管理会社の規制強化

[法改正しよう]

マンション管理業者（管理会社）は、マンション管理適正化法（適正化法）で、規制されています。
この法律は、議員立法で、国土交通省の管轄なのですが、ひとつの法律のなかで、担当部署が
バラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。

管理業者に関するトラブルは多数あるのに、監督官庁が、指導処分できる対象が、この適正化法
違反でないと、実質的に、手をださない。

この際、マンション適正化法を改正してもらって、マンション管理業者の規制強化策を、
考えてみたらどうでしょうか。

どういう場合に、どういう処分が必要なのか、みなさんのアイデアを聞きたいです。

たとえば、大規模修繕を管理会社が受注するのを禁止するとか。
理事会運営で不正が見つかった場合には、管理業者にも連帯責任として、処分対象にするとか、
管理業者が、組合員個人に対して、中傷とか、損害を与えた場合にも、厳しい処分をするとか、

行政が、管理業者を縛る必要性がますます高くなっていると思います。

管理業者側からは、反発がでるかもしれませんが、むしろ、善良な管理会社と悪徳な管理会社との
区別をはっきりさせるために、管理業者の側からの建設的な意見も伺いたいです。

[371: 匿名さん]

　スレ主さんに聞いております。　通りすがりの「あほ」投稿は迷惑です。　なお、東京等の地方では、差別用語となりかねませんので、運営会社の利用規約等にも反する行為ですのでご注意ください。

[372: 匿名さん]

　管理会社の規制強化は、管理会社の方針も大事ですが、管理会社社員の教育も大事です。　悪質管理会社でも、良質まではいかなくても、ましなフロントがいるようです。　悪質上級フロントが、マンション管理士なんて、悲劇です。

[373: 匿名さん]

　ほとんどの管理会社のマンション管理士のフロントは、理事長や監事を特別理事と呼ぶことなく、その他の理事を一般理事とも呼ぶことなく、業務をこなしているようですが、国土交通省から２度目の処分を、２０１７年　３月１０日付けで受けた、財閥系管理会社は、規制強化が必要です。　国土交通省を初め、マンション管理センターは悪質マンション管理士の処分を、マンション管理業協会は、悪質管理業務主任者の処分を、考えてほしいですね。

[374: 匿名さん]

　どなたか「特別理事」と「一般理事」についての説明をお願いします。　悪徳管理会社　住友不動産建物サービス社員フロントの上級マンション管理士なら簡単でしょう。　「マヌケ」な前任フロントが言っているくらいだから。

[375: 匿名さん]

　管理会社がまともなら、規制を強化する必要はありません。　世間の常識に従ってほしいですね。

[376: 匿名さん]

　長期未納者を、別名目で、理事会に呼び出しながら、何も言わず、引き留めもしない、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントは、なぜ懲戒免職にならないのか。　右上の「お知らせ　サーバトラブルのお詫びと復旧のご案内」を下へスクロールして、「コメント」も見てね。　原因不明はお断り。

[377: 匿名さん]

　管理会社は、後追い仕事の傾向があり、的確な指摘や要望と、クレームの区別がついていないことです。　各種セミナーや相談会で、管理組合が機能しているところは、まともな指摘や要望を真摯にとらえ、実現しています。。
　自主管理の管理組合では、役員が自身の担当を理解し、諸法令や管理規約を十分理解していなくても、管理運営に事実上ＰＤＣＡを取り入れ、ちゃんと管理運営をしています。

　管理会社の大多数は、ＩＳＯ認証で、業務の文書化やＰＤＣＡをしているはずで、プライバシーマークを取得していることもありますので、認証制度により業務を行ってほしいですね。

[378: 匿名さん]

　悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスが、管理組合役員を、「特別理事」と「一般理事」と呼んでいますので、どなたか解説をお願いします。

[379: 匿名さん]

　「特別理事」は、理事長、副理事長、会計担当理事、監事等の、管理会社に必要不可欠な役員のことです。　最低でも、これらの役員がいないと、悪質管理会社は管理組合に責任を負わせられません。
　「一般理事」は、上の役員以外で、管理会社にとっては、いてもいなくても良い役員のことです。
　悪徳管理会社で、「財閥系の住友不動産建物サービス」は過去の総会で、役員選出の際、「特別理事」だけを選出する議案を提出し、他の役員の役割はありませんでした。
　「特別理事」と「一般理事」と呼んでいるのは、ごく一部の管理会社で、当時のマンション管理業協会役員会社では、１社だけです。　その１社も、悪徳管理会社で、「財閥系の住友不動産建物サービス」と同じように考えているのではなく、重要役職で、適任者を当てるよう考えているようです。
　

[380: 匿名さん]

　規制を強化してもムダ。　規制の網をくぐれる。

[381: 匿名さん]

　規制を強化しても、管理会社自身の体質が変わらないとダメでしょう。　今の段階では、少しでも「マシ」な管理会社を探すしかないでしょうね。　財閥系は、管理会社自身では変わるのが困難なので、やめたほうがいいでしょう。

[382: 匿名さん]

