管理会社の規制強化

[法改正しよう]

マンション管理業者（管理会社）は、マンション管理適正化法（適正化法）で、規制されています。
この法律は、議員立法で、国土交通省の管轄なのですが、ひとつの法律のなかで、担当部署が
バラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。

管理業者に関するトラブルは多数あるのに、監督官庁が、指導処分できる対象が、この適正化法
違反でないと、実質的に、手をださない。

この際、マンション適正化法を改正してもらって、マンション管理業者の規制強化策を、
考えてみたらどうでしょうか。

どういう場合に、どういう処分が必要なのか、みなさんのアイデアを聞きたいです。

たとえば、大規模修繕を管理会社が受注するのを禁止するとか。
理事会運営で不正が見つかった場合には、管理業者にも連帯責任として、処分対象にするとか、
管理業者が、組合員個人に対して、中傷とか、損害を与えた場合にも、厳しい処分をするとか、

行政が、管理業者を縛る必要性がますます高くなっていると思います。

管理業者側からは、反発がでるかもしれませんが、むしろ、善良な管理会社と悪徳な管理会社との
区別をはっきりさせるために、管理業者の側からの建設的な意見も伺いたいです。

[228: 匿名さん]

リコールは１０分の１くらいに下げるか。

[229: 匿名]

>>225
勉強会とかしてる政治家なら聞いてくれますかね。
選挙期間中だと中々…演説も投票日に近づくにつれて公約より主張に傾いている気がします。

[230: 匿名]

>>228
一部住民や管理会社の陰謀で簡単に「理事長クビ」ってできちゃいます。

[231: 匿名さん]

>>230 匿名さん
どの辺の政治家なら、このような問題に真剣に考えているのだろう?
自民党、民進党、公明党、おおさか維新、共産党で政党による違いはあるのだろうか？

[232: 匿名さん]

参院選で取り組み方がわかるね。

[233: 匿名]

>>231
「話を聞いて考えてくれる」のは共産党ではないかと思います。
不可とは書かれていなかったので、サイトより引用です↓

『日本共産党は、二十数年前から各地域でマンション相談会を開催し、管理組合や居住者のみなさんといっしょに間題解決にとりくんできました。固定資産税の減税や大規模修繕などへの支援も国や自治体へ働きかけてきました。』

[234: 匿名さん]

２３０さん、その逆もあるよ。一層の事５名以上の推薦にしますか。？

[235: 匿名]

>>234
小規模ならよいと思いますが、大規模だと「けしからん」と叱られそうです。

[236: 匿名さん]

殴り返せばよい。

[237: 匿名さん]

>227
リコールは、今の管理規約でも、組合員５分の１の招集での議案で、解任決議案をだして、
理事長とかを首にはできるでしょう。
会社法（株主代表訴訟）や地方自治法（住民訴訟）のように、
管理組合が損害を負った時に、組合員が、直接、管理会社や理事長等に対し、損害賠償請求できる
制度を作った方が、抑止力は高まるのではないでしょうか。
マスズエ問題は、管理組合業務でも、良い例で、公私混同する管理会社・理事長を追い詰めるのは、
責任追及がきちんとできることだと思います。

>231
政党が、話を聞くことも大事ですが、しっかりと、制度、政策に結びつけるのも大事だと思います。
住民・区分所有者の利益をきちんと守れる制度を作ってくれる政治家・代表者を選らばないといけませんね。

[238: 匿名さん]

いきなり政党や政治家に請願するよりも、国交省に相談してみてはどうでしょうか？

[239: 匿名さん]

>238

残念ながら、マンション管理について、国交省と話してみると、縦割りが強くて、
なかなか前に進みません。

実は、マンション管理について、国交省が、自分達で作った法律は無く、
（マンション管理適正化法は、議員立法。区分所有法は、法務省。）
今の法律では、国交省が、相談で、関与できる余地が、とても少ないのが現状だと
思います。

国交省に相談してみると、マンション管理センターに相談してくださいと言われる
かもしれませんが、マンション管理センターには、何らかしら、対応できる権限は、
全くありません。

