ミニ戸建開発を阻止する方法について（教えて下さい）

[周辺住民さん]

初めて投稿させて頂きます。よろしくお願いします。

このたび、我が家の南隣の８０坪ほどの空き地にミニ戸建が４軒並びで開発されるという噂を聞きました。
風致地区で建蔽率が４０％ですが、容積率・高さ制限的には３階建ての建設がＯＫなところです。

通常では建蔽率４０％で各２０坪の土地にまともな家を建設するのは無理ですが、８０坪の土地の状態で建蔽率４０％を満たすように１軒ずつ建ててしまってから建てた部分だけを分筆して切り離すというサイクルを繰り返して、２０坪の土地境界ビチビチのミニ戸建を複数建てるという抜け道があるそうです。（建設業界では常識なのかもしれませんが、初めてそんな手法があるのを知りました。）

こちらは、風致地区ということで土地を選び、自宅は適法に建設したのに、そのような脱法的行為で地域の環境を悪くされる（もちろんウチの日照・通風も相当悪くなる）のはどうにも納得がいきません。
何とか、この開発を阻止する方法はないのでしょうか？
どなたか知識や経験のある方は助けて頂けないでしょうか？
ちなみに場所は大阪府下です。何卒よろしくお願いいたします。

[21: 匿名さん]

それは行政を責めても・・・

とりあえず比較的効果的なのは，業者がミニ戸を建て始めたら，内容証明を業者（及びその代表者個人）へ送付。
保全仮処分を行うか，不法行為で訴訟するくらいしかないですね。

他には，分筆前に，自分の敷地にのぼり旗でも掲げて，容易に売りにくいなぁという印象を与えるしかないですね。

[22: 匿名さん]

ミニ戸建の需要以前に、その地域で規定された環境を気に入って住んでいる人が居る。
その人々は、その約束された住環境に対して対価を払っている訳だ。

法の隙を突いて建てられてしまうなら、それが工場であっても風俗店であっても同じこと。

少なくともそんな悪意ある業者の建売を、間違っても買わない了見を持つべきだ。
売れなければ業者だって造らないはず。

[23: 匿名さん]

個人で企業相手を起訴、となると大変な時間と労力がかかって現実的ではないな
>>21さんのアイデアが一番費用も安く効果ありそう
めんどくさいお隣さんがいるってわかってたらだれも買いたくなくなるからねぇ
ほかのご近所さんにもそんな目で見られるのが難点だが

[24: 匿名さん]

しかし、こんな物件を買う奴の神経も疑うよね。
きっと建替時期になって、「だまされた!!」なんて行政に泣きつくんだろうな。
そして税金なんて使われた日には・・・。

やはり、地道にノボリ建てて、買主のバカさ加減もあぶり出してやるしかないですね。

[25: 地元不動産業者さん]

2ｃｈで叩かれまくったマン業者のネガキャン必死過ぎて笑えるｗ

[26: 匿名さん]

>>25
ミニ戸販売で生き延びてる零細不動産業者ですか？
そういう業者がはびこるから日本が汚くなるんですよね。

[27: 匿名さん]

下記で、ミニ開発による悪影響の評価方法について、公的な資料が参照できます。

http://tochi.mlit.go.jp/tocsei/hyouka/index.html

理論的に考えればミニ戸など安いという購入者の利点以外に何らメリットはありませんね。
それにしたって価値相応の価格ではないので本質的には利点とはならない。
また、既存の住人とっては不利益なことばかり。

結局、儲けられれば何してもいいという不動産業者の利益になるだけでしょう。

[28: 入居済み住民さん]

我が家のお隣も建蔽率オーバー確実なミニ戸建が２軒並んでいます。うちが一番の新参者で、越してから１年半ほどたちますが、すでに２回、裏のガス器具を修理するとかでうちの敷地を通らしてくださいとお願いされました。いつでもどうぞと申し上げておりますが、住まわれている方々は自分の家が違法建築だとは認識していないと思います。

スレ主さんの場合ですが、分筆による裏技的合法開発ではないと思います。この方法では最後の区画に家が建ちません。一般には建築確認申請して確認通知を受けた上で、実際には建築確認図面とは全く異なる建物を建ててしまう確信犯が多いようです。公庫融資を受けたり、住宅性能保証制度を適用したりしない限り、中間・完了検査が課されないということを悪用した手法です。また、確認申請だけするのは、建築確認を受けている場合にはたとえ申請とは異なる違反建物であっても公共水道の供給ストップなどの行政処分を行えないという判例があるかららしいです。

