管理会社の規制強化

[法改正しよう]

マンション管理業者（管理会社）は、マンション管理適正化法（適正化法）で、規制されています。
この法律は、議員立法で、国土交通省の管轄なのですが、ひとつの法律のなかで、担当部署が
バラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。

管理業者に関するトラブルは多数あるのに、監督官庁が、指導処分できる対象が、この適正化法
違反でないと、実質的に、手をださない。

この際、マンション適正化法を改正してもらって、マンション管理業者の規制強化策を、
考えてみたらどうでしょうか。

どういう場合に、どういう処分が必要なのか、みなさんのアイデアを聞きたいです。

たとえば、大規模修繕を管理会社が受注するのを禁止するとか。
理事会運営で不正が見つかった場合には、管理業者にも連帯責任として、処分対象にするとか、
管理業者が、組合員個人に対して、中傷とか、損害を与えた場合にも、厳しい処分をするとか、

行政が、管理業者を縛る必要性がますます高くなっていると思います。

管理業者側からは、反発がでるかもしれませんが、むしろ、善良な管理会社と悪徳な管理会社との
区別をはっきりさせるために、管理業者の側からの建設的な意見も伺いたいです。

[1: マンコミュファンさん]

こりゃ、壮大な．．．壮大すぎるテーマだね。

現在でも「不正」があれば、各種法令に従って処罰はできる。＜個人、法人とも。
私的には、現状でさらに「管理会社を規制すべき点」は見当たらない。
あるとすれば、管理会社自体が組合員になっているケースかな。

管理会社の規制よりも、区分所有者及び組合運営に関する専門的なサポートが必要。
だから、マン管理士など各種制度が強化されたわけだが、あまり現実には浸透してない。
組合員側の意識改革が先か、区分所有に関する専門性を下げる(簡単にする)のが先か、専門の人材が活動し易くするのが先か、悩ましい問題。

[2: 匿名さん]

一番重要なのは、やはり基幹事務であるお金の取り扱いに関する問題ですね。
会社や社員による横領や着服、不正会計の問題に関してもっと厳しく対処する必要があるのではないでしょうか？

また、管理会社だけでなく売主のデベに対してもですが、マンションの修繕積立金の設定額について、最初から分譲当時の積算に基づいて一定額を積み立てる方式にしたり、内容に抜けや漏れがないかをチェックする必要があると思います。

今の国交省の対応はいかにも手ぬるい。

[3: 匿名さん]

>>2
修繕積立金に関しては、積算で長期修繕計画を作るよう義務付けられたんじゃなかったでしょうか？標準様式とガイドラインが出された際に（法的規制では無かったかも）

でも、長期修繕計画に隅々まで目を通してからマンションを買うくらいマンションに関する知識と経験がある人が、そもそもマンションを買おうと思うのかは疑問です。

[4: 匿名さん]

>>3

それを言っちゃあお終いよ。

[5: 匿名さん]

>>02
言わんとすることはわかりますが、
＞会社や社員による横領や着服、不正会計の問題に関してもっと厳しく対処する必要があるのではないでしょうか？
これは刑法全般に言えることとなり、さらに壮大なスレになってしまいますよ。

管理スタッフの不正の場合、多くは管理会社が弁済するし一般法人内での横領に比べると被害者も救われるでしょ？

管理業務に対する不満、管理会社への不満からスレ立てしたのでしょうが、規制強化して解決する問題じゃないと思います。
要は、経営や組合運営にまったく素人な人達のみで理事会を形成せねばならぬのが大きな問題の１つだと思いますね。
監事もいるはずですが、まったく機能してないでしょうから。

端的に、監事は組合員の中から選ぶのではなく、第三者しかもできればマンション管理士や会計士など専門職に指定する規制(笑)が必要かも。

[6: 匿名さん]

管理会社は、会計を預かり
顧客の財産を守ると言う
視点に基づく業務の在り方でないことが問題

普通に考えたら、金融関係が扱う仕事だよ

[7: 匿名さん]

>>06
それは「経済的価値」だけを見たらでしょう？
管理会社が必要なのは、マンションの設備の監視・警備・植栽・清掃・その他の「管理実務」がメインの仕事です。

住宅用マンションだけでなく、数えきれない数のオフィスビルまで、銀行さんが管理すべき対象と？？？

[8: 法改正しよう]

>>7
その通りで、管理会社には、メインの仕事があります。
しかし、現状は、大規模修繕工事・工事コンサルタント・保険なども管理会社の副業なのかメインなのか、
よくわからない状況ともいえます。
また、多くの管理会社は、管理組合の財産の管理をしていて、それは、数（十）億単位で、本当は、
高いコンプライアンスの意識が必要なはずです。金融業界は、規制が厳しく、規範意識も高くなっていますが、
管理会社は、デペ系も多く、談合体質がある建設業界の意識に近い気がしてなりません。
マンション管理は、老朽化してきた方が、問題点が増えると思うので、当然、当初法規制当時のマンション
管理の問題意識と、現在とでは、老朽マンションの数が違い、今後ますます、トラブルが増えることが
想定できます。
健全な管理会社も多いのは、承知していますが、しかし、悪質な管理会社も少なくありません。