管理会社の言いなりになってる管理組合が前提の話ですね
最近は勤めてた会社を辞めたプライベートコミュニティをもってない方々が自己顕示欲を満たすために管理会社のせいにして好き勝手言ってる管理組合が増えています。
横暴な方々を取り締まる法規制の方が必要です。

[383: 匿名さん]

　横暴な方々（反社会的勢力）は警察に連絡すればよいのですが、管理会社が理事会に「俱利伽羅紋々　付」を仕込んだ場合は、どのようにすれば様でしょう。　哀れな子羊には対抗しようがありません。

[384: 匿名さん]

　訂正があります。　「どのようにすれば様でしょう。」　は、どのようにすれば良いでしょう。」の、誤りです。
　悪徳管理会社は　反社会的勢力の扱いは、お上手でしょうから。

[385: 匿名さん]

　社員から若社長と呼ばれる、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスの社長が、マンション管理業協会の役員をしています。　管理組合役員を、「特別理事」と「一般理事」と呼んでいるのは、役員の大手会社では、財閥系の住友不動産建物サービスだけですので、何らかの規制強化が必要ではないでしょうか？

[386: スレ主]

例えば、規制強化の内容としては、管理会社と、業者や組合関係者との裏金リベート受領・交付の禁止。
→発覚後即業務停止。
管理会社が、組合員へ利益供与や特別な利便を与えた場合、業務停止。
管理会社が、大規模修繕工事など、一定金額以上を管理組合に提案・営業する行為の禁止。
管理会社が、工事を管理組合に提案し、業者から何らかの利益を受ける場合、その利益を管理組合にあらかじめ明示する。
管理会社による、管理組合の利益を損ねる業務について、運転免許のように、ポイント制で、段階的業務停止。
管理組合の利益を損ねる、管理会社の業務を厳しく取り締まる制度設計が必要。

[387: 匿名さん]

　さすがですね、悪質管理会社の住友不動産建物サービス社員の上級フロントのマンション管理士、よくご存じで。　それで、どのように、いろいろの内容を確認するにはどうすればよいでしょうか。　ＰＤＣＡで考えたいと思います。

[388: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[389: 匿名さん]

　リンク先を投稿せずに、自身の言葉で語りましょう。　引用するなら、「マンション管理新聞から引用」等、引用元を明らかに。　「コピー　アンド　ペースト」は得意でしょ。　大規模修繕協議会運営細則のように。　間違っていれば、何にもならないけど。

[390: 匿名さん]

　管理会社紹介の、コンサルは信用できません。　以前に間違いを指摘した資料さえ、まともにできません。　今のところ、まともなコンサルタントを出来そうなのは、管理組合の団体と、排他をしない、真面目なマンション管理士の団体です。　　管理会社は、財閥系悪徳管理会社は、論外です。　マシなところを探しましょう。

[391: 匿名さん]

　投稿しながら、[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]で、運営会社に迷惑をかける、「マンション管理士試験上位合格者」を騙る、悪徳管理会社で、井桁の付いた財閥系管理会社のマンション管理士の上級フロントは、規制強化で、当然、懲戒免職で、規制強化の対象となるでしょう。

[392: 匿名さん]

都民のマンションで、マンション管理に不満がある皆さん。

都議選は、受動喫煙にしても、市場問題にしても、争点になってきています。
マンション管理も、自民党と公明党、都民ファースト、民進、共産、などでは、
考え方も違って、争点になるはずです。
都議選をきっかけに、マンション管理における悪行を改善するように、
みんなで声をあげましょう。マンション管理で、悪質な事例が、増えてきています。
都政にしても、国政にしても、マンション管理で、制度として、できることはたくさんあるはずです。

[393: 匿名さん]

[情報交換を阻害する恐れのある投稿のため、削除しました。管理担当]

[394: 匿名さん]

管理会社を使っていないところの状況が深刻なので、マンション管理士はそちら方面での活躍を期待されているものなのでしょう。

[395: 匿名さん]

　管理会社の規制強化を求めます。　処分を受けても、何ら変わりのない、悪質管理会社ならなおさらです。

[396: 匿名さん]

>>394 匿名さん
>管理会社を使っていないところの状況が深刻
程度の問題で、管理会社を使っている管理組合も、使っていない管理組合も、
どちらも、ますます、区分所有者の利益が害される状況になりつつある、
それが確実に進行しているのだと思います。
なぜそうなっているのか。建設業界の汚い手法で、管理会社
マンション管理業者も、それにならい、さらには、マンション管理士までも、
区分所有者の利益を守ろうとせず、自己の利益に邁進しているからです。
むしろ、管理会社が入っていない管理組合を、マンション管理士が、自己の利益
のために、狙っています。
時には、マンション管理士が、おかしな管理会社を紹介したりします。
腐った連中が、マンション管理の権益を求めて、ウヨウヨ大量にうごめていているのです。

[397: 匿名さん]

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社にかかると、管理組合が破壊されます。　理事長氏名の間違いなど、自主管理の管理組合では起こりません。　しかも今度は２度目ですから、国土交通省の処分と同じです。　管理会社の規制強化は待ったなしです。

