ミニ戸建開発を阻止する方法について（教えて下さい）

[周辺住民さん]

初めて投稿させて頂きます。よろしくお願いします。

このたび、我が家の南隣の８０坪ほどの空き地にミニ戸建が４軒並びで開発されるという噂を聞きました。
風致地区で建蔽率が４０％ですが、容積率・高さ制限的には３階建ての建設がＯＫなところです。

通常では建蔽率４０％で各２０坪の土地にまともな家を建設するのは無理ですが、８０坪の土地の状態で建蔽率４０％を満たすように１軒ずつ建ててしまってから建てた部分だけを分筆して切り離すというサイクルを繰り返して、２０坪の土地境界ビチビチのミニ戸建を複数建てるという抜け道があるそうです。（建設業界では常識なのかもしれませんが、初めてそんな手法があるのを知りました。）

こちらは、風致地区ということで土地を選び、自宅は適法に建設したのに、そのような脱法的行為で地域の環境を悪くされる（もちろんウチの日照・通風も相当悪くなる）のはどうにも納得がいきません。
何とか、この開発を阻止する方法はないのでしょうか？
どなたか知識や経験のある方は助けて頂けないでしょうか？
ちなみに場所は大阪府下です。何卒よろしくお願いいたします。

[1: 匿名さん]

うちの近所にも、どう見ても建蔽率違反(本来60%のところ、80%以上ありそう)の建売をキチキチに4軒並べて売ってるところがあります。
スレ主さんの仰ってる手法がよく理解できないのですが、もう少し具体的に教えてもらえないでしょうか？
いずれにしても、そんな裏技的なことが可能である(＝建築確認が通る)こと自体、常識的に考えて非常におかしいと思います。
多分、建築確認がおりてから何らかの小細工をしてそうに思えるのですが、役所に通報してみるという方法はいかがでしょうか？

[2: スレ主]

早速のレスありがとうございます。

当方が聞いたのは以下の手順です。教えて頂いた方も開発業者ではないので、完全に正しいかどうか分かりません。逆に他の常套手段をご存知であれば教えて頂ければ幸いです。

①８０坪の土地全体で２０坪キチキチの家の建築確認申請をする。
　書類だけの審査であれば、建蔽率は余裕で満たしているので認可される。
②２０坪キチキチの家を建てる。
③２０坪の家部分だけを分筆する。
④残った６０坪の土地全体で、２０坪キチキチの家の建築申請をする。以下②③同様。
⑤残った４０坪の土地全体で、２０坪キチキチの家の建築申請をする。以下②③同様。
⑥最後に残った２０坪で４軒目をどう建てるのかは不明です。。。。

役所にはもちろん相談しようと思っていますが、この手法が脱法的といえど一応合法ということになると、通報しても積極的な対応をしてくれないのではと思っています。

[3: 匿名]

合法なら手出しできません。
違法なら即刻中止させることができます。
いずれにせよ、法治国家であるということを念頭に置いて行動されたし。

[4: 匿名さん]

そりゃ当たり前
問題は裁判をしてみないと合法か非合法か定まらない事にある
周辺住民が提訴しなければ非合法なものでもそのまま建っちまうからね
国立のマンションしかり下落合のマンションしかり
その他ニュースにならないだけで裁判沙汰はあちこちで無数にある

[5: 匿名さん]

当方は地域一体の区画整理によって、元々分筆していなかった
兄弟それぞれの家の建つ敷地を分ける事になりました。
土地は分けていなかったものなので、区画整理の仮換地により役所の方から予定の
線引きがなされ、その予定を変えて分筆する場合でも必ず５０坪以上の区画で
お願いしますと言われました。
理由は、区画整理した土地は全て一軒当り５０坪以上の敷地割りで決まっているからです。
つまり今後民間業者で開発分譲される土地も、５０坪以上での区割りで作られる
協定が組まれているとのものでした。
そして確かにその後売り出された土地や建売の区画は、５０坪以上でした。
景観や地域としての協定ですので、それは已む無しといったところでしょう。

ところがです。区画整理が終わり売れ残った土地に最近
５０坪を半分に割ったり、６０坪を３つに分割した建売が作られ始めました。
何故だか当初決められた協定など、何処吹く風です。

規定に穴があるのか、業者向けにも抜け道のある規定を用意しているのか解りませんが
当初は景観を売りにして、売れ残ったら反故にしてしまう。とても悪質です。

[6: 匿名さん]

都市計画で住居の隣接距離を定めて、遵守させる。
温暖化対策、防犯、風通し、すべて良し。

[7: 匿名]

既存不適格の建物になるのね。建て直し不可。
担保価値は無いなぁ…

[8: 匿名さん]

