グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？Part2

[匿名さん]

グランドミッドタワーズ大宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県さいたま市大宮区下町3丁目7番1・他1筆（地番）
交通：
京浜東北線 「大宮」駅 徒歩7分
埼京線 「大宮」駅 徒歩7分
高崎線 「大宮」駅 徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：39.01平米～174.10平米
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産 首都圏事業本部
売主・事業主：鹿島建設
売主・事業主・販売代理：小田急不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設(株)
管理会社：近鉄住宅管理(株)

[301: 周辺住民さん]

この賃貸仕様のマンションを見ると、ベランダの作りからして、賃貸と分譲の差がわかりますね。
それから、タワーのお見合いの部屋は大変そうだと思いました。近く感じますね。何も障害物ないし。上の階でも眺望が抜けないと意味ないような…。

[302: 匿名]

299
住んでる人をインタ−フォンで呼び出した時だけ、そこのフロアだけ行けるようになるようです。

[303: 住まいに詳しい人]

>298 デベにお勤めさん
ご存知と思いますが、外から10円で開けられるようになっているのは、わざとです
これは例えば、中で家族が倒れたりしたときに速やかに助けに入られるようにするためです
トイレやお風呂の鍵も必ずそうなっています
なっていないとしたら、配慮不足です…
「非常時以外は10円で開けないでね」というのは、家族間の紳士協定に頼るしかないでしょう（笑）

[304: 匿名さん]

確かに、鍵の音がガチャ！とする数秒でも助けになることもあるかも(笑)
ただ、ドアノブに関して言えば一般的なマンションで特殊なドアノブ使用はあまりないし
ドアノブ交換なんて素人DIYでなんとかなる範疇だから鍵無しでも問題ないような。
必要な時に交換すればよいだけ。
自分の家はトイレのドアを幼児がいたずらして困るから鍵無しに敢えて交換。
そろそろ分別がついてきたので鍵有りに復活予定。
ドアノブをセールスポイントにしてもあまり意味が無いような。

[305: 匿名さん]

>300さん
プラティーヌ大宮の情報有難うございます。

空室率3割の状況ですね。
1次の販売動向を見極めてから動いた方が
良さそう。

[306: デベにお勤めさん]

>>303住まいに詳しい人さん

書き方が悪かったですね(^^ゞ勿論存じております。

「鍵がついてるのは夫婦生活の為だ」なんて記載があったので、最近の多くは扉という扉に鍵はついていて、全部かわからないが、殆どはそうだと思うし、少なくともうちの物件は10円で開けられるようになっている。

それは何故か（救助の為）という事は本題の返信からずれるので書きませんでしたが、要は簡単に開けられるんだから、夫婦生活の為なんて関係ない（違う）ですよ・・というつもりで書き込みしました。

[307: 住まいに詳しい人]

>>306 デベにお勤めさん
そこまでご存じの上での書き込みだったのですね。
こちらこそ失礼しました。

おっしゃるように今やすべての居室の鍵が付いている物件も多いですから
鍵の設置というのは、単にプライバシーの確保という意味合いであって
殊更夫婦生活だけを意識したものではないと言えますね。
しかしこの物件の公式サイトでは、主寝室への設置を強くアピールしているようにも見えるので
それは暗に夫婦生活への対応を意識してのアピールのような気もしなくはないです。
仕様を決めている担当者（または広告の担当者）の考えが古く、物件（や広告）に反映されていないのかもしれませんね。

で、この物件は主寝室以外には鍵は付いていないのですね。
お風呂や脱衣場にもすべてにキチンと付いているでしょうか？
304さんの書き込みのようにDIYレベルで十分対応できることなので、問題としては重要ではありませんが
売主担当者の仕様への配慮度合いを見るベンチマークにはなるかもしれません。

[308: 住まいに詳しい人]

というか306さんの意図は
「そもそもこの程度の鍵ではプライバシーは確保できない」
ということですかね。
レスを読み直してそう思いました。
だとしたら、鍵をたくさん設置しても何の配慮にもなりませんね。（笑）

[309: 匿名さん]

気張って討論することじゃないですー。主寝室(洋室1)には鍵(勿論、夜のプライバシーも念頭です)、他は3000円程度でオプション対応で普通です。全部付ける付けないの二択なんて逆に顧客ニーズに対応できず不親切。普通のデベならオプ締め切り後でも対応してくれますよ。

[310: 匿名さん]

