パークハウス上石神井（西武新宿線）

[匿名さん]

三菱地所レジデンス新築分譲マンション。西武新宿線・急行停車駅「上石神井」駅より徒歩3分。

所在地：東京都練馬区上石神井1丁目438番4（地番）
交通：西武鉄道新宿線「上石神井」駅　徒歩3分
　　　JR中央線「吉祥寺」駅より西武バス16分「上石神井駅」バス停下車徒歩3分
総戸数：27戸
販売戸数：5戸
駐車場：平置4台(身障者用1台含む)
販売価格：4,430万円～5,980万円
最多価格帯：4,400万円台／2戸(100万単位)　5,900万円台／2戸(100万単位)
間取り：2LDK、3LDK
完成日：平成22年11月竣工済
入居日：平成23年3月11日
敷地面積：715.81㎡
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上8階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大豊建設株式会社 東京支店
備考：三菱地所(株)と三菱地所リアルエステートサービス(株)の住宅事業部門、および藤和不動産(株)は、2011年1月2日より住宅分譲事業統合会社『三菱地所レジデン
ス株式会社』として新たにスタート致しました。

西武線上石神井近く。竣工販売物件のようです。
情報交換できると幸いです。

【公式URL等物件情報を追加しました。2011.01.18 管理人】

[744: 匿名]

だよね。

[745: ビギナーさん]

KYの書き込みで申し訳ないです。

ネガレスが余りに多かったのと
僕の担当の営業の方が，とても感じのいい人だったので，
心情的にサポートできればと思い書いた次第です。
実質的にはほとんど影響はないと思われますが・・・

即日完売を祈念しております。

がんばれ―。

[746: 匿名さん]

人気物件は倍率上げたくないからネガ投稿が続くのよ。

特にここは表面的にも立地が良いだけじゃなく、長くすむほど良さがわかる場所だからさ。

[747: 匿名]

はは

[748: 匿名]

ネガ多いですかね。
むしろ仕様とか立地とか異様に煽り立てるポジが多いような。

で、745さんは買うんですか？
立地がよく将来性もあると思ってるわけだし、感じのよい営業さんのためにも買うんですよね。

[749: 匿名]

人気物件は倍率あげたくないからネガ投稿が続く。

確かにそうでした！
私が買った物件もネガ多かったし自分でもネガ投稿しました。
だけど、あっという間に完売でしたね。

[750: 匿名]

>>748さん
本当にそうですよね
ポジレスも多いと思います
こんな小規模物件でこんなにスレが進むのは珍しい

[751: 匿名さん]

ビギナーさんの意見は大変すばらしいと思います。
人とは異なる着眼点と独自の見解による詳細な分析だったと感心しました。
ここまでの視点でなかなかここまでの精査はできないと思います。
ところでビギナーさん、私はここ以外で石神井公園も検討していますが、是非ともビギナーさんによる驚愕の利点を発見いただけないでしょうか！
期待しています！

[752: 匿名さん]

ほんとにビギナーさんの分析はなるほど！！と思うことたくさんありました。

ただ、かなり前に「価格は割高」という意見もありましたが、私もそうおもいます。上石神井・武蔵関は私はとても

本能的にしっくりきて大好きですが、転勤など賃貸物件にするときに上石神井の家賃を調査しても・・・

そんなに駅近でもそんなに高くない気がして・・

どうなんでしょうか？？

[753: 匿名]

上石神井はファミリーが永住するには良い場所ですよー。あんまり駅近に新しい賃貸がないから賃料は高くはないけど、社宅の借り上げ扱いが出来れば賃貸のニーズもあると思いますよ！

[754: 匿名]

このマンコミュのライバルサイトの「住まいの…」に
沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場がでていますわね。

上石神井の分譲75m2：

分譲価格：4,447万　坪単価：196万　賃料：17.3万（管理費込み）利回り：4.7 %（グロス）

駅前プレミアムで70m2を18万円で貸せて、グロス利回りを4.7％とした場合、
適正価格は、18万×12ヶ月÷4.7％＝ 4,595万 となりますね。

ご近所のリートにお勤めのご主人のお話では、4000万円以上の物件は、
グロス利回りは6％で計算して取得物件の適正価格をチェックするそうですよ。
想定賃料を18万とした場合、18万×12ヶ月÷6％＝3,600万になるとのこと。

こちらのマンションは永住向きではないでしょうか。

[755: 匿名さん]

投資物件の利回りの観点でいえば6％はほしいというのはわかりますが、
今時6％でまわる物件なんてないでしょ。5%程度としても中古で4400とかくらい？
いずれにしても5千万とかだと「住みごこち」かな？

[756: 匿名]

＞755

そうなんですか。

6％でまわる物件YAHOO不動産で調べてみたが、
千代田区の中古物件で、こんなのがあるようですよ。

東京レジデンス　九段下徒歩4分　1LDK　47.42m2　4,150万円　2003/02
賃料をgoogleで検索すると、22万（利回り6.3％）はとれるみたいですよ。

でも、利回り気にしていたら、都心にか住めませんよね。

[757: 匿名さん]

なるほど・・・みなさん、ありがとうございます。

うちは３LDKは必要ない家庭なので・・・

利回りを５％で計算しても３０００万位でしょうか？？

個人的には永住したいですが・・・

何かあったときは途中賃貸で貸して、戻ってくるのもあり？！ですかね？？

[758: 匿名]

迷われているなら、あと2年ほどお待ちになったほうが
いいと思いますよ。

デフレはあと2年は続くそうなので。
インフレのターニングポイントは、日銀総裁の罷免だそうです。
価格はまだまだ下がるそうです。

永住してもいいという物件に出会えば、
時期に関係なく買いですね。

その際、想定賃料×12ヶ月÷利回り５％ で、
相場観を踏まえた購入を図れば、途中売却するような
ことがあっても、大きなダメージになるようなことは
ないと思います。

[759: 匿名さん]

利回り、資産性をこの沿線で話すなんて。
それを気にするなら別の線、別のエリアの方がいいのでは。

[760: 匿名さん]

利回り、資産性を気にされないという方は、
FP西澤京子の売り手の論理、買い手の論理 「永住なんてまだ早い」を
コピペで検索し、読まれてみてはいかがですか。

[761: 匿名]

そんなことは言ってないでしょ
頭でっかちだなあ

[762: 匿名さん]

アレ読んでたらいつまで経っても何も買えないよw

[763: 匿名さん]

つまりそういうことなんじゃないの