管理会社の規制強化

[法改正しよう]

マンション管理業者（管理会社）は、マンション管理適正化法（適正化法）で、規制されています。
この法律は、議員立法で、国土交通省の管轄なのですが、ひとつの法律のなかで、担当部署が
バラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。

管理業者に関するトラブルは多数あるのに、監督官庁が、指導処分できる対象が、この適正化法
違反でないと、実質的に、手をださない。

この際、マンション適正化法を改正してもらって、マンション管理業者の規制強化策を、
考えてみたらどうでしょうか。

どういう場合に、どういう処分が必要なのか、みなさんのアイデアを聞きたいです。

たとえば、大規模修繕を管理会社が受注するのを禁止するとか。
理事会運営で不正が見つかった場合には、管理業者にも連帯責任として、処分対象にするとか、
管理業者が、組合員個人に対して、中傷とか、損害を与えた場合にも、厳しい処分をするとか、

行政が、管理業者を縛る必要性がますます高くなっていると思います。

管理業者側からは、反発がでるかもしれませんが、むしろ、善良な管理会社と悪徳な管理会社との
区別をはっきりさせるために、管理業者の側からの建設的な意見も伺いたいです。

[22: 匿名さん]

16さんが同じマンションだと嬉しいな

[23: 匿名]

規制強化の流れは余りにも杜撰な管理会社がちまたに溢れているのと、悪質な管理会社がトラブルや横領事件も沢山増えている現状の裏返しなんでしょう！

[24: 匿名さん]

地方整備局は仕分けの対象、国交省のネガティブキャンペーンも仕分けられたので、管理会社にだまされない様にしましょう。

[25: 匿名さん]

↑すみません。読め無くて
どのように関係するのですか？

[26: 16]

>>17
そのお気持ちは、実は、自分も似たような経験しているので、よくわかります。
逃げる方が確かに賢いな、と思ったのですが、それでも、結局は、問題は、残ったままで、
悪党が喜んで、のさばるだけなので、けわしい方の道を進みました。

無関心の人が大多数なので、たいへんですが、でも、希望もありますよ。

自分が思うのは、改善しようと思っている人を見捨てるような、今の制度に、腹が立ちます。

[27: 15=17]

>>26
本人がやる気でも家族に反対されたりしますしね。酷い例だと、子供がいじめられたりとか。
むしろ、値下がり幅が大きくて売るに売れない人の方が協力してくれるかもしれないですね。

制度には色々と問題があるとは思いますが、最初から本当にしっかりした制度になっていれば、今あるマンションの多くは建たなかったのでは？と思います。その方が良かったのかどうかは、何とも言えませんが・・・。

[28: 16,26]

そうですよね。家族が人質にとられて、たまったものではないですよね。
国策として、マンション供給の増加ばかりあおって、建てられた後のマンションをどう対処するかの、
策がないとところが、今の現状の悲しいところで問題の根源なのでしょうね。
どうせ、大きな問題が起きないと彼らの腰は重たいから。
ただ、実践例、実体験を、もっともっと表にだして、現状を知ってもらう必要はあると思います。

[29: 匿名さん]

国交省大臣、事業仕分け枝野，蓮芳、野党党首らに直訴する事で解決に一歩近ずくと思います。
参院選が，間近に迫っています。チヤンスは今ですよ。

[30: ビギナーさん]

残念ながらセメントから人への民主党では、建築業界の餌のマンションには近づきません。
国交省のマンション、不動産部門のホームページ見れば分かりますよ、開店休業状態です。
今はエコ以外は近づきませんよ。

[31: 匿名]

管理会社の規制強化では、設備メンテナンスの下請け会社の有資格者名簿の提出を義務付けするべきだと思います。

有資格者名簿の提出で無資格者を排除する事により、品質の高いメンテナンスを受けられます。

[32: 匿名さん]

ﾏﾝｼｮﾝ票はデカイぜ！！！
どの党も飛びついてくると思いますよ。！

[33: 匿名さん]

