管理会社の規制強化

[法改正しよう]

マンション管理業者（管理会社）は、マンション管理適正化法（適正化法）で、規制されています。
この法律は、議員立法で、国土交通省の管轄なのですが、ひとつの法律のなかで、担当部署が
バラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。

管理業者に関するトラブルは多数あるのに、監督官庁が、指導処分できる対象が、この適正化法
違反でないと、実質的に、手をださない。

この際、マンション適正化法を改正してもらって、マンション管理業者の規制強化策を、
考えてみたらどうでしょうか。

どういう場合に、どういう処分が必要なのか、みなさんのアイデアを聞きたいです。

たとえば、大規模修繕を管理会社が受注するのを禁止するとか。
理事会運営で不正が見つかった場合には、管理業者にも連帯責任として、処分対象にするとか、
管理業者が、組合員個人に対して、中傷とか、損害を与えた場合にも、厳しい処分をするとか、

行政が、管理業者を縛る必要性がますます高くなっていると思います。

管理業者側からは、反発がでるかもしれませんが、むしろ、善良な管理会社と悪徳な管理会社との
区別をはっきりさせるために、管理業者の側からの建設的な意見も伺いたいです。

[461: 匿名さん]

444さん　仰る事ごもっとも。
悪質コンサルに入り込まれ、理事会は言いなりで積立金残額ゼロ円で、その後施工の不具合はコンサルは無関係で直接工務店と話す事態よりは、、

直接工事費分野の適性価格を確認し※、看板代の金額を20％以内※に抑え　役員の手間と住民間人間関係の不和の要素を少なく、輪番後（委員会解散後）も、窓口一本でスムーズとは思いました。

しかし、上記ポイントが理解出来る住民達（理事会委員会）が存在するなら、皿管でも竹管でも上手く行き、特に元請にこだわる必要はありませんね。

追記※
理事会役員（長）なら、特記仕様・数量表を借出し、理事会名義で各業者に粗見積依頼は可能です。
しかし疑問を持った一般住民が、個人で他社見積もりでコネ以外で話を聞く業者はいません。
そもそも基になる劣化診断書で工事範囲の必然性を住民が本当に確認が出来ているかは疑問附です。
大手なら通常管理業務に含まれる「（他者でも）大規模修繕工事少しは協力」含め約17％程度の元請看板代が理想です。
通常管理会社＝元請ならば、工事終了後に大幅な積立費アップも必ず事前に確認できます。
よほど管理会社にナメられていない限り、完工後の新長期修繕計画・推移表で承認を取ります。
（同地域で同規模のマンションで大規模修繕初回後の管理費と積立金のばらつき相当大きく、これは避けたいです）

[462: マンション管理士試験上位合格者]

↑文章がひどすぎですね。
ぼけ老人の廃除とかが重要です。

[463: マンション管理士試験上位合格者]

17パーセントとか、どこから聞いてきたんですかね。
大手ゼネコンの淺沼組が大規模修繕工事をやる場合は看板代は5パーセントしかとらないですよ。
長谷工でも15パーセントです。
合人社が30パーセントらしいですから
聞きかじった話を平均したのかな？

[464: 匿名さん]

４６３さんのスポンサーの管理会社はいくら位でしょうか。もっと高いですよね。

[465: マンション管理士試験上位合格者]

↑スポンサー？井げたの管理会社かいw

怪しげなコンサルが増えているから、責任施工方式で大規模修繕工事専門業者に直接発注するほうがいいかも？という考えが最近の主流になりつつある。

[466: マンション管理士試験上位合格者]

井げたの管理会社などは関わることがないから
全くしらないが、住友、三井などのマンションに住む住民の民度は極めて高いので、大規模修繕工事をゼネコンに発注している場合は騙されているのではなく、信用を買っていると考えてよい。
一部住民はそれを理解できず、ここの掲示板で井げたを連呼してるけどw

[467: 匿名さん]

そんなやつを井桁が相手にする訳なかろうが。

[468: マンション管理士試験上位合格者]

↑住友不動産のスレッドみてみろ
あほ

[469: 匿名さん]

組合役員がしっかり音頭をとる能力があれば責任施行方式の方が良いに決まっている。

[470: マンション管理士試験上位合格者]

