23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その４７）

[住まいに詳しい人]

景気も恢復基調、株価も上昇を続けています
不動産価格もこの後を追うのか、しっかりと見守りましょー
　
　
皆様の理性的な議論を期待しております

※切れ味の良いツッコミなら兎も角
誰に何を問いかけているかのも不明な1行レスとか
格好悪いことはヤメましょーね

前スレ　その46　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/69492/

[221: 匿名さん]

相続が進むとどんな感じで家が余って不動産価格が下落していくのでしょうか？

[222: 匿名さん]

市部の場合、人口構成だけで見て、５年後の需要は現在の２割減、
１５年後は現在の４割減になります。
これに相続による需要減が加わるから、不動産の下落は確実でしょう。

[223: 匿名さん]

郊外の商売が減っていくと、郊外ローカルの業者は大変だなあ(笑)

[224: 匿名さん]

若い上京者が郊外に興味ないから、
新しい需要も期待できませんからね。

安値の千葉県に需要が行かないのを見てもよく分かります。
価格の問題じゃないみたいですよ。

[225: 匿名さん]

千葉県・埼玉県・神奈川県に住んでる人は「東京はどこでも同じ。値段次第」
と思ってるだろうね。


だから、「千葉県・埼玉県・神奈川県→山手線内側移住」は少ないと思う。

「千葉県・埼玉県・神奈川県→湾岸地区移住」というのはあるかも。
表面的にもオシャレっぽいしね。

多分、ニュータウンの怖さ・地盤・地歴・インフラ不足・猛毒、を数年後知るのかと。

[226: 匿名さん]

>>225
千葉県・埼玉県・神奈川県、市部に住んでる人は２３区だと
通勤、通学の時に通過する隣接外周区が希望ですよ。
基本は親元近くの同じ県内ですが、多少なりとも通勤が短くなるのを希望する人は
隣接する外周区になります。馴染もありますから。

都心部は馴染が無いし、値段も高くてかなり敷居が高いイメージです。

[227: 匿名さん]

ネガニモ負けケズ

アンチニモ負ケズ

ナツノドブクササヤ

ジシンノエキジョウカニモ負ナイ

･･･

ソンナテンバイチュウニ　私モナリタイ

[228: 匿名さん]

↑　教養を感じさせる。
こんな書き込みをする人はたいそう頭がいい人なんだろうね。

[229: 匿名さん]

でも、
ソンナテンバイチュウニハ　ナリタクナイ

[230: 匿名さん]

転売って最高じゃない？

売主も高く売れてラッキー。
買主も新築より安く買えてラッキー。

ウィンウィンな関係って、不動産が値上がりするときじゃないと成り立たない気がする。

[231: 匿名さん]

電機メーカー系は川崎市、中でも武蔵小杉に集約、武蔵小杉が勝ち残りそうです。
県内で集約対象になったところは・・・

大手電機が相次ぎ神奈川県に拠点を移転、集約　事業の効率化図る
大手電機メーカーの間で、神奈川県に本社や子会社の事業拠点を移転・集約する動きが相次いでいる。背景には、不況による業績の悪化を受けて、各社が事業計画の見直しを進めていることがある。各社は、再開発の動きなどに合わせて、以前からの施設の多い県内で拠点集約による事業の効率化を進め、業績回復につなげたい考えだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100509-00000566-san-bus_all

[232: 匿名さん]

ひとまず東横線沿線は生き残れそうだが、内陸部になればなるほど状況は厳しいだろうな。

[233: 匿名さん]

いまどき埋め立て地の転売なんて・・・

[234: 匿名さん]

世の中は分散型から集約型にすごいスピードで動き始めたよ。
オフィスビルも最新大型ビルへの集約が進む。
生き残りをかけた熾烈な戦いだね。

でも、基本は利便性と効率性。

[235: 匿名さん]

港と空港が大事だから内陸部はもうダメやろ(笑)

[236: 匿名さん]