>>33
人数は多いかも知れませんが、投票率が・・・。
自分のマンションの総会も出ない人が、どれだけ選挙に行くんでしょうか。

[34: 匿名さん]

＞＞３３　ダメ管さんか？

２９，３２のスレが嫌だろうな。

[35: 法改正しよう・スレ主]

区分所有法とマンション管理適正化法や消防法の部分などを統合して、
「マンションの住環境を快適にするために、管理適正化を推進する法律」というような名称で、
ぜひ、新規立法を検討してほしい。
事業仕分けされなかったけど、財団法人マンション管理センターを廃止して、
逆に、市町村に、マンション管理のトラブルを調停するような機関をつくって、
もっと身近なとこで、問題が深刻になる前に、対応できるような制度を作って欲しい。
こんなことを考えました。

[36: 匿名さん]

良心的なＮＰＯ法人もわずかな収入も無く、継続出来なくなり、
その後にダメ管の息の掛かった変な団体が、カンバン架け替えて何かやってるから気をつけてね。！！！
国交省、野党党首に直訴するしか、もう手段は無いと思いますよ。

[37: 匿名さん]

＞こんなことを考えました。

マンションから出ることを考えたら・・・。

[38: 匿名さん]

法改正しようスレ主さん

今後益々いいスレに成りそうですね。　　管政権の前原国土交通省なら現実味が出てきそうです。
我々も、どしどし直訴するとしましょう。　
又、ザル法を作って、管理業者を野放しにしていた自民国交省に対して怒りの抗議を行いましょう。
弁護士の福島社民も話は早そうです。

[39: 入居済み住民さん]

支払い一任方式で契約していた管理会社が法律の改正で
保証会社との契約を解除するそうですが、
組合にとっては保証されてた方がいいわけで
本当に保証なしに法改正されたんですか？

[40: ハチャメチャ爺さん]

『議決権行使書を管理会社が集める！！！・・・』のスレ主です。
ただいまお知恵をお借りしたいのですが・・よろしくお願いします。

[41: 匿名さん]

＞本当に保証なしに法改正されたんですか？

外人の方、もう少し日本語を勉強してから書き込みして下さい。

[42: ハチャメチャ爺さん]

●議決権行使書の偽造防止策(議決権行使者の氏名発表、賛否は伏せる等）
●採決方法の指定(投票箱に無記名で入れる等)　出席率アップが予想される。
●理事長選に２人以上の立候補があれば組合員全員による選挙の義務ずけ
●管理会社の組合えの介入制限
等を国交省大臣、野党党首らに訴えましょう。

[43: 匿名]

どっかの管理会社は、総会に出席すると、ホテルの優待券配布。こんなふざけた会社もあります。

[44: 匿名さん]

↑
管理組合の総会に出席したら、管理会社が優待券くれるのですか？
総会出席者が多いことは、管理会社にとって、メリットなのだろうか？
むしろ、総会出席者が少ないことを見越して、横暴な議案を通そうとする管理会社もあるが。

[45: 匿名さん]

ダメ管が欲に目のくらんだ理事長らに現金と優待券を出すそうです。
日本も貧しい国になったものです。

[46: 匿名さん]

＞議決権行使書の偽造防止策(議決権行使者の氏名発表、賛否は伏せる等）
総会の発言、賛否は公開、議決権行使書も公開が当然、偽造されない方式、訂正印なしの議決権行使書は無効は常識。
＞採決方法の指定(投票箱に無記名で入れる等)　出席率アップが予想される。
共有財産の管理に利害が一致しないことがあるのは当然で、公開を恐れる人間の神経は異常。
＞理事長選に２人以上の立候補があれば組合員全員による選挙の義務ずけ
何等意味無し。議案に双方を明記すれば解決。
＞管理会社の組合えの介入制限
介入を許すのは組合の内部の問題で、自浄すべし。
＞等を国交省大臣、野党党首らに訴えましょう。
甘えるな。

[47: 匿名さん]

