年収に対して無謀なローン その１５

[匿名さん]

レスが１０００以上になりましたので、次スレ立てました。
　
　
冷静客観的なレスを心がけ、煽りアラシ投稿はスルーしましょう。

ここは無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のスレです。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。

年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・選択金利のタイプ％年数・貯蓄額・昇給見込・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)が付き易いのでお試しを。

相談者への注意：辛辣なレスがつく事がありますがそれもまた意見。一意見として聴くように！
返答者への注意：相談者に対し冷静客観的なレスを心がけ、イジメ・追い込みをしない事！

例）

■世帯年収
　本人　　税込500万円（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等分かれば更に良い）
　配偶者　税込400万円

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格
　3000万円

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・1年後に子供欲しい


このテンプレートに沿って質問すると、回答が付きやすいかと思います。

※前スレ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62602/

[2104: 匿名さん]

>>2101

>>2102に先に返事しちゃったけど、事情は了解。
確かに都内、都心の住宅事情は厳しい。リノベーション物件は耐震性に難があるし。

結局は相場次第なんだと俺は思う。普通の人がそれなりの家に住もうと思ったら、
景気の良い時に準備して、景気の悪い時に買うしかない。

直近だとリーマンショックのあった2008年～2009年初めが不動産購入のチャンスだった。
2010年は相場が上昇傾向にあるので購入には向いてない年。（もう終わるけど）
2011年も急に相場が崩れるようなことがない限りは見合わせた方が良いと思う。

賃貸していて、購入する力のある人は相場を注意深くウオッチするのがお勧め。
不動産は株価みたいに指標はないけど、チラシやネットで相場は見られるから。

[2105: 匿名さん]

>>2103
1年掛けてDCFが6%以上の物件を見つけることが出来たというように、
6%のパフォーマンスが出る物件は通常出回りません。

2103さんのように不動産鑑定の考え方がしっかりした人ならともかく、
一般の人が購入している物件は6%を大幅に下回っているのが現状です。
（>>2096の例でも6%は出ない）

つまり、購入と賃貸であからさまな損得が生じないのが通常で、
むしろ、購入の方が損している場合も少なくないと思います。

[2106: 匿名さん]

購入だと賃貸には無い団信の事が考慮に入ってますか？
同じだけの金額が病死でも出るだけ加入するとなると結構な保険料になります。

[2107: 匿名]

団信が含まれたﾛｰﾝだとかなりお得感がありますよね｡

我が家はﾌﾗｯﾄ35なので､団信に含まれていなくて3大疾病特約付きで別に加入してます｡
でも､3大疾病でも保障が出るのは安心(?)して闘病出来ますよね｡

大病を患うと収入や蓄えの不安があるのに､特約無しの住宅ﾛｰﾝや賃貸暮らしでﾛｰﾝや家賃を支払えなくて住まいの心配も出てきますから｡

家の補修とかは2の次で､まずは定住出来る住まいが人には必要ですから｡

何も不安が無ければ賃貸でもﾏｲﾎｰﾑでも違いはないと思います｡
でも､どちらにしても100%な住まいは難しいですし､少しでも過ごしやすい住まいを考えていくのだと思います｡

[2108: 匿名]

久しぶりにきたらスレの傾向が変わりましたね。

[2109: 匿名]

自慢うざい

[2110: 匿名さん]

こういう意見が聞けるとみんな色々考えてるんだなぁと触発されるからいいね。

[2111: 匿名さん]

素人なので恐縮ですが居住物件のDCFというのはどうやって算出するんでしょうか？
今まで払ってた家賃を前提にするんでしょうか？それとも周辺相場？

[2112: 暖かい家に住みたい]

■世帯年収
　本人　　税込550万円（手取り月24万円、ボーナス約年120万円）
　配偶者　税込440万円 （手取り月22万円、ボーナス約年60万円）

■家族構成　※要年齢
　本人　34歳
　配偶者　35歳
　子供１　3歳

■物件価格
　4400万円位？
　土地からの購入予定（土地2250万　建物2150万※外溝費込み）

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　4000万円
　・変動　35年・1.075%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　あまり期待できない

