23区内のマンション価格はもう上がり始めている？Part.2

[匿名さん]

Part2を立てました。
前スレが立ったときは昨年10月、あれからしばらくたって景気も多少は上向いてきたかなという印象です。

新築の販売も上向きで推移してきているようです。
↓マンション市況に底入れの兆し（朝日新聞）
http://www.asahi.com/housing/column/TKY201004230220.html

引き続き情報交換をお願いします。

参考）
野村不動産　nomu.com 土地価格動向（東京都区部）
http://www.nomu.com/knowledge/chika/
三井不動産　リハウス・プライスリサーチ
http://www.rehouse.co.jp/price_research/
前スレッド）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53538/

※タイトルが続編になっていませんでしたので修正しました　副管理人2010.5.15

[261: 匿名さん]

＞今都心部でマンション買っている中国人は

？
都心じゃなくて城東湾岸だろ。
大量の中国人が買えるほど、まだそんな金持ちは多くないよ。
だから割安の城東湾岸。

当時の日本とは全然違う（笑
だって当時の日本人は名目上は一人当たりGDP世界一とか、アメリカ人以上だったんだから。
一人当たりGDPがいまだに日本の10分の一以下の中国とは大違い。

[262: 匿名さん]

＞留学生は空港

は？
留学生はそんなにしょっちゅう国になんか帰らないよ。
おれもアメリカに留学してたが、空港なんかより治安や利便性や家賃で決めてた。
他のアジア人もヨーロッパ人も同じ。
金があれば、いいとこに住む、そんだけのことで日本人やアメリカ人となんら変わりない。

[263: 匿名さん]

>>260

金のある外国人（おもに欧米人）は港区以西に圧倒的に多くが住んでる。
外国人登録のデータね。
金ができてお得だと思えば、アジア人でも西側に移ってきたりする。
最近、わずかながら経済力のありそうなアジア人親子とかを近所で見かけるようになった。
子供の習い事でも一緒になるのが、ちらほらでてきた。

[264: 匿名]

モントリオールだったっけ？中国人移民が白人居住区にどんどん入植〜そのうち白人が出て行っちゃったのって（市長も中国系に）。
東京だと可能性が高いのは城東湾岸ってことなのかな。

[265: 匿名さん]

>>263
そう思い込みたい気持ちはよーく分かります。
頑張れ
割高外周区。

[266: 匿名さん]

お金が無い移民は環七沿線の安いアパート住まいに決まっているじゃない。
大量にありますよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/

[267: 匿名さん]

30歳から住み始めたとして80歳くらいか？

マンションデータサービス（東京都豊島区、庄田吉衛社長）はこのほど、首都圏の分譲マンションストックに関する新たな分析結果を発表した。
それによると、築40年を超える物件が現在は1300件程度だが10年後には約７倍の9300件（約65万戸）に達するという。庄田社長は「マンションは築40年を超えると急速に老朽化が進む。対応が急がれる」と警鐘を鳴らす。
現在の1300件は、昭和46（1971）年以前に東京都心部を中心に建てられたものだが、その後は首都圏全域でファミリータイプのマンション建設が増加し始めたという。今後はエリアも、居住者の属性も様々な物件が老朽化することになる。

[268: 匿名さん]

アパート暮らし脱出は難しいのが現実。

長谷工アーベストが実施したアンケート調査によると、借家層の「持家志向」が全体の約８割に上ることが分かった。特に、住宅の主力購買層である若年層（20代後半～30代前半）については約９割となっており、「老後や将来への備え、安心・安定、家族や自分の拠り所など将来の安心感を享受できることに、意味や価値を見出している様子がうかがえる」としている。
首都圏居住の20代後半から50代を対象に実施したもの。調査期間は2010年11月29日～12月２日。回答数は456件。
[住宅新報　2011年01月20日]

[269: 匿名さん]

なるほど、借家住まいの人が憧れてマンション掲示板に来るんですね。

[270: 匿名さん]

>>269
屈折しちゃうよな。

まずは、結婚から。

[271: 匿名さん]

結婚もできない、家も買えないような人が、「老後や将来への備え、安心・安定、家族や自分の拠り所など将来の安心感」を得ることに希望が持てなくて、ネガになって荒らしてると？