[398: 匿名さん]

　国土交通省や、マンション管理業協会やマンション管理センターは、管理業務主任者やマンション管理士の資格を持ちながら、資格に見合う業務を行うどころか、専門知識を悪用し、理事会どころか、管理組合まで破壊した管理会社の存在を放置するのでしょうか？　管理会社の規制強化をする前に、マンション関係の資格を持ち、悪用する各種資格者の摘発に取り組むべきです。　会社の責任追及はＪＲ尼崎事故のように困難ですが、有資格者の摘発、処分は可能です。　やる気があればの話ですが。

[399: 匿名さん]

>>398 匿名さん
100%賛成します。業界の後ろにいる政治家の顔色をみて、行政がゆがめられている。
加計、森友問題と同じ構図だといえます。
区分所有者をバカにする政治家を明らかにして、
区分所有者の利益を守る政治家を増やさないといけません。
マンション管理適正化法の立案の責任者は、安倍内閣の山本有二農相です。
現内閣は、十分、今のマンション管理の現状に大きな責任があります。

[400: 匿名さん]

　全くその通りです。　訳の分からない文書や、郵便振替の領収書は、一目見れば分かります。　一貫性のない総会資料などは、事件の構図と全く一緒です。

[401: 匿名さん]

都議選はじまったけど、都道府県も、条例制定して、マンション管理会社の規制を強化すべきだよね。

[402: 匿名さん]

　規制強化どころか、財閥系悪徳管理会社は、マンション管理士の社員上級フロントが、専門知識を悪用し、管理組合を破壊しました。　規制強化どころか、業界から退場させるべきです。

[403: 匿名さん]

マンション管理適正化法を作った、山本有二農林水産大臣のいる安倍内閣の自民党が、都議選で大敗した。
都民ファーストの会に、マンション管理の規制ファーストもお願いしたい。東京から、国政に広げてみるのも一考だ。

[404: マンション標準管理規約運用専門家]

戸建に住むか賃貸マンションに住むのも一考だろう。人任せではどうにもなるまい。あほ

[405: マンション管理士試験上位合格者]

そもそもだが、都民ファーストってどうやって意見集約するんだ？
管理組合みたいに烏合の衆になるのではないか？
その点、維新は従わない人は切りますからとても美しい。

[406: 匿名さん]

マンション管理において、誰が、「ファースト」なのか。
民主主義においては、国民が「ファースト」。
地方自治ならば、その自治体の市民。都民ならば都民ファースト。
マンション管理ならば、本当は、区分所有者が、「ファースト」。

けれでも、うさんくさい、管理会社のマンション管理業者、マンション管理士、建設業者等が、
マンション管理の場で、だましだましで、区分所有者が積み立てているお金をドロボーしようと、
あの手この手で、繰り返している。

国だったら、政治家や役人が、国民ファーストを無視し職務に背いたり、贈収賄等したら、刑務所送り。
マンション管理だって、汚い連中を、どんどん、刑務所送りにしていい。

区分所有者ファーストが、理解できない連中には、痛い目にあってもらうしかない。
区分所有者が、もっと、力をつけないといけない。

マンション区分所有者の権利意識をもっと高めないと。

[407: マンション標準管理規約運用専門家]

↑自分が立候補して理事長をやれば良かろう。

[408: 匿名さん]

修繕積立金は、一見みんなの共有部分の為にみんなで貯金している気がするから現実味が薄い。
各々の部屋がその部屋だけの為に積立ている。（その部屋を購入、売却により積立金も引き継、引き渡し）
どう使うかは、（良質悪質に関わらず）管理会社が決める事では無く、実は住民が決める事。
もし住民代表の理事会が方向を間違えれば、無駄使いになる。
方向を間違えていると気づいた住民の何人かが、ボソボソ言っても、その方向が議案と議決で進んでいる以上、議案と議決を得なければ、その方向で何も変わらず進んでいく。
事後、こんなはずでは、、とか「俺は反対だった、発言はしたのに理事会が、、、」とか、「理事長個人が責任を取れ、、」とか、は区分所有法では誰も責任を取る義務はない。
万一、稀に、ひょっとして、訴訟する事態になっても、当然に専門委員会の明確な議案と議決が必要で、その事態になるまで何もしなかった住民の面々なら、間違いなくその話すらもじきに立ち消える。
今後は行政が？いえいえ、、何もしてくれるわけないじゃないですか、、費用は全て住民の貯金からです。

[409: 匿名さん]

だから標準管理規約を参考にせずマンション独自の規約を作る。
さもないといつまでも悪質な組合員、管理会社、マンション管理士に
組合費を搾取される。
お宅のマンションでこの管理会社と組合員により排除されているマン
ション管理士等がいるとすればそれはお宅の組合には重宝な人物とし
てと助言を仰いでみなさい。財産を守る方法は知っています。

[410: マンション管理士試験上位合格者]

>>事後、こんなはずでは、、とか「俺は反対だった、発言はしたのに理事会が、、、」とか、「理事長個人が責任を取れ、、」とか、は区分所有法では誰も責任を取る義務はない。

