管理会社の規制強化

[法改正しよう]

マンション管理業者（管理会社）は、マンション管理適正化法（適正化法）で、規制されています。
この法律は、議員立法で、国土交通省の管轄なのですが、ひとつの法律のなかで、担当部署が
バラバラに分かれていて、対応が甘いような感があります。

管理業者に関するトラブルは多数あるのに、監督官庁が、指導処分できる対象が、この適正化法
違反でないと、実質的に、手をださない。

この際、マンション適正化法を改正してもらって、マンション管理業者の規制強化策を、
考えてみたらどうでしょうか。

どういう場合に、どういう処分が必要なのか、みなさんのアイデアを聞きたいです。

たとえば、大規模修繕を管理会社が受注するのを禁止するとか。
理事会運営で不正が見つかった場合には、管理業者にも連帯責任として、処分対象にするとか、
管理業者が、組合員個人に対して、中傷とか、損害を与えた場合にも、厳しい処分をするとか、

行政が、管理業者を縛る必要性がますます高くなっていると思います。

管理業者側からは、反発がでるかもしれませんが、むしろ、善良な管理会社と悪徳な管理会社との
区別をはっきりさせるために、管理業者の側からの建設的な意見も伺いたいです。

[520: 匿名さん]

　衆議院選挙の投開票が行われ、マンション管理適正化法を作った、一番の責任者の、山本有二氏が、小選挙区で落選しましたが、比例では、政党の地区最下位の名簿順で復活当選しました。高知の衆院小選挙区で自民党候補者が落選したのは、２０数年ぶりみたいです。
　これが、マンション管理適正化法の改正の動きに、どのような影響を与えてゆくのか。マンションの区分所有者は、大きな関心で、見てゆきたいですね。
　マンション管理の制度改正のことを言えば、その候補者・議員の人達の得票につながるということを、区分所有者は、地道に示してゆく必要があるでしょう。

[521: 匿名さん]

区分所有権者の権限がなくなりでしょうね。規約などを普通決議でＯＫとか。建替え決議
３分の２とか。管理会社や、一部の組合員が管理をし易くするとか。益々役員の選任が重
要になりますね。組合員は利口になってください。大切な財産を泥棒から守りましょう。

[522: 匿名さん]

良い管理会社を生き残らせ、悪い管理会社をつぶしていくには、どうしたらよいのだろうか？
普通は、住民は、他の管理会社の情報が無い。

[523: 匿名さん]

　今のところ、「マシ」な管理会社はありますが、「良い」管理会社はありません。　規制強化をしても、抜け道を探すだけで、業務改善をする気はさらさら感じられません。　マンション管理業協会は業界団体としての機能を持っているのでしょうか？　とりあえず井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の理事はいなくなったようです。　どのような改革案が出るか見てみたいです。

[524: 匿名さん]

今ひとつわからないのは、どの業界も、利益を重視し、法の抜け道を探そうとするのは同じだと思うが、このマンション管理の管理会社の業界は、まともになるには、ほど遠い道を歩んでいる。
マンションの住民・区分所有者と結託し、役員を抱き込んで、マンションを荒らして、それでも表舞台から消え去ることはない。
一昔前は、建設業界が、ひどかったが、それよりも、今のマンション管理の業界の方がひどいのではないか。
マンションが売れなくなって、値崩れを起こしかねない。

[525: 匿名さん]

管理会社１０９などは、１０９が、規約や法令に反する組合員を排除する為に
その組合員の勤務先の社長宛に首にするように理事長を騙して内容証明を送付
した。

管理業協会はこの管理会社１０９をいつまで協会員にしておくのでしょうか。
こういった事を一つでもする会社はそう多くありませんよね。

管理業協会の幹事会社は何をしているのでしょうか。？

[526: 匿名さん]

　マンション管理業協会の会長会社でも至らないことはあります。　しかし、最近理事からも名前の消えた、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社に比べれば、はるかにマシです。　良いとは言えませんが、今後の業界団体の自浄努力を見届けたいと思います。　念のため、マンション管理センターは、管理規約違反は管理会社の善管注意義務違反との見解ですから、「管理規約は管理会社に関係ない」との言い訳は通じません。

[527: 匿名さん]

管理会社への規制を強化するには、所轄官庁である国交省から独立した規制機関が必要だと思う。その規制機関はマンション管理以外にも、マンション・戸建を問わず欠陥住宅などの問題や不動産の売買契約や賃貸契約などの問題含め、住宅に関わる問題全般をする組織にすべき。さすがにマンション管理一点だけでは設立の根拠や動機に乏しい。