国土交通省の態度は、生ぬるいので、素人集団の理事会の責任ということで、すまされてしまいます。
ただし、管理組合の理事会について、規定している法律は、建物区分所有法を含め、どこにもありません。
（同法には、管理者についての規定はある）
国土交通省が、標準管理規約の通達のなかで、理事会の規定をおいているくらいです。

法律にはっきりと書いていない集団に、責任をなすりつけるのは、マンション管理の盲点です。

耐震偽装事件は、新築マンションということで、大騒ぎになりましたが、今後劣化すれば、
マンション管理不全の中古老朽化マンションの安全性の問題がクローズアップされてもおかしくない。

だから、今のうちから、議論をきちんとして、法整備の必要性を強く感じています。

[9: 匿名さん]

賢い人なんだろうから冷静になれば思い出す。マンションの管理の適正化の推進に関する法律。

[10: ハチャメチャ爺さん]

８　法改正しようさんに同意！
理路整然としたご意見で、非常に深く掘り下げて、お考えを述べておられますね。参考にさせて頂きます。

（健全な管理会社とは）

もっとも大切なことは、帳簿、重要書類(総会、理事会の議事録、議決権行使書、委任状など)の保管、組合員らへの閲覧方法を管理規約にもとずいて説明するでしょう。建物、設備の監理、警備、清掃など実務は当然のことです。
　つまり、管理組合の健全運営を手助けする事です。
その上で大規模修繕工事、工事コンサルタント、保険、に熱心に取り組まれることは容認されるでしょう。
勿論、他社との競争になるでしょうがね。

(悪質な管理会社とは)

健全な管理業者の逆をやる。　説明が少ないので質問するとはぐらかす等、トボケてしまう。
この場合、早急に回覧板で回すか、エントランスに掲示するなどして、区分所有者の問題意識を深める努力を怠らないことが、将来を決定することになるでしょう。悪質管理業者の手先になる組合員が少ないうちにね。
８さんの指摘の通り、新築から１０年位は大きな問題は少ないが、その時期、悪管は手先を探していますよ。

議決権行使書、委任状を偽造されたら何を取り決めても、すべて無駄になります。
投票方式を変えるなどの工夫を真剣に考える必要があります。

[11: 匿名さん]

委任状の偽造は、あまりやらないように思いますけどね。
偽造しなければならないほどまで賛否が拮抗していれば、バレるリスクが高くなりますし、そもそも、何も言わずに委任状を書く人が大多数ですし。

マンションの管理に真剣に取り組もうと考える人ではなく、逆に他人がやってくれるのを期待する人の方が、マンションに住みたがる傾向があるのではないでしょうか。区分所有者の問題意識を深めた結果、余裕のある人は一戸建てに引越して、売って出て行けない人だけが踏みとどまるようになると思います。

[13: 匿名さん]

１１さんは、大アマだね　　問題外とされても、仕方ない内容のレスだと思いますよ。

＞＞１２さん　　ありがとう　　　　　
　　　　　　　我々、区分所有者にとって基本的なことですね。特に契約更新は一番大切な事柄ですからね。

[14: 匿名]

>>5
一般法人に比べて被害者が救われている…というのは意味不明ですね。
別に刑法を強化しなくてもいい話です。

管理会社については一般の事業法人に比べると置かれている状況は甘いですよ。
監事について書いていますが、標準管理委託契約書には、監査権について記載がないですしね。

[15: 11]

>>13
大甘ってのが委任状の話なら・・・。
委任状を偽造しなくても、過半数を取るくらいは難しいことではないし、やばそうなら集計をごまかす方が簡単だし、安全ですから（集計のごまかしなら、ばれても集計ミスで通せば委任状偽造よりもずっとリスクが小さいし）

逆に、これができない状況（集計にチェックが入ったり、組合員の意識が高くて出席や議決権行使書の割合が高かったり）だと、格段にバレるリスクが増える訳ですから。集計表と委任状・議決権行使書が完全に一致していれば、偽造された組合員が集計表を見れば一発で分かりますよ。

後半の話なら・・・。
極端な話、マンションを売ってしまえば、あらゆる問題から解放されます。売ってローンが残らないなら、面倒な問題に向き合うよりも、さっさと逃げ出した方が簡単ですよ。みんな、自分が住むため（もしくは貸すため）にマンションを買ってるんであって、マンション全体の利益に貢献するためにマンションを買ってるんじゃないでしょ？

[16: 匿名さん]

>>15
問題をなんとか、解決しようという意欲で、考えませんか。
15さんの意見は、管理会社側の意見に近いような気がする。
問題があるマンションでも住まいなんだから、その住環境を何とか改善したいと思うのは、当然なんじゃない。

[17: 15]