武蔵小杉は横須賀線で東京駅に直結になったのが大きいね。

東横線のままだったらこんな発展はなかっただろうね。

[237: 匿名さん]

内陸に行くに従って
道路事情も悪くなるしね。

武蔵小杉を選んだ人
おめでとうございます。

[238: 匿名さん]

トラック街道が自慢なんてどうかしてる。

[240: 匿名さん]

市部の人口減少や内陸の事情の悪さが指摘されてますが・・・

市部とか郊外でもその地域の拠点駅近辺はそうでもないんだよ。
ピンポイントの人口予測がいくつか出てるから見てみ。
もともと都心勤務とかではない人も多いし、親元近くを選ぶ人は多いからでしょ。

内陸というのも同様。
みなが物流や都心勤務ってわけじゃないもの。
結構、郊外に大手企業の拠点とかあるし、地元企業勤務だって多いでしょ。
周辺3県の郊外なんて、平均したら都心通勤人口なんて半分もないだろ。
東京とはいえ、ローカルで結構生きてけるもんなんだよ。

まあ、郊外や内陸をトータルで見れば、人口減少はたしかなんだが。
都心近辺住民だが、郊外だからNG、都心だからハッピーって、そんな単純には思えんな。

[241: 匿名さん]

240さんに同意です！
いくつか各地に住んでみると実感するもんだ。２０年前は一般論が通用したか予想ができたかもしれないが
今は全体的にインフラが隅々まで行き届いており、理由がなければムリして遠くに出向く必要がない程。
チェーン展開している各店は何処でもあるし。混雑渋滞や人混みが苦手な人に充分な環境が整った時代らしい。

[242: 住まいに詳しい人]

皆さん、教授のトンデモ理論に振り回され過ぎです

確かに首都圏の全体の労働人口（全体人口じゃないよ）の増減は
10年先20年先の住宅価格に影響します

しかし、数年から10年以内での住宅価格の変動に対しては
人口の増減が影響しているというよりも
住宅価格の変動が人口の増減に影響を与えていると考えた方が良いでしょ

都心の地価が下がれば、住宅開発が容易となり供給が増加し
都区部の周縁エリアや多摩地区、他県から人口が移動します

都心の地価が上がれば、住宅供給が減少し
その際も戸建てを求めて郊外に移動する数は維持されるので
郊外へ人口が移動します

つまり短期中期と長期では因果関係が反対なんですよ

[243: 匿名さん]

どうしても都心部の方が人気で、人が集まってしまうから、
結局すべてのしわ寄せが郊外に行ってしまう。

そして、そのしわ寄せは同じ郊外同士の競争の中で分散されて、
適正価格で利便性に優れたところは影響が少ないが、
割高で利便性に劣るところは人口が減少し大きな影響を受ける。

将来的にはこのような流れになるでしょう。

[244: 匿名さん]

郊外に人が流れるとすれば
都心部が買えないほど高騰した場合ですが、
現在の少子化、経済情勢を考えれば、
その可能性は極めて低いでしょう。

[245: 住まいに詳しい人]

>>244
都心では戸建ては買えませんから
現在までも現在も35歳から45歳ぐらいまでは
都心から郊外への人口移動はあるんですよ

この年齢帯で郊外から都心への人口移動が多かったのは
都心でマンション供給が増えた
1995年～2005年の10年間ぐらいの特異な現象です

[246: 匿名さん]

そりゃあるけど。
昔に比べてめちゃくちゃ少なくなった。
都心部が安く買えるからね。

[247: 匿名さん]

都心区以外の23区など近郊エリアで住環境の良い人気地区の背後には、今は住めないがそのエリアに憧れている人たちが多数住む郊外が広がっている。
その人気エリアが少しでも割安になったら、いままで憧れていただけの予備軍の層が我先に飛びつくから、そんなに簡単には値下がりしない。

[248: 匿名さん]

つまんないものに人生賭けちゃってる人がいるもんですね。

つくづく・・。

[249: 匿名さん]