具体的に何が問題なんですかね。ＬＥＤ照明にしてみたけど、すぐ壊れた、とかいうなら
メーカーの問題です。
たぶん、こいつの気に入らない施策があるのだろうが、たいした話じゃないだろうね。

[411: マンション管理士試験上位合格者]

管理組合の問題など、その気になれば１～２年で解決できる。
財閥系管理会社フロントがどうのこうのといってるやつがいるが、肝心の理事長の責任追及すると住めなくなると思ってるんだろうね。
悪者になってくれる管理会社がいるのはとても有益なんだけどね。死ぬまで分からないだろうが。

[412: 匿名さん]

最近、他人様の記載した文章の一部をコピぺして、赤字で記載し、
「これってどういう意味ですか？これは一体なんですか～」
とオウム返し投稿のケースが散見されるが、誰もマトモにお答えはしないと思いますよ。
ご年齢相応の投稿をしましょうよ。オトナを大変に不快にすると思います。

[413: マンション標準管理規約運用専門家]

↑掲示板の普通の使い方だと思うが。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[414: 匿名さん]

　運営会社様の、「マンション標準管理規約運用専門家」の利用規約等に反する、不適切なテキストの一部削除に謝意を表します。　できれば削除せずに、何が削除対象になったのか分かれば、不適切投稿の防止になると思います。

[415: 匿名さん]

刑法の共謀罪が、実際に効力発揮する「施行」となった。
管理会社と管理組合役員の結託して共謀した、詐欺や横領とかも、
法律では、取り締ることができるようになったということ。

管理組合の役員の責任だけでなく、管理会社の社員を、共謀罪で、
逮捕するのは、必要なことだと思う。

管理会社の社員も、役員の犯罪に、目をつぶっていられなくなる。

[416: 匿名さん]

　管理会社と管理組合役員の結託なんてありえない。　悪事はいずれ露見する。　管理会社の荷担なしに、管理組合役員は悪事を働けない。　表面上、悪事を働いたように見えるだけ。

[417: 匿名さん]

　「管理会社の社員も、役員の犯罪に、目をつぶっていられなくなる。」と言うことは、管理会社の社員の使用者責任を管理会社が認めたことになる。　馬鹿だね。

[418: 匿名さん]

管理会社が加担して、管理組合役員が悪事を働き、それにより、管理組合に損害を
与えて、管理会社の社員も捕まった場合、管理会社も、使用者責任により、
損害賠償しなければならなくなる事態となるだろう。
共謀関係が、捜査によって発見されるので、管理組合も、損害賠償請求しやすくなるだろう。

[419: 匿名さん]

マンションを終の棲家として３５年オールローンで購入する価値はない。
少なくとも２０年ローンで頭金２５％で残金は月収の２５％以内の支払額
として購入すること。
２０年が経過した時にマンションの諸事情を考慮して買い替えか、終の棲家
にするかを決めるといい。

私は諸事情を考慮してスラム化と管理費等の負担割合が大きくなると予想して
バリアフリーの充実した新築マンションに買い替えました。

以前のマンションですが、大型マンションで、資金にゆとりのある人が半数位買い替え。
支払いができず競売、任売等で退去した人間が１５％。
残り３５パーセントの人は３０年ローンで買い替え資金がない組合員。
残り６５％の組合員は安物の物件しか買う資金のない組合員。

この６５％（安物買い組合員）と３５％のゆとりのない組合員が今後組合を
運営していくことを考慮すると不安が増大する。

最近の新築は終の棲家としての生活を考えて安全性や、バリアフリーも充実
している。

[420: 匿名さん]

　個人のローン計画と、管理会社の規制強化の関係は無いと思うが？
　スレ主さんの、質問等に答えましょう。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の上級フロントのマンション管理士

[421: 匿名さん]

関係ないことはない。

[422: 匿名さん]

　一言投稿は止め、利用規約等にあるよう、理由も含め投稿しましょう。

[423: 匿名さん]

悪い管理会社の管理から逃れる時良い管理をする管理会社の
マンションに買い替える資金等がありますので住み替えが容易です。

[424: 匿名さん]

管理組合が悪い場合、管理組合が良いマンションに買い替える事に
資金のゆとりが出来て容易です。このスレとは関係ありませんか。

管理会社の規制強化などわけのわからない問題を論ずるより、いやな
ことは避けた方が住み心地は良いですよ。悪いマンションに住むと
精神衛生上良くありませんからね。鋭気を養える住処にしましょう。

頭金なしの３５年フルローンでマンションを購入すると足が抜けな
くなる。管理会社って、新築よりも築古マンションの方が利益をあ
げられる
水は高い所から低い所に流れる、自然のおきてに逆らうにはコストが
高くつくことになる。
バブル期の分譲は早めに買い替えた方が賢明である。

[425: 匿名さん]