[528: 匿名さん]

法整備がでくるかどうかわ、解らないが、出来るまでのあいだ、各マンションの規約で規制すれば良い。
例えば５年に一度は必ず管理会社を変更しなければならない。

[529: 匿名さん]

＜管理規約で規制をする＞というのも、現状で対処方法のひとつかもしれないが、何のために、税金を払っているのか、という思いになる。

悪人が、マンション管理をターゲットにしているのは、マスコミ関係を含め、みんなわかっている。それを黙って、見過ごしていいのか。

振り込め詐欺も、弱い、高齢者がターゲットになっていた。それを、重点キャンペーンをしたりして、防ごうとしている。新宿・歌舞伎町のぼったくり悪質店も、交番周囲に、大勢の人だかりができていたのが、警視庁も本腰を入れて、その店の前に警察官を配備したり、弁護士会も、重点地区対策として乗り出したりして、悪質店を減少させた。政治家、役所や弁護士は、やらなければならないことは、税金を払っている国民のために、努力すべきだ。

もっともっと、黙っていないで、とにかく騒いで、問題があることを、認識させるべきだろう。

[530: 匿名さん]

悪い組合員と管理会社１０９が共謀している限り真面な組合員はトラブルに巻き込まれるの
で、避ける傾向にある。これは、自然の流れです。

とりあえず、規約や管理委託契約に管理会社や管理員の業務内容を細かく明記するべきです。

兎に角規約には悪い管理会社を排除し、悪い組合員を住みにくくするシステムを考えること
です。

規約は各マンションの強制力のある法律です。区分所有法の強行規定は少なく、規約に設定
出来る案件の方が多いはずです。

理事長がやる気があれば出来るでしょう。

[531: 匿名さん]

＞悪い組合員と管理会社１０９が共謀している限り真面な組合員はトラブルに巻き込まれるので、避ける傾向にある。これは、自然の流れです。

逆に言えば、大勢の組合員が面倒を避け無関心を装う姿勢が、管理会社や管理会社とつるんで悪巧みをする一部役員・組合員を増長させている。自分が関わりたくないが、誰かが問題を解決してくれることを期待したり、モノ言ったばかりに自分だけ損するのは嫌だと思っている。免責は禁物。

＞規約は各マンションの強制力のある法律です。区分所有法の強行規定は少なく、規約に設定出来る案件の方が多いはずです。

いくら管理規約や細則を整備しようとも、組合員がそれらを遵守し遵守させる意識がなければ有効に機能しない。

＞理事長がやる気があれば出来るでしょう。

やる気のある人がいないマンションは変わらないし、仮にやる気ある理事長が居てもその他大勢がやる気なければ孤立無援になり、その理事長が辞めたらまた管理会社主導に戻ってしまう。

[532: 匿名さん]

５３１さんは、知識と実務経験の豊富な方とご推察いたします。私も５３１さんの意見に賛成します。

一応無駄な条項でも規約や契約書に明文化はしておかれた方が良いでしょう。マンションによっては、
住民はルールやマナーを守らない方が多いマンションもあります。

[533: 匿名さん]

>531
>532

　とても同意する部分は多く、思慮深い意見です。
　政治とマンション管理は、似ている面が多いと感じていて、関心の度合いと、国の制度設計は、とてもつながりが多いと思います。
　この国の国政選挙や地方選での投票率の低さや関心の低さ。そして、経済一流、政治三流っといわれるこの国の国際評価。
　選挙で選ばれた、政治家が愚かであっても、しかし、選挙を経ない、官僚が優秀ならば、なんとか国が運営できると考える人が、多いという現実。
　
　しかし、いつまでもこういうことは続かないと、考える人もいるのではないでしょうか。
　お任せではなく、きちんと意見を交わしあいながら、合意点を探り、それを、制度・システムとして定着させる。
　マンション内という共同体から、共感の輪を広げて、面倒だが、長期的ビジョンをもって、多くの人が納得しうる、やり方・運営を目指す。
　マンション管理にも未来の展望がほしいものです。

[534: 匿名さん]

管理委託契約の一例、ご感想を投稿して下さい。
１、企画・調整
（１）修繕の企画
乙は、必要に応じて、修繕に関する企画案を作成し、甲に提出する。
（２）修繕の実施の調整
一、乙は、甲が本マンションの修繕（大規模修繕を除く修繕）を外注により、乙以外の業者に行わせる場合
　　の見積書の受理、発注補助、実施日の調整、実施の確認を行う。
二、前号に掲げる実施の確認は、作業報告書の受領の代行。

