どちらがいいか悩んでいます。

【前提】
・当方はDINKSで、基本的に10年以内に物件は売るつもりです。
（とんでもない不景気に突入して今の半分の価格とかになってたら考えますが）
・金利は、変動なら1.5%マイナスで0.975%、固定ならフラットSの1.41%
・フラットの場合は、機構団信より民間の定期保険のほうが安いのでそちらで代用
（26才、男性で非喫煙）
・借入額は年収の6倍で一人でローンは組みますが、実際は妻も働いているので、
　実際は年収の3.5倍

月々の支払の差は、11,000円＋保険料4500円（3800円スタートで年齢とともに増加）
ここの掲示板では金利差の分たくさん繰上返済できる！という論が多いですが、
変動と固定の差は年間20万くらいですよね？
ちなみに固定でも、繰上返済は年に300-400万程度する予定です。

最近は、BIS（バーゼルⅢといわれる次の改正）の影響で、銀行が金利リスクを
取りきれなくなって国債を売るのでは？といった論もありますし、
年に20万とかそこらの差なら保険料として払ってもいいかなーと思ってはおります。
もちろん長期金利が先に動くので、すぐに短プラまで上がらないかとは思いますが。
そのうち波及するのではないかと思いまして。

でもできれば余計な金利は払いたくないとは、もちろん思っております。

10年くらいであれば、低金利が続くとされている理由を教えてください。
低金利が続くならもちろん変動にしたいです。

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653: 相談者　

[2010-06-04 13:53:23]

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652です。

ちなみに10年以内に売るといっても、そのときローン残高はまだある前提です。
元本減っていて金利負担が減るといっても、10年とかそこらで金利が
あがってしまうと、6000万が4000万に減ってるとかいうレベルの問題なので
（優遇後の）金利が3%だったらたえれるけど4%だと妻が会社やめちゃったら
きつい・・・という状況です。

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654: 匿名　

[2010-06-04 14:07:38]

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固定との差額じゃなくて3％との差額が払えるなら変動。無理なら固定かな。しばらく低金利が続きそうだけど3％位の上昇は許容しておかないと。

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655: 匿名さん　

[2010-06-04 14:13:15]

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>>652
10年後に売ると分かっていて、購入する理由が分からない。
その分賃貸にすれば大変豪華な場所に住めるんじゃないのかな？

10年後に売ると言うとても大きなリスクを背負いながら、固定の保険を取るというのも分からない。
悩みどころがおかしいと思いますが、どうしても買うなら変動が良いんじゃないですかね。
変動が上がらない理由は無いですが、どうせ10年後に売るなら金利が上がろうが大差無いと思いますよ。

物件売って、ローンを一括返済しないという事でも考えているんでしょうか？
借金だけしたいという奇特な考えならリスク云々の問題なのかな。
それとも、売って利益が出るとか夢見ているのかな。

うーん、難しい。
10年後に売る事前提で購入すると言う事に、どういう利点があるんだろうか。

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656: 物件比較中さん　

[2010-06-04 14:42:07]

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>>652
まったく同意
人口が少なくなっていくのに対して今後、間違いなくマンション価格は緩やかに下落するはず。
売る前提の購入なんてバブル期の土地転がしでも無し･･･絶対やめた方がいいと思う。

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657: 相談者　

[2010-06-04 14:55:15]

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みなさま、ありがとうございます。652です。

別にマンション価格があがるとは思っていません。

賃貸だと住みたいところが24万＋管理費くらい。
買うと例えばフラットだと毎月返済が16万後半＋管理費

買う場合の初期費用とか保険代とかも考えても、
物件が5000万まで下がらない限り、買ったほうが得な
計算なんですけど・・・

立地的に5000万とかまで下がるかな？って感じで。
（今の中古価格水準より2割減くらい）
ただそんなに下がっちゃうような不景気になるんだったら
変動のほうがいいですよね。。
難しいです。。

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658: 契約済みさん　

[2010-06-04 16:05:15]

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変動か固定かを気にするのは物件を持ち続ける予定の人です。

売るのが前提であれば変動で借りておいて
払いきれなくなるまで金利があがったら売ればいい、それだけです。
ただ金利を常に気にして、周辺の中古物件の価格変動を常に気にする生活ですが…

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659: 匿名さん　

[2010-06-04 17:01:59]

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今は金利が上がることに対するリスクより、物件価格が下がっていくリスクの方が明らかに高い状態。
逆に言えばもし金利が上がるようなら物件価格も上昇する可能性が高い。
もし10年内に売るつもりなのであれば、変動一択かと。本当はその状況なら賃貸が1番良さそうだが。

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660: 匿名はん　

[2010-06-04 17:07:33]

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中銀も金融緩和、政策金利低下ではデフレが収まらないことを学習したが、これ以上の金融緩和はしないようだ。
管首相に変わるがどんな手を打ってくるのだろうか。

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661: 匿名　

[2010-06-04 23:43:44]

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652さん
10年以内での売却を考えるなら、金利変動リスクより、資産流動性リスクを考えた方がいいですよ。
なるべく、残債を減らしておいた方が、売り抜けやすいと思いますよ。
残債を精算できずに売れなくて住み続けることも考えるなら、固定の方がリスクが少ないかもしれませんが。

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662: 匿名さん　

[2010-06-05 00:59:34]

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>>６５２
１０年以内に売るんですよね。
いくらの物件を買うのか分からないけど、仮に４０００万円の物件だと
売買手数料だけで約２４０万円（買いと売り）。　あとローン手数料、金利、
登記費用、、、、。　そして物件自体の値下がり。
「買う」理由によっては賃貸も検討した方がいいのでは？

まして、マンション購入なら騒音などのリスクも加わってきますし。

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663: 匿名さん　

[2010-06-05 10:27:05]

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マンションは、同じマンションにどんな人が住むかで売るときに困るよ。
変人がいたりすると、中古で売れない

固定資産税も毎年20万円支払わないといけないしね。

ただ、ある程度収入がある人は、家を買い、住民税の減税を受けて、住民税の支払いを
減らしておくと、子供の幼稚園の入学金や毎月の助成金がもらえて
かえってお得な場合もある