　管理員の失踪が問題になっています。　管理員は管理会社の言わば「顔」的存在なので、見た目が良ければ、管理会社に対する印象は良くなります。　反面、管理員内で行われるべき業務や、管理会社内で行われる業務等、表に出ない業務は、確認しようがありません。
　当マンションでも、見た目が良い管理員は、管理員室内でしておくべき業務を長期間行っておらず、後任の管理員が大変苦労して、管理員室内の整理をしてくれました。　区分所有者の共用部分での喫煙も注意するほどの、非常に優秀な管理員でしたが、なぜかいじめられたようで、いなくなりました。　病気で退職との噂ですが、勤務最終日には、お元気そうで、そうは見えませんでした。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[426: マンション管理士試験上位合格者]

↑またでてきた
井げたを連呼する老人、うざいね

[427: 匿名さん]

　出た　騙りの「マンション管理士試験上位合格者」　住友不動産建物サービスのスレも見てね。

[428: マンション管理士試験上位合格者]

↑まもなくアク禁

[438: 匿名さん]

[No.429～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[439: 名無しさん]

今日は海の日です。
携帯やPCの画面にかじりつくより
海でも見てクールダウンしてください。

自分もか^_^

[440: 匿名さん]

　休日ですが、お勉強してきました。　うわさによると、大規模修繕工事コンサルタントで、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の推薦した業者に、黒い噂が出ました。　理事会に「俱利伽羅紋々　付」を仕込むくらいですから、それなりのお付き合いは、あるかもしれません。　なお、管理組合には、約１年前に「ヤの付く自由業」お断わりを、管理規約改正で仕込んでしまいましたので、管理組合は打つ手がありません。

[441: 匿名さん]

うちは、役員の欠格条項の規約を廃止したからね、狙われた。

[442: 匿名さん]

管理会社元請で、（社内館内公募のみ）でボッタくられた話をよく聞きますが、直近の長期修繕計画の推移表に基づく範囲で施工金額が決まり、管理組合（委員会）自身がその元請工事の20-25％は看板代と理解していれば、これはこれで選択肢の一つの気もします。
元請は乗っけてますので当然高いですが、その後の不具合のアフターの文句の言い先は、通常管理＝元請施工会社となりますので、これはこれで楽ではと思います。
長期修繕計画が工事前に意図的に変更承認等の心配は理事会（委員会）自身が概ね看板代利益を（技能的に）確認できる器量があれば引っかからないと思います。

その看板代利益を直接発注でゼロにし、更にはその発注を分離で行える能力の住民の方が万一存在しても、これはその住民が途中で投げる事、又は工事後に嫌気が差す結果になるかと思います。（自主管理除く）

又、元請が高いからと、調子のよい事をペラペラ喋るコンサルを連れて来ても、キックバック狙われて、管理会社を悪者にし、長期修繕計画も無視して、高い施工金額の議決に持ち込まれる危険も十分にあり、本末転倒となります。外された管理会社担当は、元請が無くなったら、静観を決め込みます。

[443: 匿名さん]

大型物件には必ず利権屋がもぐりこみ談合等で裏で利益を分配される。
組合員の大切な財産が食いつぶされる。マンションに住んでいる管理
のプロ（マンション管理士等）を探し役員に招き自分の城は自分で守
る方法を考えないといけません。第三者である管理会社、マンション
管理士等には極力口出しさせないことが大事です。

[444: 匿名さん]

管理会社に大規模修繕を全て任てなお将来的に修繕積立金に余裕のある管理組合で、役員の負担増を避けたい管理組合なら、管理会社元請での施工もアリでしょうね。ただ、管理会社の「看板代」利益を確認出来る実力のある管理組合が一体どれだけあるのかと言うと、それもまた疑問符が付く訳で。更に言えば、管理会社による提案内容の妥当性の検証の問題は残りますし、管理会社による施工品質チェックやアフター対応が真っ当に機能するかどうかも別問題です。

もちろん、コンサルにもリスクや問題はあり、中には悪質な企業や人物も少なくなく、必ずしもコンサルに依頼したからと言って優れた提案内容の、施工品質の良い工事が、適正価格で公正な競争の下で可能になる訳ではありません。でも、割高な管理会社元請での施工が必ずしも価格に見合った内容とは限らないこと、或いは何の事前及び事後検証もなく管理会社に修繕を任せることへの懸念は少なからずある訳で、そこに管理組合相手のコンサル商売の需要がある現実は踏まえておく必要があると思います。

[445: 匿名さん]

本質論として、管理会社・マンション管理業者とは、「建設業者の営業マン」、というのが、本当の姿です。

管理会社が、隠れ蓑で、マンション管理の「何でも屋」「困りごと対処する便利屋」という、口先の説明を
しますが、要は、そのマンション管理組合の財布の中身である「修繕積立金総額」「管理費の収納具合」を
探るためにすぎません。

つまり、管理会社を使って、マンション管理をすることは、建設業者のスパイみたいな人が、いつも、
管理組合の執行機関である理事会・役員のそばにいることになります。

この構造をみたら、明らかに、管理組合、区分所有者に不利です。

アフリカのサバンナで、ライオンやチーター、ハゲタカに、見つめれている、シカやキリンみたいなものです。

ひと昔前の役所の公共事業も、あからさまな不正・談合・汚職があり、色々法律を整備して、
それらがなくなるような仕組みつくりをしてきました。
それは、国民の怒りの声からです。

