管理会社の規制強化

[法改正しよう]

マンション管理業者（管理会社）は、マンション管理適正化法（適正化法）で、規制されています。
この法律は、議員立法で、国土交通省の管轄なのですが、ひとつの法律のなかで、担当部署が
バラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。

管理業者に関するトラブルは多数あるのに、監督官庁が、指導処分できる対象が、この適正化法
違反でないと、実質的に、手をださない。

この際、マンション適正化法を改正してもらって、マンション管理業者の規制強化策を、
考えてみたらどうでしょうか。

どういう場合に、どういう処分が必要なのか、みなさんのアイデアを聞きたいです。

たとえば、大規模修繕を管理会社が受注するのを禁止するとか。
理事会運営で不正が見つかった場合には、管理業者にも連帯責任として、処分対象にするとか、
管理業者が、組合員個人に対して、中傷とか、損害を与えた場合にも、厳しい処分をするとか、

行政が、管理業者を縛る必要性がますます高くなっていると思います。

管理業者側からは、反発がでるかもしれませんが、むしろ、善良な管理会社と悪徳な管理会社との
区別をはっきりさせるために、管理業者の側からの建設的な意見も伺いたいです。

[1041: デベにお勤めさん]

・私は、自分の財産・生活を守りたい、ただそれだけです。
・匿名さんの甘言で、「お代官様こちらを……」「おぬしも悪よのう」のところに「飛んで火にいる夏の虫」とならないように注意しましょう（時代劇風）。
・裁判所に書類を提出すると、悪徳管理会社に刑罰が下りなくても、彼らは、いつ書類送検されるか疑心暗鬼となることとなり、充分な防衛効果を発揮します。

[1042: デベにお勤めさん]

>>1040 匿名さん
理屈が破綻していませんか？

[1043: デベにお勤めさん]

再掲します
マンションという制度（都市への人口集中の対策）ができた時、行政は、素人の理事会（長）と管理会社の補助という形で、区分所有法と言う雁字搦めの法律を作ってスタートしました。
時がたち、ふたを開けてみると、法をかいくぐってぼったくる管理会社が増えていました。
自分たちが作った区分所有法では、懲罰が中途半端で対応できないため、住民サイドに立って、「マンション管理の適正化に関する法律」を幾度か改正してきました。区分会計の導入や外部役員によるチェック体制の強化などなど。
ところが、住民の無関心と悪徳管理会社の策謀によって、ぼったくりの構造の解消には至りませんでした。
今回の改正によって、「管理のあり方が資産価値となる」ようになり、悪徳管理会社の意味合いが変わってきました（従来的には金銭の損失のみが対象）。
自分の財産を守ることができればそれでよいのです。
ダメ元でいいから、裁判所で審理できる関連法令を利用し、悪徳管理会社の所業に関する議事録を提出し、受理してもらいましょう。数が増えれば裁判所も黙っている訳にはいかなくなります。署名運動なんかより、もっと強力なパブリックコメントとして効果を発揮することになるでしょう。そして、悪徳管理会社の管理費外の収入源を断つことになり、経済封鎖をすることができます。そのときはもちろん退場です。

[1044: デベにお勤めさん]

>>1038 デベにお勤めさん
「管理会社に過度に依存していたマンションにおいて、外部専門家を監事に登用することで区分所有者の意識改革や会計正常化に取り組んだ事例」
https://www.mlit.go.jp/common/001129001.pdf
上記プレゼン資料のピンマークをダブルクリックすると他の資料も見ることができます。
理事会運営等に関する規定（案）
blob:resource://pdf.js/e6aaf13e-5830-4508-b2c5-304bf46a23a0#filename=C%E2%91%A0%E7%90%86%E4%BA%8B%E4%BC%9A%E9%81%8B%E5%96%B6%E7%AD%89%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E8%A6%8F%E5%AE%9A%EF%BC%88%E6%A1%88%EF%BC%89.pdf

[1045: 購入経験者さん]

管理会社は、実のところ、工事会社の営業マン。
マンションの住民に寄り添う、なんて、あまーい、言葉をならべて、
管理組合にたまっている、修繕積立金のお金を、
ごっそり、どうやって、いただこうか、と考えている人たち。

マンションの住民の政治力が、弱いので、政治家と管理会社が組んで、
マンション管理適正化法が、有効に機能しないままの状態が続いている。

マンション住民は、もっと怒る必要があると思う

[1046: 匿名さん]