>>16
両方の立場になったことがあり、今はどちらからも外れています。
簡単に改善できるものなら、問題じゃないんですよ、そもそも。
あなたや私が、解決しようという意欲を持った時、他の人がどう反応するかですよ。解決できる見通しがあれば、協力しようという気にもなるでしょうが、困難だと思えば、問題に立ち向かうよりも逃げる方が簡単な訳で。

極端な例で言うと、マンションの建物・設備に重大な欠陥が見つかった場合、事業主を追求して直させるよりも、表沙汰になる前に転売する方がずっと簡単でしょ？

[18: 匿名さん]

管理委託契約とは、お上や他人の力をかりることなく、契約者同士は自由で、対等の立場で委任契約を結ぶことをお勧めします。

[19: 匿名さん]

管理委託契約を、どうするのかを選択する時、問題があれば迷わず、お上や他人の力を借りましょう。

[20: 匿名さん]

＞＞１６さん　　同感！　　ピッタシカンカン

[21: 匿名さん]

>>16
>>15の違憲は住んでいる人間の本音を代弁してると思うよ

みんなのために自分が犠牲になるってそりゃ美しいお話だけどさ
世の中そんなきれいごとで動く人間なんてほとんどいないよ

[22: 匿名さん]

16さんが同じマンションだと嬉しいな

[23: 匿名]

規制強化の流れは余りにも杜撰な管理会社がちまたに溢れているのと、悪質な管理会社がトラブルや横領事件も沢山増えている現状の裏返しなんでしょう！

[24: 匿名さん]

地方整備局は仕分けの対象、国交省のネガティブキャンペーンも仕分けられたので、管理会社にだまされない様にしましょう。

[25: 匿名さん]

↑すみません。読め無くて
どのように関係するのですか？

[26: 16]

>>17
そのお気持ちは、実は、自分も似たような経験しているので、よくわかります。
逃げる方が確かに賢いな、と思ったのですが、それでも、結局は、問題は、残ったままで、
悪党が喜んで、のさばるだけなので、けわしい方の道を進みました。

無関心の人が大多数なので、たいへんですが、でも、希望もありますよ。

自分が思うのは、改善しようと思っている人を見捨てるような、今の制度に、腹が立ちます。

[27: 15=17]

>>26
本人がやる気でも家族に反対されたりしますしね。酷い例だと、子供がいじめられたりとか。
むしろ、値下がり幅が大きくて売るに売れない人の方が協力してくれるかもしれないですね。

制度には色々と問題があるとは思いますが、最初から本当にしっかりした制度になっていれば、今あるマンションの多くは建たなかったのでは？と思います。その方が良かったのかどうかは、何とも言えませんが・・・。

[28: 16,26]

そうですよね。家族が人質にとられて、たまったものではないですよね。
国策として、マンション供給の増加ばかりあおって、建てられた後のマンションをどう対処するかの、
策がないとところが、今の現状の悲しいところで問題の根源なのでしょうね。
どうせ、大きな問題が起きないと彼らの腰は重たいから。
ただ、実践例、実体験を、もっともっと表にだして、現状を知ってもらう必要はあると思います。

[29: 匿名さん]

国交省大臣、事業仕分け枝野，蓮芳、野党党首らに直訴する事で解決に一歩近ずくと思います。
参院選が，間近に迫っています。チヤンスは今ですよ。

[30: ビギナーさん]

残念ながらセメントから人への民主党では、建築業界の餌のマンションには近づきません。
国交省のマンション、不動産部門のホームページ見れば分かりますよ、開店休業状態です。
今はエコ以外は近づきませんよ。

[31: 匿名]

管理会社の規制強化では、設備メンテナンスの下請け会社の有資格者名簿の提出を義務付けするべきだと思います。

有資格者名簿の提出で無資格者を排除する事により、品質の高いメンテナンスを受けられます。

[32: 匿名さん]

ﾏﾝｼｮﾝ票はデカイぜ！！！
どの党も飛びついてくると思いますよ。！

[33: 匿名さん]

>>33
人数は多いかも知れませんが、投票率が・・・。
自分のマンションの総会も出ない人が、どれだけ選挙に行くんでしょうか。

[34: 匿名さん]

＞＞３３　ダメ管さんか？

２９，３２のスレが嫌だろうな。

[35: 法改正しよう・スレ主]

区分所有法とマンション管理適正化法や消防法の部分などを統合して、
「マンションの住環境を快適にするために、管理適正化を推進する法律」というような名称で、
ぜひ、新規立法を検討してほしい。
事業仕分けされなかったけど、財団法人マンション管理センターを廃止して、
逆に、市町村に、マンション管理のトラブルを調停するような機関をつくって、
もっと身近なとこで、問題が深刻になる前に、対応できるような制度を作って欲しい。
こんなことを考えました。

[36: 匿名さん]

良心的なＮＰＯ法人もわずかな収入も無く、継続出来なくなり、
その後にダメ管の息の掛かった変な団体が、カンバン架け替えて何かやってるから気をつけてね。！！！
国交省、野党党首に直訴するしか、もう手段は無いと思いますよ。

