管理会社の規制強化

[法改正しよう]

マンション管理業者（管理会社）は、マンション管理適正化法（適正化法）で、規制されています。
この法律は、議員立法で、国土交通省の管轄なのですが、ひとつの法律のなかで、担当部署が
バラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。

管理業者に関するトラブルは多数あるのに、監督官庁が、指導処分できる対象が、この適正化法
違反でないと、実質的に、手をださない。

この際、マンション適正化法を改正してもらって、マンション管理業者の規制強化策を、
考えてみたらどうでしょうか。

どういう場合に、どういう処分が必要なのか、みなさんのアイデアを聞きたいです。

たとえば、大規模修繕を管理会社が受注するのを禁止するとか。
理事会運営で不正が見つかった場合には、管理業者にも連帯責任として、処分対象にするとか、
管理業者が、組合員個人に対して、中傷とか、損害を与えた場合にも、厳しい処分をするとか、

行政が、管理業者を縛る必要性がますます高くなっていると思います。

管理業者側からは、反発がでるかもしれませんが、むしろ、善良な管理会社と悪徳な管理会社との
区別をはっきりさせるために、管理業者の側からの建設的な意見も伺いたいです。

[146: 匿名さん]

法律の専門家である内の家族は輪番制で今年の理事会の役員になった。
が、必要以上に理事会活動に力を注ぐ気はないとぬかした。
本音を聞いてみると、管理会社を相手に自分の時間を使うことは、
「泥棒（これは管理会社のこと、こめんなさい）に追い銭」だそうだから。

よって、無難に役割を終えるだろうと思う。
歯がゆい。

[147: 匿名さん]

＞法律の専門家である内の家族は輪番制で今年の理事会の役員になった。
専門家って聞いた事ないし輪番を受けるとは法律本の販売員でないの？

[148: 匿名さん]

↑劣等感を刺激されたようだね、生憎さまか？

[149: 匿名さん]

法律の専門家だから弁護士とか判事とかじゃないの。

[150: 中尾]

私も管理会社の管理組合不正会計報告に対応を苦慮しています。　無関心な区分所有者が大半で総会での発言も無視されました。

[151: 匿名]

一流デベロッパーの関連管理会社にて不正などあったところありますかないか？

[152: 匿名さん]

同じマンション内の人達を卑下するのは良くないよ
きちんと質問の意図を伝えられてないから無視される

法律家は多分マンション内でのプライドは保ちたいけど
なんか言って間違ってて自分の権威がボロボロになるのが嫌なだけ
弁護士って言わないからもっと程度は低いんだろね
泥棒に追い銭の意味が全くわからない
時間をかけるのは管理組合に対してだからそもそも考え方がおかしい

自分のマンションだから協力して良くしようという気持ちが無ければどうしょうもない

[153: 元販売屋さん]

管理組合側の運営が上手くいってないのが全ての問題
管理会社を規制したところで管理組合側の仕事も増える

[155: 匿名さん]

まともな意見だ！

[156: 匿名さん]

私も管理会社の規制強化には大賛成です。平成１２年建築販売始め、平成１４年には管理会社の登録制になりましたが､本年１月末に貴マンションは本当に管理会社が管理を行っているのですかと、監督官庁から質問のＴＥＬがあり、事情を尋ねたところ貴マンションは平成１４年の登録にもなく事実を確認いたすべくＴＥＬしましたとのことです。本建物はA,B棟で１２０個の所有権を持ったマンションです。監督官庁において、管理を行っているのかいなか、を確認をしたところ､当初より管理委託契約もなく管理は一切行っていないとの、回答があってため私の所に再確認電話であります。　このように管理会社の違法行為が１３年間に渡り行われ、監督官庁のみならず、会計検査によっては担当税務署の税務調査を行ってもらうよう要請をも検討しています。その他法律に抵触項目が十数件あり、監督官庁の厳しい判断が望まれますが、当マンション理事長はマンソン販売会社の代表取締役で１３年に亘り理事長を務めています。貸店舗としての所有権は持っていますが、マンション販売開始以来居住していません。　理事会、総会にいては管理会社職員が司会を行い、（マンション管理業務主任者の免許は持っていない）議事録を管理会社で作成し保管は管理会社でしている。役員には議事録のコピーが入っているが、これも改ざんされた（会社有利に）ものであり、私は役員であり法務を担当をしてますので、閲覧を申し込んでも、議事録には理事長、副理事長、管理組合印がり議事録者の印まであります。私が一人で説明しても組合員の管理に関する関心のなさがむなしいですね。何か良い知恵を貸してください。

[157: 匿名さん]