[272: 匿名さん]

1,2年海外で羽を伸ばす学生と本気で日本に腰を据えて働く元留学生を同じ次元で語るのはオカシイと気付こうよ。
親が事故にあったと聞いたら、すぐ飛んで行けるとこに住むのは、子として当然だよ。
お金はあるんだから、空港アクセス良いとこにセキュリティーのしっかりしたマンション買えるんだよ、彼らは。

[273: 匿名]

↑そんな物件買える所得のある外国人労働者は一握りでは？
日本人の若年層が低賃金で当たり前になってるのに、外国人には多く払う企業がどれだけあることか。

[274: 匿名さん]

>>273
高給は優秀な人だけ、少なくとも10%以内に入らないと駄目だろ。
40人クラスで4人、世帯だと2世帯。

[275: 匿名]

それとて日本人と競争だね。

[276: 匿名さん]

大学進学率
1990年24.6％
2009年50.2％
勘違い日本人が増えて、未婚、少子化が進んだんだよ。

[277: 匿名さん]

国勢調査、30～34歳女性未婚率
1985年　10.4％
1990年　13.9％
1995年　19.7％
2000年　26.6％
2005年　32.0％　←　たぶんここが最高（現在36～40歳）
2010年　　？

[278: 匿名]

？それが外国人が高額マンションを買える理由にどう結びつく？
買える外国人のライバルが底辺校出身の日本人でないのは自明のこと。

[279: 匿名さん]

団塊Ｊｒが人口に比べて、持ち家購入が少なかった理由だね。
地方出身者が少なかったのも理由だけど。

[280: 匿名さん]

おもしろいねー
マンション屋のでっち上げw

[281: 匿名]

確かに『困った時の中国人頼み』と似たニオイが。
都合よく頭で考えたっぽい。

[282: 匿名さん]

既に上がり始めている。

[283: 匿名さん]

幸いにも23区の婚姻数はここ数年増えている。
少子化対策には共稼ぎ環境の整備が必要。
団塊Ｊｒの二の舞は避けましょう。

[284: 匿名さん]

東京都は専業主婦世帯割合が最も高い自治体なんだが・・・

共働き環境を整備したって、そんなに増えんだろ。

共働き世帯の人気取りにはなるだろうが。

[285: 匿名さん]

東京都は専業主婦世帯割合が最も高い自治体なんだが・・・＞
専業主婦が無理なら一生独身でいなさいって事ですね。
そりゃ少子化が進んで当たり前。

[286: 匿名さん]

一生独身者が増え続けると、高齢化した時の社会の負担は膨大になる。
結婚していれば、片方が面倒を見て、残った片方を社会が面倒を見れば良いが
（運が良ければ子供が面倒を見る場合もある）、
独身だと両方見ることになって、負担は二倍に膨らむ。

23区では区によって未婚率がかなり違うので、
未婚率が高い区は将来財政が行き詰まる可能性さえあります。

[287: 匿名さん]

人口減少が始まって、行く行くは財政破たん。
目黒区あたりは既にやばい。

[288: 匿名さん]

＞専業主婦が無理なら一生独身でいなさいって事

そんなことは言ってないがね。
兼業でしかやれないなら、むしろ東京都でなくもっと生活コストの安いとこに住むという手もあるだろ。
東京と周辺県では、不動産価格そのものが全然違うんだから。
行政に期待するような家族ばかり増えるのは、逆に行政の負担になるような気がするがね。
よほど住民集めをしなければならない区とかは、区単位で保育園充実でも何でもやればいいんじゃないのか？

[289: 匿名さん]

大規模な老人ホームを区が作ってそこに収容するしかないけど、
長寿が進んでいるから、未婚率が高い区の財政負担は長期にわたり膨大になる。

持ち家取得の場合は、未婚率が高い区を避けるべきでしょう。
将来リスクが高過ぎます。

[290: 匿名さん]

豊島区、新宿区、中野区、渋谷区、目黒区あたりはもう手遅れでは？

[291: 匿名さん]

↑
こういう区は住民税以外に税収が結構あるんじゃないの？
企業からの税収だって少なくないでしょ。
住民税頼りの区というのは、実はそんなに多くはない気もするけど。

[292: 匿名さん]

>>291
法人税は都がまとめて各区に人口を基本に再配分します。
従って、区民一人あたりのコストが高くなると、財政が厳しくなる仕組みです。

各区にそのまま行くのは
住民税、固定資産税、タバコ税とかです。

[293: 匿名さん]

目黒区緊急財政対策に関するご質問
http://www.city.meguro.tokyo.jp/shitsumon/meguro_gyosei/kinkyuuzaisei/...