[37: 匿名さん]

＞こんなことを考えました。

マンションから出ることを考えたら・・・。

[38: 匿名さん]

法改正しようスレ主さん

今後益々いいスレに成りそうですね。　　管政権の前原国土交通省なら現実味が出てきそうです。
我々も、どしどし直訴するとしましょう。　
又、ザル法を作って、管理業者を野放しにしていた自民国交省に対して怒りの抗議を行いましょう。
弁護士の福島社民も話は早そうです。

[39: 入居済み住民さん]

支払い一任方式で契約していた管理会社が法律の改正で
保証会社との契約を解除するそうですが、
組合にとっては保証されてた方がいいわけで
本当に保証なしに法改正されたんですか？

[40: ハチャメチャ爺さん]

『議決権行使書を管理会社が集める！！！・・・』のスレ主です。
ただいまお知恵をお借りしたいのですが・・よろしくお願いします。

[41: 匿名さん]

＞本当に保証なしに法改正されたんですか？

外人の方、もう少し日本語を勉強してから書き込みして下さい。

[42: ハチャメチャ爺さん]

●議決権行使書の偽造防止策(議決権行使者の氏名発表、賛否は伏せる等）
●採決方法の指定(投票箱に無記名で入れる等)　出席率アップが予想される。
●理事長選に２人以上の立候補があれば組合員全員による選挙の義務ずけ
●管理会社の組合えの介入制限
等を国交省大臣、野党党首らに訴えましょう。

[43: 匿名]

どっかの管理会社は、総会に出席すると、ホテルの優待券配布。こんなふざけた会社もあります。

[44: 匿名さん]

↑
管理組合の総会に出席したら、管理会社が優待券くれるのですか？
総会出席者が多いことは、管理会社にとって、メリットなのだろうか？
むしろ、総会出席者が少ないことを見越して、横暴な議案を通そうとする管理会社もあるが。

[45: 匿名さん]

ダメ管が欲に目のくらんだ理事長らに現金と優待券を出すそうです。
日本も貧しい国になったものです。

[46: 匿名さん]

＞議決権行使書の偽造防止策(議決権行使者の氏名発表、賛否は伏せる等）
総会の発言、賛否は公開、議決権行使書も公開が当然、偽造されない方式、訂正印なしの議決権行使書は無効は常識。
＞採決方法の指定(投票箱に無記名で入れる等)　出席率アップが予想される。
共有財産の管理に利害が一致しないことがあるのは当然で、公開を恐れる人間の神経は異常。
＞理事長選に２人以上の立候補があれば組合員全員による選挙の義務ずけ
何等意味無し。議案に双方を明記すれば解決。
＞管理会社の組合えの介入制限
介入を許すのは組合の内部の問題で、自浄すべし。
＞等を国交省大臣、野党党首らに訴えましょう。
甘えるな。

[47: 匿名さん]

保障会社のほうが逃げたんじゃないの？

[48: 匿名さん]

管理組合と管理会社との間の管理費に関する保証は、高層住宅管理業協会がしています。
保証制度がなくなったという話は、聞いたことがありません。

[49: 匿名さん]

＞保証制度がなくなったという話は、聞いたことがありません。

たったの1ヶ月相当分だけよ、知ってるの？

[50: 匿名さん]

やっぱり、国の機関に手紙で訴えるほうが楽ですね。　納税者の権利ですものね。

[51: 匿名さん]

>>50
＞国の機関に手紙で訴える
程度の低い投書等は、回覧して一笑して終わりです。公務の邪魔をしないようお願いします。

[52: 法改正しよう・スレ主]

今の法律（区分所有法・マンション管理適正化法）は、契約自由の原則のもと、管理規約や管理業務委託契約
の内容を、管理組合内部または、管理組合と管理会社間で、ある程度自由に決められますね。

国交省が、標準管理規約や標準管理業務委託契約を、作っているけど、
自分たちのマンションの規約や契約が、標準のものと同じなのか、何が標準と違うのか、
簡単に知ることは、実際には、難しい。

これも、問題だと思います。

あと、総会の書面票（実際出席しないで書面での議決権行使）の扱いや、役員選挙の方法、
監査の方法や役員の責任の範囲、組合員の権利の行使の仕方などなど、
挙げればきりがないほど、ルールがはっきりしていない。

あいまいにしてたら、悪い人たちがでてくれば、それを悪用してしまう。

マンションも、住まいの選択肢ひとつ。
住まいの環境が良くなることは、地域、そして、社会の環境が良くなることにつながるはず。

多くの人が、マンション管理に関心をもっていってほしいですね。

[53: 爺さん]

＞ひとつの法律の中で担当部署がバラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。
確かにスレさんの言われるとうりです。　
特にマンション法は管理組合、区分所有者を守る法律としては機能していません。『　ザル法です　』　
法令を作る側が、マンション特有の性質を考えていないのか、分からずに作ったのでしょう。
『　法律は破るためにある　』こういう輩が世の中にあふれているのは、政治の責任です。
民主党は　『民意を無視すれば、政権を失う』　ことを知っている政党です。鳩はダメでしたが・・