保障会社のほうが逃げたんじゃないの？

[48: 匿名さん]

管理組合と管理会社との間の管理費に関する保証は、高層住宅管理業協会がしています。
保証制度がなくなったという話は、聞いたことがありません。

[49: 匿名さん]

＞保証制度がなくなったという話は、聞いたことがありません。

たったの1ヶ月相当分だけよ、知ってるの？

[50: 匿名さん]

やっぱり、国の機関に手紙で訴えるほうが楽ですね。　納税者の権利ですものね。

[51: 匿名さん]

>>50
＞国の機関に手紙で訴える
程度の低い投書等は、回覧して一笑して終わりです。公務の邪魔をしないようお願いします。

[52: 法改正しよう・スレ主]

今の法律（区分所有法・マンション管理適正化法）は、契約自由の原則のもと、管理規約や管理業務委託契約
の内容を、管理組合内部または、管理組合と管理会社間で、ある程度自由に決められますね。

国交省が、標準管理規約や標準管理業務委託契約を、作っているけど、
自分たちのマンションの規約や契約が、標準のものと同じなのか、何が標準と違うのか、
簡単に知ることは、実際には、難しい。

これも、問題だと思います。

あと、総会の書面票（実際出席しないで書面での議決権行使）の扱いや、役員選挙の方法、
監査の方法や役員の責任の範囲、組合員の権利の行使の仕方などなど、
挙げればきりがないほど、ルールがはっきりしていない。

あいまいにしてたら、悪い人たちがでてくれば、それを悪用してしまう。

マンションも、住まいの選択肢ひとつ。
住まいの環境が良くなることは、地域、そして、社会の環境が良くなることにつながるはず。

多くの人が、マンション管理に関心をもっていってほしいですね。

[53: 爺さん]

＞ひとつの法律の中で担当部署がバラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。
確かにスレさんの言われるとうりです。　
特にマンション法は管理組合、区分所有者を守る法律としては機能していません。『　ザル法です　』　
法令を作る側が、マンション特有の性質を考えていないのか、分からずに作ったのでしょう。
『　法律は破るためにある　』こういう輩が世の中にあふれているのは、政治の責任です。
民主党は　『民意を無視すれば、政権を失う』　ことを知っている政党です。鳩はダメでしたが・・

今こそマンション族は立ち上がる時です。各々の問題を国交省に訴えましょう。

[54: 匿名さん]

>>1　トピ主
＞大規模修繕を管理会社が受注するのを禁止するとか。
合理的根拠なし。個々のケースについて発注者が資格制限すればよいだけのこと。
＞理事会運営で不正が見つかった場合には、管理業者にも連帯責任として、処分対象にするとか、
理事会運営の責任は100％理事会。管理会社が理事会運営に責任を持たねばならない根拠はない。
＞管理業者が、組合員個人に対して、中傷とか、損害を与えた場合にも、厳しい処分をするとか、
既成の法令、規約の範囲で対応可能。大体こういうことを想定した法設計自体笑止。

>>52
いずれも既成法令や規約で対応可能。無知か、実行能力がないだけ。
>>53
腹話お疲れさん。具体的にどういう提案を国交省にするのか？

[55: 爺さん]

『国交省に具体的にどういう提案をするか？』これについて皆さん考えて見ましょう。
●議決権行使書を偽造されないような法案を作って貰う。

①　理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない。
　　
②　委任状に賛否が示されていない場合は無効とする。

③　総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する。

④　投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事。

⑤　委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事。

　理事長がこれらに違反をした場合、即座に地位を失う。
　　ほかにもあるかも知れませんが、皆様のご意見をお待ちします。

[56: 匿名さん]

国交省は自治の問題に聞く耳を持ちません。
しかも下記の通り
＞①　理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない。
区分法で保障されていることで、公開する必然性無し。　
＞②　委任状に賛否が示されていない場合は無効とする。
委任状で当事者同士の契約の自由を侵す事は出来ない。
＞③　総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する。
管理組合の業務から個人の思想信条の自由を侵すものはなく、全くの愚作。
＞④　投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事。
議長の権限を侵す愚意見である。
＞⑤　委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事。
議決権行使書は総会招集者に、委任状は受任者に提出するのが常識でその手段の自由は保障されるべき。