性善説に基づいて、マンション管理の制度が作られていますが、
実際には、マンション管理には、悪人・悪人・悪人・がはびこっています。
もう制度疲労の限界ではないでしょうか。

[240: 匿名さん]

拠って、管理会社の規制よりも管理組合の規制を急ぐべし、
築古のマンションが年々増加する中で管理組合を規制する
法律がない。例えば、管理者と、監事の資格制等。

[241: 匿名さん]

>>240
管理組合を規制する法律は、必要です。
どこの役所に、それを担わせるか。

これは、参院選、知事選とも関係するが、
地方分権で、国ではなく、市町村に、その規制を受付させるのが、
実効的だろう。
ただし、規制の判断基準が、難しいかもしれないので、委員会方式とか、
管理組合の外部からも、チェックする仕組みが必要。

[242: 匿名さん]

とりあえず、各管理組合で規制する規約を制定することがより現実的です。

[243: 匿名さん]

そうですね。次の事例もあることですし。

http://okwave.jp/qa/q7304247.html

[244: 匿名さん]

管理会社の言いなりになってはいけませんが、入居者の言うことも聞きません。
マンションに関係する者の大半は、自己都合しか考えていないからです。

[245: 匿名さん]

管理会社への規制も必要だけど、管理組合の区分所有者や住民への規制も必要。
よく誤解している人が多いのだけど、マンションの管理会社への規制は、国土交通省。
しかし、区分所有者や住民に関するのは、区分所有法で、これは、法務省の作った法律で、
国土交通省は、関係できていない。
これが大問題だ。

[246: 匿名さん]

悪い管理会社は潰しましょう

[247: 匿名さん]

嫌われものの管理会社ゎ。
ニートをフロント、ホームレスを管理員として雇ったら見直されるんぢゃない？
都道府県と協定結んで→
まぢウケるｗ

[248: 匿名さん]

管理会社を比較できるサイトほしいですね。

食べログや価格.com、コスメ、旅行、賃貸不動産会社の、口コミサイトがあるのだから、
マンション管理の管理会社も、誰か作って。

悪い会社を潰すためにも、必要だよね。
なぜか、安くて、悪い管理会社が、のさばっていたりする。

[249: 匿名さん]

おっしゃるとおりですね。
管理会社の比較サイトの具体的イメージとしては、管理会社の名前が横軸にずらっと並んでいて、それらに対して「いい」、「わるい」のボタンをクリックするようになっている。
そして、「いい」スコアが縦軸の上側に伸び、「わるい」スコアが縦軸の下側に伸びるようなグラフになっている。
そうすれば、「いい」「わるい」の比率がわかりますし、同じ比率でも回答数の多い管理会社（大手）と回答数の少ない管理会社（中小）がわかります。
是非、マンションコミュニティさん、管理会社比較ページを作成してください。

[250: 匿名さん]

>>248 匿名さん

マンション管理業者（管理会社）の評価サイトだけでなく、
新築とか、大規模修繕工事とか、建設業や一級建築事務所を評価するサイトも
必要ですね。
マンション管理業者と建設業者が、兼業している場合も多いですが。

[251: 匿名さん]

素人集団の管理組合は撤廃し、これからは【マンション管理運営基金】を各分譲マンションに設けましょう。

管理費等の徴収はこれまで通り行い、マンション管理の全てを管理会社が行います。

[252: 匿名さん]

>>251 匿名さん

金融機関なみの、コンプライアンスがあるマンション管理業者、管理会社ならば、
任せてみたいと思うかもしれないが、区分所有者の利益よりも、自分達の利益のためなら、
何でもするというような、管理会社ばかりなので、その基金が食いつぶされて、
犯罪の嵐になるでしょう。

[253: 草の根民主主義評論家]

>>251 匿名さん
えらい！

[254: 匿名さん]

