>>265
そりゃ短期固定でつなぐより、固定切り替えも考慮に入れた変動のほうが良いにきまっとる。
全期間固定か変動の比較以外ありえん。

>>266
それって金利上がることも同時に意味するんだけど。

今、景気回復しても「堪え忍んで生き延びた」ってだけで、給料は上がらんよ。
下げ止まるだけで。そこに金利上昇。俺ら、そんなので大丈夫か？

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269: 匿名　

[2010-05-20 06:41:05]

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257さん
定義だけの問題ですかね。
物件の換金性の低さがリスクだとすると、それを低減する策のひとつとして効果が高いのは、残債を減らすこと。
売ることを考えると、残債＞売価では流動性が低いですが、残債＜売価としておくことで、流動性を高められます。
また、売ったり引っ越したりなどの諸費用も必要になりますから、残債は少ない方がいいと思います。
まぁ、これをリスクととらえるかは、人それぞれだと思いますが。

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270: 匿名　

[2010-05-20 06:52:17]

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フラット35Sの20年はどうでしょうか
変動並みの固定ですよね

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271: 匿名さん　

[2010-05-20 07:17:02]

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>>269

そう。定義の問題。

双方メリットデメリットはあるから、それを冷静に判断すべき。

ただ、「リスク」の定義を明確にすべき理由は、例えば今の低金利で「金利が上がるなんて予想は馬鹿馬鹿しい」と高をくくる傾向があるから。

リスクは何か、構造を明確にすることで、自己に都合の良い予想（というより妄想）を排除可能だからね。

>売ることを考えると、残債＞売価では流動性が低いですが、残債＜売価としておくことで、流動性を高められます。

この部分、全く意味不明です。
「残債を減らすことで、気持ち的に売価を下げても許容できる。安くすれば売りやすい（換金性が高い）から、残債を下げておくのはメリットになる」というのなら理解が可能です。

あなたの残債の大きさは、中古物件を購入するがわからしたらどーでもいいことだ、ということがわかれば、あなたの書いたことがナンセンスだってわかるでしょう。

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272: 匿名さん　

[2010-05-20 07:22:41]

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もう一つ

残生が下がるのをメリットと書いていますが、全くメリットに入れるべきではないでしょう。

わかりやすく言うなら「金利が上がる可能性が含んだ都合の良い予測」にすぎないから。
あるいは、結果をメリットと言っているに過ぎない。

そもそも、変動金利でリスクプレミアムを支払わないという部分を評価しているに過ぎず、固定金利との比較で「固定金利に比べ変動リスクを負うか割に、契約時の見通しで返済額が少なくて済む」というのの結果として「残債が多く減る」という結果になるだけ。

「返済額が少ないし、残債も多く減るから、メリットは2倍」と解釈出来てしまう説明は間違っています。「リスクプレミアムがない」というのが唯一のメリットなんですよ。それは変動というリスクを負うというデメリットとの引き替えですけどね。

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273: 匿名さん　

[2010-05-20 07:27:41]

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さらに追加

変動派は、おそらくシミュレーションの数字をみて、固定に比べ良いと思われる部分をみつけては「これはメリットだ！」と安心したいのでしょうが、それは間違っているし、無駄な努力です。

いずれにせよ、シミュレーションではじき出された総支払額の差が変動のメリットであり、目に見えない金利変動がデメリット。

もちろん、シミュレーションには支払額が少ないから繰り上げ返済しやすく、それでさらに金利が減って総支払額を抑えられるという部分も考慮すべきでしょうがね。そういうの一切合切シミュレートして、総支払額の差だけみればよろしい。残債なんて着目したら、メリットがもたらす結果も評価して、二重計算になるんですよね。

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274: 匿名さん　

[2010-05-20 07:41:05]

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>>271～>>273
＞今の低金利で「金利が上がるなんて予想は馬鹿馬鹿しい」と高をくくる傾向があるから。
＞リスクは何か、構造を明確にすることで、自己に都合の良い予想（というより妄想）を排除可能