[535: 匿名さん]

>>533

政治は三流と言われていた時代からますます劣化し、経済も一流とは言い難くなっているのが現状では？経済が停滞し、新興国に追い抜かれ、「先進国」と言えなくなる日もやって来るかもしれない。

制度的には民主主義でありながら、民主主義が定着しているとは言い難い。他人任せで誰かがやってくれることを待望している。マスコミと政治家が演出した劇場型政治に踊らされているだけ。

マンション管理組合も同じ。毎月管理費を払っているのだから、管理会社任せで当たり前だと思っている。管理会社任せでは駄目だと言えば、面倒なこと言ってくれるな、余計な波風を立ててくれるな、としか思わない。

管理会社は物言わぬ管理組合のままでいてくれた方が有り難いから、管理会社任せを望む役員・組合員を味方に付け、モノ言う役員・組合員をクレーマーの如く扱う。かくして管理会社任せのマンション管理が果てしなく継続する。

このようなことが当たり前のように罷り通る現状は、到底民主的とは言えない。

[536: 匿名さん]

悪い事をして証拠を示されても、していないと居直る悪い根性のある人間が支配する社会ですの
で、真面目な人間は、濡れ衣を着せられないよう自己研鑽に努めましょう。悪が善をくじく時代
になった。これをサ００００と言う病気ではないでしょうか。？

[537: 匿名さん]

　マンション管理は、建物修繕・建築関係の理系の分野とルール・法律・資産・会計など文系の分野が交錯していて、とてもわかりずらい。
　わからないことだらけで、生半可な知識では太刀打ちできないので、それならば、いっそお任せにしてしまえと思ってしまう。
　自分に被害がなければ、他の人がなんとかしてくれるだろうから、見て見ぬふりがいい。
　こんなことを考えてしまいがちだ。

　その意識につけこんで、甘い汁を吸うことを覚えた管理会社や建築関係の業者や悪い区分所有者たちが、経験を積んで、さらにだます技を磨き上げていく。

　いつの間にか、安心してマンション資産を維持できなくなってきているのに、ほとんどのマンション区分所有者や住民は、まだ気付かず、見て見ぬふりの方が、徳だと錯覚をしている。

　どこの世の中、国や社会にも、自己中心的で、騙したり盗んだりして、生活しようとする、悪い連中はいっぱいいる。
　だけど、悪いことをしたら、罰が厳しく、成功する確率は低く、結局はメリットは少ないのだと、学習させることによって、治安が保たれ、犯罪抑止となっている。

　それが、マンション管理の分野は、いわば、未開の原始時代、プリミティブのまま。　槍や斧といった古い道具で、身内同士の殺し合い、奪い合いが行われる。文明的な歯止めがかからない。あああわれ。

　泣き寝入りしないで、この愚かな状態をさらけ出して、この未開の原始時代のマンション管理の時代がいつ終わるのか、マンション管理の行くすえを、マンション区分所有者が気づいていくのを待つしかないのだろうか。

[538: 匿名さん]

役員選任の方法が曖昧である。

区分所有所有法における強行規定の多数決の原理を理解していない。

組合員に拠れば何でもかんでも議案は出席組合員の過半数で決すると思っている。

自分のマンションの区分所有権の数と、議決権の数を知らない組合員が多い。

たまには管理会社の担当でさえ議事録をこの数を間違えて配布している。

[539: 匿名さん]

>538 役員選任の方法が曖昧である。

だから、管理会社と管理組合の役員が、悪さを仕掛けることができるんですね。
はっきり言って、すべてのマンションで、起きても不思議ではないこと。
さらに、悪いことに、こういうことに、マンション管理士もからんだりする。

国交省も、この点について、あまり議論していなく、むしろ、マンション管理士を活用せよ、と思っているようだが、そのマンション管理士の人達が、私利私欲で信用できない人が多いのだ。
　いくら、管理業務主任者試験や、マンション管理士試験を合格しても、倫理観が育っていない人が多いのが、マンション管理会社のフロントの人達や、マンション管理士の人達。
　管理組合の役員になるには、なんの試験・資格もいらないから、もっと倫理観が劣っている人が多くなる。マンション管理で、人間不信になる人も多い。災いが多すぎる。