正直者が困りながら損をして、悪さをたくらむ人がほほ笑んでいる、

これが、現在のマンション管理制度の実態でしょう。

国土交通省の人は、国民から色々な困っているという意見があるのを
知りながら、忸怩（じくじ）たる思いで仕事をしているとみえます。

現在のマンション管理制度の根幹は、建物区分所有法と
マンション管理適正化法で、この両方の法律に問題があるからです。

マンション管理適正化法は、自民党・公明党の8人の議員が提案した議員立法で、
その筆頭提案者が、今月の参院選後の安部改造内閣で、農林水産大臣に就任しました。

さらに、石原大臣も、提案者の一人です。今の安部内閣には、この法律の8人の提案者の内の
4分の１にあたる2人も閣内にいるのです。

マンションの管理会社・マンション管理業者や建設業者が、マンションの区分所有者を
だまして利益をむさぼろうとしていることが、多発している中、
国民生活のマンション区分所有者を守る方向へ、制度改正をしないと、今後、ますます、
マンション管理が難しくなるし、安心して、マンションを購入し、生活できない状況に
なってゆくことでしょう。

今月からの新しい安部内閣の中に、このマンション管理制度の根幹の制度を作った人達が複数いるのですから、
今のマンション管理で、マンション住民、区分所有者が困っている
という声を伝えて、制度を作った責任を感じてもらう必要があります。

一つ一つの声が大きくなれば、腰を上げざるをえなくなるでしょう。

住民、区分所有者の利益を第一にしてくれる制度を求めたいです。

[255: 匿名さん]

要は、共産党ではなく政権与党の自民党の要職にある人物に訴えなさいということですね。
それには、個人ではなく団体もしくは組合レベルで訴えないとなりません。

[256: 匿名さん]

近鉄住宅管理会社で委託契約しているマンションに住んでいます。
しかし業務がおろそかです。
そして管理会社の変更が総会で決まりましたが、受け入れてくれず困り果てています。
近鉄住宅管理会社はずさんな管理会社です！
法律改正してほしい。

[257: 匿名]

管理会社は修繕で儲ける。その為に諸官庁は業界に利益誘導する諸規則を作っています。
大規模修繕こそ管理会社が狙う最大の山場でこの頃では金融機関も融資も含めて管理会社と
結託して商売しようとしています。
管理組合がしっかりせず言いなりのところでは既に第１回目の大規模修繕までに積立金は使われて
しまい全く費用が捻出出来ないマンションがたくさんあります。

現実には大変なのですが２年に一度、管理会社を見直す条項を総会で決議して
管理会社に緊張感を与える、また年に一度の総会時に理事長の交代と管理会社の契約の更新が
設定されているがある意味、自動的に契約延長になるパターンなので契約時期をずらして
管理会社再考の時間を作る事も必要です。
また完全にこちらの味方の一級建築士を相談のパートナーとして特にお金が出る時は頼むべきです。
大規模修繕時には諸官庁も管理として一級建築士事務所を入れることを推奨しています。
管理会社と利害関係の無い事も調べた方がいいです。

私のところは都内で４６世帯のマンションで昨年、大規模修繕をやりました。
理事会の他に当初からマンションは勤め人が少なく建築関係の経営者や設備機器の経営者や
医者、税理士などで修繕委員会なるものを組織していて普段の雑工事や管理会社｛ク〇オ｝の
子飼いのメンテ会社も精査して高い業者は契約解除して管理組合との独自契約に終始してきました。
当然、大規模修繕の業者も独自に選定して依頼。居住者の某社長と同級生が社長をしている
建設会社｛公共事業入札業者｝に決定。すべてを検査してくれて新築時の建設業者にも瑕疵と
思われる所は期限を過ぎているのに抗議して修繕協力金という形でお金を取ってくれる、
各部の保証｛塗装などは通常２年｝を１０年にしてくれて塗料なども高価な物に
してくれたりと至れり尽くせりで施工をして貰いました。タイルも１万枚張り直し
一世帯あたり９５万と低価格で済みました。修繕の積立金も上げること無く
借り入れもせず払った後でも約２７００万の積み立てが残っています。
管理組合や居住者の努力があればの２回目の大規模修繕も余裕で出来ます。

[258: 匿名]

補足
一世帯当り９５ｘ４６世帯、合計４３７０万という事です。

[259: 匿名さん]