[294: 匿名さん]

>>292

ありがとです。
なるほど、一見よくできてますね。
これなら、各区は住民を呼び込むための努力をする必要がありますね。

ただ、都市計画上、都心や商業地・工業地が多くなっているところは、住民が少なく不利ということになりませんか？
千代田区など、法人税だけを考えれば膨大な税収がありそうですが、人口割配分だと一気に税収が少なくなりそう。
都心や渋谷新宿なんかは、外部からの来訪者も街のインフラをよく使うわけで、他に調整してもらってる気がしますが。

[295: 匿名さん]

高齢化が進むと所得無の人が増え、住民税が減って行き、
一方で、高齢独身者の福祉関係費用が膨らんで行ったらどうなるか？
現在未婚率が高い区の将来は危ないです。

[296: 匿名さん]

>>294
オフィスビルが多いところは固定資産税収入が大きいです。

[297: 匿名さん]

インフラ整備は都がやるパターンが多いだろ。
区単位は大したことやってないよ。

[298: 匿名]

未婚率が高い区を、将来の財政見通しを理由に避けろというのもナンセンス。
挙がった区の物件価格は、名前の出てない区（都心を除く）に比べて人気を反映して高い。
危なくなったら出るときもアドレスに惹かれて買う層が期待できるが名前の出てない区はそれがない。低位安定。

不動産を買うのにアドレスなんて考えないという人種ばかりなら、人気不人気も西高東低もない話。
好みで選んでいいタイプと実質本位で考えたいタイプ、両方いるって話だと思う（多くは混在パターン）。

[299: 匿名さん]

挙がった区の物件価格は、名前の出てない区（都心を除く）に比べて人気を反映して高い。＞
将来大損間違いなしですね。
ますます避けるべきですね。

[300: 匿名さん]

割高な値段でマンション買ったあげくに、区は財政破たん。
こりゃたまりませんｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[301: 匿名]

？将来大損の根拠は？財政考えて買わないタイプばっかりではないという話なんだけど。
今高いエリアと安いエリア、劇的な価格逆転が起こる根拠でも呈示して貰わないとね。しかも十年単位で。

[302: 匿名さん]

>>301
未婚率が高い。
今若くてもその独身者たちは高齢化し無職になる。
区の財政破たんの可能性が高い、
つまり区に永続性が無い。

だから、未婚率が高い区は借りて住むのなら良いが、
買っちゃダメ。

豊島区、新宿区、中野区、渋谷区、目黒区、

[303: 匿名さん]

明らかなリスクがあるところを、
あえて割高な価格で買う必要は無い。

[304: 匿名]

全然質問に答えてないな。いいんじゃない？区財政が不安ってタイプはそもそも人気のない区を買えば。
そんな視点だけで不動産を買う奴ばかりではないって概念が欠落してるけど。

[305: 匿名]

全然質問に答えてないな。いいんじゃない？区財政が不安ってタイプはそもそも人気のない区を買えば。
そんな理由だけで不動産を買う奴ばかりではないって視点が欠落してるけど。

[306: 匿名さん]

>>304
好き好きの話じゃなくて、
警告です。
不動産を買う場合は、ずっと先の将来まで見て買う必要があると思いますよ。
人口動態が劇的に変化できないのは常識ですから。

[307: 匿名]

警告ねえ(笑)。人口動態が劇的に変化できない以上、高齢化や財政負担も止められないが、連動するエリア毎の物件価格も簡単には変わらないって話にならないか？
自分の住んでる区部がヤバくなった場合の、リセールバリューを考えるのは当然のこと。永住前提でマンション買う人ばかりではないのね。

[308: 匿名さん]

