菱地所のマンションは中古の騰落率が最も良かったですよ。三菱地所で急行停車駅の駅近で南向きなら資産価値を高める要素はかなり揃ってると思いますよ。

[499: 物件比較中さん]

なんだかんだ言っても即日完売するんだろうね。

[500: 匿名]

マンション購入初心者です。あまりにも持ち上げられすぎで、どこまで信じていいのやら。話半分で聞いていた方がいいのでしょうか。

[501: 匿名さん]

上石神井ないし西武新宿線沿線マンションの騰落率はどうですか？

マンションブランドよりこちらの方が遥かに大きな要素だと思いますが

[502: 匿名]

上石神井は分譲マンションの中古物件の絶対数が少ないので、物件が出たら客付けはすぐにできるエリアですよ。

[503: 匿名さん]

絶対数の問題かなぁ。
それって本来需要ある場所が前提の話でしょ。

[504: 匿名]

上石神井は分譲マンションが少ないからといって、絶対数的に中古売れてるとは言えませんよ。ただここならそう値崩れしなそ。

あとこの掲示板は読んでればわかるけどデベ側の努力がかなり見受けられるので
何はともあれ参考程度にしましょうや。

[505: 匿名]

そうですね。
最後は実物見て自分の判断で決めるしかないですよね。

地所の販売さんは去るもの追わずって感じで、ガツガツ営業してこないんである意味冷静に判断できて良いですけど。

[506: 匿名さん]

494さん
それはこの物件の営業さんから聞いたのですか？
「将来的なコストとメンテナンス」とは、それを負担する三菱地所側の採算の問題ということですかね。
地所のこの仕組みは、493で書いた通り、購入者側の負担は初期費用もメンテナンスもゼロなので。


501さん
住まいサーフィンだったかな、騰落率関連はあのサイトが一番詳しいと思います。
あちらて聞くのが早いかと。サイトに掲載がなくても問い合わせれば教えてくれると
思います。有料かもしれませんが。

[507: 物件比較中さん]

新宿線で物件を探しているものです。
現地で聞いてきた方、教えてください。

この物件、仕様が良いような書き込みが見受けられるのですが、
生活散歩で送られてきた資料やＨＰを見ても、設備仕様の良さで
売れるほどの物件には見えません。
もちろん悪くはないのですが、内廊下や天カセである訳でもなく、
食洗機や天然石程度であれば、まあ、お化粧の部類であり、
さしたる原価もかかっていないと思います。
また「地所は見えないところが...」のような書き込みもありましたが、
ＨＰで構造を見る限りボイドスラブの250mmで特別ではないようです。
もちろん不満はない仕様なのですが、「パークハウス」としては
最低限の仕様のような気がします。

とはいえ、（不動産業界の中では）奥ゆかしい地所さんのことなので、
当たり前のこととして、あえて簡単な資料やＨＰでは記載を省略して
いるような仕様があるような気もします。

残念ながら今週末は所用で動くことができません。
実際に現地モデルルームを見て、何か「これはいい！」と思うような
建物の仕様が聞けた方がいらっしゃれば教えてください。

他力本願で恐縮ですがお願いいたします。

[508: 匿名]

基本的なスペックは世田谷クラスの仕様でした。水回りは勿論、玄関カメラや防犯ガラスなど防犯面も良かったですし、食洗機、食器棚、姿見やピクチャーレールなとが全て標準装備なのは練馬のマンションとしては珍しいと思います。洗面化粧台は地所で初採用のもので、トイレはパークハウス一番町と同じものを採用しているとのことでした。
これらも素晴らしいと思いますが、個人的には駅近なのに南向きでバルコニーが広く、リビングのサッシュが自由に開閉できるのが凄く良かったです。

[509: 匿名]

私は地所のマンションに住んでいますが、構造面ではコンクリートの耐久性や水とセメントの比率、遮音性やアフターサービスについては地所のマンションは業界でも最高水準ですので、その辺は安心して良いと思います。
また建設中に行う検査項目の数も標準基準の何倍もあり、他のデべに比べれば非常に安心だと思いますよ。
地所のマンションは構造面ではコストカットができないので、郊外型はお化粧部分の仕様を落として利益をあげていますが、このマンションに関してはお化粧部分も充分ハイグレードなので事業担当者 のものづくりにかける思いが伝わりました。