区分所有者の意識の高さが、そのマンションの管理の質に最も影響を与える。

国交省もこの立場をとっているようです。
ただし、これは大変危険、不安定だと思うのです。

所有者が入れ替わったり、築年数が増して検討すべき事柄が増えれば、
管理が良い状態が持続できているか、なかばその時の運のようになってしまいます。

マンションを購入入居しても、長期間に渡ってある程度先が見通せるようにする。
オレオレ詐欺のような管理会社、工事業者に自分自身の財産を食いつぶされないよう
業界を規制し指導する。
当たり前の安心が確信できるようにする。

行政、政治は、マンション管理についての上のような状況になるように
改善策を出し続け仕事をすべきです。怠慢を許してはいけない。

[260: 住民板ユーザーさん1]

>>257 匿名さん

タイル張替えですか？

そこが問題ですね。
何があったのか！？気になります。

タイルは基本的には、張替えしないでメンテナンスを安く上げる仕様です。

タイル張替えが事業主判断および負担ならば、合点いきますが金額的にも管理組合負担のようですね。

正直、？？？です。

[261: 匿名さん]

マンションと管理委託契約のある管理会社は、建設業工事の受注ができないように、
国交省が、規制強化しないとね。

[262: マンコミュファンさん]

>>261 匿名さん

別の会社作るだけ

[263: 匿名さん]

管理会社が、裏のリベートを受け取るのを禁止するべきじゃないの。

[264: 匿名さん]

“従前の管理受託契約と同一の条件でない契約の更新に伴う重要事項の説明会において、開催日の一週間前までに説明会の開催の日時及び場所についての掲示がされていなかった。”

この程度で改善するように指導を受けるんですね。
どんどんチクりましょう。

[265: 匿名さん]

国交省は、指導＋処分がアマアマだよね。
管理組合は、英語で言うと「ファンド」に当たるはずだから、
金融庁に担当替えする検討もしたらいいのに。

[266: 匿名さん]

規制する必要はありません。
放っておけば衰退するでしょう。
管理組合は高い意識を持ち、あくどい管理会社からは離れ、自主管理に移行することでしょう。

[267: 匿名さん]

順番制の抽選で知識の無い理事長や理事をたぶらかした大手の
管理会社を追いこんだ。善管注意義務違反は登録管理会社の国
の罰則は甘いので、一応組合としては厳重注意に留め、管理会
社の変更とします。各組合が管理の資質の向上をして、あくど
い管理会社は、排除するようにしなさい。それには管理士の活
用です。管理士の良し悪しは勇気を持って大きな悪と戦う姿勢
がある、マンションに住んでいるマンション管理士を探しなさ
い。

[268: 匿名さん]

>>266さん
>管理組合は高い意識を持ち、あくどい管理会社からは離れ、自主管理に移行することでしょう。

そうしたいですね。
自主管理にして金銭と会計部門を税理士事務所に依頼するってのは?
大規模修繕の時は、管理会社や建築設計事務所と同じで多額のマージンもって行かれそうだね。
どうしたもんじゃろね。ちょこっと古いか。

[269: 匿名さん]

マンション管理適正化法の議員立法の代表提案者、
その人が、今話題の、山本有二農林水産大臣です。

TPPの失言で辞任要求が出てたり、文春が労基法違反の記事を
だしたりして、今話題となっていますが、

安部内閣の大臣になってまだ２ヶ月位しかたっていないのに、、、、

問題の多い、マン管法、ちゃんと制度見直ししてほしいです。

[270: 匿名さん]

マンションの管理組合は、「財団」と言えますよね。
そうすると、「ファンド」ともいえる。
そのファンドの資産の管理に関与している、「マンション管理業者」は、
金融資産を含む資産管理の業務をしている。
国交省ではなくて、金融庁管轄にして、規制強化すべきではないか。
豊洲新市場やオリンピック施設関連でも、建設業関連は、業界全体が、
ブラック過ぎる。
マンション管理業者管轄が、建設業関連の国交省建政部にあることが、
この業界全体がブラックな一因なのではないだろうか。
思い切って、金融庁に管轄替えをしたらどうだろう。
山本有二農林水産大臣、TPPも一息つくのだから頑張って。
いっそのこと、マンション管理業者の管轄を農林水産省にするか？！