マンション管理も、区分所有者が、怒りの声を上げて、この圧倒的不利な局面を、改善する努力をしないと、
自分たちの血肉の財産が、ハイエナの管理会社どもに、むしばまれていきます。

怒りは、小さな器の中で騒ぎ立てるのではなく、外に向けて冷静沈着に、相手になぜ怒っているのか、
わかるように、その怒りに共感してもらうように、伝えなくてはいけません。

独りよがりにならずに、相手の意見も聞いて、どうしたら管理会社の汚いやり口を潰すことができるのか、
圧倒的に数では有利に立てるのだから、共感を広げていく努力をして、倒していくべきです。

そして、本当に、質の良い管理会社だけが生き残れる、管理会社規制の強化の実現を、強く求めていく
必要があると覆います。

[446: 匿名さん]

よっぽど可笑しな事がない限りお金をたくさん使えば管理会社元請けでも
何の支障はありません。マンションの中古を購入しようとして調べると各
マンションにより管理費等が高い所と安い所のばらつきが目立ちます。

結論から言って。安いから悪かろうでも、高いから良かろうでもないよう
におもいます。管理費等が安く駐車場も各戸に無料で割り振られていて管理
も行き届いているマンションもあれば、管理費等が異常に高く管理が雑でき
多ないマンションもあります。
この差をどう見ればよいのか。戸惑います。

管理費等が高いと管理が良いと言われるが、その逆の方が真実に見えます。

[447: 匿名さん]

タワーマンションや等価交換型マンションのように組合員の貧富の差の
大きいマンションでは、議決権の多い組合員、金持ちの組合員の発言力が
高く、管理会社も風上側について、金持ち側の意見でサービスの独占化
が進行して、当然委託費や管理費等が高額になり、貧しい組合員はそれ
に従えなくなり退去をせざるを得なくなる。

こういったッ現象も時々目にするようになってきた。管理会社はこれを
悪用して自社に有利に組合運営を行うようになる。

[448: 匿名さん]

マンション管理適正化法が施行されて17年目になる。起こればせながら
マンション管理士有資格者がそれ相当数分譲マンションに身をひそめて
生活している。
この合格者はマンションの管理の事は理論的には理解している。ほとんど
の合格者は不動産関係（特に管理会社）者が多いのは否めない。

この関係者以外の有資格者は意外と組合員として身をひそめて住んでいる
ので、組合員はこの資格者を掘り起こして役員かアドバイザーに起用する
努力をしてみてください。マンションの管理は変わると思います。

[449: 匿名さん]

>>448
組合員をアドバイザーに起用することへの反対の理由を書きます。

１．組合員のマンション管理士有資格者は、専業マンション管理士として多くの管理組合相手に仕事をした実績がないか、少ないペーパー管理士であるケースが多く、仕事の依頼先とするにはリスクが大きい。

２．たとえマンション管理士の有資格者であろうとも、一組合員としての立場は他の組合員と対等であることには変わりはない。にも関わらず、有資格者として起用されることで、特定組合員の発言力が強化されることになり、それは組合運営上望ましくない。

３．毎日居住する場所であるゆえに、仕事を依頼される方の心理的負担も大きく、依頼した他の役員や組合員も仕事に何か不満があったり問題を感じた時にも同じマンションの住人である故にモノが言いにくい。最悪の場合、仕事上のトラブルが元で依頼された側がマンションから出て行かねばならない事態にも繋がりかねない。

なので、マンション管理士であれ、建築士であれ、弁護士であれ、司法書士であれ、行政書士であれ、他の如何なる有資格者であれ、人物の如何を問わず内部の組合員の起用には反対であり、起用する場合はマンション外に居住する方であることは必須条件だと考えています。

[450: 匿名さん]

マンションに住んでいる組合員の資格を持ったマンション管理士で
理事や理事長職の経験者は豊富で、住みながら総会にも出席したり、
議案書や、議事録、契約書や重説をそのマンションに沿った事案を
見たり聞いたりしているので、４４９さんの仰る実務経験と異なる
現場を見ている本物の実務経験を持っている。

しかるに他の実務経験は、理事や理事長の実務を積みながら専門家
に自分の知識の良否を確認しながら実務をこなせます。

ある一定の規模の大型マンションにはこの類の有資格者は大体住ん
でいるので活用する方法が一番良いと思う。

有資格者が区分所有権を持ちかつマンションに住んで生活している
だけで日頃のマンションの管理状況は見聞きしているので適役だと
思います。勿論この有資格者を中心にして外部の有資格者の活用を
考えることは重要である。

一言、同じ構造で管理が同じマンションはありません。貴方のマン
ションは住んでいる組合員が一番知っておりますが。
住んでみいないで、なおかつ、組合員でもない有資格者では一から
勉強しなければなりません。

築古のマンションになると、規約だけでも標準では間に合わないこ
とぐらいはご理解頂けると思いますが。？

理事長が順番制で、第三者管理で有資格者を外部から管理委任する
事は現状からして、さらに危険な管理の状況を複雑にして危険だと
思いますが。

[451: マンション管理士試験上位合格者]