主寝室の鍵なんて子どもと別寝するようになった家に需要があるのかな？
あとは部屋の鍵も思春期の子がいれば欲しいとする事もあるし、痴呆老人がいる家庭なら逆に外鍵とかが要る場合もある。本当にそれは家庭によってケースバイケース。
そうした部分に対応できない柔軟性の無さを問題視するならそこまでと見限るか
それこそ自分でやるからオプションには頼らないよー、とするかも契約者次第。

[311: 匿名さん]

>305さん
周辺は賃貸ニーズがそれほど高い場所じゃないように感じました。
住友さんのマンションも苦戦しているんじゃないでしょうか。
周辺賃料相場で言うとここの一番安いクラスの部屋で表面利回り5％ちょっとでした。
＠200前後の部屋なら十分利回りを確保できると思います。
階層ごとの価格差はそれほど大きくないですから、中層階までの条件が悪い部屋なら
よく回りそうです。逆に、条件の良い部屋や上層階の単価の高い部屋はかなり厳しいです。
坪単価の上下が大きいだけに、この傾向は顕著だと思います。

[312: 周辺住民さん]

この不況でファミリータイプの賃貸希望者も減ったみたいです。大宮はファミリータイプの賃貸は重要も供給も少ない、って感じ。会社の家賃補助が無いと月２０万円は厳しいですね。浦和のように学区で選ぶ地区でもないし。でもここ数年分譲のファミリータイプが沢山建設されるから、数年後には賃貸に出される部屋も増えるでしょうね。

[313: 匿名]

これだけ賃貸用も含めてマンションが乱立している地域なので、賃貸も供給過多気味。五年後、十年後に中古で売る可能性がある場合も同じことがいえる。
ずっと住み続けるなら良い物件だと思うけど。

[314: 匿名さん]

書き込みを見て改めて自宅を見てみたら、
うちも主寝室のみトイレと同じようなカギがついていました。
7年住んでいて、初めて確認しました。
そんな程度です。

[315: 匿名]

あー不毛地帯
主寝室の鍵なんてどうもいい議論

[316: 匿名さん]

ですが、一事が万事ということですよ

[317: 匿名]

たしかにどうでもよい
もっと有意義な意見交換しましょうよ

[318: 購入検討中さん]

保育施設の隣にある事務所のスペースって、何が入るかもう決まってるんですか？

[319: 匿名さん]

扉の鍵なんて必要だと思えば後から自分で取り付ければいいだけ。

[320: サラリーマンさん]

>318
いろいろ調べましたが、ちょっとわからないですね。こういった318さんのような貴重な質問が埋もれてしまってる状況になってて悲しいので、みなさん、物件の話と周辺環境を詳しく話し合いましょうよ。

[321: 匿名さん]

>318
棟内モデルルームの接客用事務所になる予定

建物が竣工したら今のモデルルームは取り壊しになる

事務所が終わった後はまだ決まってないらしい

[322: 匿名]

なるほどモデルルームでしたか。
いま低層マンションに住んでいるので、これだけ大規模なタワマンでの生活や周りの建物との距離感が想像できません。
できれば竣工後の現地and部屋をみてから買いたいと思っています。まだまだ先の話しですね。

[323: 購入検討中さん]

>>322さん
モデルルームに行かれることをお勧めします。
建築中に撮った写真をパソコンで見せてもらえます。

眺望は東が抜けていていい感じです。
南は中層以上ならOKです。中層以下はライオンズが圧迫感あります。
北はフォレストが若干邪魔でしょうね。
西は駅まわりの建物があるので、中層以上でないと厳しいっぽいです。

[324: 匿名さん]

>323
同じ建物でも、これだけ大きいと部屋の位置でこんなに違いが出るんだ。行く前に用意しておくチェック項目としてすごい参考になりますね。

[325: 匿名さん]

>>322さん
竣工は来年1月下旬(予定)なので、まだ先と思っていても
あっという間に過ぎてしまうかもしれませんね。
マンション周辺を空撮している画像をアップたブログがあったので、
画像のURLをはっておきますね。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/./photos/uncategorized/2010/06/10...

