ブランズ青葉台二丁目ってどうですか？

[購入検討中さん]

ブランズ青葉台二丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県横浜市青葉区青葉台二丁目30番6号（地番）
交通：
東急田園都市線 「青葉台」駅 徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.44平米～94.55平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル

施工会社：株式会社ピーエス三菱
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[21: 購入検討中さん]

コートテラス、結構高いですよ。
4200万円から、でした。

ここはおいくらになるんでしょうね？

[22: 匿名さん]

コートテラスと比べたら１０００万以上は高くなるでしょうね。

[23: 匿名さん]

年内～来年4月頃までに竣工予定の田都沿いマンションは一通り売り切った感じで
そろそろ9月ＭＲオープン物件が出てくるころですが・・・
9月2週目辺りに先行説明会があるようですが行く予定の人いますか？
仕事の予定があるのでその日は行けなさそうですが、
価格帯の発表もあるんですかね？
長期優良住宅ということで税制優遇もあることだしかなり注目ですね！

[24: 匿名さん]

平凡な間取りですが、長期優良住宅は素晴らしいと思います。
坪単価250万円以下で売り出されれば嬉しいです。

[25: 近所をよく知る人]

ここのトビ、コートテラスやプレエスタに比べるとレス少ないね。
情報が少なすぎるよね、デベの出し惜しみ？
コートテラスの反響見てから出してくるのかね？

[26: 匿名さん]

コートテラスは大規模で比較的仕様を下げて値段を抑えてますからね。
こっちは戸数も少ないし長期優良住宅ということで仕様が高めなので
コートテラスの売れ行きを見て価格発表でしょうね。
それと、東急関連で青葉台2件、藤が丘1件、まだまだ先だけど市が尾にも計画あるって話も聞いたことがあるし。
情報本当に少ないですね。どの物件もそれぞれ魅力があるので早く価格発表してほしいものです。

[27: 近所をよく知る人]

>> コートテラスは大規模で比較的仕様を下げて値段を抑えてますからね。

コートテラスも思ったより高いな。あと５００万安かったら考えるけど。

[28: 匿名さん]

＞＞No.27さん
わたしもそうおもいます。
現在のコートテラスの価格帯と比較して
コートテラス－５００万
ブランズ＋５００万
で、差額が１０００万くらいがちょうどいい感じですよね。
コートテラスは、正直あの仕様であの値段はちょっと割高感がありますよね。

[29: 匿名さん]

きのこ公園の駐輪場を使っているのでよくＭＲの前を通るのですが、警備員さんが立ちはじめたのでどうやらオープンしたみたい。今度、覗きに行ってみようかな。

[30: 匿名さん]

説明会の予約に出遅れたら、もう都合のいい日はいっぱいで行かれません；
どなたかＭＲに行かれた方いらっしゃいますか？
価格は発表になったのでしょうか。

[31: 物件比較中さん]

ＭＲ行ってきました。
大きくはないＭＲでしたが、ゴージャスな感じがしました。

2重床で2重天井でスラブ厚300!!、ペアガラス、内蔵型食器洗い機標準装備、タンクレストイレ、ＩＨコンロに変更可、など豪華仕様で、長期優良住宅の特典付きで、
なんと
コートテラス＋300～400万円の価格設定でした。

想像以上に抑えた金額でグラグラしてます。
南面でない部屋（東向き、西向き）は、さらに、お得な金額となってました。

大抽選会の予感がします。

少し気になった点
・キッチンの天然御影石が微妙（無料オプションで変更可）
・エントランスが和のテイスト過ぎて、非日常的、
・総戸数が６３と大規模でないので、管理費や積立金が心配。
・前に同じくらいの高さの建物があるので、眺望はよくはない（電線と電柱が気になりました）。

[32: 匿名さん]

じゃあ南向きでも５千万台前半だったってことですか！？

[33: 匿名さん]

なんだかNo.31さんのおっしゃるように、ものすごい倍率になりそうですね…。
大京が建てたたまぷらの長期優良住宅が高かったので、こちらも結構強気の価格でくるものと思ってました。

[34: 匿名さん]