↑文章がひどすぎ。
この人はたぶんガテン系ですね。

[452: マンション管理士試験上位合格者]

なんでマンションによって微妙に違ってくるかは、規約違反を放置した結果、因習が生まれるからですね。高級自転車なら取られるのがいやだから自転車置場でなく廊下に置いていいとか。
それを黙認すると因習になります。
輪番によりたまに大改革が起きますが、元理事長の奥さんとかはなかなか言うこと聞かないでしょう。改革するときは、副理事長におばさんを起用しておばさんとおばさんで話をさせるといいかもしれません。

[453: 匿名さん]

まず、第三者管理にすべきとか、その為に外部から管理士を招聘すべきなんて、此方は一言も言っていないんですけどね！？そのように理解されていたのなら、それは曲解だと言っておきます。

組合員の管理士の方に報酬を支払って起用するにも関わらず、その上更に外部の有資格者を起用するなんて、管理費の無駄遣いもいいところです。組合予算に余裕のある大規模物件だとしても、それで組合員の理解が得られるのでしょうか？それとも、管理に無関心で取り敢えず賛成する組合員達の委任状や議決権行使書を集めさえすれば問題ない、とのお考えなのでしょうか？

それから、組合員でありマンション管理士だからそのマンションのことを良く知っていると書かれていますが、一組合員・一居住者である利害当事者であるがゆえに、外部の方のように客観的な判断を下すことことは中々難しい局面もあるかと思います。

450さんの反論レスを読んだ上でもなお、組合員のマンション管理士等の起用にはメリットよりもリスクが勝り、起用に反対との考えは変わりませんね。

[454: マンション標準管理規約運用専門家]

↑組合員のマンション管理士が規約違反の犬飼ってるとかね。

[455: 匿名さん]

第三者のマンション管理士が規約や、法令に違反するとんでもない悪人の
外部の管理会社等と共謀してマンションを食い物にする。

其れよりもマンション内に居住しているマンション管理士等を活用した方
がより現実的で安全である。有資格者の数も増えてきている。

第三者管理を組合と委任契約するにはどうしても管理会社からの情報が必要
でありますので、さらに、危険である。中心はマンションに居住している有
資格者が最適である。その有資格者のもとで第三者を導入するかを決める。

順番制の素人集団の理事会では、有資格者と管理会社が共謀すればアウト。

[456: マンション管理士試験上位合格者]

↑文章がひどすぎ。

[457: 匿名さん]

　マンション管理士は、組合員であっても、外部者であっても、資格によって報酬をもらうからには、報酬提供者・依頼者の管理組合の利害に反した場合の、ペナルティーも大きくすべきです。
業務停止や資格取消・損害賠償など、基準を明確にすべきです。

　このスレは、管理会社の規制強化についてありますが、マンション管理士の規制は、管理会社の規制よりも、さらに大あま、になっている。

　人数増えて、規制基準が不明確で、質がさらに悪くなっていく、これを誰も止めようとしなければ、おおかたの管理組合から信頼はえられません。

　マンション管理士用の管理組合から訴えられた場合の損害保険ができたようですが、自分の身を守るだけでなく、管理組合からマンション管理士と名乗って報酬にみあうだけの信頼が得られる工夫をすべきです。人の質のバラツキが大き過ぎて、むしろマンション管理士と管理組合内で名乗ることがマイナスになることもあると思う。マンション管理士自身が、お互いに牽制しあって、質の向上に取り組むべき。有資格で、ここまで、人によって質のバラツキのある資格は聞いたことない。腐った考えのマンション管理士の資格に制限をかけるのは、同じマンション管理士の資格を持つ者なのだという自負をもて。
　本来は、マンション管理において、管理会社よりもマンション管理士の方が、より重要な役割を果たすべきなのだが、そうなっていないのは、上に書いた事情も関係あるだろう。

[458: 匿名さん]

>>455

何で第三者管理の話に持っていかれるのでしょうか？何もリスクの大きい第三者管理の仕事なんか依頼せず、通常の顧問契約を結べば良いのでは？

それから、外部のマンション管理士やコンサルタントだけでなく、マンション内に居住する組合員のマンション管理士とて管理会社とグルになって管理組合を自分に都合の良いように誘導する可能性だって十分あり得るのですが？

管理会社はやる気がなくチェック機能の働かない輪番理事会を意のままに操作することを基本としている一方で、管理組合の中に独裁的だったり発言権の強い人物が現れると、そうした人物をうまく取り込む術もよく心得ています。

管理会社や専門業者などとつるんで、同一人物が何期にも渡って理事長を務める独裁化したマンションがあることはご存知かと思いますが、マンション管理士有資格者だからと言って、無資格者の独裁理事長に取って代わられない保障などどこにもありませんよ。

そうなれば、管理士有資格者のアドバイザーということで、他の組合員よりも自ずと発言権が強くなってしまうだけに、無資格の独裁理事長よりも始末が悪く、危険な存在にすらなりかねません。