[326: 匿名さん]

>>325さん
ヘリコプターを趣味とする方が個人的に撮影したのかな？（セレブ～！）
ぱっと見た感じだと、ウェリスとの距離って結構あっていいですね。
もっと隣接してるのかと思ってました。
これだけ距離もあって、しかもGMTから見たらウェリスは北側だからお見合いにもならないし、
見た目での圧迫感でしょうかね。

[327: 匿名さん]

>>326
反対反対。
GMTが北、ウェリスが南。

こないだ現地を見たついでにさいたま新都心に行ってきた。
新都心へは、歩きでもそこそこ近いことが発覚。
途中にあった氷川参道沿いの釜飯屋がうまかった。
意外とロケーションいいじゃんと思った。

[328: 匿名さん]

傷の付きにくい高耐久仕様のフローリングを採用しているようですが、
これなら入居前にフロアコーティングする必要がないってことなんでしょうか。
新築マンション買った友人が、フロアコーティングは、必須だよなんて言ってたもので。

[329: 匿名さん]

ハイテクフローリングの機能ではなくなり、コーティング材の機能になります。

[330: 匿名さん]

せっかく良いフローリングが採用されているのにコーティングしてはもったいない。

コーティングしないほうがいい、ということですか？

[331: 匿名さん]

空撮画像を見ると、もう完成間近な状態なのかな。
敷地内はまだ殺風景ですが、これから植栽されてあの庭園が造られるんですね。

326さん
そう、ウェリスとの距離は結構ありますよね。
間にアパート(？)や民家を挟んで40～50メートルくらい？
お見合いでも、ベランダからの視線は気にならないと思います。

[332: 匿名さん]

50あっても中高層同士だと近く感じるよ。
夜間で室内照明点けた状態だと更に気になる。

[333: 匿名さん]

MR行って見たいと思うのですが、予約ナシでいきなり行ったらダメでしょうか？
単にMRが見たいだけなのです。

最近よく広告が入るので知ったのですが、
７０平米だと４０００万円台（確か高くても４６００万円）で買えるようで、
どうしてそんなに安いのかな？と不思議です（もっと高いのかと思っていたので）。
何か裏があるのでしょうか？

[334: 匿名]

広告に載せてる70平米は東向だからじゃないですかね〜？

[335: 匿名さん]

>>333
ヒマなら見せてくれるんじゃないかな？

[336: 匿名]

予約ぐらいすればいいのに。

[337: 匿名さん]

>>333

価格設定の根拠について、営業の方から明確な答えは得られませんが、
近隣の賃貸価格（相場）を意識して！、という事でお茶を濁すような
言い方をされてしまいます。

私見では、近隣の相場価格に対し、4％、賃貸価格の25年程度が設定根拠
かなと睨んでいます。（明確な計算ではありません）、この物件近くで、
新築賃貸マンションがありますので、この価格水準で見た場合、70平米、
4000万円台は頷ける線です。しかし、近隣の賃貸マンションでは空き部屋が
多いような状況、購入価格の4％前後が賃貸価格いうのは資産価値としては
小さすぎるし、経年劣化を考えた場合、新築購入の妥当性を考えてしまいます。

[338: 購入検討中さん]

何の根拠も無い私見ですね。

[339: 匿名]

賃貸相場も大事かも知れないけれど、これだけの規模とグレ−ドのマンションを賃貸相場と利回りだけで考えるのはナンセンスでは。
ここと同規模で同グレ−ドの分譲マンションで、なおかつファミリ−タイプであれば、利回りが５％以上行けば相当優秀(表面利回りでもね)。

[340: 匿名さん]

＞333さん

予約無しで行きたい、という気持ち、よく分かります。
私もそう思って、違うマンションですがMRに行ってみました。
すると、やはり忙しく対応できないとのことで、勝手に回りましたが・・営業さんが営業できないためか、少し嫌な顔をされましたね。。
でも、最後にアンケートを書いたら本気だと分かってもらえたらしく、受け入れてくれました。
冷やかしとか、ライバル社の見学だと思われるのが嫌なのかな、と思います。

[341: 匿名さん]

>>333です。

皆さん、いろいろなお話をお聞かせいただきありがとうございました。
MRは行きたい気持ちはあるのですけど、
自由にフラッと見せてもらえたらな・・・と思っているので、
つい悩みます。
70平米4000万円台についてもいろいろ緻密な計算があってのことなのですね（当然ですね）。
東向きだからお安めというのも納得です。

そのうちフラッと行ってみます。
お付き合いいただきありがとうございました。

[342: 匿名さん]