>>240さん
ここは>>243に代表されるような教授のﾑﾘﾔﾘな書き込みだらけで
すっかり駄スレと成ってしまったんだよ

3年前位は結構熱い議論の場だったんだけどね

[250: 匿名さん]

あんまり決めつけで書き込みをしないほうが…。

[251: 匿名さん]

普通の人は漠然としたものに高いお金を支払わないと思います。

[252: 匿名さん]

おれは教授とやらとは違うが、どこがトンデモ理論なのか？
都心は都心で魅力があるのはたしか、でも決めつけたちゃいかんよ。
だって、都心信者の論理って、重要なポイントを無視して「都心は価値がある」て繰り返すだけだろ。

重要なポイントってのは・・・
１．多くの郊外では、都心通勤率は実は高くない（勤労人口の半分以下）
２．雇用吸収効果の大きい製造業とかは、大企業でも郊外拠点が充実するようになってる
３．郊外に大部分の人間は住んでるわけだが、親元近辺の地の利を活かした購入をする傾向がある
４．郊外は郊外で完結するコミュニティや商圏が存在していて、それはそれで便利になってる

つまり、地価云々の変動で都心だ郊外だって選択してる層は、実はそんなに多くはないわけ。
そういうので右往左往してるのは、都内近郊に足場のない「根なし草」層が中心だよ。

[253: 匿名さん]

247さんの読みは納得かも。
同じ沿線なら郊外同士は、そんなに距離感感じないし。
世田谷とかそんな感じだもんな～
下がってるけど、遠郊外組が期待したほど下がらないわけだよね。

[254: 匿名さん]

どんなに客観性のある理論的に分析された書き込みがあっても
自分の思い入れのある土地に対しては、皆反論したくなるのが人間の性なんだな～よく分かった。
一部の地域がやたらその傾向があるけれど都心へのアクセスが関係ない人にはあえて選ぶほどの
魅力や住環境がはたして価格と適正か考えたときに、別にそこでなくても戸建てがいいや。という
人が増えているという事実を受入れ、その上で今後どう対策していくかを考えた方が賢明かと思う。

[255: 住まいに詳しい人]

>>252
うーん、それらポイントが重要なのは間違いないのですが
残念ながら、このスレのテーマとはズレた論点ではないでしょーか？

都心が利便性が良いとか郊外が住みやすいとかそーいうことを
議論するスレではないんです

[256: 匿名さん]

重要なポイント

１．多くの郊外では、都心通勤率は実は高くない（勤労人口の半分以下）

将来、郊外でやる仕事が増えるのか？
その業種は何なのか？

２．雇用吸収効果の大きい製造業とかは、大企業でも郊外拠点が充実するようになってる

少子化が進む中で製造業が生き残れるのか？海外に流出しないのか？

３．郊外に大部分の人間は住んでるわけだが、親元近辺の地の利を活かした購入をする傾向がある

少子化で需要が減って行く、相続で家が余る

４．郊外は郊外で完結するコミュニティや商圏が存在していて、それはそれで便利になってる

閉鎖された社会は少子化でいずれ衰退

[257: 匿名さん]

少子化の影響を消すには、
外部から人が流入するしかない。

その為には、
その地域の就業者が多くないといけない。
すなわち、
昼間人口＞夜間人口　住む人が増えて当然
昼間人口＜夜間人口　仕事がある地域に人が移動して住む人が減る

だから都心部だけは、少子化になっても安泰。

[258: 匿名さん]

かつてのお屋敷町のお屋敷が消えてマンションとミニコと空き地とコインパーキングだけになったら、
そこは高級住宅地としての名声を維持できるかな？無理だと思うよ

いつの時代もお金持ちの戸建て志向は不変
いち早く屋敷町が消滅する都心部は欧米と同様に労働者の集住するエリアとなり、
富裕層は郊外という構図になると予想

都心回帰とかいって騒いでいるけど、それは大衆の都心部への大移動という意味であることを付言しておく

[259: 匿名さん]