スラブ厚３００って言っても、ボイドスラブだよね。

[35: 物件比較中さん]

南向きで3LDKで5000万～5800万でした。
セオリー通り低層階が安く、高層階が高めです。

東向き、西向きは4500万位が多かったです。

スラブ厚については300ですが、サイレントボイドスラブという仕様でした。
共振が起こりにくく、重量床衝撃音と軽量床衝撃音にも優れた遮断機能を発揮するそうです。
まあ、全部コンクリだったら、重量がすごくなりますからね。

現地見てきましたが、電線が上下2重になっており、だいぶ、うっとおしい感じです。現在黄色カバーがついているので、余計に目立ちます。
電線が地下に入ってくれれば、いいんですが、それは無理かな。

マンションで眺望を重視する方には、向かないかもしれません。

駅から平坦という以外、特に取り柄のない立地なので、あえて、長期優良住宅にしたのかな。

[36: 匿名さん]

私も現地見てきました。ちょっと微妙な感じですよね。
後ろにそびえるマンションが多いのも気になります。
坂の下という立地、しかも坂の上はマンション、眺望はない・・・。
盛り上がっていたテンションがだいぶ下がってしまいました。
マンション自体は、すごく魅力的なので、どこで妥協するかかなと思います。

[37: 匿名]

最低限な仕様で割高感あるコートテラスと比べると、ブランズは豪華仕様で割安感ありますが、冷静に考えるとやはりそれなりの金額で決して安いとは言えません。
そんなに激しい抽選会にはならないのでは？

[38: 物件比較中さん]

南面は人気でると思いますが、東面、西面は日当たり限られるし微妙ですね。

図面集をみていますが、なんだか、部屋のレイアウトがどれも平凡で、これといったものがありません。
メニューセレクトプランが２３日に出るそうなので、期待しています。

[39: 匿名さん]

MRに行かれた方にお聞きしたいのですが。

電線は南向きのどの階の部屋からでも気になるのですか？
高さからいって、４～５階あたりだと目の前に来てしまうのかなあと…

[40: 物件比較中さん]

現地見たものですが、

南面に電信柱が3本あり、1本当たり上下２段に１０本位の電線が通ってました。
上下２段なので、１階（実際は２階※エントランスは地下１階扱い）～４階位まではばっちりかぶると思います。

結構、邪魔だと思います。

[41: 匿名さん]

No.40さん、No.39です。

早々にありがとうございます！
そうすると南面は、ほとんどの部屋から目にばっちり入ってしまうのですね…うーん；
目の前に建物（マンションだったかな？）があるのは私も知ってたので、
気にするとしたら日陰になることくらいかと思ってました。

月末にやっと予約が取れたので、私も見てきますね。

[42: 匿名]

電柱はどこにでもありますが、建物との距離が近めなのと、２段になっているのが痛いです。
ＰＣならグーグルのストーリービューで確認できますよ。(工事前の状態ですが）

[43: 匿名さん]

No.42さん、No.39です。

ありがとうございます！
なるほどストリートビューがありましたね…私ってバカ…
見てみましたが、皆さんおっしゃる通り電線の数がすごいですねー；
確かにちょっとテンション下がりました。
設備が素晴らしいだけに、惜しいことこの上ないです。

[44: 匿名さん]

ブランズ期待してたんですが、やっぱり立地が微妙…
結局この近辺で立地も仕様もそれなりで一番いいのって、ブライシスになるんですかね。

[45: 匿名]

ブライシス人気ありましたからね。
中古が出てもすごい値段で、しかもすぐに売れちゃうようです。
近辺で新築増えてきます。ブライシス待ちの人が流れると思うので、中古の値下がりを期待してます。

[46: 匿名さん]

現地を見てきたものです。

電線も鬱陶しいですが、私は南側の目の前の建物の影に入るのではないかと、
そちらのほうが気になっています。
冬は結構日当たりが遮られたりするのではないでしょうか。
日影について、ＭＲで説明を受けた方いらっしゃいますか？

[47: 物件比較中さん]

エントランスがＢ１階扱いになり、１階が実際のところ２階になります。
道路を挟んでいるし、前に植栽もくるのでで、それなりに距離はとれています。ＭＲに確認してませんが、冬場でも日は届くと思われます。