建ててさえしまえば後は手を出せない、ということを知り抜いた上での確信犯ですが違法であることは間違いありません。自治体の建築課に場所を特定した上でたれ込んで、今後どう対処してくれるのかあらかじめ見解を聞いておく。そして実際に基礎の縄張りがされて建蔽率オーバーが目に見える形になったころに再度たれ込む、といった手段が有効かと思います。役所も当然２０坪の土地に建蔽率４０％の合法住宅を４軒建てますなどという申請がうそだということは承知していますから、地域住民からたれ込まれたら何らかの措置を取らざるを得ないはずです。何もしなかったら彼らの責任を問われますから。

[29: 匿名さん]

とりあえず見下して優越感に浸りたいヤツらは理屈をこねたがるもんだ。

[30: 匿名さん]

>>21
>不法行為で訴訟するくらいしかないですね。
訴えても、当事者じゃないから、訴えの利益がない、って敗訴しそうです。

建物が建っている場合、その建物が違法となるような分筆を認めちゃいけないよね。
行政、司法の怠慢ですね。

[31: 開発業者]

コメントを読ませていただいた雰囲気からは違法建築ということではないのではないかと思います。

ごぞんじないとは思いますが、現在住宅ローンでは中間検査・完了検査の済書が必要となります。
また、建築確認通知書に記載のある土地の面積を建物敷地として銀行に担保として提供する必要があります。
ひらたく言うと、建築確認のっている土地面積を買わないと住宅ローンが通らないので、お客さんは家を買うことはできないということです。

スレ主さんの言っている手法は15年以上前の建築確認通知書の土地面積を偽造してもばれなかった時代のものです（今から考えれば信じられませんがそういう時代もあったのです）。

風致地区の規制は地域によって、異なりますが当然その規制を守らないと建築確認はおりませんので、仮に軽微な違反（カーポートによる建蔽率超過、建物外観の色彩等)があったとしてもおおよそ規制通りの建物が建築されると思います。

仮にその分譲地の建築が適法に行われるならば、隣接地所有者のスレ主がその開発計画に反対しても相手方が聞き入れることはないでしょう。
相手方も所有権に基づいて土地を有効活用する権利は当然あります、隣接地所有者の権利が侵されず、その行為が適法ならば何の問題もありません。

上記前提であえて相手方に計画変更を求めるならば日照権があります。
よく勉強されてから分譲業者に言われるほうがよいと思いますが、10ｍ以下の三階建は原則として日影図の作成義務はありません。ですので隣接地にいくら影を落としてもそれが建築基準法で規制されることはありません。
但し判例で、総高9.95ｍの建物が、日影規制をのがれるためにあえて10ｍ以下の建物としたとの認定により日影規制を仮に受けた場合違法か合法化を審理され、結果建築計画を変更することになったというものがあります（ただし、9.95ｍの建物でも日影規制をクリアするものは作れますので誤解なさらないようにしてください）。

日照権裁判は地域性、周辺環境、交渉の過程、その他いろいろなものが総合的に判断されますので訴えても負けてしまうことも結構あります。実際私の知り合いの業者が隣接地住民に訴えられましたが相手方の主張は話にもならないものでその業者は完全勝利しました。
また、建築基準法や建築に関する所問題に詳しい弁護士は少ないです。先ほどの私の知り合いの件でも相手方の弁護士はよく知りもしないで勝てるといって裁判を勧めたそうで、結局相手方は着手金を丸損し設けたのは弁護士だけという話でした。

なお、日照権はあくまで民法上のものですのでそれをもって役所に文句を言っても全く意味はありません。

[32: 匿名さん]

>30
ん？
環境的なもんで不法行為があったって理屈つければいいんだよ。

>31
ローンって業者の戸建分譲だろ？
何か色々と前提が違うぞ？

[33: 匿名さん]

ミニ戸建、違法ではなさそう、法の隙を突いている訳でもなさそうだとの意見がございます。

さて、それではどうやって建てているのでしょうか？
仕切り直して一からの意見をお願い致します。

[34: 31]