■定年・退職金
　60歳
　なし　

■その他事情
　・子供はもう一人予定（育休１年後復帰予定）
　・妻は看護師。妻の実家近くなので働き続ける予定
　・現在ＨＭと土地探し・打ち合わせ中。本契約はまだ

無謀なローンだとは重々承知しているのですが、共働きを続けるという前提で実家の協力を得るため地域が限られており・・・（子供の学区も考慮）
土地価格が2000万台下らない、建売もない地域なので注文建築となりました。
２馬力は１０年以上可能と考えて、その間に繰上げ返済をすれば、諸事情で１馬力となっても返済可能かと考えているのですが。
ＨＭに紹介してもらったＦＰは「条件的に楽勝です」と言われました。
「楽勝」とはいかないでしょうが、２馬力１０年続ければ「プラス1000万物件」はいけるかなと夫婦ともに考えはじめています。
甘いでしょうか？

[2113: 匿名さん]

>2106
>2107
ローン金利分（何百～数千万円も）余計にお金を払っているのに、
生命保険料が割安と喜んでもしょうがないのでは？

それにそんなに安くないですよね。団信。
フラット35の団信とか、普通の生命保険と全然変わらない金額です。

[2114: 匿名さん]

>>2112
月額の支払いだけを見れば賞与大幅減額と金利変動がなければ大丈夫でしょう。
ただ共働きで35歳でその貯金額は少ないので
繰上げ返済するといってもそんなに期待できないのではないかと。
賞与の比率も高いのでそれが減額されたら結構痛いですね。
買うならとにかく稼げるうちに稼ぐしかないでしょう。

お子さんがまだ小さいので教育費にお金がかかるのはこれからですし、二人目ともなればなおさらです。
戸建てを維持するのにもそれなりにお金がかかるのでそのための貯金も必要ですし
新しい家に引っ越す際の家具家電などの出費もバカになりませんので
家を買う際は少し余裕があるくらいにしないとだめです。

HMが紹介したFPはHMに不利なことは絶対言いません。
それでお金もらってるんですから。

[2115: 匿名]

>>2113

団信で3大疾病特約が無ければ逓減の定期保険に加入していたと思います｡
普通の生保だと同じ保障内容が約半分の掛け金で済みますから｡

でも､近年は3大疾病を患う事が誰にでも考えられる状況ですから特約付きで団信に加入してます｡

元外交員なのでどんな保険があるのかは把握してます｡

[2116: 匿名さん]

>>2112
＞「楽勝」とはいかないでしょうが、２馬力１０年続ければ「プラス1000万物件」はいけるかなと夫婦ともに考えはじめています。

トータルで5000万円ローンは、
返せるかもしれませんが避けるべきだと思います。

豪華な家になっても、カツカツの生活では
家族が幸せな時間を過ごすことが出来ません。

[2117: 匿名]

2074で発言したんですが、スレが別の話題で盛り上がっていました・・・。
どなたか見ていただけませんか？

■世帯年収
　本人　　税込600～700万円（手取り月25～30万円、ボーナス年100～150万円）
　配偶者　税込300万円

■家族構成　
　本人　32歳
　配偶者　32歳
　子供１　0歳
　（購入は来年なのでそれぞれ33歳、1歳になっています）

■物件価格
　5600万円

■住宅ローン
　・頭金　2000万円（1000万円自己資金、1000万円親から借り入れ、諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3600万円
　・変動　35年・フラット35S

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　昇格試験に通ればあり、年25万くらい

■定年・退職金
　本人60歳 退職金無し （ただし定年まで勤められるか不明です）
　配偶者60歳　退職金あり（800万くらい？）　

■その他事情
　・車なし。今後も持つ予定はありません。
　・本人年収は、残業やボーナス（会社の業績）によって幅があります。600万は最低ライン。
　・配偶者は技術職のため、定年まで働く予定。会社は子育て経験女性多く時短制度や子育て支援制度あり。
　・4年後くらいにもう一人子供が欲しいと思っています。