良い質問ですね。

私も地域のために行政に働きかけるため、有志で行動し始めようとしているところです。

結局、ああいう分筆ミニ戸は、売れれば後は関係ないという業者が自己の利益だけのために
作り出す公害のようなものです。また、それを承知で買い求める住人もそれなりです。

日本人はこうした外部不経済にもっと声高に異論を唱えるべきです。

すでに一部の市区では条例による規制を設けています。
こうした条例がもっと一般化すれば住環境が維持・改善されるでしょう。

[9: 匿名さん]

確かに分譲住宅として、その土地の担保価値は著しく下がるよね。
買主がまず融資段階で銀行からケチがつくと思うけど、デベロッパーと
グルになっている銀行でもあるのかな??
どのみち、新築や増築や改築もままならないわけで。買主悲惨だな。

ちなみに自分も土地担保に新築計画中だけど、どの銀行も建築地以外に
建築許可が下りるための私道(別筆・自分持ち)まで担保に入れないと
ダメって言われているけどな。私道を担保にしておかないと、(私道が
第三者に渡って私道以外の用途になった場合)不適格状態になりえるからだと。

[10: 匿名さん]

普通銀行からは借りられないのが多いよね
売るときもまともな所では断られるし
著しく安くたたかれるし
そんな分かって購入してるのか不思議だわ

[11: 匿名さん]

脱法ではなくて、ズバリ違法でしょ？
条例で規制するまでもなく、行政がその気になれば建築基準法違反で摘発の上、
当該物件への居住を認めない、つまり、販売ができないようにできる筈。
こうした悪質業者を野放しにせず、きっちり取り締まって欲しいものです。

[12: 匿名さん]

>>4
の言う国立のマンションは、全く別だろ。

国立のケースでは、都市計画法に則った建築であり、違法行為はなかったはず。

都市計画自体がお粗末だったから、訴訟になった。

違法建築でもないのに、住民の集団訴訟で、計画通り建てられなくなってしまうデベロッパーは被害者であり、
本来なら、その周辺の配慮に欠けた都市計画を作った行政なり自治体が損失を補填すべきだった。

[13: お]

いや、グレーゾーン。

いやなら改正してもらうしかない。

[14: 匿名さん]

脱法であって違法ではない

[15: 匿名]

違法じゃないなら合法じゃね？

[16: 匿名さん]

＞結局、ああいう分筆ミニ戸は、売れれば後は関係ないという業者が自己の利益だけのために
＞作り出す公害のようなものです。また、それを承知で買い求める住人もそれなりです。

感情的になるのも理解できるが、買う側まで非難するのはなんか違うと思う。
買う側だって夢のマイホーム、意地悪で買う人なんていないのだから。

[17: 匿名さん]

違法だけど、建物が建ってしまうと取り壊せとまでいえない行政側の慣習を悪用した手法ですね。
合法ではないので大いに抗議すべきです。
行政側もいわば業者になめられた訳ですから、同じ手にのるのは恥と考えますので大いに抗議しましょう。
そうすることによって、同じ手は使えなくなる筈です。
まあ、一角だけその地域にそぐわない建物は建ってしまいますが。
一番かわいそうなのは、でも、買った人ですよ。
そういう悪徳業者はコンプライアンスなんて知ったこっちゃないでしょうからね。

[18: スレ主]

スレ主です。皆様色々とご意見・ご情報有難うございます。
なお、家族が行政に問い合わせてみたところ、「書類上建築基準を満たしているのであれば承認をしてしまう。その後の分筆を行政が阻止することは現状は不可能。」との回答があったとのことです。。。

>>11
さん、
建築基準法違反で摘発というのは、何か具体的な事例でご存知のものがあったのでしょうか？また、販売できないように規制できるような条文等も建築基準法（またはその細則等）にあるのでしょうか？細かい質問ですみませんが、藁にもすがる思いですので、何か情報があればお教え下さい。

自分でも土地の専門家に当ってみようと思いますが、皆様もお知恵や具体的な経験があれば引き続き是非お教えください。

[19: 匿名はん]

ミニコが乱立するエリアってのはミニコの需要があるから乱立するのです。
８０坪の土地が買える人が見つかりにくい、需要がないからこそ、業者の手に渡り、
需要のある価格帯に分割されて販売される。
完全に市場原理で成り立ってますから、購入者はもちろん業者を責めることもできないと思いますけどね。もちろん違法ならば問題ですが。

[20: １７]

情けない行政ですね。
そんな態度だから悪徳業者がのさばるんですよ。
完全な逃げですね。
その後の分筆云々なんて責任逃れの言い訳だな。
現に建蔽率違反の建物がある、ってことが完全な違法ってことじゃないの？
スレ主さんももっと行政に噛み付いた方がいいですよ。
これじゃ税金ドロボーですね。
業者より行政がたち悪いかも！