307さん
>>お風呂や脱衣場にもすべてにキチンと付いているでしょうか？
お風呂場や脱衣所には普通カギってキチンとついているんじゃないでしょうか？逆についていないのが問題なような気がします…。もちろん10円で開けられるようになっているカギで。デベにお勤めさんがおっしゃるように、お風呂場や脱衣所以外でも今では各部屋にカギがついているところって多いように思います。

328さん
>>入居前にフロアコーティングする必要がないってことなんでしょうか。
傷の付きにくい高耐久仕様ってだけで、コーティングは別に必要なような気がします。人それぞれでしょうけど。

[343: 匿名さん]

ここ結構好きなんですけど、自分にとって不要な施設が多いのがネックですね・・・。
庭は虫が湧かないように何か対策あるんでしょうか？

[344: 匿名さん]

341さん
私は仕事(自由業)が不規則で、いつ休めるか直前にならないとわからない状態です。
確実に休めるか解からないので、事前に予約できないんですよね。
ただ、まだ購入の意志も固まらず、勉強のためにあちこち見学している状況なので
こんな客がふらりと現れたら、向こうにしてみれば迷惑な話か・・・。

[345: 匿名さん]

川崎で販売中止（一次販売、80件）になった、タワーマンションの
情報が出ていました。理由は定かではありませんが、一時の不況を
乗り越えたと思いきや、まだまだ苦しいところもあるんですね。
ここはどうやら・・・

[346: 匿名さん]

ここは今となっては大して安くもないし、戸数も多いから大変だろうね。

[347: デベにお勤めさん]

エンドユーザーの自由に見たいってお気持ち、理解してない訳じゃないのですが、見た目で決定できたり、簡単に試着できる服や靴とは違い、細部のこだわりや、他物件に勝ってる部分、開発者の熱い想い・・

そんなのをモデルルームをちらっとみたお客様では絶対ご理解いただけないので、説明したいと営業マンは思っています。

そしてこうも思っています。
どんなに凄腕の営業マンも、気持ちののらないユーザーにハンコを押さす事はできません。
いらない時は、いらないとハッキリ言えばいいので、最初くらいは説明を聞いてください。どの物件に見学したとしても、その方が絶対お得なのですよ、と。

営業マンも人間ですから、能面づらされているお客様に話し続ける事は無理です。会話が弾んだ方が、例えば税制の話、銀行の話、最近の不動産の話、色んな情報を得る事が出来ると思います。

[348: 匿名さん]

>343さん
共用施設が少ない方が良ければ他の物件にされたらどうですか？ここが好きな理由にもよりますが、立地が好きなら近くに別の分譲もあります。大規模が好きなら、ある程度の無駄（？）な共用施設は勝手に付いてくるものですから、ある程度は妥協しないといけません。
そもそも、これだけの戸数あれば、多少無駄だろうが何だろうが、それほど個々人の負担は多くありません。共用施設が充実していることで資産価値が担保される側面もありますから、もう少し引いて善し悪しを眺めてみてもいいかもですよ。
あと中庭ですが、緑があれば無理は出るものです。ここは氷川参道沿いですし、こっちからも虫は出ます。虫はいるものだと割り切ることも必要に思います。

[349: 匿名さん]

>>342
328さん
>>入居前にフロアコーティングする必要がないってことなんでしょうか。
傷の付きにくい高耐久仕様ってだけで、コーティングは別に必要なような気がします。人それぞれでしょうけど。

違います。人それぞれですけど。
本来備わっている、おもちゃ等の擦り傷、家具などの重量でのへこみ・擦り傷、UV、汚損等への耐性がコーティング材の性能にとって変わるということです。コーティング材が上記性能で当初のフローリング材を上回っていれば良いのでしょうけれど、、。特にマット仕上げで艶消しして質感を上げているところにワックス（銘柄注意しないとシミ・ムラや水による変色ができやすくなります）やコーティングでピカピカというのは何だか違うようにも思います。営業も知識無いこと多いですよ。オプでコーティングしてくれれば中間マージンで入ってくる場合もあるでしょうし。

[350: 匿名さん]

348さん
ご意見ありがとうございます。343です。
やっぱり共用施設が充実してると資産価値って跳ね上がるんでしょうか？
さいたま市だとシンプルな物件ばかりですもんね。
ウェリスと悩んでいるんですけど、あちらは残り少ないですからね。

虫は…仕方ないですかね。
夏とか仕事帰りに回廊をビクつきながら歩くのが辛いかなと思いまして（笑）
虫対策を考えると中層階以上かな～。