今こそマンション族は立ち上がる時です。各々の問題を国交省に訴えましょう。

[54: 匿名さん]

>>1　トピ主
＞大規模修繕を管理会社が受注するのを禁止するとか。
合理的根拠なし。個々のケースについて発注者が資格制限すればよいだけのこと。
＞理事会運営で不正が見つかった場合には、管理業者にも連帯責任として、処分対象にするとか、
理事会運営の責任は100％理事会。管理会社が理事会運営に責任を持たねばならない根拠はない。
＞管理業者が、組合員個人に対して、中傷とか、損害を与えた場合にも、厳しい処分をするとか、
既成の法令、規約の範囲で対応可能。大体こういうことを想定した法設計自体笑止。

>>52
いずれも既成法令や規約で対応可能。無知か、実行能力がないだけ。
>>53
腹話お疲れさん。具体的にどういう提案を国交省にするのか？

[55: 爺さん]

『国交省に具体的にどういう提案をするか？』これについて皆さん考えて見ましょう。
●議決権行使書を偽造されないような法案を作って貰う。

①　理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない。
　　
②　委任状に賛否が示されていない場合は無効とする。

③　総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する。

④　投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事。

⑤　委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事。

　理事長がこれらに違反をした場合、即座に地位を失う。
　　ほかにもあるかも知れませんが、皆様のご意見をお待ちします。

[56: 匿名さん]

国交省は自治の問題に聞く耳を持ちません。
しかも下記の通り
＞①　理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない。
区分法で保障されていることで、公開する必然性無し。　
＞②　委任状に賛否が示されていない場合は無効とする。
委任状で当事者同士の契約の自由を侵す事は出来ない。
＞③　総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する。
管理組合の業務から個人の思想信条の自由を侵すものはなく、全くの愚作。
＞④　投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事。
議長の権限を侵す愚意見である。
＞⑤　委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事。
議決権行使書は総会招集者に、委任状は受任者に提出するのが常識でその手段の自由は保障されるべき。

[57: 匿名さん]

以上。終了。

[58: 某社元フロント]

議決権行使書を採用せず出席票と議長への委任状しか採用していない管理組合様がまだまだあります。法的に必要なので採用してくださいとお願いしても我が組合はこれが伝統だから必要ないと断られたことが何度もあります。

・理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない→であれば当日が出席でも欠席でも公表した方がいいと思います。
・委任状に賛否が示されていない場合は無効とする→信頼する人に賛否を一任するのが委任状なのですからこれはおかしいですね。
・総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する→当日が出席でも欠席でも議決権を行使する方は同じに扱わないとおかしいと思います。公表するのであればいずれも公表した方がいいと思います。
・投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事→議長が指示すれば問題ありません。
・委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事→基本的に問題ありません。但し私物やゴミとして扱われないようあらかじめ専用封筒を配布しておくとよいと思います。
・理事長がこれらに違反をした場合、即座に地位を失う→知識・経験のない理事長には酷なことです。慎重にお願いします。

[59: 匿名さん]

＞議決権行使書を採用せず出席票と議長への委任状しか採用していない管理組合様がまだまだあります。法的に必要なので採用してくださいとお願いしても我が組合はこれが伝統だから必要ないと断られたことが何度もあります。

これを是正出来ない組合員が悪い。子供の様な組合員を守る法律はない。

[60: 匿名さん]

議決権行使書は、総会を形骸化させるので、使用しないほうがいいです。
年1回の総会には出席し、意見があれば言うべきですし、採決も、その意見を聞いた上で行うべきです。
議論によって問題点が浮き彫りになり、他の人の投票行動に影響を与えるのが正しい民主的な運営だと思います。
委任状を行使する議長判断にも影響し、議長が反対にまわることもありえます。
議決権行使書では、総会の議論を聞かずに投票することになり、集会を開く意味がありません。

[61: 匿名さん]

>>『国交省に具体的にどういう提案をするか？』これについて皆さん考えて見ましょう。
国土交通省ではなくて、政府民主党だと思います。

>>●議決権行使書を偽造されないような法案を作って貰う。
現状でも、有印私文書偽造罪、同行使罪があります。
（「有印私文書」とは、捺印又は署名を含む文書、
「偽造」とは他人の名義を偽ること）

>>①　理事長は議決権行使者の氏名を発表しなければならない。
区分所有法で明記すべきですね。これは同感。
集会（総会）議事録の必要的記載事項にすべきです。
　
>>②　委任状に賛否が示されていない場合は無効とする。
賛否を書くのは議決権行使書ですが、議決権行使書は廃止すべきです。

>>③　総会出席者の賛否は投票箱に無記名で投票する。
無記名投票にする場合、第三者の選挙管理委員会や立会人等が必要になるのでは？
不正の温床になりますし、上記①と矛盾しますね。