＞将来、郊外でやる仕事が増えるのか？

今だってそうだが、住んでる人間がいる以上、そこでサービスや商品を提供する業種があるわけだ。
しかも、大企業のサービス部門や研究開発、流通拠点なんて、安い郊外のほうがベター。
実際、横浜はじめ、周辺三県の郊外にたくさんできてるわな。

＞少子化が進む中で製造業が生き残れるのか

製造業は工場だけではない。
工場は海外に行くかもしれないが、首都圏近辺の郊外拠点は、研究開発やサービス施設とかが多い。
こういうのは残るでしょ、というか無くなると考える根拠は今のとこない。

＞少子化で需要が減って行く、相続で家が余る

なにも地元そのものじゃなくて、その地域の拠点の街とか沿線に集まるんだよ。
だから、そういうとこは10年スパンで見ても、人口減少傾向は見られない。
町田とか多摩・神奈川方面や埼玉方面の大きめの街が典型。
もっとも郊外のさらに郊外なんかは、家が余るだろうが。

＞閉鎖された社会は少子化でいずれ衰退

商圏や地域としてローカルに成り立っているというだけで、人の出入りがないわけではない。
どこの地域も人の出入りは結構あるし、企業の流入もあるもの。
横浜の郊外や湘南なんてその典型。
人口移動の傾向は、その地域の住民基本台帳の人口移動調査とか見ればわかること。

いずれにしても郊外全部がこのまま安泰という話ではないから、誤解しないで。
郊外間でも地域差は生まれるのは確か。
だから、値下がりするとこ、そうでないとこ、分かれてくるでしょ。
郊外とか、都心とか、括りが大きすぎて話が雑すぎ。

[260: 匿名さん]

お屋敷？
家族の構成人数が減って（４人家族が標準）、
こんな概念が
これからの東京で生き続けるのだろうか？

都心部マンション最上階の広いとこ、
こんな流れでしょう。

[261: 匿名さん]

東京一極集中、都心集中は今がピークだよ
足りない人は右肩上がりの渦中にいるとそれがずっと続くと思っちゃって負けるのが歴史の常なんだね

[262: 住まいに詳しい人]

>>258
住んでみたい街ランキング2010　（パート２）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73607/

あたりに移られた方がよろしいかと
　
　
>>257
繰り返しになるけど
再開発で街全体の価値が上がったのなら兎も角
数パーセント人口が増えたからといって住宅価格が上昇するということはないから

>だから都心部だけは、少子化になっても安泰。

とは価格に関してはあまり言えないかも

もちろん人が集まる街は魅力的なのだから
他の街に比べて価格を維持/上昇する傾向は強いと推測は出来るが
それはあくまで相対的なものだからね

[263: 匿名さん]

257さんと258さんの話を相互すると・・・

就業者（つまり労働者）：都心
もう少し余裕のある層：郊外

下働きする就業者は外国人も増えるだろうから、
ますます余裕のある層は数は少ないからゆとりをもって質のいい郊外へ
あまり余裕のない大量の労働者が都心へ

欧米（関西もか）とかで普通に見られる世界が東京でもできるってことね（笑

[264: 匿名さん]

郊外でも生き残れるところはある。
例えば武蔵小杉。
でも、少子化が進み、国内需要が減少して行くと、
その基準は年々高くなり、
生き残りが難しくなっていく。

[266: 匿名さん]

リスクが高い郊外をあえて買う必要は無い。

[268: 匿名さん]

>>266
騰落リスクは都心の方がはるかに高いですよ

[269: 匿名さん]

災害とスラム化のリスクを考えれば、都心のほうがリスキーにも思えるがｗ
だっていわゆる都心の多くは、河川敷と埋立地に都市がのっかってるようなものだもの。

[270: 匿名さん]

都心は個人が住むために最も手を出しちゃいけないところだからねえ。
当人は時流に乗った、あるいは将来を見据えた賢明な選択をしたと思っているのでしょうけど、
私に言わせればごまんといる典型的な市場のカモです。