ただベランダの特殊な梁の工法が気になります。リビングの窓は大きくなりますが、欄干から端までの距離があるので、ベランダに差す日の光は厳しそうです。夏場に布団を欄干の内側に干そうとしても、日が届かない気がします。

[48: 匿名さん]

N0.47さん、N0.46です。

早々にありがとうございます。
やはりMRに行ってみないと、いろいろわからないですね。
参考させていただきますね。

[49: 匿名さん]

ブランズ青葉台の裏手に総戸数２４５の青葉台コートテラスが建つらしい。眺望を望む人はこちらがいいかも。
内装・仕様はなんとなくブランズに軍配があるようだが・・・。
あちこちの新築マンションを比較検討中だが、頭が混乱する。
価格・間取り・仕様・眺望・周辺環境・最寄駅までの距離等、どこで手を打つべきか？

[50: 匿名]

仕様はブランズの方が断然上でしょう。

ただし、後で売ることを考えた時、設備よくても日当たり悪い部屋は不人気なので（中古のそういう物件たくさんあります）、少し気になってます。

まあ、長期優良住宅なので、大丈夫かな。

抽選で、ハズレた場合の方が、心配です。

[51: 匿名さん]

なんかここ盛り上がりに欠けますね。

きっとこういうの見ない人が購買層なのだと思う。

[52: 匿名]

モデルルーム行ってきました。
日当たりについてPCでシュミレーション見せてもらいました。
一番日差しの低い冬至で１５時くらいまではどの部屋も大丈夫でした。それ以降は１階は日陰になる部屋が出てきます。
まあ、日当たりについては大丈夫そうです。

[53: 匿名]

ブランズネットで掲載されている図面を見ました。

通常、□300程度で済むPSがゴッツイ躯体になっていたり・・・長期優良住宅も善し悪しですね。。
結果、占有面積が少なくて、スペース効率も悪い。
この設備ボイドがレイアウト制約をキツくしている感あり。

長期優良住宅認定故のデメリットを上手く処理しているのか？と期待していたんですが。
立地と平米数の悪条件故の戦略価格なんですね。

同認定の物件は出始めなので、もう少し待った方が良いかなぁと思いました。
ユーザーニーズに沿わない認定基準は変わる可能性もあるし。
もしくは、認定基準を満たすより効率の良い工法を開発してほしい。
現状、一般的な技術をただ基準適合の為に寄せ集めただけにしか感じないです。

[54: 匿名]

確かに設備ポイドのせいで、間取りの自由度だいぶ制限されてますね。
ＭＲ見て、なんともいえない手狭感を感じましたが、この設備ボイドが原因になっている気がします。

[55: 匿名]

長期修繕計画見せてもらいました。

修繕積立金初めは１万円弱ですが、６年後には一気に２万円位まで上がります。３０年後には３万円を超えます。
別で管理費、駐車場代がかかるので、毎月のランニングコストは相当な額になります。
しかも１０年ごとに５０万円の特別積立が発生するそうです。
セレブな人たちなら全然余裕かもしれませんが、我が家にはちょっと厳しいです。

長期優良住宅なら修繕費とかそんなにかからないかなと思ってましたが、戸数少ないとこうなりますね。甘かったです。

これだと後で売ること考えると厳しいかもしれません。

長期優良住宅というより長期有料住宅ですね。

[57: 匿名さん]

コートテラスの戸あたり平均修繕積立金は下記のとおりです。

初年度　　10年度　　　　20年度　　　30年度
6049　　　　6803　　　　　9825　　　9825

[58: 物件比較中さん]

コートテラスの修繕費は大規模とはいえ、少し甘すぎな気がします。もっとかかるんじゃないかな。

結果的に同じになったりして

[59: 匿名]

設備、建物、圧倒的にコートテラスなんか比べものにならないし、線路の近くを選ぶ人なんていないだろうし、ここが圧勝かとおもいきや、小さいとイロイロありますね。残念。

[60: 特命]

長期優良認定を受けているので、それ相応の修繕計画となっているのでしょう。
価格設定からすると、かなり手のかかった修繕計画がされているんだと思います。
それがユーザーの利益になるかどうかは別として・・・。