>>④　投票は組合員の資格所有者のみで行うこと。管理会社、関係者以外は退席する事。
そんなことより、全員の登記簿謄本を議長席に用意しておいて、名義人かどうか
持参させた身分証明書と照合すべきです。）

>>⑤　委任状、議決権行使書は、理事長又は監事に提出の事。
議決権行使者の氏名を公表すれば問題ないとおもいますが。

[62: 匿名さん]

>議決権行使書は、総会を形骸化させるので、使用しないほうがいいです。 年1回の総会には出席し、意見があれば言うべきですし、採決も、その意見を聞いた上で行うべきです。

小学校の生徒会と間違えておりますね。
管理組合の総会は、理事会決議の議案を審議するだけです。精々出来るのは原案の一部修正に限られます。
その理由は、区分所有法で組合員は総会に出席出来ない時は、代理人か書面で議決権を行使できることが保障されているからです。欠席者が予想もできない議案は審議できません。民主主義ではありません、民法の特殊法である、区分所有法による集会（総会）の規定による議決機関に過ぎません。

[63: 匿名さん]

>>小学校の生徒会と間違えておりますね。
>>管理組合の総会は、理事会決議の議案を審議するだけです。精々出来るのは原案の一部修正に限られます。
総会出席者の意見で投票行動が左右されないのであれば、集まる意味がないんですよね。
電磁的方法でもいいわけです。
現行、区分所有法の規定を言っているのではなく、「集会」を行う意味を考えれば自明のことです。
ちなみに小学校には生徒会はありません。児童会ねｗ

[64: 匿名さん]

>62,63

対立関係にあるとみえるお二人の意見の両方とも、納得ができます。
たぶん、両方の意見とも正解なのだと思います。現在の制度では。

管理組合によって、その運用を、自由に変えられるのが、今の制度の基本。
まさに、曖昧を美徳とする、日本の旧態依然の考え方の制度が、今でも続いていて
それが、マンション住民・所有者をほんろうしています。

[65: 匿名さん]

>総会出席者の意見で投票行動が左右されないのであれば、集まる意味がないんですよね。 電磁的方法でもいいわけです。

その通りです。理事長=議長一人でも、議決権行使書と委任状が総議決権数の半数以上集まれば、総会成立、普通決議はその過半数で決します。覚えておいてね。

[66: 匿名]

マンション管理士を廃止
目的があいまい、能力もバラバラ　信じる分だけふんだくられる
管理会社と同様に組合を食い物にする産業化が進み、混乱を生じさせる。
資格運営財団は拝金主義で能力不足、官僚の天下り場所を作ったに過ぎない。

[67: 匿名さん]

>管理会社と同様に組合を食い物にする産業化が進み、混乱を生じさせる。

管理会社は集金と帳簿付けはやるが、マン管士は口だけのハッタリ士に過ぎない。

[68: 爺さん]

確かに国交省ではなく民主党のほうが確実に我々の意見は受け止められるでしょうね。
無記名で投票箱に入れる方法を採れば出席率が上がると思われます。
上下左右に住む理事長、理事に遠慮する事無く、反対票を投じられるので本音が出せる利点がある。
たくさんのご意見、ありがとうございます。
まだまだ意見を出し合いましょう。

[69: 爺さん]

＞５８　○某社元フロントさん　　　元合人社フロントさんかと間違えるとこでした。
　　なんか変ですね？
議決権行使書は、当日、出席出来ない人が提出するのではないでしょうか？。
委任状は代理人、区分所有者が出席出来ない時、その家族が代理として出席するときに提出する。

[70: 某社元フロント]

お爺さん、同一人物です。昨日の総会お疲れ様でした。管理委託契約の更新に関する議案はありましたか？（多分ないと思いますが）ないのであれば理事会が議案化を拒否したのでない限り管理会社の善管注意義務違反となることです。先日は本社にも行かれ総務課長の●田に会ったんですね。総務課長の●田も人事課長の○本とも数年に亘り散々やりあってきましたが自らは学習せず判断せず約束を守らずまともに回答すらしない連中です。社長や社長の意を受けた顧問弁護士・顧問社労士の言いなりになっているだけの存在です。
さて、議決権の行使は書面に限るものではありません。①当日総会に参加して行う、②当日参加できないので書面で行う、どちらでも議決権行使は可能となっています。委任状・議決権行使書の安易な利用により少数意見が反映されなくなっている現実に対し対策を考える必要はありますね。
区分所有者の代理人が参加する委任状の場合は、管理規約に定める資格者に限ります。これは管理組合様によって異なっています。マン管センター等に相談されリスクも考慮したうえでそれぞれの管理組合様の実態に沿ったものに変更するとよいと思います。
話題がずれてしまったようです。このスレッドは「管理会社の規制強化」でしたね。

[71: 匿名さん]

＞議決権行使書は、当日、出席出来ない人が提出するのではないでしょうか？。 委任状は代理人、区分所有者が出席出来ない時、その家族が代理として出席するときに提出する。

無い知恵を絞らないで、区分所有法を読んで下さい。

[72: 匿名さん]