[57: 匿名さん]

以上。終了。

[58: 某社元フロント]

議決権行使書を採用せず出席票と議長への委任状しか採用していない管理組合様がまだまだあります。法的に必要なので採用してくださいとお願いしても我が組合はこれが伝統だから必要ないと断られたことが何度もあります。

・理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない→であれば当日が出席でも欠席でも公表した方がいいと思います。
・委任状に賛否が示されていない場合は無効とする→信頼する人に賛否を一任するのが委任状なのですからこれはおかしいですね。
・総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する→当日が出席でも欠席でも議決権を行使する方は同じに扱わないとおかしいと思います。公表するのであればいずれも公表した方がいいと思います。
・投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事→議長が指示すれば問題ありません。
・委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事→基本的に問題ありません。但し私物やゴミとして扱われないようあらかじめ専用封筒を配布しておくとよいと思います。
・理事長がこれらに違反をした場合、即座に地位を失う→知識・経験のない理事長には酷なことです。慎重にお願いします。

[59: 匿名さん]

＞議決権行使書を採用せず出席票と議長への委任状しか採用していない管理組合様がまだまだあります。法的に必要なので採用してくださいとお願いしても我が組合はこれが伝統だから必要ないと断られたことが何度もあります。

これを是正出来ない組合員が悪い。子供の様な組合員を守る法律はない。

[60: 匿名さん]

議決権行使書は、総会を形骸化させるので、使用しないほうがいいです。
年1回の総会には出席し、意見があれば言うべきですし、採決も、その意見を聞いた上で行うべきです。
議論によって問題点が浮き彫りになり、他の人の投票行動に影響を与えるのが正しい民主的な運営だと思います。
委任状を行使する議長判断にも影響し、議長が反対にまわることもありえます。
議決権行使書では、総会の議論を聞かずに投票することになり、集会を開く意味がありません。

[61: 匿名さん]

>>『国交省に具体的にどういう提案をするか？』これについて皆さん考えて見ましょう。
国土交通省ではなくて、政府民主党だと思います。

>>●議決権行使書を偽造されないような法案を作って貰う。
現状でも、有印私文書偽造罪、同行使罪があります。
（「有印私文書」とは、捺印又は署名を含む文書、
「偽造」とは他人の名義を偽ること）

>>①　理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない。
区分所有法で明記すべきですね。これは同感。
集会（総会）議事録の必要的記載事項にすべきです。
　
>>②　委任状に賛否が示されていない場合は無効とする。
賛否を書くのは議決権行使書ですが、議決権行使書は廃止すべきです。

>>③　総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する。
無記名投票にする場合、第三者の選挙管理委員会や立会人等が必要になるのでは？
不正の温床になりますし、上記①と矛盾しますね。

>>④　投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事。
そんなことより、全員の登記簿謄本を議長席に用意しておいて、名義人かどうか
持参させた身分証明書と照合すべきです。）

>>⑤　委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事。
議決権行使者の氏名を公表すれば問題ないとおもいますが。

[62: 匿名さん]

>議決権行使書は、総会を形骸化させるので、使用しないほうがいいです。 年1回の総会には出席し、意見があれば言うべきですし、採決も、その意見を聞いた上で行うべきです。

小学校の生徒会と間違えておりますね。
管理組合の総会は、理事会決議の議案を審議するだけです。精々出来るのは原案の一部修正に限られます。
その理由は、区分所有法で組合員は総会に出席出来ない時は、代理人か書面で議決権を行使できることが保障されているからです。欠席者が予想もできない議案は審議できません。民主主義ではありません、民法の特殊法である、区分所有法による集会（総会）の規定による議決機関に過ぎません。

[63: 匿名さん]