りセールできると思ってっる？
貸せると思ってっる？
(笑)

[309: 匿名さん]

東京駅半径5km圏内ならば安泰と言えよう。

[310: 匿名さん]

今でもガラガラっすが

[311: 匿名]

うん思ってっる思ってっる(笑)
こっちがヤバくなった時はそっちもっとヤバいって。

[312: 匿名]

人気エリアを買っておけば安泰

[313: 匿名さん]

東京駅半径5km以内の人気エリアですね。

[314: 匿名]

↑東京駅基準の距離で語るのがそもそもナンセンス。

[315: 匿名さん]

「もの言う株主」が残した宿題　スティールなど退潮、日本離れ

「もの言う株主」として恐れられ、経営を揺るがしてきた外資系ファンドが日本での活動を縮小している。代表格の米スティール・パートナーズは２０１０年末、サッポロホールディングス（ＨＤ）株を全株売却し、今後は日本企業の新たな株式購入を控える方針だ。背景には日本企業が国際競争で劣勢に立たされ、投資先としての魅力が薄れてきたことに加え、日本的商慣行の「株式持ち合い」が買収の壁となっている実情があり、日本企業が抱える経営環境の功罪を浮き彫りにしている。
(フジサンケイ　ビジネスアイ)

[316: 匿名さん]

>>302
それらの区は流動も激しいだろ
沈殿した東側とは違うよ

[317: 匿名さん]

日本経団連の米倉弘昌会長は21日、都内の日本外国特派員協会で講演した。この中で同会長は、少子高齢化に伴う人口減少で日本の活力低下が懸念されることについて「解決策は移民の奨励だ」と述べ、外国人の日本定住を促す法整備など、移民活用への環境整備が課題だとの認識を示した。
日本は2010年の国内総生産（GDP）で中国に抜かれ、世界3位に転落することが確実。経済界には、国内経済活性化に向け移民を積極活用すべきかどうか賛否両論がある。米倉会長は講演で、今後は専門技能を持つ外国人を積極的に受け入れることになるとの見通しを示した。　

[318: 匿名さん]

>>316
結婚すると出て行くから、老若男女独身ばかりが残ってますｗ

[319: 匿名さん]

>>317
てめぇらの会社でクビにしたブラジル人も
最後まできちんと責任を持てよ

社会負担はかえって増えるだけだぜ

[320: 匿名さん]

>>319
優秀な人材だけ
良いとこ取りですなｗ
そんなに上手く行くのかねｗ

[321: 匿名さん]

ソニー、新卒採用の３０％を外国人に　アジアから採用拡大
ソニーが２０１３年に採用する新卒者のうち３０％を外国人にすることが２０日、分かった。国際的な競争が激しくなる中で、国籍を問わずに優秀な人材を採用することにした。
これまで中国とインドの大学から採用してきたが、理工系を中心にインドネシア、ベトナムの学生も採用を始める。大学生の就職内定率が過去最低に落ち込む中、日本人の学生にとっては一段と門戸が狭まる可能性がある。

[322: 匿名さん]

米国はしたたか日本も見習わないとね。

2011年1月17日、米華字紙・僑報によると、中国本土から米国への永住を目的とした投資移民ビザを申請する人の数が急増しており、2010年は発給件数全体の半数近くを占めた。中国新聞社が伝えた。
投資移民ビザを取得するには米国で100万ドル以上の投資を行うことや米国人を10人以上雇用することなどの条件を満たす必要があるが、英語力や年齢などは問われない。申請から発給までの期間は平均5カ月。申請者の約90％は同局が指定した地域センター内の新事業に投資を行う形をとっているという。

[323: 匿名さん]

今まで企業も人も国に守られてきたからね。
これから本当の実力勝負だよね。
意外とビル建設の能力は世界的評価高いよね、日本。
地震大国なお陰で。

[324: 匿名さん]

>>323
イメージだけで中身が無い
割高外周区なんかは真っ先にダメになるんだろうな。

[325: 匿名さん]

２００５年国勢調査より、３０代未婚率が高いベスト１０区。
1位　中野区　５５．１％
2位　渋谷区　４９．９％
3位　豊島区　４９．５％
4位　新宿区　４９．３％
5位　杉並区　４８．１％
6位　千代田区　４７．１％
7位　文京区　４５．７％
8位　北区　４５．３％
9位　目黒区　４４．８％
10位　台東区　４４．８％