>>156
あんたは誰で、なぜ監督官庁から電話がかかってくるのか。
何を問題視しているのかがまったくわからない。

筋道立てて話をしよう。そして段落を覚えよう。

[158: 匿名さん]

被害妄想よ。

[159: 匿名さん]

そこの会社はそもそも公に管理会社として認められていないから規制のしようがないのでは？
あと話の筋道通ってないから妄想としか見えない

[160: 匿名さん]

問題の根幹にせまっているスレだと思います。

それで、提案です。

「新築時の全入居者および中途入居者には、入居時に、すべからく、区分所有法、適正化法、標準管理規約、標準管理委託契約書、(当該マンションの)管理規約、および(当該マンションの)管理委託契約書について、管理者もしくは管理組合は説明しなければならない。必要であれば、啓発しなければならない。」

という重い罰則付きの法律があればいいと思いますが、いかがでしょうか?

[161: 匿名]

>>156
実際のところ、どんな不利益が出ているの？

[162: 匿名さん]

>という重い罰則付きの法律があればいいと思いますが、いかがでしょうか?

笛ふけど踊らずだよ。
全ては当事者次第で法律で厳しくして行けば自分のクビを締めるだけ、
振込めサギを防ぐのに個人の銀行取引を禁止するが如し。

[163: 匿名さん]

問題の根源は、「知らない」こと。それでまず、知らしめる。発想は、非常にシンプルです。

＞全ては当事者次第で法律で厳しくして行けば自分のクビを締めるだけ、

一般論として、このような印象をもたれるのは、自然だと思います。
ただ、細かく考えると、必ずしもそうではないと思います。

業者は手間が増えますが、この制度に耐えられる業者のみが残ればよいでしょう。
購入者は、説明を聞き終わった時点で、なぜそんな説明を聞く義務があったのか、について納得すると思います。「クビが締まる」ほどの負担ではないと思います。

更に言えば、

「法は無知を救わない」一辺倒ではまずいと思います。マンションは、他とは違って、非常に複雑で、面倒くさい商品ですから。加えて、購入頻度が極めて低い。この特殊性は、特別扱いすべきです。

ただ、マンションの販売総額が減少する懸念はありますが・・・。

[164: 匿名さん]

＞「法は無知を救わない」一辺倒ではまずいと思います。マンションは、他とは違って、非常に複雑で、面倒くさい商品ですから。加えて、購入頻度が極めて低い。この特殊性は、特別扱いすべきです。 ただ、マンションの販売総額が減少する懸念はありますが・・・。

最後に逃げているセリフは頂けません。振り込めサギ防止に個人口座の廃止と同じ発想です。
手段としては情報公開させることしかありません、これとて読まなければ実行は上がりませんので飽くまでも個人の資質と責任の問題です。

[165: 匿名さん]

＞振り込めサギ防止に個人口座の廃止と同じ発想です。

同じではないと思います。

「振り込めサギ防止に、個人口座開設時に同サギについての説明の義務化」、もしくは
「振り込めサギ防止に、引き落とし時に同サギについての啓発文をモニターに表示」
といったところです。

＞飽くまでも個人の資質と責任の問題です。

例えば、自動車を運転する際には、交通法規の教習が義務づけられております。つまり、「(運転する際には)交通法規くらいは目を通しているだろう」といった「突き放し」はせず、手厚く教習しております。

もちろんこれは、自動車という「消費材」が非常に大きな影響を社会に与えるが故であり、いささか極端な例ですが、マンションという「消費材」も、一定の、無視し得ない影響を与えるもの、と捉えるべきです。

「免許制度」といったことになると「販売総額」への影響もあるでしょうが、「通り一遍」の説明義務程度であれば、それほどの影響はないでしょう。それでも、購入者をかなり保護するものとなるはずです。

それから、もうひとつ「突き崩すべきもの」として、「暗黙」のカルテルがあると思います。

「100戸規模のマンションであれば、管理委託費は月額◯◯円」といった広告や、家電量販店のような「最低価格保証」がないのはなぜでしょうか？１社が始めれば、他社も追随せざるを得ないと思うのですが・・・。

全国の管理組合が、管理委託仕様と費用を一斉にオープンにしてしまえば、状況はもう少し良くなると思います。

[166: 匿名さん]

>>160　国が地元自治体に委託するなどして区分所有者の知識、意識の向上を目指して、
自分たちの払った修繕積立金などが効率的に有効に支出されるために共有されるべき考え方や支出までの手続きなどに
ついて日常的に学習資料の配布や学習会の開催など年度初めに理事の出席を求めてゆく事など啓発啓蒙する策を検討す
るべきです。