管理会社のぼったくりの原因は、欧米のマンション管理行政が利益相反とかマージン規制を徹底してやるのに対して、日本のマンション管理行政が管理会社と癒着しているから、その二つにメチャクチャ甘いせいだと思う。だから、監視を強化するだけでは効果が限られているんだよね。（欧米では、管理会社や管理士が修繕会社からマージン取ったら背任行為か横領で訴えられる可能性が大きい。管理委託費だけが出利益を上げなければいけないことになっている。例えば、管理会社や管理士が大規模修繕プランを作るときは、管理組合に相談して、特別手当を請求する。管理組合がOKを出したら、特別手当がもらえるという仕組み。何でも透明性を重んじるのが欧米の民主主義社会と法原理だから。）

管理組合側は自分たちで相見積もりを取って、信頼できるマンション管理士をひとり雇って管理会社に対して、予防的防御線を引くくらいしか守る手段がないところが悲しい。
あとは、管理組合を法人化して法人の弁護士保険を付けて、背任行為があった場合対処できるようにしておくことくらいかな。日本の法人向けの弁護士保険も笑っちゃうくらいサポートが薄いんだけどね。

欧米の管理会社が自分とつながりのある修繕工事会社を使ったら、
区分所有者有志が利益相反について訴訟を起こして、
修繕費は一銭も払わなくてよいという判決が出た例を知っている。
その管理会社もボッタクリ管理会社でなく、とてもリーズナブルだっから、
理事会は総会決議なしでそこに任せたらしいんだけど、
利益相反に甘すぎる日本では考えられない判決だよね。
だから、悪徳管理会社がはびこるんだよ。
日本のマンション管理業界の常識は世界の非常識といえる。
日本のマンション学会の中から、正義感に燃える学者が出て来て、これを指摘すべきだが、そういうやつはなかなかあらわれない。

マンション住民はただ怒るだけでなく、弁護士保険に加入して、損失が生じた場合は、悪徳管理会社に対して、徹底的に損害賠償求めて訴訟すべき。マスコミにも知らせて、社会にも広めなくちゃ。

[1047: 匿名さん]

久々に建設的な意見が伺えた。
やはり、管理組合も戦う姿勢が失われると崩壊への道を辿る。
管理組合が弁護士保険に加入して、おかしいなと思うことは毅然として戦う姿勢を示すべき。

[1048: 購入経験者さん]

>1046
マスコミも、悪徳管理会社の事例を、もっと、取り上げて、深堀りすべきだよね。
マスコミの社員だって、マンションに住んでいる人は、相当多いでしょ。
それでも、見て見ぬ振りをするなんて、自分たちで、自分の首を締めているようなもの

利益相反、マージン規制は、欧米にならって、日本も取り組まなければならない課題でしょう。
オリンピックが良い例で、オリピック開催地選定の汚職について動いたのは、
フランスとか欧米の司法当局。
日本は、のんのんと、汚職がありながら、見て見ぬ振りをして、オリンピック終わってから、
お茶を濁す程度に、目立った民間人を摘発している。

日本で、利益相反、マージン規制が、強化できない背景は、
大きくは、日本の政治家が、その強化によって、困ってしまうからでしょ。
民主主義にとって、利益相反、マージン規制を、いの一番にしなければいけないのに、
政治献金やら裏金やらを受け取っている政治家からすれば、土建・建設の業界から
恨まれるような対策をしたくはない。

欧米と日本とで、民主主義の成熟度合いが、このマンション管理の場面でも現れている。
３流国家を抜け出すためにも、まずは、集合住宅の住居の安心を確保する対策は、
必要だよね。
管理会社やマンション管理士も、裏金、リベートで、管理組合のお金を、おいしく
いただきましょう、という、そんな幼稚な考えから早く脱してほしいね。
大人なんだから、正々堂々と、顧客に満足を与える自分達の能力を発揮して、
応分の利益を得るべきだよ。

[1049: 匿名さん]

>>1048 購入経験者さん
マンションに住んでいる人は総人口の3割程度。
票を得るため3割をターゲットにするのは愚策。
だから政治家もマスコミも扱わない。

管理会社の悪いところは本職の管理で儲ければいいところ、修繕でも利益を得ようとするところ。それもバックマージンなどコソコソと

[1050: 匿名さん]

でも３割って３分の１でしょう。結構多くない？

[1051: 匿名さん]

管理会社への規制強化を望むより、いかに管理会社不要の管理組合を育てるかの方が実現性は高い。

[1052: 匿名さん]

