パークハウス上石神井（西武新宿線）

[匿名さん]

三菱地所レジデンス新築分譲マンション。西武新宿線・急行停車駅「上石神井」駅より徒歩3分。

所在地：東京都練馬区上石神井1丁目438番4（地番）
交通：西武鉄道新宿線「上石神井」駅　徒歩3分
　　　JR中央線「吉祥寺」駅より西武バス16分「上石神井駅」バス停下車徒歩3分
総戸数：27戸
販売戸数：5戸
駐車場：平置4台(身障者用1台含む)
販売価格：4,430万円～5,980万円
最多価格帯：4,400万円台／2戸(100万単位)　5,900万円台／2戸(100万単位)
間取り：2LDK、3LDK
完成日：平成22年11月竣工済
入居日：平成23年3月11日
敷地面積：715.81㎡
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上8階建
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：大豊建設株式会社 東京支店
備考：三菱地所(株)と三菱地所リアルエステートサービス(株)の住宅事業部門、および藤和不動産(株)は、2011年1月2日より住宅分譲事業統合会社『三菱地所レジデン
ス株式会社』として新たにスタート致しました。

西武線上石神井近く。竣工販売物件のようです。
情報交換できると幸いです。

【公式URL等物件情報を追加しました。2011.01.18 管理人】

[322: 匿名]

西側の駐車場にも八階のマンション建設予定看板があるんですね。あぁ…

[323: 物件比較中さん]

西側の駐車場マンション予定地になってたのですか？
道路を挟んでいるから、比較的影響は少ないかも知れませんね。
それにしてもヤル気マンマンの方が多いですね。
４、５階の角部屋は抽選ですか～？頑張ってください。
当方は見送りですね。

[324: 匿名]

看板によれば２１年１２月完成の八階建てマンションです。リーマンの煽りでポシャったようではありますが。地元の不動産屋の計画みたいです。

[325: 匿名さん]

323さん

見送られた理由はなんですか？

[326: 匿名]

プロジェクト説明会でモデルルームの写真を見せてもらいましたが、キッチンの天然石は凄く豪華でまるで都心の高級マンションのようでしたよ。確かに人工石の方が手入れは簡単のようですが、天然石で何かクレームになったことはないとのことでした。７日のモデル訪問がたのしみです。

[327: 物件比較中さん]

３２５さん

見送った理由は資産性と環境です。
物件の仕様・設備はなかなかだと思いますが、賃料査定が南西角部屋の５Ｆでも16万円台と低かったですね。
投資目的ではありませんが、いざという時のために貸せる物件が欲しかったということが一点。
もう一点の環境面は、駅からのルートと小学校までのルートでの車の多さです。
幼稚園に通う小さな子供と一緒に歩いた時に不安を感じました。
ただし、永住できる人や、子供がそれほど小さくなければ、魅力ある物件だとも思います。
価値観は人それぞれですからね。

グレードが若干劣っても、もう少し都心よりを検討したいと思っています。

[328: ご近所さん]

319さん/320さん
天然石のほうがモノ自体の劣化は心配ないですね。
食器の話は、食器自体の心配ですかね？　ワークトップに使う天然石は非常に硬いので。
人工のものは、経年の変色等がどうしてもあるので、時間が経つとちょっとみすぼらしくなる
というか、ピカピカにならなくなりますね。天然石の場合はそういう心配はないです。
天然石の場合、汚れ防止施工してあるか確認してもいいかもですね。後で施工することも出来ますけど。

それとコンロの前は天然石ではないのでは。通常はステンレスのパネルか、高級な仕様ならタイル仕上げでしょう。

いずれにしても、時々ワークトップの天然石と、それ以外の素材やデザイン(キッチン収納の化粧パネルとか
フローリング材)とがマッチしてないことがあるので、そうでないといいなあと思っています。

[329: 匿名さん]

西の角部屋、和室のある部屋は人気ありそうですね。
このタイプなら、4Fかなあ。5Fは北側が6Fの屋根(バルコニー)になるので
断熱面ではやはり不利ですから。(滅多に使われないバルコニー下の
主寝室は上からの音を気にしなくていい、というメリットもありますが)

西側のマンションは予想してましたが、道をはさむぶん、東側よりは
やっぱり良さそうです。東側はかなり隣接ビルと接近しているようなので。

[330: 匿名さん]

みなさん、駐車場いらないディンクスさんばっかりなのでしょうか～

[331: 匿名さん]

３２７さん

３２５です。お返事ありがとうございます。
参考になりました。周辺環境のチェックが足りていなかったです。
我が家は今週末のモデルルーム見学なので、交通量や通学路などを
よくみてこようと思います。

賃貸収入は我が家の返済計画を大きく上回るのですが、
賃貸は使用・設備のいい上石神井よりも同じ金額なら
ちょっとグレードが落ちても都心のほうが良いのはすごくうなずけます。
我が家も転勤がないわけではないので、急な貸し出しが発生することを
思えば別を考えたほうが良いのかもしれません・・・。
ありがとうございました。

[332: 匿名さん]

すいません、質問してもよいでしょうか。
その賃貸査定は三菱地所による査定でしょうか？
また、16万台は70㎡くらいの広さのところですよね？

[333: 匿名]

三菱だとどうなの？

[334: 匿名]

７０平米で１６万円は安すぎですよ(笑)地所は周辺の事例から賃料を算出してるんでしょうけど、上石神井の駅近で大手の分譲マンションなんてないから弱めの設定してんじゃないですか？実際はここなら２０万円までなら借り手はつくと思います！

[335: 匿名]

沼袋で２０万くらいでは？だから上石神井では１６万は納得。大手デベの分譲の賃貸だと相場よりだいぶ高くなるんですか？

[336: 匿名さん]

賃貸だと大手デベの物件かどうかは賃料にはあまり影響ないですね。
上石神井駅近は単身者向きのワンルームが多く、ファミリーで住むには環境イマイチですが、逆に貸す分には貴重で狙い目かもしれません。

[337: 匿名]

私は業者ですが、賃貸では分譲仕様かどうかは非常に重要です。現に賃貸マンションになった分譲仕様のパークハウス練馬春日町は、幹線道路沿いで、３ＬＤＫで２０万円程度の部屋がありますが常に満室稼動中ですよ。地所の分譲仕様が練馬で通用している紛れもない実例です。
また各駅停車の沼袋より急行停車の上石神井のほうが駅近ファミリーの供給量が少ないため客付けは絶対に楽です。

そして過去に上石神井で駅五分以内にファミリーマンションは供給された事例はないので、賃貸面でも隠れ需要はかなりあるはずです。

[338: 匿名さん]

業者っていうか、ココの営業さんでしょ(笑)
ココで20万はあり得ない。
地域も離れ沿線も違う春日町と比較しても…。しいていえば地所つながり。
賃料保証してくれるなら買おうかな。

[339: 匿名]

春日町って最寄り駅は有楽町線の氷川台？

[340: 匿名さん]

ここの内容を初めからすべて読ませていただいて、うちも見送ることにしました。ありがとうございました。もう少し都心で環境のいいファミリーマンションを探します。

[341: 匿名]

そもそもこの立地は賃料のみで判断するべきではない。都心でもっと環境の良いマンションがあれば良いがかなりの高額になるのは間違いない。
そもそも棟内モデルルームを見る前に、業者ばかり掲示板であるマンコミでの内容を重視して検討から排除するようなマンション選びはどうかと思いますよ。