それらしいこと言ってるつもりかもしれないが
まったく同じことが、逆パターンとして固定でも言えるよ。

＞双方メリットデメリットはあるから、それを冷静に判断すべき。

ここまで理解していながら
固定を選択している理由が語られていない。
おおかたの変動はそのメリット・デメリットを天秤にかけた末、変動を選択している。

＞わかりやすく言うなら「金利が上がる可能性が含んだ都合の良い予測」にすぎないから。
これも意味不明、逆に言うなら
金利が上がる可能性が含んだ都合の良い予測＝リスクプレミアムの支払い
ってことにもなる。

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275: 匿名　

[2010-05-20 07:47:22]

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268さん

266さんの意図は、株価が上がって景気も良くなれば、金利が上がることは変動を選択した人でも喜ばしいということだと思います。

268さんは、株価が上がっても、給料は増えず、変動金利（短プラ）は上がることを想定されているということでしょうか？

まず、世間の多くの消費者の収入が増えているのに、自分は収入が増える見込みがないということであれば、変動を選択しない方がよいと思います。

次は質問ですが、世間の多くの消費者の収入が増えなくても、268さんは株価が上がれば短プラが上がるとお考えですか？
私も変動を選択していますが、それは想定していませんでした。
本当に起こると困る人は多いと思います。
できれば、そのように考えられている根拠を教えていただけると嬉しいです。

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276: 匿名さん　

[2010-05-20 07:52:16]

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＞残生が下がるのをメリットと書いていますが、全くメリットに入れるべきではないでしょう。
＞あるいは、結果をメリットと言っているに過ぎない。

メリットこそが大事でしょう。結果がすべてなんですよ。

＞シミュレーションには支払額が少ないから繰り上げ返済しやすく、
＞それでさらに金利が減って総支払額を抑えられるという部分も考慮すべきでしょうがね。
＞そういうの一切合切シミュレートして、総支払額の差だけみればよろしい。残債なんて着目したら、
＞メリットがもたらす結果も評価して、二重計算になるんですよね。

二重計算？　それは相乗効果というんですよ。
で、あなたは固定のリスクプレミアムを支払っている分の利益が得られると思ったから
確率・統計的に固定を選択されたんですよね？
そこをお聞かせ願いたい。

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277: 匿名　

[2010-05-20 08:08:19]

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271さん
この場は論文を掲載する場ではありませんから、消費者視点でどんなメリット／デメリットがあるのかがポイントですよ。

総支払額だけで考えればおっしゃる通りです。
でも、多くの人にはそれぞれの人生設計があります。
ずっと同じ土地、家に住んで完済する予定で、完済まで計画的な収入があるなら、総支払額だけを見ていればよいと思います。
でも実際は、転勤、転職、定年、解雇、建て替え、病気、事故、出産、子供の教育、などなど、長いスパンで考えるほど、資金計画が重要になります。
そういった意味で、多くの方は、時間軸と残債を念頭に置き、住宅ローンも考えているのだと思います。

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278: 匿名さん　

[2010-05-20 08:44:15]

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二重計算を相乗効果とかいう馬鹿はほっといてｗ

>>277

消費者目線かどうか？
間違っている解釈は、消費者の立場からみても間違えているってわからないかな。

>でも実際は、転勤、転職、定年、解雇、建て替え、病気、事故、出産、子供の教育、などなど、長いスパンで考えるほど、資金計画が重要になります。

その資金計画が予想支払総額そのものだってわからないのかねー

例えば20年後に売るとして
支払総額（見込み）＝20年間支払う返済額の合計＋残債－売価

リスクは変動の場合、金利上昇リスクと売価で固定の場合売価のみ。
リスクが少ない固定はリスクプレミアムとして、支払総額が高いとうこと。
それ以上でもそれ以外でもない。消費者目線でも、この支払総額をいろんな予想されるライフパターンでみて、それで判断すればいい。残債部分も注目するのは、支払総額の一部分を二重に評価し、過大評価するだけ。消費者目線でも阿呆のすることだよ。

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279: 匿名さん　

[2010-05-20 08:50:46]

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>>278
＞二重計算を相乗効果とかいう馬鹿はほっといてｗ