[510: 物件比較中さん]

507です。
508さん、509さん、ありがとうございます。

508さん
リビングのサッシュは確かに見てみたいです。
ただし間取り図を見る限り、このサッシュが採用できなそうな間取りは1Fから6Fの
両側の角室だけのような気が...
他の設備もこの物件ではオプションで付けなく良い分、多少は割安なのは確かですね。
問題の立地なのですが「急行停車駅3分」というのが絶対的な魅力なのは確かです。
ただし敷地が狭く道路との距離が非常に近そうなのと、南側の建物との距離が
近そうなのが微妙な感じです。
道路も閑静な道路ではないみたいですし（近隣の方、すみません）。
上層階なら問題ないのでしょうが、恥ずかしながら予算の問題がありまして。

509さん
実際に住んでいる方の意見、参考になります。
現に地所さんのマンションにお住みでありながら、本件の設備（お化粧）も詳細に
検討していらっしゃるようなので、もしかして２件目or住み替えのご検討中ですか？
もし、そうなら羨ましい...
ご意見をいただいた内容は一見、華やかな部分ではないのですが大切な話ですよね。
実際、あえて地所さんのマンションを選ぶ方はそういう部分を選ぶのでしょうね。
素人的な質問で恐縮なのですが、そのような目に見えない部分はどのように確認
したら良いのでしょうか？住宅性能評価とかをみれば分かるでしょうか？

[511: 匿名]

是非とも一度モデルルームに行ってみてはいかがでしょうか？実物を見て、疑問点は全て販売員に聞いてみればかなりすっきりすると思いますし、道路や近隣の状況も御自分の生活スタイルと照らし合わせて判断されれば良いと思いますよ。

[512: 物件比較中さん]

511さん

ご意見ありがとうございます。
現地についてはある程度土地勘があるので立地についてはわかります。
確かに後は自分の判断ですね。
建物については質問したのは、この掲示板で（特に最初のほうで）あまりに仕様を
絶賛する人が多いので、みんな知っていて私だけが知らないことがあるのかな？
と思って聞いてみた次第です。
せっかくの竣工販売ですし、おっしゃるとおり現地で実物を見ながら質問したいと思います。
なかなか時間があわないんですけどね。

[513: 匿名さん]

見に行ったものです。
仕様が高いのは練馬区、西武新宿線沿線の中では際立ってって事です。

道路から近くて高級感に欠けるとか駐車場が無くて分譲賃貸のコンパクトマンションみたいという外見的な問題はありますよ。

[514: 匿名さん]

検討の末、見送る事にしました。

やはり、西武新宿線の将来が見えず、資産価値として値崩れしそうな予感があったからです。
確かに地所の物件は中古でも需要があるはある程度わかりますが西武新宿線ではとても不安です。
当方、10年後には売却予定してますので西武線なら池袋線の方がまだマシかと。

いくら三菱地所＆駅近物件と言っても、最近は駅近物件は乱立していますし、数年後に上石神井物件に興味を示す若者がどれくらいいるか？とてもいるとは思えない？･･･。
やはりせめて西武池袋線、出来れば中央線で検討しようという結論に至りました。

仕様は上石神井では良いと思うのですが･･･売却を考えれば将来が見えないのはやはり怖いです。

[515: 匿名さん]

上石神井悪くないと思いますが。新宿線の方が中央線に出やすいですし。

[516: 購入検討中さん]

514さん
お気持ちはわかります。先行き不透明な時代ですから出来るだけ
リスクは減らしたいですよね。このあたりは人それぞれではありますが。。

話変わって、三菱地所の品質についてですが、私が以前聞いたのは
二重床フローリングの施工チェックですね。きちんと理解してなかったのですが
二重床というのは、必ずしも直床より防音性が優れているわけではないそうで
なおかつ施工が悪いと非常にうるさくなるそうです。

チェックするのは、壁とフローリングの接触する部分。ここに隙間(数mmだったかな)
がちゃんと空いているかを確認するそうです。ここに隙間がないと、二重床内部の空間で
反響した音が全部下の階に伝わってしまうそうで、隙間をあけて自分の部屋に抜けるように
しているんだとか。