管理会社主導からの脱却、マンション管理士等の不正癒着防止、特定区分所有者の発言力の強大化・独裁化防止、といった運営にまつわるリスクを考慮した上で、今のところ下記のような運営形態がベター（ベストという訳ではない）だと考えています。

①２年任期半数改選の輪番制理事会を基本とするが、必ずしも立候補を妨げない
②特定区分所有者による独裁化を防止する為、５年超の長期就任を禁止する
③一般組合員の理事会へのオブザーバー出席を認め、理事会承認の下発言する
④外部居住の実績あるまともなマンション管理士との通常顧問契約（第三者管理不可）
⑤よりマシな管理会社との管理委託契約（同じく第三者管理不可）

そして、役員就任を面倒だと考えている人にも役員に就任して貰い、所有・居住するマンション管理について自分の問題と捉え、マンション管理の為に貴重な時間を割いてでも関わろうという人を少しでも増やしていくことが大事だと思います。

[459: 匿名さん]

447

＞タワーマンションや等価交換型マンションのように組合員の貧富の差の 大きいマンションでは、議決権の多い組合員、金持ちの組合員の発言力が高く、管理会社も風上側について、金持ち側の意見でサービスの独占化が進行して、当然委託費や管理費等が高額になり、貧しい組合員はそれに従えなくなり退去をせざるを得なくなる。

こりゃ管理組合運営をめぐる階級闘争は必然だね！

[460: 匿名さん]

タワーマンションの上層階と下層階の固定資産税の法改正がなされると、その内
管理費等も区分所有法の改正がなされる。さらに、規約の改正等で階級闘争が激化する。

[461: 匿名さん]

444さん　仰る事ごもっとも。
悪質コンサルに入り込まれ、理事会は言いなりで積立金残額ゼロ円で、その後施工の不具合はコンサルは無関係で直接工務店と話す事態よりは、、

直接工事費分野の適性価格を確認し※、看板代の金額を20％以内※に抑え　役員の手間と住民間人間関係の不和の要素を少なく、輪番後（委員会解散後）も、窓口一本でスムーズとは思いました。

しかし、上記ポイントが理解出来る住民達（理事会委員会）が存在するなら、皿管でも竹管でも上手く行き、特に元請にこだわる必要はありませんね。

追記※
理事会役員（長）なら、特記仕様・数量表を借出し、理事会名義で各業者に粗見積依頼は可能です。
しかし疑問を持った一般住民が、個人で他社見積もりでコネ以外で話を聞く業者はいません。
そもそも基になる劣化診断書で工事範囲の必然性を住民が本当に確認が出来ているかは疑問附です。
大手なら通常管理業務に含まれる「（他者でも）大規模修繕工事少しは協力」含め約17％程度の元請看板代が理想です。
通常管理会社＝元請ならば、工事終了後に大幅な積立費アップも必ず事前に確認できます。
よほど管理会社にナメられていない限り、完工後の新長期修繕計画・推移表で承認を取ります。
（同地域で同規模のマンションで大規模修繕初回後の管理費と積立金のばらつき相当大きく、これは避けたいです）

[462: マンション管理士試験上位合格者]

↑文章がひどすぎですね。
ぼけ老人の廃除とかが重要です。

[463: マンション管理士試験上位合格者]

17パーセントとか、どこから聞いてきたんですかね。
大手ゼネコンの淺沼組が大規模修繕工事をやる場合は看板代は5パーセントしかとらないですよ。
長谷工でも15パーセントです。
合人社が30パーセントらしいですから
聞きかじった話を平均したのかな？

[464: 匿名さん]

４６３さんのスポンサーの管理会社はいくら位でしょうか。もっと高いですよね。

[465: マンション管理士試験上位合格者]

↑スポンサー？井げたの管理会社かいw

怪しげなコンサルが増えているから、責任施工方式で大規模修繕工事専門業者に直接発注するほうがいいかも？という考えが最近の主流になりつつある。

[466: マンション管理士試験上位合格者]

井げたの管理会社などは関わることがないから
全くしらないが、住友、三井などのマンションに住む住民の民度は極めて高いので、大規模修繕工事をゼネコンに発注している場合は騙されているのではなく、信用を買っていると考えてよい。
一部住民はそれを理解できず、ここの掲示板で井げたを連呼してるけどw

[467: 匿名さん]

そんなやつを井桁が相手にする訳なかろうが。

[468: マンション管理士試験上位合格者]

↑住友不動産のスレッドみてみろ
あほ

[469: 匿名さん]

組合役員がしっかり音頭をとる能力があれば責任施行方式の方が良いに決まっている。

[470: マンション管理士試験上位合格者]

↑あほ。

>>組合役員がしっかり音頭をとる能力があれば責任施行方式の方が良いに決まっている。

この発想に落とし穴があることに気が付いていない。

「組合役員がしっかり音頭をとる能力」が無いのが通例であり、だからコンサルを雇う設計監理方式になりがちだが、「組合役員がしっかり音頭をとる能力」が無いが故に、コンサルと業者の癒着を見抜けないわけである。