↑あほ。

>>組合役員がしっかり音頭をとる能力があれば責任施行方式の方が良いに決まっている。

この発想に落とし穴があることに気が付いていない。

「組合役員がしっかり音頭をとる能力」が無いのが通例であり、だからコンサルを雇う設計監理方式になりがちだが、「組合役員がしっかり音頭をとる能力」が無いが故に、コンサルと業者の癒着を見抜けないわけである。

[471: 匿名]

↑管理士資格で上位で合格云々とかはない。合否のみ。資格と大規模修繕工事の管理組合で議決進める実務は別問題。
劣化診断書の施工分野の必然性を目で確認して、どこまでやるかを確認。基本設計の仕様書で工法を確認して数量表で積算をしてみろ。
％はその時の元請、施工業者（コンサル皿管は除く）、竹管の、社会的景気や、着工可能時期（近所の他現場との兼ね合い）。
看板代はネットでは出ていないので平均は不可能。住友も他者も決して教えてくれません。（ひょっとして、管理士上位合格は職権で聞ける？）
専門家は基本設計で予想をするんですよ。
管理組合役員すら経験がない老人は、実務は全く理解できない。分譲の経験がないんじゃないのかね。

[472: マンション管理士試験上位合格者]

↑何いってるかわかりませんw
完全にbokeでますね
これが管理組合の実態かもねw

マンション管理士試験に合格すれば下位でも上位でも関係ないという発想は下位合格者の発想。
下位合格者は管理費削減額の成功報酬目当てに自主管理、管理人直接雇用を主張するが、上位合格者はそんな愚かな提案はしない。
あほ

[473: 匿名さん]

４７１さんの仰るとおりです。

[474: マンション管理士試験上位合格者]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[475: マンション管理士試験上位合格者]

469さんの仰るとおりです。
スレ荒らしばかりの私ですが、お許しを…。

[476: マンション管理士試験上位合格者]

471さん
アフォーのマンション管理士試験上位合格者です。
私、あほ、違いまんねん、パーでんねん!!

[477: 匿名さん]

管理会社を大規模修繕工事に関与させないこと、関与させたとしても、極めて限定的な役割にすること。
これが、管理会社規制強化の一番の柱といえる。

[478: 匿名さん]

管理委託契約書　本マンションの維持修繕に関する企画又は実施の調整

○項　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕を外注により乙以外の
業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行います。

この契約条項はあらゆる場面に登場する。素人には良く見えるがプロの
眼にはどう映りますか。？

ここら辺が問題にした方が良いと思いますが。？

[479: マンション管理士試験上位合格者]

>477
>478
やっと本来のスレッドの主旨に戻りましたね、良かったです。
大変失礼な書き込みご迷惑お掛けしました。
またロムりますので、宜しくご教授お願いいたします。

[480: 匿名さん]

新築の分譲マンションの契約時に規約等の承認販売を禁止できないでしょうか。
私は売主に規約等の承認はしないが、この物件は購入したい旨を伝えたら見事
に販売を断られた。ここら辺は禁止した方が良いと思います。

宅地建物取引主任士による重要事項の説明は役に立ちます。
管理規約等の件は管理会社の担当との規約、契約の説明を受けた後、売買契約
をするシステムにするべきだと思います。

売買契約前に建築方法、設備等の説明を宅地建物取引主任士に説明を求めたら
煙たがられてしまいました。物件によっては売主のほうが強気ですので、そこ
辺の法的規制が足りません。

分譲マンションを購入する時点から区分所有権が弱い所有権になっている。

施主、建設業者、管理会社の三者は超プロ、ド素人の買主は金は取られて
３対１では勝ち目はありません。

[481: 匿名さん]

　規制強化は、井桁の付いた財閥系悪質管理会社だけではだめ。　悪質や低級コンサルも撲滅しなければ。　マンションや管理組合や地域社会は守れない、

[482: 匿名さん]

モグラ叩きは辞めた方がいいと思うよ。

[483: 匿名さん]

談合屋・悪質ドロボーの　建設業者、設計建築事務所、管理会社、マンション管理士、管理組合の役員

これらを、まとめて、取り締まり、厳罰にする法律・条例を、作ってもらうように、地方・国会議員に
マンション区分所有者、住民は、強く訴えかけましょう。

どちらの勢力が強いのか、マンション区分所有者・住民の人数が、多いに決まっている。

悪さをしている連中は、繰り返しているから、方法をわかっていて、悪質になっていくばかり。
うぶな素人の、マンション区分所有者・住民は、たばになって、この状況を戦わないと負けてしまうぞ。