[271: 匿名さん]

国土交通省も、何もやっていないわけではないのですね。

管理会社と管理組合の関係を検討している。しかし、それが、制度に
反映できていないのが、一番のネック。

国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室がおこなった、
平成２７年３月、第１１回　マンションの新たな管理ルールに関する検討会
報告書（案）の５ページ
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...
「管理業者が一括で管理受託をし、専門的な面からの助言、支援等を行って
いるが、全ての管理業者にも可能な訳ではなく、また、利益相反取引の防止で後述するとおり、企業本来の立場（区分所有者の利益の追求と管理業者としての企業利益の追求は、立場、目的が異なる上、どちらかを重視すれば他方が損なわれるトレードオフの関係にあること等）から、常に管理組合の立場のみに立って管理組合を支援し、資産価値の最大化が図られるとは言い切れない。」

と、何とも悩ましいながら、現在の状況をよくあらわしているコメントが記載されています。

だけど、マンション管理業の管轄は、国土交通省土地・建設産業局不動産業課。
つまり、住宅局と土地・建設産業局の縦割りの結果、あの程度のコメントがあっても、マンション管理業を規制するのではなく、マンション管理士を活用せよ、
ということになる。

けれど、マンション管理士も玉石混淆 。悪者と賢者のマンション管理士の
区別は、並大抵のことではない。
良いマンション管理士の表顔をして、実際には利益誘導する者も、避けることは難しい。

区分所有者、組合員の利益をかなえるためには・・・・・
もっと、区分所有者、組合員が、怒らないと、・・・・損をするだけだ。

[272: 匿名さん]

結局、全て、組合員の責任である。マンションは永住地にはならない。

[273: 名無しさん]

自主管理で適正に運営できるならすればいいだけのこと。

[274: 匿名さん]

既出かもしれないが、
ダメな管理会社は交換すれば良い。
割高な委託料は相見積りを取って、交換をちらつかせれば値下げとなるかも。
しかし、ちゃんとした相見積を取るためには、管理委託契約の写しが必要とのこと。
うちのマンションでは、契約書の写しは閲覧のみで、コピーをくれない。
このあたりをまず、是正すべきではないか。
管理規約のひな形に、住民の要求に応じて、管理業務委託契約の写しを提供すべしと
条項追加してもらいたい。

見積取れない⇒市場価格がわからない⇒競争原理が働かない⇒割高な委託料金

内のマンションは、「双〇総〇管〇」・・・・

[275: 匿名さん]

自主管理も長い目で考えたら不安定な要素が多く、成功するのは、なかなか難しいのではないでしょうか。

戸建住宅を売って老後にマンションに入居する人も都市部では相応にいると聞きます。

あまり知られていませが、国交省策定の標準マンション管理業務委託契約書も、今年改定されています。

マンション区分所有者でない人も、現在区分所有者の人も、関心をもつべきテーマで、
管理会社の横暴を許さないように、強く求めていくべきなのでは。

[276: 匿名さん]

管理委託契約の更改に伴って重要事項の説明会と管理規約の設定、変更　廃止
を兼ねた。定期総会の為の案が、総会の１週間前に、各区分所有者に配布され
た。総会は各々の案は無事可決された。新任の理事長が、自身にに配布された
各々の案と、原本を比較したところが、原本と異なる文言を発見した。その後、
各々の案を原本どうりに訂正し直して各区分所有者へ配布した。

その後、総会のやり直しのクレームに応じて、臨時総会を開催したら、規約の
設定、変更、廃止の案が否決された。組合員間で規約の内容で利害が対立して
もめている。この新理事長は、間違った事はしていないとして反論もせず粛々
と、組合業務を、法令と規約に基ずいて運営している。この管理会社は横領等
で問題の多い大手である。新管理会社の候補は３財閥系の内から選ぶそうです。

[277: 評判気になるさん]

>286

3大財閥系は、妥当？良心的？あくどい？

管理規約のうち、どういう規約内容でもめてる？