[326: 匿名さん]

チャイナタウンのごとく中国人が溢れてもかまわないと思えるくらい
寂れた街に住むってのは心が荒むことなんだな

城東教授を見てるとつくづくそう思う

[327: 匿名さん]

２０１０年国勢調査の結果が楽しみだｗ

[328: 匿名]

確かにミニバブル前の資料では
古過ぎ。

[329: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルは２５日、ＨＳＢＣグループ傘下で個人向け金融商品の販売を手がけるＨＳＢＣプレミアと業務提携したと発表した。ＨＳＢＣプレミアのアジア太平洋の顧客で日本でのマンション購入を検討する顧客向けに物件と不動産購入ローンを提案する。動産開発会社と国際的な金融機関の提携によるローンの販売は国内初。将来の国内人口減少を見越し、外国人資金の取り込みを狙う。
三井不動産レジデンシャルが販売する国内の新築マンションの購入を希望している日本以外に住む外国人が対象。ＨＳＢＣへの預かり資産が、１０００万円以上の外国人顧客がターゲット。外国人の居住需要のほか、マンション投資の際の利用を見込んでいる。

[331: 匿名さん]

＜住みたくもなく、住んだ人もいいと思わない街＞

1位・豊洲

[333: 匿名さん]

↑豊洲買うと毎日見回りしないといけないの？

[334: 匿名さん]

１都３県の若者、「持ち家が良い」９割　民間調べ

　マンション販売の長谷工アーベスト（東京・港）がまとめた持ち家についての調査結果によると、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）に住む20歳代後半から30歳代前半で、自分の住まいは借家より持ち家がよいと答えた人の割合は約９割に達した。高年齢層よりも比率が高く、同社は「若者の安定志向が反映された」としている。

　借家より「持ち家が良い」「どちらかといえば持ち家が良い」と答えた人の合計は30歳代前半で88％、20歳代後半は90％に達した。一方、50歳代では70％。年齢が低いほど持ち家志向が高い傾向があった。

　持ち家を希望する理由は「老後に家賃を支払わなくても良い」（29歳）、「安定した生活を送れる」（28歳）といった回答があった。

[335: 匿名さん]

借地借家法の見直しでは、更新拒絶や解約の正当事由として、建物の老朽化や耐震性を盛り込む検討を行うよう所管する法務省や住宅行政を担う国土交通省に求めた。また、区分所有法の見直しでは、団地内建物の一括建替えに要する各棟３分の２以上の賛成要件の緩和などの検討を両省に求めた。ただし、こうした規制緩和により、立ち退きを強制され得る借家人や建て替え費用を捻出できない区分所有者など弱者の保護といった観点も重要視。中間とりまとめでは、こうした面を含め「総合的に検討」と明記した。

[336: 匿名]

？合意５分の４（80％）が３分の２（66％）でOK、になるってこと？

[337: 匿名さん]

そうじゃないの。

[338: 匿名さん]

持ち家が良い、と希望したって
給料安い若者が買えるのは郊外物件。
働け。

[339: 匿名さん]

都心部に住むには5千万円は必要だよ。
頑張って。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

[340: 匿名さん]

武蔵小杉って半端じゃなく高いですね。

[341: 匿名さん]

相続までの仮の宿需要に特化したマンションが郊外で増えて、郊外マンションの狭小化が進んでいます。使い捨てマンションが郊外で増加中。

[342: 匿名さん]

都内の中高層やタワマンって、使い捨てマンションじゃないの？

[343: 匿名さん]

都内って東京都全体の話？

都外って何だろ？

[344: 匿名さん]

埋立地は街自体が使い捨って感じじゃない？

[345: 匿名さん]

すまん。
都内の中高層やタワマンって言うより、中高層＆タワマン全体だ。

>>344が埋立地って書いてるけど、大規模開発地は何処の街もだと思うけど。

[346: 匿名さん]