区分所有者が置かれている立場、業者との関係など最低限の知識を同じにしなければ
国交省が懸念するところの将来的にスラム化などの「管理不行き届き」の物件の増加は食い止められないと思います。
実質、競争状況がないような修繕業者の選定での支出ではいくら積み立てたって、いくら積み立てを増やしたって、
意味がありません。

その透明化のために国などの行政はどういう係わり合いがあるのかについて真剣に検討されるべきです。
特に大規模修繕については専門家をマンション理事会や学習会に派遣するなどして助言等々について援助
するべきです。公正な競争こそ、マンションのスラム化を防ぐ第一歩となるはずだと素人ながら思うのですが
どうなんでしょうね。

[167: 匿名さん]

もともと一軒家を建てられない貧乏人相手の区分所有制度は購入するための制度であって建物の維持管理を継続出来る制度ではない。従って区分所有制度を止めて民法に基づく純粋の共有制か賃貸制にすべきである。

[168: 匿名]

>>160と>>167に同意

[169: 匿名さん]

>167
マンションももってないアパート生活者が大きくでたな。
特に都心では億ションになるからねえ。

[170: スレ主]

スレ主です。久しぶりに、このスレ　復活。

悪いこと（横領や裏金作り）をする、管理会社の人や、
管理組合の理事長の悪い行為をそのまま、黙認したり、手伝ったりする、
管理会社の人（フロントマン）について、厳罰に処せるように、
法改正が必要だと思います。

今年は、選挙の年で、マンション管理適正化法は、議員立法なので、
国民が声をあげれば、なんらかの議論がでてくるはず。

健全な管理組合の人の利便性が高まるように、法改正してほしい。

[171: 匿名]

理事、監事の外注を可能にするように標準管理規約が先月改正されました。
新しく建つマンションはそれに準拠した規約になるので、数年後には理事や監事の外注が当たり前になるでしょう。
監視が厳しくなるからなかなか今までのようにはいかなくなります。

[172: 匿名さん]

１７１さん、その逆ですよ。他人はいけません。糞の根さん。

[173: 匿名希望]

↑ご苦労！

[174: 匿名希望]

しかし、なんか必死ですね。
なにが悔しいのか理解不能なんだが。

[175: 匿名希望]

あのスレッド維持は大変だと思うよ。

[176: 匿名希望]

なんでも相談あげてんだけどそもそも利用者減ってるから相談なんかないね。

[177: 匿名希望]

しかし今日はおもしろかったw
悔しがり方が尋常ではないから！私に相手にされないくらい気にすることはないよ。

[179: 匿名さん]

管理組合の業務で、私利私欲をむさぼる、悪い人を
どんどん、お仕置きして、マンション管理で、悪いことすれば、
痛い目にあうということを、十分に知ってもらわねばなりませんね。

[180: 匿名さん]

でも、誰もお仕置きしようという人がいません。
理由は2つ。
そんなことに時間を使いたくないということと、人から嫌われることをしたくないということです。

[181: 匿名]

私は嫌われても平気ですけどね？
キラキラと目を輝かせて期待をされるよりは、ね。

[182: 匿名さん]

そういう人に、立候補して理事会役員になって欲しい。

[183: 匿名]

でも、なった途端に凋落して同じことに。

[184: 匿名さん]

管理会社と癒着して、お金貰ってやりたい放題に？

[185: 匿名]

舐められてるから ムリ

183及び184に おしおき を熱望します。

[186: 匿名さん]

舐められてる～言う本人が、裏でタゲられてる事実

[187: 匿名]

>１８６誰に対して言っているのでしょう？どういう意味なんでしょうね？

[188: 匿名さん]

まあ、悪質なのは自然淘汰されるよ
焦るな焦るな

[189: 匿名]

言われた方は　いつまでも　覚えている　と言います

[190: 匿名さん]

もっと、警察に動いてもらわなくては。
「背任罪」で、マスコミに取り上げられれば、
良い薬になります。

[191: 元フロント]

　管理会社の一括受託を禁止する法律を作る。
　1.　会計・出納・未収金督促業務―管理会社・ファクタリング会社
　2.　事務管理業務（理事会総会支援・設備管理・清掃）－1.とは別の管理会社又はマンション管理士
　3.　修繕工事（一般修繕・大規模修繕・耐震補強工事・長期修繕計画立案）－１級建築士又は別のマンション管理士

　私としては、管理会社には、1.　会計・出納・未収金督促業務以外させないのが一番良いと思います。

[192: 匿名さん]