[484: 匿名さん]

だから区分所有者の団体（組合等）を結成しましょう。発起人を募集します。

[485: マンション管理士試験上位合格者]

↑あるでしょ
おたくが知らないだけ

[486: 匿名さん]

組合の団体は知っているが、区分所有者個人の団体は知りませんが、？

有るなら、アップして下さいませんか、内容によければ加入しますが。

[487: 匿名さん]

区分所有者の団体、マンションのオンブズマン制度実現できる団体を目指すのもありえますね。

管理組合の団体は、ＮＰＯ法人であるますが、区分所有者個人個人の加入できる団体は、ないでしょう。
悪質な談合屋の情報や、やり口が収集され、談合防止になるような役割を果たすのを期待しますね。

オフ会のように、少しずつ、考えが共有できる人が、まとまっていくのが、ひとつの方法でしょう。

[488: 匿名さん]

区分所有者一人一人の財産をきめ細かく守れる団体は出来ないものか。
加入資格の厳格化等。利害関係が対立する者の加入禁止はどうでしょう。

[489: 匿名さん]

市区町村単位で設立。

[490: 匿名さん]

あまり知られていないが、日本にも、消費者団体代表訴訟制度がある。
これをマンション管理の分野でも、できれば、ずいぶん変わる。
つまり、区分所有者の消費者団体が、ひとりひとりの区分所有者に代わって、損害賠償請求をする。

ただし、どの区分所有者が悪で、どの人が善だと、はじめから決めつけるのも難しい。
やはり、悪さをした人を、徹底的に罰する仕組みが必要だろう。
区分所有者の内部でも、悪事をした人が、なんて割に会わないだと知るような、責任追及が必要だろう。

[491: 匿名さん]

都道府県単位で設立　政治活動で法律の制定を促進。

[492: マンション管理士試験上位合格者]

>>490 匿名さん
過去スレ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133218/16/

[493: 匿名さん]

　規制強化してもダメなものはダメ。　井桁の付いた財閥営悪徳管理会社は、社員マンション管理士の上級フロントがいるので、規制強化してもダメ。

[494: スレ主]

財閥系、独立系の違いはなく、多くのマンション管理業者で、不正がおこなわれ、マンションの区分所有者の利益に反する業務がおこなわれている。

国交省の怠慢と縦割り意識が、区分所有者の利益よりも、マンション館業者の利益を守っている実情になっている。

重要なのは、マンションの財産管理と、建物の修繕管理を、きっぱりと、わけることのはずだ。

これを一体化している、山本有二前農林水産大臣が筆頭提案者の法案作成者といる、マンション適正化法は、
欠陥法律だと思う。

山本前大臣と期を同じくして、この法律の共同提案者の石原伸晃前大臣も、安倍内閣から出た。
両者の前大臣も、この欠陥法律の責任重大な二人で、閣外になって、一国会議員として、時間がとれるようになったのであろうから、マンション区分所有者は、この二人の前大臣に、この法律・マンション管理適正化法の作成経緯を尋ねるとよい。

マンション管理について、国交省が悪者になっているが、この二人の前大臣が、その種を作ってしまっている。
このふたりの前大臣には、国会議員として、国民の視点にたった、政治をしていほしいものである。

[495: 匿名さん]

管理会社が、修繕工事で、リベートをもらっていても、紹介料で、正当だ、という言い分。
わからないでもないが、これが、裏でこそこそやっているから、おかしいんだよね。
日本だったら、問題ないが、欧米では、民間取引でも、罰則付きの犯罪となっている所もある。
日本の悪習が、マンション管理をダメにしているんだよね。
これに気付かないと、バカな国民性と、世界で笑いものだよ。

[496: 匿名さん]

忖度がそれだ。

[497: 匿名さん]

>>495 匿名さん

そういうバックマージン禁止の契約にすればいいだけでは？
その代わり当然紹介はできなくなるだろうけどね。

[498: 匿名さん]