竣工している物件だとこういう部分は確認できるので、私も今度見てみようと思っています。

[517: 物件比較中さん]

構造の部分は、
三菱の物件は大丈夫でしょう。

[518: 匿名]

中央線や池袋線は確かに良いと思いますが、そもそもマンションの価格が高いので買えない人は多いと思いますよ。中央線や池袋線を買える予算があればそちらを買えば良いかと思います。ただ中央線や池袋線で坪単価２５０万円くらいのマンションはそんなに良い物件はないですから、予算が無い方は新宿線の駅近マンションの方がかえって高い資産価値がキープできると私は考えますね。

[519: 匿名さん]

う～ん、そうでしょうか？

永住が前提なら良いのでしょうが、
売却が前提の場合、将来需要が期待でない駅っていうのは･･･？
上石神井駅に絞って物件を探す人はかなり稀というか、
近くに実家があるとかの条件が付くような気がします。

だったら、多少予算を割り増ししても需要の見込める沿線、駅にした方が
リスクが少ないと思うのは当然ではないでしょうか？

確かに中央線で坪250万円は厳しいとは思いますが、
池袋線でなら（大泉学園までで）まだ出てきそうな気はしますが･･･甘いですかね？（笑）

[520: 匿名]

西荻窪で三井が坪240で出してますよ！

[521: 匿名]

そもそも資産価値うんぬんいうヤツはマンションを買えないヤツ。そんなこと言ってる間に結局買えなくて後悔するパターン。

[522: 匿名]

大泉学園より上石神井でしょ。池袋線は供給多いから中古は値崩れしていくと思う。

[523: 匿名]

今日モデルルームに行ってきましたがやはり仕様は素晴らしかったです。
また南向きのおかげなんでしょうが、エアコンが稼動してなくてもお部屋の中はかなり暖かったと感じました。
最上階はスカイツリーと富士山も見えて素晴らしい眺めでした。

[524: 匿名さん]

完売が見込まれているからか、価格も営業の態度も強気でした。
他のモデルルームに比べ、大した説明もしない、上から目線の営業・・・
人間同士、相性あるかもしれないですが・・・。

物件は感動する程の日差しや充実した設備なだけに、残念でした。

[525: 検討中さん]

うちの営業担当はとても感じの良い方でしたよ。女性の受付の方も子供と遊んでくれたりで、かなり好感度高かったです。物件の仕様設備は本当に素晴らしく感じました。日当たりも抜群でした。ただ、上石神井でこの価格が妥当なのかがわかりません。過去分譲された藤和不動産の物件より安いとのことですが、今その物件が坪単価どの位で取引されてるのかがわかると少しは参考になるのですが。。

[526: 購入検討中さん]

藤和上石神井南町ホームズは、2010年6月に坪単価176万円の取引事例があるとHOME'S不動産アーカイブに掲載されています。

[527: 匿名]

せいぜい新宿線は下落合〜中井まででしょ。
新井薬師〜鷺ノ宮で微妙、野方越えたらきついよね。上石神井なら石神井公園は当然として大泉学園の方が上じゃない？
新宿線と池袋線じゃ西武自体の金のかけ方が違いすぎる。＝今後の街の発展具合もしかり。
終点がどこにも繋がってない歌舞伎町とメガステーション池袋だから仕方ないけど。

[528: 匿名さん]

下落合の高台住宅地はとても良いところだけど最寄り駅は山手線目白駅ですからね

[529: 購入検討中さん]

やはり坪単価高いですよね。仕様もよく駅近で、ほしいけどいま新しいからそう思うだけ？
中古になったときの価値は下がりそう。。。上石神井だから。
値引き交渉された方いますか？

[530: 匿名]

それだけの値段払っても住みたいと思えば申し込めばよし。思えなければ、余計なレスなどせず次を探せばよし。
営業が気に入らなかろうが、物件が気に入ったら申し込むべし。営業と住むわけでなし。
販売前の値引きなんてあるわけないでしょ。

[531: 購入検討中さん]

藤和のマンションではあるけど、3年経ったら1000万程目減りするんですね。。
地所だと700万位下がるって見とけばいいのかな。