32さんへ

戸建て分譲をエンドユーザーが購入するときのローンがつかないとのことです。


33さんへ

20坪×建蔽率60％＝ワンフロア8坪×3層＝24坪
なら十分建築可能です。
狭小住宅ですので売価は安いでしょうが（単価ではなく総額が）、市場性もあるでしょう。

但し、風致地区の規制の中に壁面後退（隣地境界船及び道路境界線からの建物壁面線の後退義務、道路側（公共用空地側）の2階壁面線に対する3階壁面線の後退規制）がある可能性がありますので、隣地に対する後退距離が１ｍ以上あれば事実上建築不可能でしょう。

それを逃れる方法としては、連棟（テラスハウス）になります。都市銀行は住宅ローンの対象外ですが、信用金庫は住宅ローンの融資対象物件にできるところが多いと思います（地銀はわかりません）。
売価が安ければ、信用金庫での住宅ローンしか組めない物件でも十分販売可能です。



もし分譲業者がすでにその土地を取得済みならば、その建設方法はもうすでに解決済みだと思います。
分譲業者は、多額の資金を使いその土地を取得するならばそのような問題も検討を終えてからしか取得しません。
また、今の社会情勢からあえて違反建築（どのような方法かはおいておいて）を建築するリスク（違反建築を建築してはたして販売可能なのか）を犯してまで分譲はしないでしょう。

[35: 匿名さん]

一見、見た目には戸建住宅（分かれてる）で、
所有形態がテラスハウスの様に区分所有なら、問題なさそう。

俺は住みたくないけど。

[36: 匿名さん]

＞ミニ戸建の需要以前に、その地域で規定された環境を気に入って住んでいる人が居る。
＞その人々は、その約束された住環境に対して対価を払っている訳だ。

条例で新規で土地のミニ分割禁止が定められていればミニ戸が新たに開発される事はないよ。
そういう条例がない地域では何も約束されていません。

[37: 匿名さん]

>>28
>うちが一番の新参者で
新参者ってことはその状況がわかった上での購入ってことですよね？
後から来てなんじゃかんじゃ言うべからず。

>>31
論点がずれている。
違法なことはしないならこのスレの意味なし。
皆が皆ローン前提ではないって判ってます？ローン前提でない人には関係ない話。
テラスハウスのことまで持ち出してきたが、余計なこと。銀行がダメで信用金庫ならローンが可能なんて嘘はやめましょう。
長い文の割りにスレに沿ってない。頭が悪いと類推する。

[38: 入居済みです]

>>37さん
>>28さんは別にお隣に難癖は付けていませんよ。
違法か既存不適合か分かりませんが、それを知らずに住んでいると思われる
お隣さんを気の毒に思っているような感じさえしますが。

[39: 匿名さん]

連棟住宅じゃないの？いわゆる長屋
買って売るのにてこずった人いたな

[40: 地元不動産業者さん]

2ｃｈで叩かれまくるマン業者のネガキャン必死過ぎｗ

[41: 匿名さん]

こういう問題が勃発する前に、自治会等で議論して地区計画を作るべし。

容積率をしばり、用途制限で長屋・集合住宅を禁止すれば、問題はかなり解決する。

[42: 匿名さん]

違法と思える建物であっても、どうやら住宅ローンは組めそうである
少なくともローンも組めない建売を作る業者は、まず無いだろう。

しかし実際の検査は誤魔化して建てられる程甘くないとの話もある

それでもミニ戸建が所狭しと建つ現実
なにか私達の知らない、裏技が存在しているのでしょうか？

[43: 匿名]

みんなあが知ってたら裏技にならないからねぇ
なんか抜け道があるのだろう

[44: 匿名さん]

平成１９年の、建築基準法の改正（改悪）で建築確認申請が厳しくなったから、今ではかなり難しいと思う。

昔なら、建築確認をとった図面から、施主の希望で窓や間仕切りを変更して建てても、あとから修正が可能だったが、

現行法だと、軽微な変更であっても、実質的に建築確認のやり直しになってしまう位だから、確認時と違う物を建てる事は出来ないと思うが。

[45: 住まいに詳しい人]

>>44

確かに建築確認のプロセス自体は無駄に厳しくなったっていうか、融通が利かなくなってる。
問題はそこじゃなくて、申請が通った後の違法な分筆とかがここでは問題視されてるんでしょ？
行政の怠慢・無能さが露呈されてる一例ではあるが、何ともならんものかなあ。

[46: 匿名]

裁判してハッキリ白黒つけろ！

[47: 匿名]