>>66
>マンション管理士を廃止
>資格運営財団 ＝財団法人マンション管理センター

両者の廃止、再編大賛成。
マンション管理士は、一旦廃止して、権限や業務内容を明確にして、再出発すべき。
マン管センターには、天下りいないの？
マン管センターの「マンション管理サポ－トネット」←マンション管理の判例検索システム
は、国の補助金を受け取ってるのに、実質的に、販売していて、買わないと利用できない仕組み。

国の金使って、それを売っているなんて、営利企業よりもたちが悪い。

国は、わけの分からない資格や団体を作って、マンション住民軽視。

[73: 匿名]

管理会社や管理組合の防火管理者は、メンテナンス会社の下請けや孫請け業者の従業員の『有資格者名簿』の提出を義務づけを周知徹底すべきだと思います！

管理組合は管理会社に支払う保守費用に見合うメンテナンスを受ける権利があり、管理会社の下請け業者への丸投げ防止と、下請け業者の無資格アルバイトの雇用を防止する必要があります。

[74: 匿名さん]

＞管理会社や管理組合の防火管理者は

そんな権限ありません。消火規則を読んで下さい。

[75: 匿名さん]

＞＞７２さん
マンション１１０番ー福管連　　ＮＰＯ法人ですが他にないものがありますよ。

[76: 爺さん]

↑　大変参考になりました。　広島にも支店を出して欲しいものです。
　

[79: ☆爺さん]

管理委託解約手続きの総会決議に取り掛かったほうが良いかも。
理事長さんのやる気次第ですが。
元フロントさんいかがですか？

[80: 某社元フロント]

保険料は契約満了日までに代理店口座に着金していれば失効しませんよ。代理店シティの場合は保険料専用の支払指示書に大幅に余裕を持った支払期日が記載されています。フロントはそれを見て失効日が近いと言ったのかもしれません。いずれにしても当日急に代理店シティの者が来れなくなったというのは完全なうそだと断言できます。シティの者は決して管理組合様の前に出て来ることはありませんので。理事長様はご面倒でもこの件について某社から回答書を出させ、警察・金融庁・国土交通省に通報（違反の申告）してください。

[81: 匿名さん]

スレ主さんのご意見伺いたいな。

[82: 匿名さん]

見積書の不明点を工事担当者に聞こうと思いＧ社エンジニアリングに電話した。
電話を受けた女性にフロントじゃなくて工事担当者に代わってくれと言ったら
すごく困った様子でずっと保留にされた後折り返しフロントから連絡があった。
何で工事担当者に代わらないだと問い詰めたら見積はフロントが作っていると。
Ｇ社エンジニアリングには工事業者なのに工事担当者がいないことがわかった。
下請けに丸投げするだけのペーパー会社に何で儲けさせる必要があるのだろう？

[83: 匿名さん]

＞下請けに丸投げするだけのペーパー会社に何で儲けさせる必要があるのだろう？

こんな所でグチらないで、変更をお勧めします。

[84: 匿名さん]

管理委託契約はよっぽどのことがない限り更新される。
黙っていてもお金が転がり込んでくるシステムだから。
クレームがあっても即座に売り上げが下がることはない。
手間ひまかけてトラブル対処方法をマニュアル化しても
売り上げが上がらない。フロントにまかせておけばよい。
二流三流の管理会社はこういうことを無駄と考えている。
一流の管理会社というのが存在するとしたならこういう
ことを全社で取り組んでいる会社のことを言うのだろう。
但し会社が儲ける方法だけを日夜研究し悪のマニュアル
を完成させた一流の悪徳管理会社には注意することだ。

[85: 匿名さん]

敗者の理屈？

[86: 匿名さん]

８５さん　　　
貴方悲しい人ね

[87: 匿名さん]

＞管理委託契約はよっぽどのことがない限り更新される。

理由があれば、普通決議ですから簡単に変更出来ます。
出来ないのは、次の管理会社を探す能力がないからです。

[88: 匿名さん]

管理委託契約を結ぶ際に、法令に沿ってなされていれば文句は言えない。
法令を学ばなければ、と思う今日この頃です。

[89: 某社元フロント]

国土交通省総合政策局不動産業課から下記の回答文書を得ましたので紹介します。

「『管理組合が行うべき共用部分に係る損害保険契約を保険会社と締結する際に、管理組合が行う当該契約に係る事務の補助業務』につきましては、例えば、損害保険契約を締結しようとする際に、保険会社の資料の取り寄せ、保険会社への説明の依頼、見積りの取得といった下準備をすることや、保険会社に対して当該マンションの規模、構造、設備等の状況を伝えること等が考えられます。」

管理会社が保険代理店を兼業していてフロントが保険募集人であれば問題ありませんが、某社の場合は保険代理店ではありませんのでフロントができる範囲は上記に限られます。保険代理店がやるべき業務をなぜ代理店でもない管理会社のフロントが行うのか某社から文書で回答を得てください。そして高層住宅管理業協会・国土交通省・金融庁にその文書を添付して申告してください。管理組合を騙し金儲けをする詐欺会社を管理業界から永久追放しようではありませんか！皆様の勇気ある行動を期待しています。