首都圏で現在家賃13万の賃貸に住んでいますが、子供が生まれて手狭に。住宅補助3万/月ありますが、35歳の4月でなくなってしまいます。夫婦ともに通勤に便利な沿線はファミリー物件の価格が賃貸・購入ともに高く悩んでいます。もし購入するならローンはなるべく繰り上げ返済して、50代半ばには終わらせたらな・・・と思っています。よろしくおねがいします。

[2118: 匿名さん]

>>2111
購入予定物件のチラシを別の不動産屋に持っていて聞く。貸したらいくらになるか？って。
もちろん購入元の不動産屋に聞いてはダメ。良いことしか言わないから。

不動産は立地と広さとグレードで大体、坪当たり家賃が決まるので（築年数の影響は小さい）、
地域の相場が分かっていれば概算は可能。

ピンキリだけど、都心で会社員が買える物件は坪当たり1.0-1.2万円くらいかなーと思う。
70㎡で25万程度/月。300万/年だから、それを5000万で買えるように頑張る。（今の相場では無理でしょう）

あと、DCF6％は「探す」んじゃなくて「作る」。つまり値切りが大事。
不動産は相対取引だから、チラシやネットの価格はあくまでも「希望小売価格」
そこから適正と思われる水準まで頑張って値切ることで真の相場が分かる。

その点では値切りすぎて失敗することも大事なんだけど、手間がかかるのであまりお勧めではないかも。
基本的には一生で1-2回しか買わないから、手間をかけた方が良いとは思うんだけど。

[2119: 匿名]

>>2117

二度目の掲載ですね｡

多分､あまりｱﾄﾞﾊﾞｲｽが無かったのは､ｽﾚﾀｲﾄﾙのような無謀さをあまり感じないからでは。

ただ､お子さん2人目をお考えのようなので､2馬力出来るうちに蓄えられるだけ蓄え､ﾌﾗｯﾄ35Sの10年間の金利優遇を終了したらﾄﾞｶﾝと繰り上げ返済してはいかがでしょうか｡

[2120: 匿名さん]

>>2117
率直に言って無謀というより楽勝に近いので、ご相談の必要はないものと思います。

個人的には、変動金利で借りてどんどん繰り上げ返済した方が良いように思います。

なお、奥さんも働き続ける前提であれば、それぞれがローンを借り、住宅ローン減税を
有効活用する選択肢もあります。
（借入残高が少ないので微妙ですが、扶養が子供一人なので効果あるかも）

[2121: 匿名さん]

>>2117

32歳で1500万円貯蓄できて、親も裕福そうなので大丈夫だと思います。
なお、年収が同程度でも、フルローンだったら無謀だと思います。

[2122: 匿名]

>>2117

年収からみた物件価格が幾分高いかなと思いますが､頭金の割合が多いので借入額がご主人の収入の約5倍となり返済しやすい上限のように思え､2馬力を続けていれば十分返済可能だと思います｡

[2123: 購入検討中さん]

いい建売物件を見つけて、購入を考えてますが、返済がちょっときついかなという気もします。
ご意見お願いします。

■世帯年収
　本人　　税込730万円（できれば手取り月35万円、ボーナス年150万円）
　配偶者　税込なし（将来はパートする予定）

■家族構成　※要年齢
　本人　　　３５歳
　配偶者　　３０歳
　子供２人　５歳と３歳 （子供はあと一人希望）

■物件価格
　5400万円

■住宅ローン
　・頭金　1000万円（諸経費別途300万円用意有）
　・借入　4400万円
　・フラットS　35年

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　45歳までに年収1000万。その後も少しずつ昇給する予定。

■定年・退職金
　60歳
　2500万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収は未定だが、かなり下がる予定）　

■その他事情
　・現在、社宅に住んでいる。（月３万）
　・車一台所有
　・子供は高校まで公立の予定（行ければ。中学までは確実に公立）
　・すぐにでも三人目を希望
　・６、７年に一度は地方の支店に２年転勤する予定。
　　子供が小さいうちは一緒についていき、大きくなったら単身赴任する予定。