>>小学校の生徒会と間違えておりますね。
>>管理組合の総会は、理事会決議の議案を審議するだけです。精々出来るのは原案の一部修正に限られます。
総会出席者の意見で投票行動が左右されないのであれば、集まる意味がないんですよね。
電磁的方法でもいいわけです。
現行、区分所有法の規定を言っているのではなく、「集会」を行う意味を考えれば自明のことです。
ちなみに小学校には生徒会はありません。児童会ねｗ

[64: 匿名さん]

>62,63

対立関係にあるとみえるお二人の意見の両方とも、納得ができます。
たぶん、両方の意見とも正解なのだと思います。現在の制度では。

管理組合によって、その運用を、自由に変えられるのが、今の制度の基本。
まさに、曖昧を美徳とする、日本の旧態依然の考え方の制度が、今でも続いていて
それが、マンション住民・所有者をほんろうしています。

[65: 匿名さん]

>総会出席者の意見で投票行動が左右されないのであれば、集まる意味がないんですよね。 電磁的方法でもいいわけです。

その通りです。理事長=議長一人でも、議決権行使書と委任状が総議決権数の半数以上集まれば、総会成立、普通決議はその過半数で決します。覚えておいてね。

[66: 匿名]

マンション管理士を廃止
目的があいまい、能力もバラバラ　信じる分だけふんだくられる
管理会社と同様に組合を食い物にする産業化が進み、混乱を生じさせる。
資格運営財団は拝金主義で能力不足、官僚の天下り場所を作ったに過ぎない。

[67: 匿名さん]

>管理会社と同様に組合を食い物にする産業化が進み、混乱を生じさせる。

管理会社は集金と帳簿付けはやるが、マン管士は口だけのハッタリ士に過ぎない。

[68: 爺さん]

確かに国交省ではなく民主党のほうが確実に我々の意見は受け止められるでしょうね。
無記名で投票箱に入れる方法を採れば出席率が上がると思われます。
上下左右に住む理事長、理事に遠慮する事無く、反対票を投じられるので本音が出せる利点がある。
たくさんのご意見、ありがとうございます。
まだまだ意見を出し合いましょう。

[69: 爺さん]

＞５８　○某社元フロントさん　　　元合人社フロントさんかと間違えるとこでした。
　　なんか変ですね？
議決権行使書は、当日、出席出来ない人が提出するのではないでしょうか？。
委任状は代理人、区分所有者が出席出来ない時、その家族が代理として出席するときに提出する。

[70: 某社元フロント]

お爺さん、同一人物です。昨日の総会お疲れ様でした。管理委託契約の更新に関する議案はありましたか？（多分ないと思いますが）ないのであれば理事会が議案化を拒否したのでない限り管理会社の善管注意義務違反となることです。先日は本社にも行かれ総務課長の●田に会ったんですね。総務課長の●田も人事課長の○本とも数年に亘り散々やりあってきましたが自らは学習せず判断せず約束を守らずまともに回答すらしない連中です。社長や社長の意を受けた顧問弁護士・顧問社労士の言いなりになっているだけの存在です。
さて、議決権の行使は書面に限るものではありません。①当日総会に参加して行う、②当日参加できないので書面で行う、どちらでも議決権行使は可能となっています。委任状・議決権行使書の安易な利用により少数意見が反映されなくなっている現実に対し対策を考える必要はありますね。
区分所有者の代理人が参加する委任状の場合は、管理規約に定める資格者に限ります。これは管理組合様によって異なっています。マン管センター等に相談されリスクも考慮したうえでそれぞれの管理組合様の実態に沿ったものに変更するとよいと思います。
話題がずれてしまったようです。このスレッドは「管理会社の規制強化」でしたね。

[71: 匿名さん]

＞議決権行使書は、当日、出席出来ない人が提出するのではないでしょうか？。 委任状は代理人、区分所有者が出席出来ない時、その家族が代理として出席するときに提出する。

無い知恵を絞らないで、区分所有法を読んで下さい。