[90: 匿名さん]

上記に心当たりと文句のある現職の人は是非反論を投稿してください。

[92: 法改正しよう・スレ主]

国土交通省で、標準管理規約の見直の検討会が設置され、http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000046.html
分譲マンションの政策に関する意見募集をしています。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000048.html

しかし、管理規約をいじっても、各管理組合では、標準と、内容が異なる規約が制定できます。
また、実際には現在でも、管理組合では、多くの諸問題があるのに、それを解決するための手段・方法が
限られていて、多くの住民、オーナーは、困難に直面しています。

管理組合、マンション管理業者、理事会（長）、住民、オーナー、その各々の間で、
良好なパートナーシップが築けるならば、適切な管理ができるのに、
何らかの原因で、問題が発生した場合、今の制度では、行政などは、関与せず、勝手に自分達で解決してくれ、
という制度です。

本当は、問題を解決するための第三者の機関が必要なはずです。
それが現状では、裁判所ですが、実際には、裁判所がマンション問題を解決できる
余地は限られていて、現実的ではありません。

さらに、今回の国交省の検討会のメンバーや意見募集の様式を見て、気付いたのが、
マンション建替えや大規模修繕の円滑化など、やはり、業界に配慮をして、マンションに絡んで、
業界が潤うような仕組みの整備を考えている様子がうかがえます。

住民・オーナーが、きちんと、声をあげなければ、いつまでたっても、マンションの管理の制度整備が
遅れます。
今は、何の問題のない、管理組合でも、今は気付かないだけで、突如として、問題が
浮かび上がってくるのです。その時には、すでに、遅しで、解決のための労力は多大なものになります。

業界重視から、個人・住民重視の制度に切り替えるために、もっとマンション管理の実態について、
声を上げて伝えなければならないのだと思います。

[93: 匿名さん]

管理組合は、自治と契約の自由が保障されています。これを確立することが必要で、第三者の援助を求める事は、既に管理適正化法と標準管理規約、標準管理委託契約書を示し、マンション管理標準指針により、最低の姿を示し、自身の組合のあり方を判断出来る様になっています。

[95: 匿名さん]

ながい自民党政権下で、政官業の癒着は至る所に、多大なる負の影響をばら撒いた。
日本人の心は、情けないくらい地に落ちてしまった。ほんの少しの金でプライドを売る連中の多い事。

管理業者の規制による締め付けも必要でしょう。　と同時に我々の発想も変えてみませんか？
管理組合の理事長は偉いわけではありません。この理事長が勝手な事をするなら横領、詐欺で捕まえられるように、
法改正、規制強化の検討が今後の課題になりませんか？

[96: 匿名さん]

理事長、管理会社も、魔が差して、悪いことをする、可能性はある。
管理状態が悪くて、建物の壁が落ちる等、近隣に迷惑をかける可能性もある。

民事の内部自治だから、勝手に、ご自由に、というわけにはいかない。

マンション管理は、公共の問題だといえる。

もっと、厳しい、規制が必要だ。

[97: 匿名さん]

＞全国のマンション区分所有者の団結が必要な訳ですが、如何したものですか？

　こういった団体を作る事は可能でしょうか？

[98: 匿名さん]

＞全国のマンション区分所有者の団結が必要な訳ですが、如何したものですか？
＞こういった団体を作る事は可能でしょうか？

無目的、地域差、各組合の自治でそんなものを作っても意味無し。

[99: 匿名さん]

規制で問題解決すると思ってるのが短絡的過ぎる。
問題は、契約先である顧客（管理組合）側の意識の欠如である。
契約書も読まない、重説会も聞きにこない、それでまともに対等な関係になれますか？
管理会社に一方的に操られて終わりですよ。
マンションを買ったときに間取りとか土地柄とか真剣に考えたでしょ？
その情熱をもう一度管理に対して向けてください。
管理は延々と続きます。最初が肝心ですよ。
法律にて規制したところで、適法範疇のグレーゾーンでうまくしてやられるのが落ち。
法律なんてのは解釈次第ではどうとでもなりますよ。
特に新しく出来た法律なんぞは、判例も少ないため判断が難しいのです。
それよりも、管理組合の成熟と管理会社へのもたれっぱなしの関係を断ち切るのがいいと思います。

[100: ＮＯ，９７]

＞ＮＯ，９９さん
具体的に何をどうすれば、いろいろな問題に対応できるのかを私は知りたいのですが、よく判りません。
個人で考えても、なかなか良い考えは生まれない事もあると思います。
マンション管理をよい方向に向かせるには、具体的には何から始めるべきなのでしょうか？

この掲示板を見渡して・・・思いますが。
皆さんのアドバイスを頂きましても、すぐに壁にぶつかって解決に結びついていないと感じています。
区分所有者が団結しないと解決しない事が多いと思いますが？・・・