結局何も答えられず・・・
頭固い固定はホント馬鹿だねぇ～　口だけかよｗ

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280: 匿名　

[2010-05-20 09:00:43]

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278さん

本当にご自身の住宅ローンの検討をされましたか？
書かれている例で言えば、20年後のことだけを考えれば良かったですか？
20年間の時間軸で考えませんか？

もし、20年後のことだけで考えているのだとしたら、余程の余裕のある方か、検討が足りないかのどちらかだと思います。

また、相乗効果は大事だと思いますよ。
ただ、278さんの持論では完済時点の総支払額だけを見ればよいとのことなので、その視点で言えば、相乗効果を見る必要はありません。

ご自身の意見が間違っているとは言いませんが、他の方の意見の意図を推察し、その方の視点でのコメントをしてみてはいかがでしょう？
他の方の視点や考えをバカ呼ばわりしていては、ご自身の論点の信憑性も疑われますよ。

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281: 匿名さん　

[2010-05-20 09:10:08]

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借金の量＝不安要因、貯蓄の量＝安心要因となると思います。
全てお金が解決するとは思いませんが、手元にお金が有るというのは大きな安心であり、心の支えです。

おそらく住宅ローンを組むほとんどの人、特にこのような掲示板を利用する方は現金で買えないから
ローンを組むのであって、返済当初は貯蓄＜負債からスタートするのであるかと思います。

今の時代、公務員を含めて、将来何十年にもわたり安定した収入が保証された職場というのはほぼ皆無では
ないかと考えると、やはり、負債＜貯蓄の状態に持って行きたいと考えるのは普通ではないでしょうか？
特に年齢が上がるにつれて、健康面のリスク、税負担が上がるリスク、医療費が上がるリスク、退職金が
満額出ないリスク、年金が受け取れないリスクなど、自分の負担が増えるかもしれない要因は大変多く、
昔とは違い、歳を重ねれば所得も増えて行きづらいような状況ではいかに負債を早く減らして貯蓄を増やして
行けるかが人生においての最大の安心要因ではないかと思います。人生の最終目標がローンを完済するなら
全期間固定繰上無しでも良いですが、通常我々はローン完済後も生きていかなければなりませんし、そのとき
安定した収入があるとは限りません。

変動は月々の約定返済額＋アルファーを返済額軽減型で返済する事により、表面上の返済額は固定と変わらなくても
その内訳には大きく減る元本とプラスアルファー分の繰上金が入っているので低金利（借入時の固定金利以下）の
期間が長ければ長いほど、実際の月々の返済額は減少していき、繰上金という、リスク回避の為のバッファの
部分が大きくなります。期間が進めば金利上昇リスクの減少はどんどん大きくなり、収入減への耐性も大きくなり、
最終的にはゼロになります。そして貯蓄が増えてくればあらゆるリスク度合いが減少して行きます。

選択の判断ですが、私は今の時代、金利が上昇する可能性より所得が減る可能性のほうが高いと判断しましたし、
医療、年金、税負担（これは金利が上がらない要因だと思ってます）などは今後どんどん不利になると
考えています。結果、金利が低い内に元本を減らし、それらに備える事のほうが、あらゆるリスクへの軽減と
判断しました。もちろん、金利上昇リスクのほうが高いと感じられたら固定で行ったかもしれません。
しかし、今の金利水準でシミュレーションした結果、数年以内に変動が3%以上に上昇し、以後上がり続けるか
3%以上の水準がずっと続く事が無い限り変動有利は変わらないとのシミュレーション結果が出ました。
そのような計算結果は過去スレにも数多く出されていますので知っている方は多いと思います。

私は固定を否定はしませんよ。その人があらゆるリスクを検討した結果、固定にメリットがあると判断された
わけですから。ただ、私には固定にするメリットが弱かったので変動にしただけです。どちらが正しかったかは
将来にならないと分からないので一方的にどちらかが間違いだと決めつける事は不可能です。なので、本来ここは
双方のメリットデメリットを話し合うべきでは無いかと思うのですけどね。

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