●分譲マンションストック戸数（2021年末現在／2022年6月28日更新）（PDF）
ttps://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001488548.pdf

○現在のマンションストック総数は約685.9万戸（2021年末時点）。
○これに令和２年国勢調査による１世帯当たり平均人員2.21をかけると、
　約1,516万人となり、国民の１割超が居住している推計となる。

[1053: 口コミ知りたいさん]

中古車販売大手ビッグモーターの一連の話題の中で、保険金請求の不正がある。
ビッグモーターが保険代理店となっていて、保険会社とのずぶずぶの関係が明らかにされつつある。

これは、マンション管理にも大いに関係ある。

管理会社の多くは、保険代理店となっている。
そして、漏水やら何やらで、管理組合の保険を使って、
保険事故だといって、管理会社が手配して、工事業者に対応させている。

マンション保険の分野は、大手の寡占状態で、管理組合が支払う保険料が
うなぎのぼりに高騰しているのは、周知のとおりだ。

いわば、保険会社と管理会社で、マンションの区分所有者から、お金を吸い上げる
仕組みができあがってしまっている。

保険にも、競争原理をもっと働かせ、管理会社が保険代理店になるような仕組みを
行政の金融庁は、止めさせるべきではないのか。

マンションの区分所有者は、保険関係で、怪しい事例を、金融庁と国土交通省に
もっと指摘すべきだ。

マンション保険が、区分所有者に不利な制度になりつつある。

[1054: 匿名さん]

>>1053 口コミ知りたいさん
保険契約を、管理会社以外の保険代理店と直接契約すれば解決できるのでは。

[1055: マンション検討中さん]

>>1053 口コミ知りたいさん

当方は、保険会社に提出する雨漏り被害の『示談書』を、偽造されたことがあります。保険会社に直接問い合わせて、発覚しました。

犯人は、管理会社 の担当者でした。有印私文書偽造（5年以下の懲役）という立派な犯罪です。

[1056: 匿名さん]

>>1055 マンション検討中さん
こういうパターンは多いですね。
特に、投資マンションで占有者がいない空室の場合、仕掛けてきます。
雨漏れ、水漏れには注意が必要ですね。

[1057: 匿名さん]

衆院議員選挙が近いが、マンション管理は、もっと争点になっていいテーマだと思う。
マンション管理適正化法は、山本有二さんが、筆頭提案者となって提案された議員立法。その後、改正されたのは、内閣による閣法の改正法。
マンション管理適正化法が、「管理会社の悪意から住民を守るもの」と、誤解されて捉えられることも多いが、むしろ、規制を骨抜きにし、悪徳管理会社を生き延びらせることを可能にしている、と見えてしまう。
候補者が、マンション管理のテーマにどのような考え方を持っているのか、有権者も関心を持つ必要がある。

[1058: 匿名さん]

↓、真偽は存ぜぬが。

https://www.mansion.mlcgi.com/reno_c3.htm#110

（注２）
議員立法を文字通りに解釈して「国会議員が法案を作った」とカン違いしている人がいるが、実際に法案を起草したのは国交省官僚で、彼らに担がれて神輿に乗った国会議員(族議員)達が官僚が作った法律案を国会に提案し、 自民党・公明党が多数を占める国会で通しただけ。

「マンション管理適正化法」は国交省にとって使い勝手の良い法律になりました。議員先生がたのお陰です。

[1059: 匿名さん]

国土交通省は、６月にとりまとめた「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」（以下、「指針」）を法制化する方針だ。指針のうち、重要な部分をマンション管理適正化法に位置付ける。25年通常国会への同法改正案提出を目指す。

● 令和７年度／不動産・建設経済局関係／予算概算要求概要
不動産管理業の適正化・発展に係る環境整備
https://www.mlit.go.jp/page/content/001760279.pdf#page=17

①マンション管理業の適正化の推進
（課題）
近年、管理組合役員の担い手不足等を背景に、マンション管理業者が管理組合の管理者となる外部管理者方式が増加し、利益相反取引等、区分所有者の利益保護が十分に図られない事例が発生。

令和６年６月に、外部管理者方式の留意事項を整理した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が整備された。今後、このガイドラインに則った適正な運営を法制度上担保する観点からマンション管理適正化法の改正を検討。

[1060: 匿名さん]

分譲マンションも所有権者以外に管理者をさせる時代になった。正義の組合員の口封じにならないように気を付けよう。