狭小化の現状
現在平均専有面積７０ｍ２未満のところを、５年前と比較してみました。
何か傾向は分かりますか？
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/floor_ranking_4.html
船橋市76→68、府中市76→68、江東区63→67、川崎市高津区74→67、板橋区73→67、
日野市82→66、横浜市神奈川区73→66、立川市68→65、横浜市鶴見区72→65、荒川区71→65、
川崎市幸区75→65、蕨市68→64、練馬区72→64、渋谷区53→64、新座市71→63、
国立市71→63、川崎市川崎区73→63、国分寺市83→62、品川区60→62、町田市75→61、
目黒区60→61、北区63→58、台東区54→58、調布市68→57、豊島区67→57、
墨田区66→55、文京区60→55、中野区53→54、横浜市中区63→54、新宿区54→51、
大田区62→50、中央区61→50、横浜市西区70→50、小金井市72→48、横浜市南区65→38

[347: 匿名さん]

>>345

確かに大規模開発地は一気に人やマンションが増え、
一時景気が良さそうに見えますが、そこがピークであとは下り坂。
全てが同時期に供給されているので、新陳代謝の余地がなく、
街全体が同時に老朽化していくんでしょうね。

[348: 匿名さん]

うるさいから割高外周区をだれか買ってやれよ。

[349: 匿名さん]

西側は高嶺の花なので、泣く泣く城東で妥協します（涙）

[350: 匿名さん]

外周区のみ。この方が全体が見えるんじゃない？

板橋区73→67、練馬区72→64、北区63→58、大田区62→50、

[351: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[353: 匿名さん]

外周区、新築マンションの平均価格を5年前と比較（単位：万円）
大田区4154→4047、世田谷区5557→6804、杉並区5391→7367、
練馬区4624→4476、板橋区3852→4157、北区3734→4176、
足立区3440→4087、葛飾区3391→3865、江戸川区3617→4296、
世田谷区と杉並区を除いて、4千万円あたりに収斂されるつある様子が良く分かるでしょう。
これが購入者層の懐具合です。

と言うことは、4千万円で70m2として、坪単価約190万円になるって事ですね。
それが出来ない区は、マンションが狭小化するので売れなくなる。

一方で、世田谷区と杉並区の特別扱いが続くのか？って問題もあります。

[354: 匿名さん]

狭小化してると言ったその口で、
基準を70平米にしてみたり・・・

支離滅裂ですね。

[355: 匿名さん]

一番肝心の坪単価が抜けてたので。

平成22年度新築マンションの平均坪単価ベスト15です。 （とりあえずその下は省略）
01港区　　　455
02千代田区　439
03武蔵野市　374
04品川区　　331
05渋谷区　　331
06目黒区　　311
07文京区　　310
08杉並区　　309
09新宿区　　308
10豊島区　　298
11世田谷区　291
12中央区　　289
13台東区　　287
14中野区　　279
14大田区　　279

[356: 匿名さん]

>>354
狭小化しても売れるのは以下の需要があるからで、この需要はいずれ無くなる。
そうなれば予算4千万円で、70m2に向かわざるを得なくなる。
・老夫婦の戸建てからの買い替え需要
・若夫婦の相続までの仮の宿需要

今坪単価が高すぎる外周区がとこなのか、お分かり頂けたでしょう。

[357: 匿名さん]

>>355

ベスト15とそれ以下ではマーケットが全く違うんでしょうね。

[358: 匿名さん]

外周区の坪単価の目安は190万円。

みなさん、しっかり記憶して行動しましょう。

[359: 匿名さん]

>>357さん
都心部と外周区では需要層がちょっと異なります。
基本的には、
外周区＝ファミリー層
都心部＝ファミリー層＋ＤＩＮＫＳ層＋独身層
従って、都心部の方が坪単価は高くなります。
それだけファミリー層が都心部でマンションを買うのは大変な事なんです。

[360: 匿名さん]

さっき工務店のオッサンに、中古マンションをスケルトンでやり直すと、オッサンが今手がけてる50㎡の物件で、
1,000万円オーバーと言っていた。
買う事を検討している80㎡のを、25年に一回やったとして・・・・・
って考えていくと、都心部でも頑張って土地買って、木造建てた方が初期費用はともかく、結局安いんだよな。
資産価値的にもね。