この物件、ビルメンの利益優先、デベの実績作りにされているような気がします。

現状、長期優良認定ってユーザーにとっては税制優遇しか魅力ないですね。
長期優良だから耐久性が高い→修繕コストが抑えられるってあるべきだと思いますが。

長期優良認定だから長持ちするし資産価値が落ちないからいいなーと思ってたんですが、現状それがデメリットに感じてしまってます。。。
長持ちさせるために、相応のコストがかかるんだったら、支離滅裂ですよね。。。。

期待が大きかっただけに文句ばかり出てきますが・・・
良い部分も発見できる様にもっとじっくり見ていきたいところです。

[61: 匿名]

わざわざスペース潰して設備ボイドつけ、修繕しやすくしているはずなのに、この修繕費すごいですね。

[62: 物件比較中さん]

中古も含め物件を検討してきましたが、

管理費、修繕積立金、駐車場代で５万円を超えてくると、
実際、購入意欲は下がりますね。
安さを求めているのに、ローン以外でこれだけとられると考えられません。
これなら、新築で大き目のローン組んでも返済額かわらないです。

この物件もこのままだとそういう物件になっちゃうんじゃないですかね。


その一方、賃貸に出すことを考えると、
やはり高い修繕費が家賃から引かれることになるので、
利益はその分減ります。
そももそも賃貸の人は長期優良とか関係ないですからね。
ここを高額で借りたいという人はいないでしょう。


また、住み続ける場合は、
老後、年金暮らしになったとき、毎月恐ろしい額のお金を払わなければならいので、
それもだいぶ厳しい気がします。


こういう諸問題がまったく気にならない、富裕層向けの物件ということですね。

[63: 匿名さん]

総合トータルで考えるとコートテラスに流れそうだね。青葉台新規３物件の中では一番お得な気がするわ。

[64: 物件比較中さん]

結局、３物件ともにどれもいまいちですね。

私もちょっと不本意ですが、
こうなると
コートテラスにするしかないですね。

毎日ブランズを眺めながら、通勤します。

[65: 匿名さん]

今回分譲の3物件の中で、トータルで考えて　コートテラスが　ポイントが高いのでは？　ま　質は劣ると思いますが、価格　眺望　斜面の欠点をカバーした巧みな設計　等で　ベストと思います。　自身　ここ　3年くらい　環境、価格、徒歩圏　大規模　をトータルに考え、都内　横浜エリアをチェックしてきましたが、ここはかなり高得点と思います。ま　後から　もっとよい物件が出てくるのが常ですが。。

[66: 匿名さん]

幅広くマンション探しています。板橋　駅前の大規模マンション、中野の駅前再開発物件、東京湾岸のタワマン　二子玉川　タワマン等々。価格　環境　通勤時間等　すべてを　考えると　なかなか　よい物件ありません。コートテラス　結構　バランス取れています。

[67: 匿名]

ブランズの修繕確かに安いとはいえませんが、
おそらく常に手の行き届いた状態にして、マンションの質の高さを維持していくつもりなのでしょう。

外壁とかひび割れていてもそのままのマンション結構ありますが、
ここはわずかなひび割れしかなくても、計画通り修繕していくのだと思います。

甘い修繕計画で入居後数年で予定の額より大幅に増額しなければならなくなったり、住民、管理組合、管理会社でケンケンガクガク言い争いしたりなどという話はよくありますね。
ここはそういう心配なく、ゆったりと過ごすことができるでしょう。

[68: 物件比較中さん]

そりゃお金さえあればね。
そこが問題なんじゃないの？
修繕費のために、日々の生活で節約するとかいやだしな。

[69: 匿名]

おそらくここの理想的な購買層は、

こどもが独立し、広い住宅が不要になった５０～６０代の方々で、住宅を売却してここ移り、この落ちついた環境で、後３０年以上ある余生をゆったりと豊かに過ごす。

こんな人たちなら、金もあるし、あの修繕費も気にならないと思います。

勝手な妄想でスイマセン。

[70: 匿名]

この辺りの富裕層をなめたのかな？