何を裁判で争うのですか？
民事？刑事？

[48: 匿名さん]

40はミニ戸販売してる悪徳業者か？
妄想したい心情はわからんでもないが、ここにはマンション業者など一人も来てないよw
そんな調子だとマーケティングもずさんだろうから、ヤバそうだねw
まあ、せいぜい頑張って下さいな。

[49: 匿名さん]

①都内では、傾斜地の宅地開発に宅造許可を必須とする。
②隣接する住宅間の距離を都市計画において1.5ｍと定める。

①は安全な住宅地盤の確保、②は通気を確保してエコ住宅、延焼防止の観点から重要と思う。

[50: 匿名さん]

ミニじゃないけど建売住宅、販売会社の物件はＵＲ都市機構からもリンクされてるけれど
隣の家との壁の間は８０センチもナッシング、塀との隙間は通るのも厳しい

こんなんで建築確認が下りてるんだから、工夫すれば結構どうにでもなるんじゃないのかな？

[51: 匿名さん]

ウチのエリアでも、よく１戸取り壊し跡地に３戸建っている。敷地15坪、隣家間隔30cmとかね。
屋根のトイなんか10cmしか離れていなかった。互いの窓から、隣と握手できそうだ。
どう見ても建坪率オーバーの違反建築。じゃ、なんで建つのか？
土地持ちの人から噂で聞いたが、１屋敷として届け出すんだって。２軒はその離れとしてだ。
１敷地に３軒合算で建坪・容積適合させて建てちゃって、その後切り売りで分筆するんだそうだ。

[52: 入居済み住民さん]

>>50

後退ったって、壁心だし、境界壁も厚みを持っているから結構狭くなるんじゃないの？

[53: 匿名さん]

建ててからの分筆は厳に規制すべきだね。

分筆することで個々の家が既存不適格や違法建築になるのなら
そんな分筆が許されるのはどう考えたっておかしい。

民主党はせめてこれくらいの規制しっかりやれ！と言いたい。

[54: 匿名]

うちは隣と隙間は１０センチくらいしかないなぁ

[55: 馬鹿じゃないですか？]

ばかじゃないですか？建築法違反などではなければ、認められていることです。

というより、東京などの首都圏で６メーター道路の工事費、土地、そして、公園、ごみ、緑地、生放流、全部、

地主や業者もちで、安くいただこうという魂胆　労働者いちゃもん屋がいかれてる。

もし、そのような、ビバリーヒルズのような公共道路、公共施設つきの広い空間にある家がほしいなら、高い金をだしたらよい。もしくは、そのようなところを替えばよいだけ。

馬鹿じゃないですか？頭悪い人たち

[56: 匿名さん]

お前さんも・・・

[57: 匿名さん]

↑貴方大丈夫か？

我が家の地域は一種低層、敷地境界と家の間隔は１メートル取りなさいと言われてる
まあそこは、守ってない家もチラホラ。

それより怖いのは建売業者、道路側の塀と家の角がくっついていたりするんだが
あれは一体どうなっているんだろう・・・

ちなみに我が家なんか、道路から２メートル近くは開けないと
建築確認が通らない場所らしいのに。

[58: 匿名さん]

４戸建てには狭いの区画の土地があったとしましょう。
そのうち１戸を法定の建ぺい率で建築確認を取った後、確認申請よりも土地区画を少なくして分筆する。
これを建て売り住宅の青田売りとして販売する。
販売は分筆後の図面でするから、建築確認の土地形状と当然違っているので、購入者には建築確認の際に使用した図面のうち土地形状が記載された図面を渡すことはできないのです。

残った区画で、３戸住宅の建ぺい率を確保して建築確認を行うことができます。
または、より大きい住宅を建てることができるわけです。
同じ造成地に建築請負契約と建て売りが混在するのには、こうした事情もあるわけです。
建て売りを契約するときには、”これが建築確認申請に使用した全ての図面であると記載したファイル”をもらいましょう。
そこまでしても、事後変更で図面を代えたり、それはもうたいへんな業界です。
知って知らぬふりの不良建築士がたくさんいる住宅業界＝不動産業界は、政治育てたクソのような業界です。
まともな建築士は、住宅業界とは決別しています。

[59: 匿名さん]

要するに怪しい会社の建て売りは買うなってことですな

[60: 匿名さん]

58＞

完了検査に不合格になると思うのですが。
うまいことすり抜けているのでしょうかね？？