１９１さん、組合員のレベルの問題。私は、７年間それらに似た管理をして。

法人化、機械式駐車場撤去、駐車場代替用地購入、今度は隣接地の購入、等を

行ったが、収納管理の管理会社と共謀して組合員によって追放されたよ。残された

仕事は、漏水問題だけど、クーデター理事長の仕事になり、失敗している。事故多発。

このマンションは、漏水問題は急務と見て、計画中のまま、理事長追放である。

５年以内に、新しい住処を探さないと、スラム化する。管理会社任せの管理は危険ですぞ。

クーデター成功理事長の責任は、重大です。私は、もっと安全なマンションに変わります。

[193: スレ主]

>191,192について、

経験に基づく、管理業務の問題点を明らかにしていて、大変興味深いです。

今の制度の一番の大きな問題点は、良心のあるマンション管理を目指す人達の
苦労が報われにくい制度になっていること。

それに、管理組合運営の安定性に欠け、それを支援する公的な十分な制度が無いこと。

さらに、オレオレ詐欺や振込詐欺では、、高齢者が騙され易いといわれていますが、
マンション管理では、善意の無知な人々（組合員住民）が大半なのにもかかわらず、
その無知につけこんで、騙そうとするヤカラが、暗躍できる素地が大きいこと。

マンション管理業者・管理会社に限らず、マンション管理士、一級建築士等にも、
悪意をもって、騙して、不当な利益を狙っている者がいます。

住居の安心安全は、重要なのに、集合住宅のマンション管理において、振込詐欺の
ように、善意者を騙そうとする、草刈り場になる素地があり、それは、今後、
経年マンションが多くなるにつれ、ますます、危険性は、増大すると思われます。

しっかりと、悪徳者を罰して、悪徳者を排除する仕組みを作らなければ、
極端なことをいえば、集合住宅のマンションに住み続け所有することに不安を覚える
時代がきてもおかしくない。

この制度には大きな欠陥があります。この制度を作ったのは、行政府よりも、むしろ、
議員立法での、政治家の関与が大きいといえるので、その点をしっかり、住民が
政治家に注文すべきだと思います。

[194: 元フロント]

＞マンション管理業者・管理会社に限らず
　これらと結託する不良役員も加えてください。

＞政治家の関与が大きいといえるので
　裏で操る業界団体の影響の方が大きいです。

　マンション管理士制度は、管理会社に都合のよい制度に変更するためのガス抜きとして設定されたものです。
　そのため、マンション管理士は、実務経験に乏しく、管理会社に対抗するには力不足で、生活するためにやむを得ず、管理会社と手を組む輩が増えているのです。

　今こそ、行政が制度の変更に着手するべき時期です。

先日、管理会社変更に立ち会いました。
　コンサルではありません。
　選定に必要な資料を収集し、整理して提供するだけの業務です。

　各社の見積もりを見て驚きました。
　業務内容は、管理組合運営支援・規約改正支援・長期修繕計画の立案・他社に依頼する修繕工事の調定・会計・出納・未収金督促・管理員業務・清掃業務など、ほぼ全部の受託です。

　ほとんどが受託戸数ランキング上位の会社ですが、築40年戸数300の管理組合で、委託費は月額65万～75万に集中していました。

　私の計算した該当業務人件費の1.1倍から1.3倍です。
　会社経費を入れると、どう考えても赤字です。

　本来業務では赤字で、管理組合の知らないところで会社の収益の大半を稼ぐなんて、なんという業界なんだ。　

[195: スレ主]

＞これらと結託する不良役員も加えてください。

　不良役員を制御する有効な罰則規定について、現在のところ、主に、刑法だけが、
適用可能で、その管轄は、警察です。これが、そもそもおかしい。
警察が、マンション管理組合の内部に首をつっこむのは、事実上、不可能だし、
マンション管理に警察がどんどん介入し始めたら、管理そのものがおかしくなる。
他の法体系で、不良役員を制御し、善良な役員に変えていく仕組みが必要だと
痛感します。

＞裏で操る業界団体の影響の方が大きいです。

　だいたい、高知県出身の国会議員が、このマンション適正化法の筆頭提案者、だと
いうこと自体がおかしい。高知県にどれだけのマンションがあるのか。
建設業の業界の流れが、このマンション管理の方まできていると考えるのが、
妥当でしょう。
もっと、都市部の住民が、声をあげないと、建設土木の利権に負けてしまいます。

＞本来業務では赤字で、管理組合の知らないところで会社の収益の大半を稼ぐなんて、なんという業界なんだ。　

　私も経験がありますが、その実態は、おかしいと思います。管理の表はではなく、
管理をとっかかりにして、裏で、稼ぐ。
この仕組みに、大きなメスをいれないと、善良な住民は、どんどん騙されて、
マンション管理のコストが、増大していきます。
これも、住民・所有者の厳しい目をもつ意識改革が必要だと思います。