国交省の標準管理業務委託契約書に、バックマージン禁止の条項を入れるように、政治家を使って圧力をかけたり、パブリックコメントで、住民総出で、バックマージン禁止条項を入れるコメントを国交省に送り付けて規制強化をするのがよいのでは。

[499: 匿名さん]

その旨を各マンションで規約及び細則を制定しましょう。足元から固める。

[500: マンション管理士試験上位合格者]

>>495
>>日本だったら、問題ないが、欧米では、民間取引でも、罰則付きの犯罪となっている所もある。
どこの国ですかね？

[501: 匿名さん]

イギリス、フランスにあります。

[502: 匿名さん]

国土交通大臣を公明党から自民党に変えれば解決です。

[503: 匿名さん]

いや、日本ファーストの会だった。

[504: 匿名さん]

東京都で、禁煙条例を制定するのが、現実味を帯びてきた。 マンション管理のことでも、都で、マンション管理の条例や、管理会社のコンプライアンスを守らせる条例は、必要です。２３区レベルでは、一部の区で、マンション管理の条例を作る動きがある。都でも、強い権限で、マンション組合員を保護する条例制度が必要です。なんちゃらファーストかんばれ。 マンション区分所有者ファーストを結成するぞ！！！

[505: 匿名さん]

管理会社は、修繕工事で儲けないとやっていけません。
特に独立系の管理会社は、委託費が安いので、ここで儲けないと、
会社として成り立ちませんからね。
コンサル会社から10％、施工会社から5％の手数料が最低ライン
でしょうね。
素人の管理組合からが、施工会社も一番取りやすいですからね♪

[506: 匿名さん]

解散総選挙の観測が流れてきました。この管理会社の法律を作ったのは、自民党と公明党の国会議員で作った議員立法の法律です。ついでに、マンション管理士を作ったのも、この法律。きっちり、責任をとってもらいましょう。
議員立候補者に、○×　で、管理会社の規制強化のアンケートをとって、公表するなど、マンション区分所有者も、選挙に関心を持ちましょう。

[507: マンション管理士試験上位合格者]

↑ツイッターで聞いてみたらどう？

[508: 匿名さん]

最近、大手の新聞社の、読売、朝日、毎日が、やっと、マンション管理の黒い問題について、記事を扱うようになってきた。東京にマンションが多いのだから、東京新聞も、大々的に扱って、マンション管理の黒い部分を変革する動きを作ってほしい。新聞社だけでなく、テレビマスコミも、文春、新潮の週刊誌も、腐敗したマンション管理会社の特集、すっぱ抜きをやってほしい。悪い管理会社を一掃しよう。

[509: 匿名さん]

　井桁のついた財閥系悪徳管理会社社員の上級フロントは、大規模修繕コンサルタントとつるんで、工事会社と管理組合をだましています。　談合等の疑惑は、財閥系悪徳管理会社と悪徳コンサルタントに発展しました。
　コンサルと工事会社でなく、井桁のついた財閥系悪徳管理会社と工事会社に偽情報を流す悪徳コンサルの、新しい手口に発展しました。

[510: 匿名さん]

管理会社・マンション管理業者にしても、マンション管理士にしても、マンション管理適正化法で、制度設計している。この議員立法の筆頭提案者の山本有二衆議院議員には、マンションの区分所有者にも、講演会をしてもらい、大々的に、この制度の現実を説明してほしい。法案提案当初の説明と、現在の適正化法の実際の状況は、かい離している。選挙で争点にはなっていないかもしれないが、筆頭法案提案者としての説明責任は、重大だ。国交省内部では、この適正化法の扱いに相当に困っている現実がある。誤った法を作ってしまい、その後の修正がしずらくなっている、ひとつの典型的な例が、このマンション管理適正化法だろう。誤った法律を作るとどういう事態が起きるのか、今マンションの区分所有者は、壮大な実験台の上に立たされている。自民公明の連立政権以来、国交省の大臣を連続してだしているのが、公明党だが、この適正化法の８人の提案者のひとりは、公明党の重鎮だった、冬柴氏であった。自民党以上に、公明党にも、このマンション管理の状況の責任は、重大だ。民進党にしても、維新や小池新党系にしても、マンション管理についての方針が見えないのが、とても残念だ。マンション管理は、よくよく考えると、その国の民主主義のレベルを示す、ひとつのメルクマール・判断基準だといえる。私達の民主主義のレベルがためされている。